论文部分内容阅读
金融危机下谁能幸免？代理企业谁最早翻身？
华燕是个候选人。因为它早早布了局——经纪金融。
12月22日，中国人民银行宣布，从2008年12月23日起，我国下调一年期人民币存贷款基准利率各0．27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。
掐指一算，此次降息距离上次重度下调存贷款基准利率和存款准备金率“双率”不足一个月，而这也是央行自今年9月中旬以来连续第五次降低利率。
再过几天，央行所有的“承诺”都将一一兑现。
但是，对于存量房贷政策一直不明朗，银行一直纠结的是：到底是给予存量首套房购房者7折优惠利率，还是任由他们“跳槽”？
因为年关了，一些中小银行加大了促销力度，主要招揽的正是符合首套房购房政策的客户，并答应给予这些客户7折利率，银行间的存量房贷“大搬家”正一触即发。
这与上海华燕置业发展有限公司（以下简称“华燕”）的延伸产业——经纪金融不谋而合。看来，华燕走对路了。
早在2007年1月21日，华燕就成立了房屋理财中心，创新了房屋交易环节的金融配套服务，及终端客户房屋理财服务，形成了华燕手拉手、华燕“e贷家”、华燕房管家、华燕海外置业、汇海资金监管、汇海担保等6大经纪金融服务产品系列，其中华燕手拉手和华燕“e贷家”两大产品，迅速成为金融中介服务行业的引擎者。
“我们的梦想是做中国首家上市的房地产金融综合服务商。”11月20日，华燕总裁胡炯在接受《财富地产》专访时对其愿景毫不掩饰。
如今，华燕动辙以“以金融服务为核心的房地产流通领域综合服务商”身份现身，但追本溯源，它还是沪上响当当的地产营销代理商。
代理：十强
华燕办公地点在中山公园地铁出口处的兆丰大厦23楼，格局颇大，视野开阔。整个楼面每个办公室都坐得满满当当，随处可见忙碌的身影，危机、裁员所引发的萧条、冷清在这里寻不着一丝痕迹。
但金融危机下无人能幸免，华燕也不例外。幸运的是，它很早就准备了过冬的“棉被”——经纪金融。
如今，华燕拥有三大业务版图——营销代理、经纪金融、商业地产。其中，经纪金融业务是核心。但它肇始于营销代理。在经纪金融纳入华燕事业版图之前，华燕已是中国房地产代理十强企业。
时间回溯到2005年3月25日，《新民晚报》刊登了《上海品牌代理之兵器攻略》一文，此文对当时沪上知名营销代理企业一一进行点评。华燕排名第四，位居金丰易居、策源、天地行之后，其独门兵器为“孔雀翎”。
文章写道：“在上海的代理行中，华燕以一个异字为先机，在令客户感受到营销形式之美的同时又显示出其在战略、战术上的出神入化。孔雀翎飘忽无形，正是华燕不着痕迹而又驾轻就熟市场驾御能力的完美体现。”
确实，纵观华燕发展轨迹，无处不以“异”字为先机。
1995—1998年，是华燕的初创阶段，也是上海房地产市场行情最低迷时期。成立之初的主要方向是营销代理。其后，华燕转向房地产开发。1997年9月，开发的首个楼盘“凯旋公寓”一炮打响，荣获了“上海市品位楼盘”、“上海市优秀房型奖”。
但随即，华燕掌门人胡书芳还是将企业经营方向重新定位到房产营销代理上。
从“凯旋公寓”的牛刀小试，到“虹桥城市花园”的成熟发展，从“嘉利豪园”的创新，到“城上城”的大气，华燕在业内逐步得到推崇。
有了资金，有了经验，有了人才，2002—2004年，是上海房地产发展最迅猛的时期，也是华燕发展最快的时期，华燕在代理行业已经跻身前茅。
迄今，华燕营销立足上海，先后在常州、扬州、镇江、连云港、苏州、马鞍山、盐城、大连、山东等地代理企划楼盘近百个，实现总销售面积逾百万多平方米，总销售金额逾百亿人民币。一跃成为中国房地产代理企业二十强、上海房地产代理企业十强，连续五届获上海楼市营销最高奖“金桥奖”。
除此之外，华燕还是上海首个通过ISO9001：2000国际质量体系认证的房地产营销代理企业；成为两大类15个项目的国家注册商标，并有5个发明专利获国家知识产权受理号；2007年荣膺中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10，其品牌价值达到4.68亿。
激流：转型
毋庸置疑，华燕在营销代理上做得风生水起。但如果一直坚持一条腿走路的话，也许今日华燕也如很多营销代理企业一般，离过去的辉煌渐行渐远。
所幸的是，华燕早有谋划。
早在2004年，华燕便提出“过冬”命题：“房地产的冬天来了，我们的棉被准备好了吗？”
这在当时看来是一个不合时宜冒“傻”泡的提议。
因为2004年年中，上海楼市的浮华让身处这里的开发商和营销代理商经历着一场浪漫的仲夏夜之梦。
但华燕的决策层却开始逆势思考：投资客手中的房屋怎么生钱？房地产不像股票，除了投资，还有实用的功能。一来流通过程中税费很高，营业税、个人所得税的征缴增加了流通成本，导致交易量萎缩。由于流通税费高，投资购房者多会选择继续持有，这就面临着盘活资产的问题。
“市场环境变化后，满足并挖掘客户的需求，是我们成立房屋理财中心的初衷。”胡炯回想当初的动机这样说。
先变者占先机。
于是，在大多数代理商还在与开发商癫狂起舞时，胡书芳却一个分身，把房地产和金融结合起来，搭建起了“地产金融平台”。
在这一链条中，华燕对自己的金融服务内容和范围进行了定位，就是“以金融服务为核心的房地产流通领域综合服务商”，明确自身业务将是以房屋交易环节的金融配套服务及终端客户房屋理财服务为主要服务内容。
“房地产金融服务是个很大的概念，它涵盖了以房地产企业、终端客户及资本市场等为对象的金融服务领域。”曾在金融行业任职多年的胡炯对金融自有领悟。
他认为，房地产服务模式正在发生变化，由过去的一二三级市场的纵向服务模式向分工细化、突出专业的横向服务模式转化，这必然会使房地产资源和资本重新配置，蕴藏着房地产金融服务业的发展机遇与挑战。
于是乎，在经过三年多的精心筹备后，华燕于2007年1月21日，正式挂牌成立房屋理财中心。同年12月28日，华燕与上海财经大学金融学院共同组建“财华金融地产研究院”。
金融：独大
这个全新的房屋理财中心由上海华燕房地产投资管理有限公司、上海华燕抵押贷款顾问有限公司、上海华燕房地产经纪有限公司、上海元易信担保有限公司及上海华燕网络科技有限公司等5家公司组成，拥有华燕房产会员制俱乐部的专业会员制服务，是上海唯一一家房地产行业与金融行业相结合，并拥有俱乐部服务的大型房产理财综合服务平台。旗下设立的房贷与担保、房屋理财、海外置业、网络经纪人、网上租赁管家及客户服务中心、编辑部等部门，涵盖了银行房贷，房屋租赁或买卖、房屋网上租赁管理、中小企业融资及担保、海外置业、房屋理财服务等多个内容。”
目前与华燕合作和代理产品的商业银行有13家之多，其中市场份额最大的是中国银行。
据业内人士介绍，在市场上，经纪金融业务往往由华燕这样的房贷中介公司专营个人住房抵押贷款代理（或称权证代理服务），为借款人向银行申请二手房贷提供资料收集、预审及担保。
沪上专业从事房贷引荐业务的经纪金融公司“荣瑾园”、“皓远”，2007年分别为中国银行上海分行和工商银行上海分行提供了近22亿元和近20亿元的业务量，在上述两家银行的合作机构中持续两年均排名第一。
“荣瑾园和皓远均以加盟华燕，现在的上海新荣瑾园投资管理有限公司和上海皓永行投资管理有限公司华燕控股。”胡炯透露。
经过一系列业务开拓动作之后，华燕经纪金融在国内同行业之中已经跃居第一。
2008年，华燕房贷业务由去年的62亿元提高到80亿元。在收获利润的同时，还赚得了眼球效应。
2007年、2008年，华燕连续荣获由中国银行上海市分行颁发的“年度零售贷款业务金牌合作机构”称号；同时，华燕又以“金融服务”特色，在2007和2008年连续两年获得“中国房地产策划代理公司专业领先品牌”，这在中国房地产史上也是绝无仅有的。
从某种意义上，华燕是民间投融资改革的先行者。
“可以说，目前，在经纪金融领域，华燕现在占据的是一片‘蓝海’。”胡炯底气十足。
愿景：上市
“5年的公司靠运气，10年的公司靠老板魅力，15年的公司靠管理和企业文化，20年以上的公司要靠信仰。”
创办华燕十余年来，胡书芳认为她的企业已经历了两次企业生命的轮回，如今，她要带领她的企业开始新的蜕变，经历企业生命的第三次轮回。
当营销代理企业抑或出局，抑或蜷着身子“熬冬”时，华燕却高调表态，“要上市。”
早在2007年12月，华燕就获得来自保银资本的注资。该投资公司曾在2007年7月携手鼎晖创投(CDH)等五家投资公司将8500万美元投资于国内中档连锁酒店汉庭酒店。
今年9月下旬，华燕获得常春藤基金公司注资，完成了第二轮私募。
“我们的梦想是做中国首家上市的房地产金融综合服务商。”胡炯称，目前公司正在进行股份制改造，年内将完成上市前的各项准备，计划明年在A股上市。华燕的保荐人为广发证券。
如果上市成功，它将成为内地首家纯粹的房地产服务类上市公司。
尽管很早之前专家就积极对轻资产企业在国内A股上市献计献策，但真正实行是从去年开始。
“代理企业的‘轻资产’，就是自身并不做房地产开发，而是凭借独特的品牌、人力、经验、客户资源、价值观、治理制度和管理流程等，为房地产开发企业提供整合性的服务。”对此，上海财经大学房地产经济研究中心教授印堃华颇有研究。
当初易居中国登陆纽交所，凭借的是克而瑞信息技术系统，如今，经纪金融已经成为华燕最具增长点的模式，不久的将来，其独特的运营模式将把华燕成功引向资本市场。
但先行与先烈往往只有一步之遥。正走在路上的华燕到底将走向何方，业界均拭目以待。
华燕是个候选人。因为它早早布了局——经纪金融。
12月22日，中国人民银行宣布，从2008年12月23日起，我国下调一年期人民币存贷款基准利率各0．27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。
掐指一算，此次降息距离上次重度下调存贷款基准利率和存款准备金率“双率”不足一个月，而这也是央行自今年9月中旬以来连续第五次降低利率。
再过几天，央行所有的“承诺”都将一一兑现。
但是，对于存量房贷政策一直不明朗，银行一直纠结的是：到底是给予存量首套房购房者7折优惠利率，还是任由他们“跳槽”？
因为年关了，一些中小银行加大了促销力度，主要招揽的正是符合首套房购房政策的客户，并答应给予这些客户7折利率，银行间的存量房贷“大搬家”正一触即发。
这与上海华燕置业发展有限公司（以下简称“华燕”）的延伸产业——经纪金融不谋而合。看来，华燕走对路了。
早在2007年1月21日，华燕就成立了房屋理财中心，创新了房屋交易环节的金融配套服务，及终端客户房屋理财服务，形成了华燕手拉手、华燕“e贷家”、华燕房管家、华燕海外置业、汇海资金监管、汇海担保等6大经纪金融服务产品系列，其中华燕手拉手和华燕“e贷家”两大产品，迅速成为金融中介服务行业的引擎者。
“我们的梦想是做中国首家上市的房地产金融综合服务商。”11月20日，华燕总裁胡炯在接受《财富地产》专访时对其愿景毫不掩饰。
如今，华燕动辙以“以金融服务为核心的房地产流通领域综合服务商”身份现身，但追本溯源，它还是沪上响当当的地产营销代理商。
代理：十强
华燕办公地点在中山公园地铁出口处的兆丰大厦23楼，格局颇大，视野开阔。整个楼面每个办公室都坐得满满当当，随处可见忙碌的身影，危机、裁员所引发的萧条、冷清在这里寻不着一丝痕迹。
但金融危机下无人能幸免，华燕也不例外。幸运的是，它很早就准备了过冬的“棉被”——经纪金融。
如今，华燕拥有三大业务版图——营销代理、经纪金融、商业地产。其中，经纪金融业务是核心。但它肇始于营销代理。在经纪金融纳入华燕事业版图之前，华燕已是中国房地产代理十强企业。
时间回溯到2005年3月25日，《新民晚报》刊登了《上海品牌代理之兵器攻略》一文，此文对当时沪上知名营销代理企业一一进行点评。华燕排名第四，位居金丰易居、策源、天地行之后，其独门兵器为“孔雀翎”。
文章写道：“在上海的代理行中，华燕以一个异字为先机，在令客户感受到营销形式之美的同时又显示出其在战略、战术上的出神入化。孔雀翎飘忽无形，正是华燕不着痕迹而又驾轻就熟市场驾御能力的完美体现。”
确实，纵观华燕发展轨迹，无处不以“异”字为先机。
1995—1998年，是华燕的初创阶段，也是上海房地产市场行情最低迷时期。成立之初的主要方向是营销代理。其后，华燕转向房地产开发。1997年9月，开发的首个楼盘“凯旋公寓”一炮打响，荣获了“上海市品位楼盘”、“上海市优秀房型奖”。
但随即，华燕掌门人胡书芳还是将企业经营方向重新定位到房产营销代理上。
从“凯旋公寓”的牛刀小试，到“虹桥城市花园”的成熟发展，从“嘉利豪园”的创新，到“城上城”的大气，华燕在业内逐步得到推崇。
有了资金，有了经验，有了人才，2002—2004年，是上海房地产发展最迅猛的时期，也是华燕发展最快的时期，华燕在代理行业已经跻身前茅。
迄今，华燕营销立足上海，先后在常州、扬州、镇江、连云港、苏州、马鞍山、盐城、大连、山东等地代理企划楼盘近百个，实现总销售面积逾百万多平方米，总销售金额逾百亿人民币。一跃成为中国房地产代理企业二十强、上海房地产代理企业十强，连续五届获上海楼市营销最高奖“金桥奖”。
除此之外，华燕还是上海首个通过ISO9001：2000国际质量体系认证的房地产营销代理企业；成为两大类15个项目的国家注册商标，并有5个发明专利获国家知识产权受理号；2007年荣膺中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10，其品牌价值达到4.68亿。
激流：转型
毋庸置疑，华燕在营销代理上做得风生水起。但如果一直坚持一条腿走路的话，也许今日华燕也如很多营销代理企业一般，离过去的辉煌渐行渐远。
所幸的是，华燕早有谋划。
早在2004年，华燕便提出“过冬”命题：“房地产的冬天来了，我们的棉被准备好了吗？”
这在当时看来是一个不合时宜冒“傻”泡的提议。
因为2004年年中，上海楼市的浮华让身处这里的开发商和营销代理商经历着一场浪漫的仲夏夜之梦。
但华燕的决策层却开始逆势思考：投资客手中的房屋怎么生钱？房地产不像股票，除了投资，还有实用的功能。一来流通过程中税费很高，营业税、个人所得税的征缴增加了流通成本，导致交易量萎缩。由于流通税费高，投资购房者多会选择继续持有，这就面临着盘活资产的问题。
“市场环境变化后，满足并挖掘客户的需求，是我们成立房屋理财中心的初衷。”胡炯回想当初的动机这样说。
先变者占先机。
于是，在大多数代理商还在与开发商癫狂起舞时，胡书芳却一个分身，把房地产和金融结合起来，搭建起了“地产金融平台”。
在这一链条中，华燕对自己的金融服务内容和范围进行了定位，就是“以金融服务为核心的房地产流通领域综合服务商”，明确自身业务将是以房屋交易环节的金融配套服务及终端客户房屋理财服务为主要服务内容。
“房地产金融服务是个很大的概念，它涵盖了以房地产企业、终端客户及资本市场等为对象的金融服务领域。”曾在金融行业任职多年的胡炯对金融自有领悟。
他认为，房地产服务模式正在发生变化，由过去的一二三级市场的纵向服务模式向分工细化、突出专业的横向服务模式转化，这必然会使房地产资源和资本重新配置，蕴藏着房地产金融服务业的发展机遇与挑战。
于是乎，在经过三年多的精心筹备后，华燕于2007年1月21日，正式挂牌成立房屋理财中心。同年12月28日，华燕与上海财经大学金融学院共同组建“财华金融地产研究院”。
金融：独大
这个全新的房屋理财中心由上海华燕房地产投资管理有限公司、上海华燕抵押贷款顾问有限公司、上海华燕房地产经纪有限公司、上海元易信担保有限公司及上海华燕网络科技有限公司等5家公司组成，拥有华燕房产会员制俱乐部的专业会员制服务，是上海唯一一家房地产行业与金融行业相结合，并拥有俱乐部服务的大型房产理财综合服务平台。旗下设立的房贷与担保、房屋理财、海外置业、网络经纪人、网上租赁管家及客户服务中心、编辑部等部门，涵盖了银行房贷，房屋租赁或买卖、房屋网上租赁管理、中小企业融资及担保、海外置业、房屋理财服务等多个内容。”
目前与华燕合作和代理产品的商业银行有13家之多，其中市场份额最大的是中国银行。
据业内人士介绍，在市场上，经纪金融业务往往由华燕这样的房贷中介公司专营个人住房抵押贷款代理（或称权证代理服务），为借款人向银行申请二手房贷提供资料收集、预审及担保。
沪上专业从事房贷引荐业务的经纪金融公司“荣瑾园”、“皓远”，2007年分别为中国银行上海分行和工商银行上海分行提供了近22亿元和近20亿元的业务量，在上述两家银行的合作机构中持续两年均排名第一。
“荣瑾园和皓远均以加盟华燕，现在的上海新荣瑾园投资管理有限公司和上海皓永行投资管理有限公司华燕控股。”胡炯透露。
经过一系列业务开拓动作之后，华燕经纪金融在国内同行业之中已经跃居第一。
2008年，华燕房贷业务由去年的62亿元提高到80亿元。在收获利润的同时，还赚得了眼球效应。
2007年、2008年，华燕连续荣获由中国银行上海市分行颁发的“年度零售贷款业务金牌合作机构”称号；同时，华燕又以“金融服务”特色，在2007和2008年连续两年获得“中国房地产策划代理公司专业领先品牌”，这在中国房地产史上也是绝无仅有的。
从某种意义上，华燕是民间投融资改革的先行者。
“可以说，目前，在经纪金融领域，华燕现在占据的是一片‘蓝海’。”胡炯底气十足。
愿景：上市
“5年的公司靠运气，10年的公司靠老板魅力，15年的公司靠管理和企业文化，20年以上的公司要靠信仰。”
创办华燕十余年来，胡书芳认为她的企业已经历了两次企业生命的轮回，如今，她要带领她的企业开始新的蜕变，经历企业生命的第三次轮回。
当营销代理企业抑或出局，抑或蜷着身子“熬冬”时，华燕却高调表态，“要上市。”
早在2007年12月，华燕就获得来自保银资本的注资。该投资公司曾在2007年7月携手鼎晖创投(CDH)等五家投资公司将8500万美元投资于国内中档连锁酒店汉庭酒店。
今年9月下旬，华燕获得常春藤基金公司注资，完成了第二轮私募。
“我们的梦想是做中国首家上市的房地产金融综合服务商。”胡炯称，目前公司正在进行股份制改造，年内将完成上市前的各项准备，计划明年在A股上市。华燕的保荐人为广发证券。
如果上市成功，它将成为内地首家纯粹的房地产服务类上市公司。
尽管很早之前专家就积极对轻资产企业在国内A股上市献计献策，但真正实行是从去年开始。
“代理企业的‘轻资产’，就是自身并不做房地产开发，而是凭借独特的品牌、人力、经验、客户资源、价值观、治理制度和管理流程等，为房地产开发企业提供整合性的服务。”对此，上海财经大学房地产经济研究中心教授印堃华颇有研究。
当初易居中国登陆纽交所，凭借的是克而瑞信息技术系统，如今，经纪金融已经成为华燕最具增长点的模式，不久的将来，其独特的运营模式将把华燕成功引向资本市场。
但先行与先烈往往只有一步之遥。正走在路上的华燕到底将走向何方，业界均拭目以待。