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摘要：房地产企业是当下我国国民经济必不可少的组成部分。对推动我国GDP增长做出了卓越的贡献，并在满足人民群众住房需求方面具有深远的意义。房地产企业逐步进入冬季，融资的成功与否已经成为关系房地产企业生死存亡的关键。由于长期以来，房地产企业大部分是通过银行渠道来获取资金，面对银行贷款收紧的情况，这种融资方式已严重影响到了房地产企业的资金来源与稳定性，特别是中小房地产企业，这成为了制约其未来发展的关键问题。
关键词：融资；中小房地产企业
一、我国中小房地产企业融资难的现状
（一）融资渠道单一，过于依赖银行贷款。从中小房地产企业的运营过程及其资金链来分析，中小房地产企业融资的主要来源是银行房地产信贷。其中商业银行的信贷几乎触及了房地产企业运行的整个过程，是我国中小房地产企业发展的支柱。尽管国家进行了宏观调控：对房地产企业的贷款支持减少，加强对房地产信贷管理，降低贷款规模。但是，对中小房地产企业融资渠道单一的现状没有改善，中小房地产企业融资的主要来源仍是银行信贷。
（二）我国中小房地产企业融资不足。中小型房地产企业由于在注册资本，资产规模，抵御风险，人员规模等方面都与大型的房地产企业存在较大差异，因而中小房地产企业在融资能力上相对弱一些。导致中小房地产企业只能承接一些中短期的项目，进而导致中小房地产企业获利能力低，盈利能力弱，而融资能力又与盈利能力存在很大的关联，这使得中小房地产企业陷入融资的恶性循环当中。
二、我国中小房地产企业融资难的原因
（一）内部原因
1、中小房地产企业不注重自身资金的积累。中小房地产企业对资金的筹集与运用没有完善的计划，内部资金调度能力较弱，重视利润的高低却忽略资金运用的效率，重视短期利益进而忽视长远发展，缺少长期经营战略储备资金的措施，一味的想着从外部获取资金，从而增加财务风险。
2、中小房地产企业信用不足。相对于大型企业，在向商业银行申请贷款时，中小房地产企业提供的抵押品较少，银行为了减少自身的风险和坏账成本，就会减少向中小房地产企业贷款，这会使得中小房地产企业在融资方面更加困难。
3、中小房地产企业缺乏创新能力。目前很多中小房地产企业缺乏创新力，更没有确立企业宏观的发展思路，通常觉得通过融资之路取得利润即可。对树立企业品牌，提高企业核心竞争力，如何创新产品需求缺乏系统考虑，进而融资能力低下。
（二）外部原因
1、国家信贷政策的影响。从改革开放的20世纪80年代中期开始，我国的房地产企业才开始步入萌芽阶段。1993年以前，虽然国家对房地产从政策法规的形式进行了一系列的调控，但其中却没有金融调控；从1991年开始，随着我国加强对金融的宏观调控能力，国务院首次提出：“开展个人购房贷款。”金融调控政策才逐步登上了房地产政策的舞台；随后，即从2003年至今，房地产的信贷政策才逐渐规范，尤其这几年，我国重点是抑制房地产的过热增长。
2、缺乏中小银行金融机构与中小房地产企业相匹配。目前，在我国的银行组织体系中，缺乏专门为中小房地产企业进行融资服务的政策性银行。也有一些中小金融机构成立，但是它们并未从国有企业的体制中真正解脱出来，而且发展能力不足，经营管理水平有限，从而减弱了对中小企业金融的支持。
3、金融市场法律体系不健全。每个成熟有效的房地产金融市场必定伴随着一个严密的法律体系的建立。然而我国与房地产金融相关的法律法规是不完善的，这严重影响了我国房地产市场以及金融的规范发展与安全运行，所以房地产金融市场的法律有待进一步完善与改进。
三、我国房地产融资难的解决办法
目前我国中小房地产市场的融资情况复杂，融资方式很多，但不同的融资方式，就会有不同的财务风险和资金成本，并且根据实际情况获得资金的难易程度也有所不同。因此为了筹集到所需要的资金，中小房地产企业可以通过建立多元化的融资渠道来达到目标并且降低财务风险。
（一）建立健全的政府支持体系。面对日益发展的房地产金融市场，国家及相关部门有待出台关于中小房地产企业金融的政策法规。由于国家的许多法律对债券进行融资和发行股票提出了许多限制，苛刻的条件让中小房地产企业很难上市，中小房地产企业在资本市场就筹集不到其发展所需要的资金。所以我国应该适当的修改相关法律法规，特别是针对中小房地产企业的上市融资做出新的规定，降低其上市门槛。
（二）中小房地产企业自身素质的积累。中小房地产企业应规范其财务管理方面的工作，按照国家相关规定，建立可以正确反映企业财务状况的体系，定期公布财务报表，进一步增加企业财务的透明度。加强与银行、其它金融机构的联系，对企业的经营情况和发展方向进行充分的展示，使银行或金融机构对企业的经营环境与前景有充足的信心，进而降低了企业的经营风险，并提高了企业的抵御风险能力。
（三）借鉴国外先进经验
1、成立专门的中小房地产保险公司。中小房地产保险公司可以通过开展房地产抵押贷款保险、房屋保险、工程保险、房地产投资保险等，使信贷机构、开发商将各种风险降到最低，从而使自己获得充足的资金来源；在直接投资方面，利用保险公司的资金优势和开发商在开发、经营、管理方面具有的丰富经验，保险公司可与开发商组成合资公司，双方进行合作。
2、建立中小房地产投资基金管理公司。公司是为缺乏投资经验或无暇顾及抵押贷款事务的大额投资者提供相关金融服务的机构。公司通过信托、收购等方式可以将资金集中起来，从而形成一个巨大的资金池。当房地产项目确定后，投资基金管理公司就可以为房地产企业提供资金支持方式，这种融资方式，相对来说比较灵活，非常有利于中小房地产企业的发展。
3、发行中小房地产企业债券。我国的房地产债券处于一个初始阶段，其根本原因就是政策上的限制。由于房地产企业是高风险行业，其资产负债率很高，极容易引发信用风险或债务危机。但通过采用中小房地产企业债券的方式，债权人就会有权定期获得利息收入；并且债券到期时，房地产企业还须按约定交付本息。企业在这种压力下，就会加强企业管理，甚至改进生产水平，从而提高企业的经济效益。但是，中小房地产企业自身能力有限，不可负债过高，应当在适宜的范围内发行债券。
4、实现中小房地产企业证券化的融资渠道。房地产投资信托是采用公司或商业信托的主要组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产开发项目进行融资，并享受税收优惠的投资行为。这就体现了信托的魅力，即通过资金的集合，为中小投资者提供投资于利润丰厚的房地行业的机会。
结束语
综上所述，中小房地产企业单一融资渠道应该得到改变，逐步实现多种融资渠道，实现多元化融资。当然，这些融资渠道的探讨必须从我国实际情况出发，同时具备有效的组织制度条件必不可少。在今后的几年中，我国应当通过证券化途径把商业银行的房地产贷款风险转移到资本市场上来。只有通过两条腿走路的方式，才能使我国的房地产市场和金融市场走上可持续发展的道路，才能使中小房地产企业做大做强。（作者单位：山西财经大学）
参考文献：
[1]肖淦昌.我国房地产企业多元化融资分析[J].中国房地产金融，2011，第一期.
[2]戴国锋.浅谈宏观调控新政下房地产中小企业融资策略[J].财经界.，2011年，第三期.
[3]杜汛.宏观调控政策下的房地产企业融资困局及其对策分析[J].市场研究，2011年8月，第三期.
[4]王开心.我国房地产行业融资现状及对策研究[J].时代金融，2012年，第六期下旬刊.
[5]刘怡.论我国房地产企业融资困境与对策[N].昆明学报，2012年，第二期第二十八卷.
关键词：融资；中小房地产企业
一、我国中小房地产企业融资难的现状
（一）融资渠道单一，过于依赖银行贷款。从中小房地产企业的运营过程及其资金链来分析，中小房地产企业融资的主要来源是银行房地产信贷。其中商业银行的信贷几乎触及了房地产企业运行的整个过程，是我国中小房地产企业发展的支柱。尽管国家进行了宏观调控：对房地产企业的贷款支持减少，加强对房地产信贷管理，降低贷款规模。但是，对中小房地产企业融资渠道单一的现状没有改善，中小房地产企业融资的主要来源仍是银行信贷。
（二）我国中小房地产企业融资不足。中小型房地产企业由于在注册资本，资产规模，抵御风险，人员规模等方面都与大型的房地产企业存在较大差异，因而中小房地产企业在融资能力上相对弱一些。导致中小房地产企业只能承接一些中短期的项目，进而导致中小房地产企业获利能力低，盈利能力弱，而融资能力又与盈利能力存在很大的关联，这使得中小房地产企业陷入融资的恶性循环当中。
二、我国中小房地产企业融资难的原因
（一）内部原因
1、中小房地产企业不注重自身资金的积累。中小房地产企业对资金的筹集与运用没有完善的计划，内部资金调度能力较弱，重视利润的高低却忽略资金运用的效率，重视短期利益进而忽视长远发展，缺少长期经营战略储备资金的措施，一味的想着从外部获取资金，从而增加财务风险。
2、中小房地产企业信用不足。相对于大型企业，在向商业银行申请贷款时，中小房地产企业提供的抵押品较少，银行为了减少自身的风险和坏账成本，就会减少向中小房地产企业贷款，这会使得中小房地产企业在融资方面更加困难。
3、中小房地产企业缺乏创新能力。目前很多中小房地产企业缺乏创新力，更没有确立企业宏观的发展思路，通常觉得通过融资之路取得利润即可。对树立企业品牌，提高企业核心竞争力，如何创新产品需求缺乏系统考虑，进而融资能力低下。
（二）外部原因
1、国家信贷政策的影响。从改革开放的20世纪80年代中期开始，我国的房地产企业才开始步入萌芽阶段。1993年以前，虽然国家对房地产从政策法规的形式进行了一系列的调控，但其中却没有金融调控；从1991年开始，随着我国加强对金融的宏观调控能力，国务院首次提出：“开展个人购房贷款。”金融调控政策才逐步登上了房地产政策的舞台；随后，即从2003年至今，房地产的信贷政策才逐渐规范，尤其这几年，我国重点是抑制房地产的过热增长。
2、缺乏中小银行金融机构与中小房地产企业相匹配。目前，在我国的银行组织体系中，缺乏专门为中小房地产企业进行融资服务的政策性银行。也有一些中小金融机构成立，但是它们并未从国有企业的体制中真正解脱出来，而且发展能力不足，经营管理水平有限，从而减弱了对中小企业金融的支持。
3、金融市场法律体系不健全。每个成熟有效的房地产金融市场必定伴随着一个严密的法律体系的建立。然而我国与房地产金融相关的法律法规是不完善的，这严重影响了我国房地产市场以及金融的规范发展与安全运行，所以房地产金融市场的法律有待进一步完善与改进。
三、我国房地产融资难的解决办法
目前我国中小房地产市场的融资情况复杂，融资方式很多，但不同的融资方式，就会有不同的财务风险和资金成本，并且根据实际情况获得资金的难易程度也有所不同。因此为了筹集到所需要的资金，中小房地产企业可以通过建立多元化的融资渠道来达到目标并且降低财务风险。
（一）建立健全的政府支持体系。面对日益发展的房地产金融市场，国家及相关部门有待出台关于中小房地产企业金融的政策法规。由于国家的许多法律对债券进行融资和发行股票提出了许多限制，苛刻的条件让中小房地产企业很难上市，中小房地产企业在资本市场就筹集不到其发展所需要的资金。所以我国应该适当的修改相关法律法规，特别是针对中小房地产企业的上市融资做出新的规定，降低其上市门槛。
（二）中小房地产企业自身素质的积累。中小房地产企业应规范其财务管理方面的工作，按照国家相关规定，建立可以正确反映企业财务状况的体系，定期公布财务报表，进一步增加企业财务的透明度。加强与银行、其它金融机构的联系，对企业的经营情况和发展方向进行充分的展示，使银行或金融机构对企业的经营环境与前景有充足的信心，进而降低了企业的经营风险，并提高了企业的抵御风险能力。
（三）借鉴国外先进经验
1、成立专门的中小房地产保险公司。中小房地产保险公司可以通过开展房地产抵押贷款保险、房屋保险、工程保险、房地产投资保险等，使信贷机构、开发商将各种风险降到最低，从而使自己获得充足的资金来源；在直接投资方面，利用保险公司的资金优势和开发商在开发、经营、管理方面具有的丰富经验，保险公司可与开发商组成合资公司，双方进行合作。
2、建立中小房地产投资基金管理公司。公司是为缺乏投资经验或无暇顾及抵押贷款事务的大额投资者提供相关金融服务的机构。公司通过信托、收购等方式可以将资金集中起来，从而形成一个巨大的资金池。当房地产项目确定后，投资基金管理公司就可以为房地产企业提供资金支持方式，这种融资方式，相对来说比较灵活，非常有利于中小房地产企业的发展。
3、发行中小房地产企业债券。我国的房地产债券处于一个初始阶段，其根本原因就是政策上的限制。由于房地产企业是高风险行业，其资产负债率很高，极容易引发信用风险或债务危机。但通过采用中小房地产企业债券的方式，债权人就会有权定期获得利息收入；并且债券到期时，房地产企业还须按约定交付本息。企业在这种压力下，就会加强企业管理，甚至改进生产水平，从而提高企业的经济效益。但是，中小房地产企业自身能力有限，不可负债过高，应当在适宜的范围内发行债券。
4、实现中小房地产企业证券化的融资渠道。房地产投资信托是采用公司或商业信托的主要组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产开发项目进行融资，并享受税收优惠的投资行为。这就体现了信托的魅力，即通过资金的集合，为中小投资者提供投资于利润丰厚的房地行业的机会。
结束语
综上所述，中小房地产企业单一融资渠道应该得到改变，逐步实现多种融资渠道，实现多元化融资。当然，这些融资渠道的探讨必须从我国实际情况出发，同时具备有效的组织制度条件必不可少。在今后的几年中，我国应当通过证券化途径把商业银行的房地产贷款风险转移到资本市场上来。只有通过两条腿走路的方式，才能使我国的房地产市场和金融市场走上可持续发展的道路，才能使中小房地产企业做大做强。（作者单位：山西财经大学）
参考文献：
[1]肖淦昌.我国房地产企业多元化融资分析[J].中国房地产金融，2011，第一期.
[2]戴国锋.浅谈宏观调控新政下房地产中小企业融资策略[J].财经界.，2011年，第三期.
[3]杜汛.宏观调控政策下的房地产企业融资困局及其对策分析[J].市场研究，2011年8月，第三期.
[4]王开心.我国房地产行业融资现状及对策研究[J].时代金融，2012年，第六期下旬刊.
[5]刘怡.论我国房地产企业融资困境与对策[N].昆明学报，2012年，第二期第二十八卷.