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【摘 要】 近年来受到人民币升值、投机等因素，使得上海住宅市场价格节节攀升。国家对住宅市场开始了新一轮的宏观调控，上海市也推出了限购令，在客观上进一步刺激写字楼市场的繁荣。本文首先介绍写字楼的概念、特征、分类及划分标准等，然后分析上海写字楼市场的运行环境，具体从宏观经济环境、土地、产业政策环境、城市规划与市政建设等方面入手，探讨上海写字楼市场发展的影响因素；再从供求情况、租金等方面对上海写字楼市场的运行状况进行系统分析，最后对上海写字楼市场的未来前景及发展趋势进行预测。
【关键词】 写字楼市场；供给现状；前景预测
1 研究背景
写字楼市场是房地产市场的一个细分市场，属于商业地产的范畴。上海作为我国的一线城市，定位建设成为国际经济、金融、贸易、航运中心和社会主义现代化的国际大都市。上海持续强劲的区域经济发展动力，使得房地产业得到了飞速发展，作为我国的金融商务中心，其写字楼市场的繁荣程度更是国内其他城市无法相比的。上海经济的快速发展、中国加入WTO组织、上海市政府推出的对跨国企业地区总部的优惠政策及2010年上海世博会的顺利召开，更是推动上海写字楼市场价格攀升的原动力，也是上海写字楼市场不断发展的力量源泉。
2006年12月开放金融业以来，众多跨国公司青睐于中国这个不断增长的市场，上海写字楼租赁活动愈趋活跃，写字楼的需求日益增大，租金指数稳步向上，上海写字楼市场处于稳步发展的阶段，特别是对中央商务区甲级办公楼的需求尤为旺盛。上海甲级写字楼年租金上涨，空置率逐步下降，中央商务区的空置率一度达到的历史最低水平。近年来受到人民币升值、投机等因素，使得上海住宅市场价格节节攀升。国家对住宅市场开始了新一轮的宏观调控——新国八条，上海市也针对住宅市场过热的情况推出了《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》（即上海限购令），在客观上又进一步刺激了写字楼市场的繁荣。
2 写字楼市场的相关理论
写字楼就是专业商业办公用楼的別称。严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”
写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。
“写字楼”一词是由境外传入的。按照国内过去的习惯，通常称为“办公楼”，并主要作为所有权人的办公之用，是指供各种政府机构的行政管理人员和企事业的职员办理行政事务和从事业务活动的楼宇。
3 上海写字楼市场发展趋势预测
3.1上海写字楼市场供求情况预测
3.1.1上海写字楼市场供应量预测
2011年新增供应预计超150万；尽管可能如同最近2-3年一样，部分供应延迟交付，但这仍将使市场在短期内处于供过于求的状态。
3.1.2上海写字楼市场需求量预测
需求方面影响商业地产需求量的因素是多方面的，诸如国民经济发展水平、城市区域经济发展水平、商业地产本身价格、消费者收入水平和消费结构、区域发展程度、城市商业繁荣程度、消费者对未来的预期、商圈氛围、住宅小区的密集度、区域商业繁华程度、城市居民生活态度等[5]。
展望未来，预计未来12个月，上海办公楼需求将持续增长，整体吸纳量上升，市场正迈向复苏之路。
3.2上海写字楼市场租金水平趋势预测
高力国际最新发布的《亚太区办公楼市场概览》指出，资金持续流入以及商业信心逐步增强，使办公楼租赁和投资需求逐渐向好，带动办公楼市场继续兴旺。
市场预期短至中期内办公楼租金将上涨，促使办公楼用户提前整固及优化所租用的楼面。统计数据显示，2010年第四季度，上海市甲级写字楼租金环比上升1.4%，全年租金增长4.4%。由于市场供应增多，尤其是在新兴商业区，因此上海甲级写字楼整体租金上升率低于其他城市。对于即将到来的2011年的市场表现，租金温和增长是可实现的、也是合理的预期。
3.3上海写字楼投资将成为未来发展趋势
近期受宏观调控政策影响，上海住宅市场成交量大幅下挫、持续低迷，相反，商业地产不仅丝毫未受影响，一改长期受到住宅压制的老黄历，成交量大幅增长，房地产专家分析，住宅市场的黄金十年已经结束，商业地产的黄金十年即将来临。同商业地产一样，写字楼市场同样游离在本轮楼市调控政策之外，并且也承接到从住宅领域易出的大规模投资力量的高度关注。基于上海城市经济的稳定发展，租金水平保持持续的上行。这种良好的稳定性虽然未来会受到供应放大的影响，但从城市写字楼需求级差消费的层级来说，核心地区始终将承接到最具消费力的顶级客群。这也给一些次中心区、未来核心区开发企业提供了一条重要的开发思路，即在产品本身做更多的功课。
出于写字楼自身的属性，其交易买家往往集中在大型投资机构、财团，中小资金持有者往往难有进入。但伴随着上海对Reits（房地产投资信托基金）试点工作的不断推进，未来中小企业作为权益人，仍有可能进入到这一领域。
写字楼价值重估地位上升。戴德梁行华东区写字楼部董事杨达认为，随着市场关注度转向商业地产，2011年是市场对写字楼价值重新认识的一年，客户品质以及价格也有望持续被市场刷新。事实上，从今年1-2月上海房地产的分类成交结构来看，写字楼已经表现出这种上行势头，根据统计，2010年上海房地产成交结构中，住宅占到了67%，商铺为20%，写字楼仅13%，而从今年来看，住宅占到了53%，成交明显降温，商铺为25%，保持稳步上升势头，而写字楼仅则上升到了22%，共同使得商业地产的比重从2010年的33%上升至今年47%，与住宅几乎分庭抗礼。 国家宏观调控的政策给写字楼投资市场带来了一系列投资方向的变化。首先，摒弃投机心理，注重长线投资。写字楼的中小型投资者对于利息变化相对更为敏感，成本风险意识也更强。利息的增加会导致中小型投资者贷款购买写字楼的成本加大。投资者在选择写字楼物业的时候会更注重写字楼的长期升值潜力，投资会更加慎重。同时也给客户的购买选择趋向上带来一定的变化。由于购买成本的提高，要求客户在选择办公物业的时候更加慎重。其次，热点区域的热点项目将更加受到投资者的追捧。在投资成本增加的同时，风险也相应增加。投资者在选择投资产品时，会选择投资风险最小的区域和项目，在上海写字楼市场，投资最为活跃的区域是传统的商业中心区，以CBD为代表，未来升值潜力巨大，能够为投资客户带来更加可靠的投资回报。再次，写字楼的产品形态将更为灵活。因为成本和风险的增加，很多投资者都会面临面积缩水的问题，很多投资者会相应的考虑投资面积，体量适宜、适应公司独立办公的面积、小单元分割、可自由组合的写字楼将会有助于解决这个问题。自由度更高的产品形态将成为写字楼市场发展的新趋势[6]。
3.4上海非中央商务区写字楼将崛起
李翠敏、吕迅在2005年的研究中提出了办公楼将会向轨道交通沿线集中，建立空间相对分隔但交通快速链接的新型城市结构[7]。城市交通建设直接影响到写字楼市场的发展。如今越来越多的写字楼在建设之初就考虑到与轨道交通在地下地上的直接连通，预留出通道和出入口位置，真正缩短交通站点和写字楼之间的距离。在已具备一定商业氛围的区域内，轨道交通的开通以及各出入口的合理规划可谓是给写字楼发展带来锦上添花的效果，对于仍在成长期的区域而言，轨道交通的到达就可谓是雪中送炭了。轨道交通导入的不仅是居住人流，更是消费人流、商务人流。缩短区域与区域之间的距离，将给上海各区域之间的发展带来了相互促进的积极效果[8]。
参照世界其它成熟市场的经验，非中央商务区甲级办公楼的兴起将成为上海办公楼市场下一轮发展的重点。上海的非中央商务区甲级办公楼直到最近几年才刚刚出现，有限的供應并没有定义出一个明确的市场。但在接下来的几年内，随着大批非中央商务区的甲级办公项目纷纷竣工入市，众多租户面前将开始出现一类新的选择，这些办公物业毗邻市中心区域，在拥有高规格的物业品质的同时，租金却相对较低。这些办公项目将符合大型外资企业对办公空间的要求并将成为第一代位于中央商务区之外具有甲级品质的办公物业。以世博会为契机的上海基础设施建设极大地改善了非中央商务区的公共交通状况，网络化的交通使得这些地区与市中心区域的联系更加紧密，从而使得其中的租户在享受较低租金的同时有效地规避了员工流失的风险。
从长期来看，非中央商务区甲级办公楼的体量将会赶上中央商务区内甲级办公楼体量。目前，非中央商务区甲级办公楼的平均租金要比中央商务区地三成以上，并且在未来的几年里，租金将继续保持巨大的差异。所以，租户如果选择迁入非中央商务区将能节省一半的租金开支。越来越多的非中心区域的业主愿意提供给客户较长免租期甚至装修补贴以吸引租户。对于成本比较敏感的租户将会逐渐认识到中央商务区目前相对便宜的租金不可能永远延续，选择非中央商务区的办公空间将被视为更为有效的长期策略。在可预见的未来，即使非中央商务区与中央商务区的租金差异将缩小，非中央商务区办公楼的租金无疑仍将更为便宜。
4 总结
本文以“上海写字楼市场现状与前景研究”为题，综合运用了文献调查分析、网络信息检索、分析、综合归纳等多种研究方法，对上海写字楼市场作了初步的研讨。主要成果有以下几点：
（1）针对上海的具体情况分析了写字楼市场运行环境，发现宏观经济环境、土地因素、社会发展环境、产业政策环境以及城市规划与市政建设等因素都对写字楼市场的发展有着不同的影响。
（2）针对上海的具体情况分析了写字楼市场运行状况，发现开发商对开发写字楼物业持谨慎态度，而写字楼的需求则受到第三产业的蓬勃发展越发旺盛。
（3）在考虑各方面因素后，对上海写字楼市场的发展趋势进行了预测，写字楼市场供应量短期将供过于求的状态，需求量将持续上升，写字楼市场的租金将温和增长，同时未来写字楼投资将成为未来的发展趋势，越来越多的非中央商务区写字楼将崛起。
【关键词】 写字楼市场；供给现状；前景预测
1 研究背景
写字楼市场是房地产市场的一个细分市场，属于商业地产的范畴。上海作为我国的一线城市，定位建设成为国际经济、金融、贸易、航运中心和社会主义现代化的国际大都市。上海持续强劲的区域经济发展动力，使得房地产业得到了飞速发展，作为我国的金融商务中心，其写字楼市场的繁荣程度更是国内其他城市无法相比的。上海经济的快速发展、中国加入WTO组织、上海市政府推出的对跨国企业地区总部的优惠政策及2010年上海世博会的顺利召开，更是推动上海写字楼市场价格攀升的原动力，也是上海写字楼市场不断发展的力量源泉。
2006年12月开放金融业以来，众多跨国公司青睐于中国这个不断增长的市场，上海写字楼租赁活动愈趋活跃，写字楼的需求日益增大，租金指数稳步向上，上海写字楼市场处于稳步发展的阶段，特别是对中央商务区甲级办公楼的需求尤为旺盛。上海甲级写字楼年租金上涨，空置率逐步下降，中央商务区的空置率一度达到的历史最低水平。近年来受到人民币升值、投机等因素，使得上海住宅市场价格节节攀升。国家对住宅市场开始了新一轮的宏观调控——新国八条，上海市也针对住宅市场过热的情况推出了《关于本市贯彻执行住房限售等政策有关问题的通知》（即上海限购令），在客观上又进一步刺激了写字楼市场的繁荣。
2 写字楼市场的相关理论
写字楼就是专业商业办公用楼的別称。严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”
写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。
“写字楼”一词是由境外传入的。按照国内过去的习惯，通常称为“办公楼”，并主要作为所有权人的办公之用，是指供各种政府机构的行政管理人员和企事业的职员办理行政事务和从事业务活动的楼宇。
3 上海写字楼市场发展趋势预测
3.1上海写字楼市场供求情况预测
3.1.1上海写字楼市场供应量预测
2011年新增供应预计超150万；尽管可能如同最近2-3年一样，部分供应延迟交付，但这仍将使市场在短期内处于供过于求的状态。
3.1.2上海写字楼市场需求量预测
需求方面影响商业地产需求量的因素是多方面的，诸如国民经济发展水平、城市区域经济发展水平、商业地产本身价格、消费者收入水平和消费结构、区域发展程度、城市商业繁荣程度、消费者对未来的预期、商圈氛围、住宅小区的密集度、区域商业繁华程度、城市居民生活态度等[5]。
展望未来，预计未来12个月，上海办公楼需求将持续增长，整体吸纳量上升，市场正迈向复苏之路。
3.2上海写字楼市场租金水平趋势预测
高力国际最新发布的《亚太区办公楼市场概览》指出，资金持续流入以及商业信心逐步增强，使办公楼租赁和投资需求逐渐向好，带动办公楼市场继续兴旺。
市场预期短至中期内办公楼租金将上涨，促使办公楼用户提前整固及优化所租用的楼面。统计数据显示，2010年第四季度，上海市甲级写字楼租金环比上升1.4%，全年租金增长4.4%。由于市场供应增多，尤其是在新兴商业区，因此上海甲级写字楼整体租金上升率低于其他城市。对于即将到来的2011年的市场表现，租金温和增长是可实现的、也是合理的预期。
3.3上海写字楼投资将成为未来发展趋势
近期受宏观调控政策影响，上海住宅市场成交量大幅下挫、持续低迷，相反，商业地产不仅丝毫未受影响，一改长期受到住宅压制的老黄历，成交量大幅增长，房地产专家分析，住宅市场的黄金十年已经结束，商业地产的黄金十年即将来临。同商业地产一样，写字楼市场同样游离在本轮楼市调控政策之外，并且也承接到从住宅领域易出的大规模投资力量的高度关注。基于上海城市经济的稳定发展，租金水平保持持续的上行。这种良好的稳定性虽然未来会受到供应放大的影响，但从城市写字楼需求级差消费的层级来说，核心地区始终将承接到最具消费力的顶级客群。这也给一些次中心区、未来核心区开发企业提供了一条重要的开发思路，即在产品本身做更多的功课。
出于写字楼自身的属性，其交易买家往往集中在大型投资机构、财团，中小资金持有者往往难有进入。但伴随着上海对Reits（房地产投资信托基金）试点工作的不断推进，未来中小企业作为权益人，仍有可能进入到这一领域。
写字楼价值重估地位上升。戴德梁行华东区写字楼部董事杨达认为，随着市场关注度转向商业地产，2011年是市场对写字楼价值重新认识的一年，客户品质以及价格也有望持续被市场刷新。事实上，从今年1-2月上海房地产的分类成交结构来看，写字楼已经表现出这种上行势头，根据统计，2010年上海房地产成交结构中，住宅占到了67%，商铺为20%，写字楼仅13%，而从今年来看，住宅占到了53%，成交明显降温，商铺为25%，保持稳步上升势头，而写字楼仅则上升到了22%，共同使得商业地产的比重从2010年的33%上升至今年47%，与住宅几乎分庭抗礼。 国家宏观调控的政策给写字楼投资市场带来了一系列投资方向的变化。首先，摒弃投机心理，注重长线投资。写字楼的中小型投资者对于利息变化相对更为敏感，成本风险意识也更强。利息的增加会导致中小型投资者贷款购买写字楼的成本加大。投资者在选择写字楼物业的时候会更注重写字楼的长期升值潜力，投资会更加慎重。同时也给客户的购买选择趋向上带来一定的变化。由于购买成本的提高，要求客户在选择办公物业的时候更加慎重。其次，热点区域的热点项目将更加受到投资者的追捧。在投资成本增加的同时，风险也相应增加。投资者在选择投资产品时，会选择投资风险最小的区域和项目，在上海写字楼市场，投资最为活跃的区域是传统的商业中心区，以CBD为代表，未来升值潜力巨大，能够为投资客户带来更加可靠的投资回报。再次，写字楼的产品形态将更为灵活。因为成本和风险的增加，很多投资者都会面临面积缩水的问题，很多投资者会相应的考虑投资面积，体量适宜、适应公司独立办公的面积、小单元分割、可自由组合的写字楼将会有助于解决这个问题。自由度更高的产品形态将成为写字楼市场发展的新趋势[6]。
3.4上海非中央商务区写字楼将崛起
李翠敏、吕迅在2005年的研究中提出了办公楼将会向轨道交通沿线集中，建立空间相对分隔但交通快速链接的新型城市结构[7]。城市交通建设直接影响到写字楼市场的发展。如今越来越多的写字楼在建设之初就考虑到与轨道交通在地下地上的直接连通，预留出通道和出入口位置，真正缩短交通站点和写字楼之间的距离。在已具备一定商业氛围的区域内，轨道交通的开通以及各出入口的合理规划可谓是给写字楼发展带来锦上添花的效果，对于仍在成长期的区域而言，轨道交通的到达就可谓是雪中送炭了。轨道交通导入的不仅是居住人流，更是消费人流、商务人流。缩短区域与区域之间的距离，将给上海各区域之间的发展带来了相互促进的积极效果[8]。
参照世界其它成熟市场的经验，非中央商务区甲级办公楼的兴起将成为上海办公楼市场下一轮发展的重点。上海的非中央商务区甲级办公楼直到最近几年才刚刚出现，有限的供應并没有定义出一个明确的市场。但在接下来的几年内，随着大批非中央商务区的甲级办公项目纷纷竣工入市，众多租户面前将开始出现一类新的选择，这些办公物业毗邻市中心区域，在拥有高规格的物业品质的同时，租金却相对较低。这些办公项目将符合大型外资企业对办公空间的要求并将成为第一代位于中央商务区之外具有甲级品质的办公物业。以世博会为契机的上海基础设施建设极大地改善了非中央商务区的公共交通状况，网络化的交通使得这些地区与市中心区域的联系更加紧密，从而使得其中的租户在享受较低租金的同时有效地规避了员工流失的风险。
从长期来看，非中央商务区甲级办公楼的体量将会赶上中央商务区内甲级办公楼体量。目前，非中央商务区甲级办公楼的平均租金要比中央商务区地三成以上，并且在未来的几年里，租金将继续保持巨大的差异。所以，租户如果选择迁入非中央商务区将能节省一半的租金开支。越来越多的非中心区域的业主愿意提供给客户较长免租期甚至装修补贴以吸引租户。对于成本比较敏感的租户将会逐渐认识到中央商务区目前相对便宜的租金不可能永远延续，选择非中央商务区的办公空间将被视为更为有效的长期策略。在可预见的未来，即使非中央商务区与中央商务区的租金差异将缩小，非中央商务区办公楼的租金无疑仍将更为便宜。
4 总结
本文以“上海写字楼市场现状与前景研究”为题，综合运用了文献调查分析、网络信息检索、分析、综合归纳等多种研究方法，对上海写字楼市场作了初步的研讨。主要成果有以下几点：
（1）针对上海的具体情况分析了写字楼市场运行环境，发现宏观经济环境、土地因素、社会发展环境、产业政策环境以及城市规划与市政建设等因素都对写字楼市场的发展有着不同的影响。
（2）针对上海的具体情况分析了写字楼市场运行状况，发现开发商对开发写字楼物业持谨慎态度，而写字楼的需求则受到第三产业的蓬勃发展越发旺盛。
（3）在考虑各方面因素后，对上海写字楼市场的发展趋势进行了预测，写字楼市场供应量短期将供过于求的状态，需求量将持续上升，写字楼市场的租金将温和增长，同时未来写字楼投资将成为未来的发展趋势，越来越多的非中央商务区写字楼将崛起。