1月21日，上海市住建委等8部门联合发布楼市调控新政“沪十条”。随后，上海打出一套楼市调控“组合拳”，将法拍房纳入限购政策的首套房源。记者注意到，在公拍网、阿里拍卖等平台上，打开上海法院司法拍卖的上海市商品住房页面，就会弹出一条“限购”的特别提醒。提醒还指出：“拍卖成交确认后，因买受人无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果。”上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰此前表示，上海出台的一系列调控“组合拳”是对炒房行为的精准打击。法拍房纳入限购政策范围，则堵住了漏洞。
　　近几年，法拍房市场的热度居高不下，一度成为楼市中的“新宠”。资料显示，仅2020年一年，北京、上海、广州、深圳四大一线城市共计成交法拍房10154套。根据百度公开的搜索指数，2015年“法拍房”搜索指数的峰值仅为137，到了2020年，“法拍房”搜索指数的峰值竟达到了1631。短短5年时间，网民对法拍房的搜索量翻了十倍不止。社会的异常关注将这个原本小众的市场迅速炒热，但过热的背后，也隐藏着一些乱象与风险。

法拍房市场的“初世代”

　　法拍房指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。
　　1991年，《民事诉讼法》正式确立司法拍卖制度。1998年通过并实施的《关于人民法院执行工作若干向题的规定》，确认司法拍卖是处置诉讼资产的主要方式，法院可以委托拍卖。2009年，《關于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》通过并实施，规定由人民法院内部的司法技术辅助部门负责组织当事人选定拍卖机构，监督拍卖活动，使得委托拍卖已成为我国的司法拍卖的固定模式。
　　但在很长一段时间里，司法拍卖都是在线下进行，这样的拍卖方式受到宣传覆盖面、地域、时间等的限制，竞拍人数明显不足，很多司法拍卖不能够实现充分竞价，甚至出现流拍。所以，最早的法拍房市场还是楼市的“冷门”。
　　2012年，浙江法院率先尝试网络拍卖，取得一定效果，线上司法拍卖就此萌芽。2013年3月，我国第一起以土地使用权和厂房为标的物的司法拍卖在网络上成交，随后，更多法院在线上开展拍卖房产变现的执行工作。2016年，《关于司法拍卖网络服务提供者名单库的公告》发布，确定将淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网及中拍网5家平台纳入名单库。2017年，《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》正式实施，确立了网络司法拍卖优先的原则。
　　当法拍房市场在线上“开花”，越来越多的人抱着“捡漏”的心态入场。2015年就开始关注法拍房的王先生告诉记者，当时他无意间看到了法院拍卖的页面，那上面多是折价、平价的房子，他便心动了。那时候，为了“捡漏”，王先生还做了一番功课，比如预估地块之后的潜力、弄懂法拍房的相关政策、看清竞买公告上的每一处细节、钻研出价技巧、预估竞拍对手的心理……王先生表示，法拍房市场的“初世代”都较为冷静与理性，很多时候都能实现“捡漏置业”。
　　香港一高校的经济研究员缪兆宽告诉记者，最初能在法拍房市场“捡漏置业”，是因为法拍房较商品房主要有以下优势：价格合理是其最大优势，据统计，法拍房的价格通常比市价低10%至30%，因此吸引了一大批购房者;其次是政策原因，法拍房通常购房资格要求会较商品房更低，甚至有的城市不限购，这也相当于降低购买门槛;稀缺性也是法拍房的一大优势，一些法拍房的区位条件十分优越，平日里少有类似房源出售，却因种种原因被拍卖。
　　2016年，20个城市出台限购新政，就在新政出台的五个月后，全国楼市又迎来了新一轮的楼市调控，“房住不炒”成为房地产市场所遵循的基本原则。在随后的几年里，从一线城市到四线城市同时发力，调控政策如浪潮一样不断加码，进行限购、限贷、限价、限售、限商。
　　然而，正如一些人所说，城市化的大潮中，房子早已不限于单纯居住的功能，它仿佛成了一张张抢手的城市入场券，房子背后可能是更好的婚姻、子女教育、医疗、信息、营商环境、公共福利等资源支配权。当越来越多人涌向一线城市，面对房源紧张、房价过高的情况时，为了获得一张入场券，通过法拍房“曲线置业”便成为一种选择。法拍房越受公众追捧，这就越意味着“捡漏”的空间正被不断压缩，“初世代”们的时代逐渐过去。

火爆背后暗潮涌动

　　2020年9月，成龙在北京NAGA上院的豪宅被法拍。虽然之后这场拍卖被法院撤回，然而明星效应在无形之中为法拍房拉来了一波热度。在网络司法拍卖中，房产的司法拍卖大多设有专门一栏。在法拍网站上围观竞拍，也已成为一些网友的日常。
　　法拍房崛起得十分迅猛，很多人发现，从2020年下半年开始，住宅类的法拍房很少有流拍现象，多是溢价成交。今年1月中旬，上海外滩的一套法拍的江景豪宅，围观人数达到70430人次，成为当时最受关注的标的之一。1月下旬，上海闵行区龙茗路上的一套法拍房，在1天的竞价周期内，出价达458次，成交价高达1524万余元，比评估价高出近300万元。
　　同样是在今年1月，深圳龙岗万科清林径一“凶宅”（2018年有租客在屋内自杀身亡）被法拍，吸引了13人参与竞拍，共竞拍46次，围观人数过万，成交总价达243万余元。此前，阿里拍卖还发布过招聘帖，紧急招聘一名“凶宅试住主播”，通过淘宝直播24小时展示房屋房型及居住体验。一些网友感慨，传统的一些忌讳，似乎在购房需求面前显得没那么重要了。
　　根据贝壳研究院发布的2020年年报，二手房交易规模开始回升，2020年全国二手房交易规模达7.3万亿元，同比增长8.1%，成交量则达到了420万套，2020年二手房交易额是2015年来的最大值。法拍房需求，正随着二手房的需求“水涨船高”，价格也一路走高。 　　需要注意的是，这几年法拍房行情火爆的背后，一些楼市投资客瞄准政策的漏洞，拍下就转手，赚个差价。法拍房市场的发展历程，可谓一个暗潮涌动的历程：法拍房从折价到平价再到溢价，竞拍者的心理也从“捡漏置业”到“曲线置业”再到投机炒房。当这一市场背离“房住不炒”的原则后，如何将这阵怪风及时刹住，是楼市调控的一道必答题。
　　此外，对于不了解法拍房的人来说，贸然竞拍法拍房是存在一定风险的。有业内人士指出，法拍房首先面临的可能是贷款障碍，违法搭建、属于期房的房屋不能贷款;其次还有入住清场风险，一些遗留问题会导致房屋拍卖后无法居住，甚至长期无法腾房;再者还会面临无法过户的问题，产权不明的房屋可能会有此类风险。此外，竞拍者还可能承担高额税费和欠费、房屋具有隐形瑕疵等风险。业内人士提醒，购房还需谨慎，要根据具体情况酌情选择，不提倡盲目跟风。

剑指乱象化解风险

　　随着一线城市迎来新一轮的楼市调控，上海也通过限购政策，给出法拍房这道必答题的答案。此次向楼市乱象亮剑，消除了法拍房市场长久以来存在的Bug，巩固了“房住不炒”的原则。
　　据了解，對于楼市乱象的治理，上海等一线城市还在供给侧持续发力，积极探索调控政策的2.0版本。1月30日，上海发布《上海市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》（简称《纲要》）。《纲要》指出，要保持房地产投资平稳增长，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，加大住宅用地供应，完善住房供需平衡的长效机制。近期发布的《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区住房发展“十四五”规划》也显示，“十四五”期间，临港新片区将显著增加住房供应总量，住房用地供应720公顷，较“十三五”增加约220%，预计新增供应各类住房1600万平方米、约20万套。
　　记者还注意到，对于法拍房存在的潜在风险，各方都在尽可能化解。除了在竞拍公告里明确相关信息，一些法院也在清场腾房这一问题上想尽办法，打消竞拍者的顾虑。此前，上海二中院在一起借款合同纠纷案件的执行过程中，于2019年5月拍卖了被执行人名下一处五金交易中心400套房屋。由于被执行人涉案众多，各类矛盾激化，400套房屋中有近100套被非法强占。为此，执行团队分门别类厘清矛盾，有针对性地做好释法说理工作，维护申请执行人、买受人的合法权益，最后400套房屋全部交付买受人。更多人能够无后顾之忧地拍下法拍房，也成为司法权威树立、司法环境提升的一个标志。