论房产测量中预测与实测面积差异

来源 :城市建设理论研究 | 被引量 : 0次 | 上传用户:linmao820521
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  摘要:随着我国房地产产业的迅速发展,人们对于房产的面积也越来越关注。测量房产的面积中常常会出现房屋预测成果和实测成果存在较大的差异的情况,这种情况引起一些矛盾以及纠纷,所以探求导致房屋预测与实测面积的差异原因,对避免产生较大差异的产生将会起到重要的作用。本文重点介绍了房产测量中预测和实测的概况概念,分析了导致差异存在的一些原因,并针对这一问题提出了一些措施和建议。
  关键词:房产测绘;面积;预测;实测;差异
  中图分类号:F293文献标识码: A
  房产管理的基础数据来源房产测绘,测绘是服务于房产管理部门的,通过房产测绘可以获得平面图、建筑面积等数据,房产测绘是测绘的组成部分,它测定的范围限于房屋及其相关的信息,即房产测绘指的是借助测绘仪器运用测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、位置以及数量等。预测算的面积是在签署开发商的买卖合同上面的面积,一般说来购房者是按照预测算面积来支付房款的,而实测面积是房产证上的面积,也就是我们常说的产权登记面积。所以说我们要想缩小预测算与实测面积的差异,首先要明确其差异的原因,尽量避免产生较大的差异,以达到减少购房者与开发商之间的矛盾的目的。
  1房产测绘预测与实测面积的概述
  建筑工程中一般按照房屋的在建状况可以分为竣工前尚未投入使用的建筑面积测算以及竣工后投入使用的建筑面积测算,即我们一般所说的预测面积和实测面积。
  房产预测面积的概念是开发商在领取房屋预售许可证时,由上级房地产行政主管部门授权,具有一定资质的测绘单位依据房产测量规范的要求并借助规划图纸的标注尺寸,对没有投入使用的房屋预先计算的面积,作为开发商预售房屋参考面积值。实测面积是在房屋经过验收投入使用后,开发建设单位委托具有一定资质的测绘单位依据房产测量规范的要求以及竣工图纸对房屋进行实地勘测,通过计算得出面积,其用途作为购房人办理房屋所有权的证明,以及缴纳物业费用的凭证。
  
  2 房屋测绘产生预测面积与实测面积差异的原因
  在当前的房屋测绘中,预测面积与实测面积之间一般都多多少少存在着差异,之所以会出现这种情况,原因是多方面的,但一般都是测量时缺乏客观的数据或者测量的技术不满足规范,其中最大的原因就是测绘有误差而导致差异存在。
  2.1计算规则的改变
  目前,房产测绘主要是根据我国政府颁布的《房产测量规范》,该规范對于测量房屋产权面积提出了标准的要求,符合建筑行业发展的需要,是一个能保持相对原则性和灵活性的规范。但在随着建筑行业的发展,房屋建筑类型风格等不断变化,个别细节处房产测量并不能统一,另外,由于房产测量涉及的一些计算公式等规则缺乏具体解释,引起多种理解,从而使得我国的不同地方的测量单位无法采用统一的计算标准。
  2.2设计变更引起的面积差异
  一般说来,计算房屋预售面积一般采用报建图,而报建图纸比较粗略,细节处不具体,图纸在报批后往往要经过重新修改,以明确细节处的具体参数,测算时若依据报建图纸,则会造成竣工面积和预售面积之间的较大差异。但若计算房屋预售面积采用后期修改的设计图纸,尽管减小了与实测面积的差异,从而避免了开发商与业主的矛盾,但却不能监督报建与实地的是否有出入,不能发挥房产测量的监督作用,可能会引起开发商更改设计以图最大化的经济效益。因此,测算预售面积时还是要依据报建图纸,但变更设计时委托单位要提交变更设计通知单,还需要规划部门对于较大变更进行批复。
  2.3施工变更引起的面积差异
  房屋建筑过程中经常存在施工变更的现象,开发单位为了利益往往不经批准就同意施工变更。房屋预测和实测采用不同的依据,即预测绘依据设计图纸,实测依据建筑物现状,所以施工变更对房屋预测实测面积差异有重要影响,即如果施工进行了变更,而没有采取及时变更测绘,就会导致房屋的实际状况与预测时所依据的设计图纸不一致,从而导致差异存在。
  
  3减小房屋测绘中预测面积与实测面积差异的措施
  减小房屋测绘中预测面积与实测面积之间的差异具有重要意义,不仅能够提升施工单位的效率及质量,也能提高测绘单位的测量精度。改进施工、提升施工质量以及加强测量的管理等方面都能减少房屋测量中预测面积和实测面积之间的差异。
  3.1 提高测量人员的专业素质
  测绘工作的专业性较强,需要熟悉建筑设计的知识,深刻了解建筑图纸的相关设计,还要了解一定的房屋产权管理和项目审批的知识,测量人员直接参与房屋测量工作,其专业性对结果的准确性有很大的影响,必须要不断提高测量人员的专业水平。首先要加大测量人员的培训力度,提高专业业务的熟练程度,保证工作的高效率和准确性。其次必须要对测量人员进行职业道德教育,培养其责任意识,使其保持严谨的工作态度,意识工作的重要性。此外还要健全管理制度,将测量的准确度与工作人员的收入紧密结合,进而提高测量工作的准确性,尽量避免测量由于误差导致的纠纷问题。
  3.2 加强前期资料的整理工作
  包括产权证、规划许可证、总平面图以及施工平面图等前期资料的具体情况能显著影响计算房屋面积的准确性,所以必须要加强对前期资料的整理。在测量房屋的面积时,要认真分析建筑的施工图纸,找出与规划核准图纸之间存在的差异,认真核对存在差异的地方,而做好详细的记录,还要采用核准图作为标准。
  3.3 加强实测资料与预测资料的对比
  在对房屋进行实际测量时,要注意采取对比预测资料的方式,一旦发现不一致的地方要做好详细的记录工作,这样就实现了房屋实测的自我检测过程。在实测与预测的对比分析过程中,对于实测资料和预测资料之间出现的较大差异,要果断采取有针对性的措施,例如改进测量的工具与方法以提高测量的准确度等。一般说来,很容易在资料的对比过程中发现两方面的差异:房屋套内尺寸以及公用部位的变化,这就需要我们记录好实际的测量工作中,通过进行对比数据,明确存在差异的数据层次,为测量工作的改进提供积极的参考作用。
  结束语
  自从我国进入21世纪以来,房地产行业作为一种特殊资产,在市场经济中的发展情况蒸蒸日上,房地产行业在我国的国民经济中处于支柱产业地位。所以房产测绘中房屋面积预测和实测对比差异越来越受到人们的重视,如何在合理的情况之下尽量采取措施减小这种差异不仅对于减小购房者与开发商的矛盾有积极的作用,对于我国的房地产行业也有重要的现实意义。
  参考文献
  [1]何多兴,席险峰,面积测量的中误差分析[J],西南师范大学学报:自然科学版2010(6):71-73
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