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【摘 要】本文在参考美国房地产基金运作发展的基础上，分析了中国房地产投资信托基金目前的现状，对我国发展房地产投资信托基金面临的问题做了一定的分析。
【关键词】REITS；美国；中国
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts， REITs），是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的基金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。它是房地产证券化的产物和代表，旨在使资本密集型的产业——房地产业能够拓宽融资渠道，不单靠银行等大型金融机构，同时向中小投资者募集资金，并分享房地产投资收益。美国是REITs的诞生地，同时也是全球REITs最主要的交易市场，它为美国房地产业的蓬勃发展提供了极大的助力。近年来中国房地产业进入了高速发展阶段，资金融通作为促进该产业发展的重要一环，使得推出中国式REITs尤为势在必行了。
一、美国式REITS
房地产投资信托产生于上世纪60年代的美国。美国于1960年出台了《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》，从而创设了房地产投资信托。美国的房地产投资信托，是指由房地产投资信托机构负责对外发行收益凭证，向投资者募集资金，并将所募集资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的的出售，所获利润在扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由收益凭证持有人分享。经过半个多世纪的发展，美国已经成为REITs最主要、最成熟的交易市场。目前，约有160种REITs在纽约股票交易所上市交易，总市值达到6500亿美元。
美国式REITs是封闭式基金，并可以在二级市场上流通交易。其主要分为三种类型：第一种是资产型信托（Equity），该型信托通过投资房地产获得所有权，租金收入和房地产价值增值是主要的收入来源；第二种是抵押型信托（Mortgage），该型信托是将募集资金发放房地产抵押贷款，以此获得贷款手续费和利息。第三种是混合型信托，即资产型信托和抵押型信托的混合。国际房地产信托基金中，资产型信托最为普遍，约占全部信托的90%。
二、中国式REITs
近年来我国房地产行业进入高速发展阶段，民众扩大居住面积、更换住房的需求较强，但房价的持续上涨使得民众的需要不能转化为有效需求。为了改善这种情况，政府投资数万亿资金建设保障性住房，这也为引入REITs带来新的契机。
国内的REITs产品仍处于起步阶段，目前仅有两种形式，分别由央行和证监会牵头。央行的REITs方案为偏债券型，委托方为房地产企业，受托方为信托公司，通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。受益券为固定收益产品，在收益权到期的时候，委托人或者第三方应该按照合同的要求收购受益券，作为结构性产品，可以按照资产证券化的原理，通过受益权分层安排，满足风险偏好不同的委托人与受益人。而证监会版REITs则是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，房地产公司与公众投资者一样通过持有REITs份额间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易并且机构投资者和个人投资者均可参与。
三、中国式REITs目前面临的问题
（一）宏观环境问题。
近年来，各地房价持续上涨，特别是一线城市，已经大大超出了大众可承受的能力范围。政府为此多次出台政策旨在使房价回归到合理的价格区间，但就结果看来并不理想。作为资本密集型的房地产业，资金是否充足、资本循环是否顺畅是影响该产业运行的关键，在目前的宏观环境和条件下，监管部门十分担心REITs的推出会给房地产业提供更多的融资空间，从而进一步推高房价。但事实上，这种情况并不会发生，因为REITS主要为成熟的、高品质的物业提供长期的资金投资，而不是短期的投机。REITS的推出，会对整个房地产市场起到了一个平衡器的作用。另一方面国内目前过热的房地产投资环境，使得土地出让金大幅提高，这极大地提高了投资成本，但租金收入与之并不匹配，因此很难实现REITs的预期收益率。
（二）缺少高品质的房地产投资标的。
REITs是一种稳健型投资产品，其主要收入来源于租金收入和抵押贷款利息，因此要求房地产投资标的必须是高品质物业，即核心资产，才能实现稳定的现金流收入。所谓的核心资产可以量化为以下几条标准：第一，优越的物业位置，这保证了物业在配套基础设施上的满足和长期区位优势，包括升值潜力；第二，高品质的物业质量和体量，其硬件水准和楼宇体量决定了后期运营维护成本，从而直接影响到收益水平；第三，租金、租约和租户结构，对收益的稳定性和持续性、对物业管理的品质都存在重要影响；第四，法律权属的完整性。目前，国内房地产业正处于粗放发展阶段，物业数量激增，但品质没有同比提高，特别是二三线城市，很多物业不仅产权不完整，这对保证REITs的低风险，实现稳定的现金流极为困难。
（三）税收环境的障碍。
国际REITs的平均收益率为7%～8%，而国内的税收环境难以实现如此高的收益率。按照我国现行税制，房地产租金收入需缴纳5%的营业税、12%的房产税和25%的所得税，扣除缴税，只剩下了不到60%的租金，这对实现7%～8%的收益率带来极大挑战。同时国际上REITs的分红比例超过90%，这也就意味着，在相关的免税政策没有出台之前，REITs很难得到规模化的发展。
参考文献：
[1]毛志荣.房地产投资信托基金研究.[R].深圳交易研究所研究报告，2004.1.16深证综研字第0089号.
[2]陈柳钦.美国房地产信托基金研究研究及对我国的启示.[J].环球金融，2005，（1）.
[3]李肖夫.浅谈我国房地产投资信托基金（REITs）的发展.[J].资本运营，2010，（1）.
[4]郑则鹏.房地产投资信托基金的中国式纠结. [J].银行家，2012，（12）.
【关键词】REITS；美国；中国
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts， REITs），是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的基金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。它是房地产证券化的产物和代表，旨在使资本密集型的产业——房地产业能够拓宽融资渠道，不单靠银行等大型金融机构，同时向中小投资者募集资金，并分享房地产投资收益。美国是REITs的诞生地，同时也是全球REITs最主要的交易市场，它为美国房地产业的蓬勃发展提供了极大的助力。近年来中国房地产业进入了高速发展阶段，资金融通作为促进该产业发展的重要一环，使得推出中国式REITs尤为势在必行了。
一、美国式REITS
房地产投资信托产生于上世纪60年代的美国。美国于1960年出台了《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》，从而创设了房地产投资信托。美国的房地产投资信托，是指由房地产投资信托机构负责对外发行收益凭证，向投资者募集资金，并将所募集资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的的出售，所获利润在扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由收益凭证持有人分享。经过半个多世纪的发展，美国已经成为REITs最主要、最成熟的交易市场。目前，约有160种REITs在纽约股票交易所上市交易，总市值达到6500亿美元。
美国式REITs是封闭式基金，并可以在二级市场上流通交易。其主要分为三种类型：第一种是资产型信托（Equity），该型信托通过投资房地产获得所有权，租金收入和房地产价值增值是主要的收入来源；第二种是抵押型信托（Mortgage），该型信托是将募集资金发放房地产抵押贷款，以此获得贷款手续费和利息。第三种是混合型信托，即资产型信托和抵押型信托的混合。国际房地产信托基金中，资产型信托最为普遍，约占全部信托的90%。
二、中国式REITs
近年来我国房地产行业进入高速发展阶段，民众扩大居住面积、更换住房的需求较强，但房价的持续上涨使得民众的需要不能转化为有效需求。为了改善这种情况，政府投资数万亿资金建设保障性住房，这也为引入REITs带来新的契机。
国内的REITs产品仍处于起步阶段，目前仅有两种形式，分别由央行和证监会牵头。央行的REITs方案为偏债券型，委托方为房地产企业，受托方为信托公司，通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。受益券为固定收益产品，在收益权到期的时候，委托人或者第三方应该按照合同的要求收购受益券，作为结构性产品，可以按照资产证券化的原理，通过受益权分层安排，满足风险偏好不同的委托人与受益人。而证监会版REITs则是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，房地产公司与公众投资者一样通过持有REITs份额间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易并且机构投资者和个人投资者均可参与。
三、中国式REITs目前面临的问题
（一）宏观环境问题。
近年来，各地房价持续上涨，特别是一线城市，已经大大超出了大众可承受的能力范围。政府为此多次出台政策旨在使房价回归到合理的价格区间，但就结果看来并不理想。作为资本密集型的房地产业，资金是否充足、资本循环是否顺畅是影响该产业运行的关键，在目前的宏观环境和条件下，监管部门十分担心REITs的推出会给房地产业提供更多的融资空间，从而进一步推高房价。但事实上，这种情况并不会发生，因为REITS主要为成熟的、高品质的物业提供长期的资金投资，而不是短期的投机。REITS的推出，会对整个房地产市场起到了一个平衡器的作用。另一方面国内目前过热的房地产投资环境，使得土地出让金大幅提高，这极大地提高了投资成本，但租金收入与之并不匹配，因此很难实现REITs的预期收益率。
（二）缺少高品质的房地产投资标的。
REITs是一种稳健型投资产品，其主要收入来源于租金收入和抵押贷款利息，因此要求房地产投资标的必须是高品质物业，即核心资产，才能实现稳定的现金流收入。所谓的核心资产可以量化为以下几条标准：第一，优越的物业位置，这保证了物业在配套基础设施上的满足和长期区位优势，包括升值潜力；第二，高品质的物业质量和体量，其硬件水准和楼宇体量决定了后期运营维护成本，从而直接影响到收益水平；第三，租金、租约和租户结构，对收益的稳定性和持续性、对物业管理的品质都存在重要影响；第四，法律权属的完整性。目前，国内房地产业正处于粗放发展阶段，物业数量激增，但品质没有同比提高，特别是二三线城市，很多物业不仅产权不完整，这对保证REITs的低风险，实现稳定的现金流极为困难。
（三）税收环境的障碍。
国际REITs的平均收益率为7%～8%，而国内的税收环境难以实现如此高的收益率。按照我国现行税制，房地产租金收入需缴纳5%的营业税、12%的房产税和25%的所得税，扣除缴税，只剩下了不到60%的租金，这对实现7%～8%的收益率带来极大挑战。同时国际上REITs的分红比例超过90%，这也就意味着，在相关的免税政策没有出台之前，REITs很难得到规模化的发展。
参考文献：
[1]毛志荣.房地产投资信托基金研究.[R].深圳交易研究所研究报告，2004.1.16深证综研字第0089号.
[2]陈柳钦.美国房地产信托基金研究研究及对我国的启示.[J].环球金融，2005，（1）.
[3]李肖夫.浅谈我国房地产投资信托基金（REITs）的发展.[J].资本运营，2010，（1）.
[4]郑则鹏.房地产投资信托基金的中国式纠结. [J].银行家，2012，（12）.