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十八届三中全会让房地产长效发展机制的脉络清晰可见，即去杠杆化、稳增长调结构，用法律手段、经济手段、税收手段进行调节，通过发挥市场规律的作用，实现供需平衡，冷却过热市场，回归其本来面目。
建立房地产长效机制首先必须直面泡沫风险，妥善地应对和规避这一风险。但泡沫不能瞬间刺破，只能因地制宜，通过科学合理的房地产税收政策，逐步将其稀释、吸收、转化、利用，趋利避害，以完善市场调控，实现平稳过渡。
我国房地产市场分化严重，一线城市供小于求，二三四线城市供大于求，因此要根据不同城市不同现状、特征，量身定做，制定不同的长效发展机制，设计不同的实施方案。建立长效发展机制，要注重在宏观进行顶层设计。要综合运用各种手段，对不同城市进行差别化设计，在共性中寻求个性，在个性中把握共性，双管齐下，才能真正医好房地产市场的“通病”和带有个性化特征的不同“症状”。其中，完善法律制度、进行土地制度改革、设计新型城镇化战略规划、推进金融货币改革、进行综合税制改革、开放投资渠道等需要国家在宏观层面谋划调整。而增加城市土地和住房产品供应、房产税之改革、发展和稳定住房租赁市场等则是地方政府的职责。以上带有共性的改革，在全面推进有困难的情况下，可以参照上海自贸区的做法，选择一两个一线城市赋予其相应的职权，进行房地产综合改革试点。
一、共性问题
首先来探讨共性的问题。
（一）健全房地产法制是当务之急
要妥善解决房地产问题，当务之急是要从健全房地产法制开始。前十年房地产业的最大失误是行政干预不断升级，而相关的立法举步不前，错失了建立依法管窥市场的法律制度体系的最佳机遇期。
解决这些问题的唯一办法是通过立法，建立房地产法律制度体系，依法调节市场，依法管理市场，让房地产业在法制的轨道上平稳运行。为此，必须通过立法程序，制定《住宅法》，修订《城市房地产管理法》、《规划法》、《土地管理法》、《环境保护法》、《征地拆迁办法》以及与房地产相关的财政、税收、金融、价格、建筑、装饰、建材等方面的法律制度，确立有关的房地产基本原则：
1.“居者有其屋”的物权形态应以“住有所居”为主，市场供应应是“租售并举”；
2.住房以“居住性为主，投资性为辅”，遏制投机，暴利获罪；
3.基本住房需求为“户均一套，人均一室”，公布户均建筑面积控制标准；
4.有条件的城市允许以休闲养老为主的辅助性居住，适度放开第二居所；
5.市场供应以中小户型普通住房为主，限制大户型和豪宅，保持住房产品结构合理；
6.改进对城市的政绩考核，健全民生建设指标，建成小康社会，建设宜居城市及居住区；
7.建低碳、绿色、环保、高效、节能、省地型住宅，提高建筑质量，提升城市品味；
8.建立“市场为主，保障为辅”的住房供应体制，确立“高端找市场，中端给补贴，低端有保障”的基本政策；
9.确立住房消费“自住其力”、住房保障“补人头为主，补砖头为辅”等原则，供应方式以公租房为主，廉租房为辅；
10.中低收入者通过获得住房补贴和金融资助向市场购、租房，唯有最低收入者可以获得全额补贴；
11.改革土地制度，提高征地拆迁补偿标准，给农村集体土地确权发证，允许集体建设用地流转，从根本上遏制土地财政；
12.改善土地供应，保证普通住房用地供给，限制高档住宅、豪宅、别墅用地；遏制囤地投机，开发商在受让土地后一年不开发的征收闲置费，两年不开发的无偿收回；
13.抬高行业门槛，优胜劣汰，提高行业集聚度，实行优质优价，打造百年企业、品牌企业，培育品牌产品、传世产品；
14.将捂盘惜售、哄抬房价、弄虚作假、囤房炒房、签“阴阳合同”、吃差价等定为投机行为，将相关主体逐出市场，严惩不贷；
15.将普通住房与高档住宅、豪宅、别墅区别定价，分开统计，放开高端价格，并通过定期公布区位房价，建立中低端住房指导价备案制，超幅度涨价视作投机；
16.改革和创新房地产金融，逐步减少房地产对银行融资的依赖，拓展金融产品，扩大社会融资比例。
建立房地产长效发展机制，必须立法先行，通过法律制度的建设，长期、稳定地约束各类市场主体，规范房地产的生产、流通、消费等所有环节，让所有的法人和自然人都不能逾越法律。消除目前运动式行政调控下滋生的各类“灰色产业”、投机行为、寻租行为。
（二）调整城镇化空间布局
在2.0版的城镇化设计中，需要改变摊大饼模式，调整城镇化的空间布局。1.0版本的“摊大饼”模式，将基础设施、社会福利、就业机会等优势资源都集中到个别大城市，造成了人流也集中到这些地区，而大城市的资源是有限的，土地是固定的，必然导致资源紧张，房价上涨。以人为核心的2.0版的城镇化设计中，要充分发展三四线城市，在空间上调节资源，调整布局，扶植产业，增加就业机会和宜居生活环境，提高三四线城市及城镇综合承载力，分流涌向大城市的就业人员，缓解大城市住房供应和需求的压力。
（三）改革金融制度，控制货币发行，拓展民间投资渠道
造成房地产市场供需不平衡的另一个元凶是货币。近十年来，M2发行量过大，4万亿资金的投放，加上地方政府的追加，市场上流通的货币太多，而百姓投资渠道过于单一：银行负利率、央企等垄断行业限制民间资本的进入，除了毫无信心的股市，仅有房地产可以投资，造成了大量热钱投入房地产，房价推高，资本迅速获利，从而吸引更多热钱的进入，导致房价如今骑虎难下，温州等地出现严重问题。
长效机制需要改革金融制度，开放投资渠道，放开对垄断领域的投资限制，扶持正常产业发展，为民间资本和何中等收入人群的闲散资金寻找投资渠道，消除城市居民对房地产投资的过度依赖，分流房地产投资客群，降低房地产投资热度。 （四）改革财税制度，减少地方政府对土地财政的依赖
高额的土地出让金是房价高位运行的直接推手，而出让金收入几乎是地方政府赖以生存的主要收入。建立长效机制，必须打破这一依赖，改革财税制度势在必行。国务院研究中心近日发布的“383”改革路线图中，将财税问题总结为政府事权不清、收支结构不合理、地方债风险突出，强调以优先调整事权、带动财力重新配置为重点，启动新一轮财税改革。比较理想的改革方式是，事权上收，财权下放，加大地方政府存留比例。根据中央地方所承担的公共服务职能来配置事权财权，中央既然将事权上收就应当在相应领域负起更大责任。进一步的改革应当解决省级以下政府财权划分不明朗的问题，让从中央到地方的各级政府的支出责任都明晰化，改变目前各级政府在教育、医疗等方面相互推诿责任的局面。在通过改革建立合理的架构后，为了实现制度稳定性，应以法律形式将央地财政关系固定下来。
这样一来，地方政府收支压力减少，对土地的依赖将降低，出让金回归合理，也使房价有回落空间。
二、个性问题
以上是共性的，需要中央统一调控。下面来探讨个性的问题，需要地方政府承担的任务。
（一）扩大供应，建立租售并举的房地产市场
北上广深等一线城市房价高位运行的根本原因是供小于求，要彻底改变这一现状就必须增加供给，但并不是多建增量住宅这唯一途径，不能只看到增量看不到存量。市场上存在的小产权房、空置房、存量房都可以盘活成供应产品，缓解供需紧张的现状。
市场上存在大量小产权房，由于政策原因搁浅空置，资源严重浪费。根据“383”方案，小产权房在补交了一定的土地出让金，补办了相关手续后，可以进入市场还可以探索个人建房和集资建房，多渠道增加住房供应，可以在一定程度上缓解新建保障房及相应的土地供应的压力，从存量环节加大对城市外来人口的住房供应。
而开发商手中的空置房、炒房者手中的空置房、市民手上的二手房，他们囤房，大多是为了待价而沽，等待大涨之后抛售，作为长期闲置的资产，是巨大的浪费。据调查，全国连续6个月“黑灯”的空置房，足够2亿多人居住。将这些资源盘活，能极大地缓解市场上的供应问题。
一方面大跃进式的保障房建设，由于准入和退出机制不健全，寻租现象严重，一方面大量空置房不能盘活。为改变这一现状，应建立和培育长期稳定的住房租赁市场。国外有相当的人不买房，他们租房为生，但租赁权和承租权都能得到相当的保证。国内则不同，我们租赁市场很不健全，租赁权益得不到保障，承租人的风险较大，未获得稳定感，百姓倾向于有自己享有所有权的住所，买房需求旺盛。
在任何国家、任何城市，都有富裕者持有多套房，收入低者买不起房的现象。尤其是近十年，我国市民持有住房产品的差距越来越大，因此，我们应向欧美国家学习，尽快培育住房租赁市场。根据不同收入阶层，可以由政府直接收储房源，建立“公租房储备库”，提供给被保障对象，也可以由市民直接到市场上承租。政府通过各种手段建立租赁房“蓄水池”，增加租赁房的产品供应，把存量房、空置房、小产权房尽量纳入到租赁市场，通过法律和市场的共同调节，稳定租赁市场，保障出租人和承租人各自不同的权益，提高租房者的稳定感，在一定程度上缓解购房的市场需求。这样做还可以将房地产的投资由买卖变为出租，包括开发商和市民个人都可以通过做“房东”收租金，获取收益，甚至还要鼓励企业开发、收储和持有大量租赁型住房，成立大型住房租赁公司或租赁代理公司，盘活各类出租房源。
（二）疏堵结合，综合设计房产税制
培育稳定的租赁市场，还需要和房产税结合起来。
房产税是财产税，不能指望房产税遏制房价，但可进行调节。而且宏观经济没有企稳复苏，当前并不是大面积开征房产税的最好时机。
因此，不能把房产税作为单一的税种来实行，而应将房产税、交易税相结合，将其设计成为市场高压线，规制人们的行为。打击投机，重点不是在持有环节，而是在交易环节。若是交易环节得到了有效遏制，投机就没了去处，我们的突破口应在流转税（即交易税）而不是房产税。若是投机购房之后转让就要缴纳高额的流转税（可以征收房产增值部分的70%），重则全额征收或超额征收，对于前几年囤房的，如抛房，按初始转让征收高额流转税。作为这一政策的配套，还可以对批量购房的（具体套数由各个城市自己设定），增收高额的增值税、印花税、契税等。这样，交易税不仅可以起到惩戒性作用，而且还能起到警示性作用，让投机者意识到炒房不但无利可图，而且可能还会带来风险与损失。这是“堵”。
有堵也得有疏。税收的一大特点就是可以通过市场自发进行调节。在限制了炒房投机的同时，投机市场遗留的空置房需要有效疏导。可以通过税收杠杆的调节进行“疏”与“堵”，实现住房资源的合理配置、疏堵结合。在当前住房资源不均衡配置的情况下，为了满足“人人有房住”的需求，可以将空置房、闲置房导向以上提及的租赁市场，在为房地产市场“消肿”的同时发展住房租赁市场，为民众基本居住需求提供条件。通过“堵两扇门，开一扇门”实现市场平稳运转：投机炒房的这扇“门”，可以通过流转税堵住，而要堵住空置房、闲置房这扇“门”便可借助房产税。可以对既不转让，又不居住的空置房、闲置房（包括开发商手上超过一定年限的库存房）征收房产税，并根据空置、闲置情况的不同进行差别化征税，空置、闲置面积越大，税率越高。投机、投资者以及开发商持有的空置、闲置房产唯有转向租赁市场进行长线投资才能避免高额流转税和房产税，并能获取长期稳定的收益，这样便把资源充分利用起来。通过这样的“疏堵结合”，把空置的普通住宅引入租赁市场，而高端住宅的出租相对困难，被征收房产税的概率较大。这就起到了调整房地产业结构、产品结构的作用。不仅促进了房地产投资盈利模式由短线投机的方向引导到长线投资的合理方向，而且使产品结构由单一的只售不租变为租售并举，增加为满足居住需求而建的中小户型，保障基本的居住性需求。以上方案是作为改革的终极目标构想，考虑到目前城市市民对房地产税收的承受能力不高，纳税理念尚未形成，税率过高会引起市场波动，刺破市场泡沫。因此，在改革的初始阶段可以进行低利率设计，税制设计应以低点进入为宜，以后逐年加码，经过5到8年甚至10年左右的努力，达到以上目标。在改革的起始阶段，为弥补税率不高、杠杆力不强的缺陷，在不征房产税的同时，还可以用减免租赁税的方式吸引空置房流向租赁市场。与此同时，城市要对符合条件的中低收入家庭发放不同额度的租房补贴，作为住房保障，要将有条件发放购房补贴的单位改发租房补贴，这一做法将从住房需求层面与释放存量、盘活租赁市场相对接，实现供需平衡。
由于北京、上海这两个城市分别是我国政治中心和经济大都市，有许多复杂的因素，难以逾越。因此包括这种税制在内的综合试点可以在天津、广州、深圳等一线城市中选取一个，在杭州、苏州、南京、无锡等1.5线城市中选取一个，在温州、郑州、太原、昆明、贵阳等三线城市中选取一个，在三个不同类型的城市分别按照不同的模式展开改革试点。为配合综合改革试点，要允许试点城市进行住房普查，开通本城市的住房信息系统，普查和信息系统的运转暂时仅限于该试点城市独立且封闭操作。要在全面摸清城市房地产各类资源、摸清城市住房底数、摸清供需、摸清空置的基础上审慎制定综合改革方案。需要指出的是，在三线城市试点要与推进新型城镇化相匹配，提高城市的产业和人口的吸附力，以培养和拉动住房市场的合理需求。
而房产税的普征可以从新土地制度下获得土地使用权的新房着手。土地制度由一次性收取土地出让金改为分期偿付，可以实行年租制（一年一交），也可每三年或五年交一次，具体时间间隔有关部门可根据实际情况确定，这样可以大幅度降低房价中的土地成本。与此同时，配合房产税的同步征收，且随着在老体制下土地出让金收益在地方财政收入中所占比例越来越少，房产税所占比例越来越大，若干年后房产税就可以彻底替代土地出让金。
综上所述，房地产税制改革若能做到差别化，即“重点抑制投机，适度放松投资，保护基本自住”，且由浅入深，在逐步稀释泡沫的同时转化泡沫，利用泡沫，培育住房租赁市场，将投机转化为为居住而发展的租赁投资，将短线投资改为长线投资，从而最大化地缩减改革成本，规避风险，同时又可获得最大限度的成效。正所谓“磨刀不误砍柴工”，前期的调查、评估、设计之重要性直接关乎最后的结果。因此，对于房地产税制改革方案的风险评估、科学设计尤为重要。笔者建议，在以上两个进行综合改革的试点城市，同时进行“以流转税为主，房产税为辅”和疏导空置房进入租赁市场的试点，相信其效果必将胜于单一征收房产税。
王春敏/责任编辑
建立房地产长效机制首先必须直面泡沫风险，妥善地应对和规避这一风险。但泡沫不能瞬间刺破，只能因地制宜，通过科学合理的房地产税收政策，逐步将其稀释、吸收、转化、利用，趋利避害，以完善市场调控，实现平稳过渡。
我国房地产市场分化严重，一线城市供小于求，二三四线城市供大于求，因此要根据不同城市不同现状、特征，量身定做，制定不同的长效发展机制，设计不同的实施方案。建立长效发展机制，要注重在宏观进行顶层设计。要综合运用各种手段，对不同城市进行差别化设计，在共性中寻求个性，在个性中把握共性，双管齐下，才能真正医好房地产市场的“通病”和带有个性化特征的不同“症状”。其中，完善法律制度、进行土地制度改革、设计新型城镇化战略规划、推进金融货币改革、进行综合税制改革、开放投资渠道等需要国家在宏观层面谋划调整。而增加城市土地和住房产品供应、房产税之改革、发展和稳定住房租赁市场等则是地方政府的职责。以上带有共性的改革，在全面推进有困难的情况下，可以参照上海自贸区的做法，选择一两个一线城市赋予其相应的职权，进行房地产综合改革试点。
一、共性问题
首先来探讨共性的问题。
（一）健全房地产法制是当务之急
要妥善解决房地产问题，当务之急是要从健全房地产法制开始。前十年房地产业的最大失误是行政干预不断升级，而相关的立法举步不前，错失了建立依法管窥市场的法律制度体系的最佳机遇期。
解决这些问题的唯一办法是通过立法，建立房地产法律制度体系，依法调节市场，依法管理市场，让房地产业在法制的轨道上平稳运行。为此，必须通过立法程序，制定《住宅法》，修订《城市房地产管理法》、《规划法》、《土地管理法》、《环境保护法》、《征地拆迁办法》以及与房地产相关的财政、税收、金融、价格、建筑、装饰、建材等方面的法律制度，确立有关的房地产基本原则：
1.“居者有其屋”的物权形态应以“住有所居”为主，市场供应应是“租售并举”；
2.住房以“居住性为主，投资性为辅”，遏制投机，暴利获罪；
3.基本住房需求为“户均一套，人均一室”，公布户均建筑面积控制标准；
4.有条件的城市允许以休闲养老为主的辅助性居住，适度放开第二居所；
5.市场供应以中小户型普通住房为主，限制大户型和豪宅，保持住房产品结构合理；
6.改进对城市的政绩考核，健全民生建设指标，建成小康社会，建设宜居城市及居住区；
7.建低碳、绿色、环保、高效、节能、省地型住宅，提高建筑质量，提升城市品味；
8.建立“市场为主，保障为辅”的住房供应体制，确立“高端找市场，中端给补贴，低端有保障”的基本政策；
9.确立住房消费“自住其力”、住房保障“补人头为主，补砖头为辅”等原则，供应方式以公租房为主，廉租房为辅；
10.中低收入者通过获得住房补贴和金融资助向市场购、租房，唯有最低收入者可以获得全额补贴；
11.改革土地制度，提高征地拆迁补偿标准，给农村集体土地确权发证，允许集体建设用地流转，从根本上遏制土地财政；
12.改善土地供应，保证普通住房用地供给，限制高档住宅、豪宅、别墅用地；遏制囤地投机，开发商在受让土地后一年不开发的征收闲置费，两年不开发的无偿收回；
13.抬高行业门槛，优胜劣汰，提高行业集聚度，实行优质优价，打造百年企业、品牌企业，培育品牌产品、传世产品；
14.将捂盘惜售、哄抬房价、弄虚作假、囤房炒房、签“阴阳合同”、吃差价等定为投机行为，将相关主体逐出市场，严惩不贷；
15.将普通住房与高档住宅、豪宅、别墅区别定价，分开统计，放开高端价格，并通过定期公布区位房价，建立中低端住房指导价备案制，超幅度涨价视作投机；
16.改革和创新房地产金融，逐步减少房地产对银行融资的依赖，拓展金融产品，扩大社会融资比例。
建立房地产长效发展机制，必须立法先行，通过法律制度的建设，长期、稳定地约束各类市场主体，规范房地产的生产、流通、消费等所有环节，让所有的法人和自然人都不能逾越法律。消除目前运动式行政调控下滋生的各类“灰色产业”、投机行为、寻租行为。
（二）调整城镇化空间布局
在2.0版的城镇化设计中，需要改变摊大饼模式，调整城镇化的空间布局。1.0版本的“摊大饼”模式，将基础设施、社会福利、就业机会等优势资源都集中到个别大城市，造成了人流也集中到这些地区，而大城市的资源是有限的，土地是固定的，必然导致资源紧张，房价上涨。以人为核心的2.0版的城镇化设计中，要充分发展三四线城市，在空间上调节资源，调整布局，扶植产业，增加就业机会和宜居生活环境，提高三四线城市及城镇综合承载力，分流涌向大城市的就业人员，缓解大城市住房供应和需求的压力。
（三）改革金融制度，控制货币发行，拓展民间投资渠道
造成房地产市场供需不平衡的另一个元凶是货币。近十年来，M2发行量过大，4万亿资金的投放，加上地方政府的追加，市场上流通的货币太多，而百姓投资渠道过于单一：银行负利率、央企等垄断行业限制民间资本的进入，除了毫无信心的股市，仅有房地产可以投资，造成了大量热钱投入房地产，房价推高，资本迅速获利，从而吸引更多热钱的进入，导致房价如今骑虎难下，温州等地出现严重问题。
长效机制需要改革金融制度，开放投资渠道，放开对垄断领域的投资限制，扶持正常产业发展，为民间资本和何中等收入人群的闲散资金寻找投资渠道，消除城市居民对房地产投资的过度依赖，分流房地产投资客群，降低房地产投资热度。 （四）改革财税制度，减少地方政府对土地财政的依赖
高额的土地出让金是房价高位运行的直接推手，而出让金收入几乎是地方政府赖以生存的主要收入。建立长效机制，必须打破这一依赖，改革财税制度势在必行。国务院研究中心近日发布的“383”改革路线图中，将财税问题总结为政府事权不清、收支结构不合理、地方债风险突出，强调以优先调整事权、带动财力重新配置为重点，启动新一轮财税改革。比较理想的改革方式是，事权上收，财权下放，加大地方政府存留比例。根据中央地方所承担的公共服务职能来配置事权财权，中央既然将事权上收就应当在相应领域负起更大责任。进一步的改革应当解决省级以下政府财权划分不明朗的问题，让从中央到地方的各级政府的支出责任都明晰化，改变目前各级政府在教育、医疗等方面相互推诿责任的局面。在通过改革建立合理的架构后，为了实现制度稳定性，应以法律形式将央地财政关系固定下来。
这样一来，地方政府收支压力减少，对土地的依赖将降低，出让金回归合理，也使房价有回落空间。
二、个性问题
以上是共性的，需要中央统一调控。下面来探讨个性的问题，需要地方政府承担的任务。
（一）扩大供应，建立租售并举的房地产市场
北上广深等一线城市房价高位运行的根本原因是供小于求，要彻底改变这一现状就必须增加供给，但并不是多建增量住宅这唯一途径，不能只看到增量看不到存量。市场上存在的小产权房、空置房、存量房都可以盘活成供应产品，缓解供需紧张的现状。
市场上存在大量小产权房，由于政策原因搁浅空置，资源严重浪费。根据“383”方案，小产权房在补交了一定的土地出让金，补办了相关手续后，可以进入市场还可以探索个人建房和集资建房，多渠道增加住房供应，可以在一定程度上缓解新建保障房及相应的土地供应的压力，从存量环节加大对城市外来人口的住房供应。
而开发商手中的空置房、炒房者手中的空置房、市民手上的二手房，他们囤房，大多是为了待价而沽，等待大涨之后抛售，作为长期闲置的资产，是巨大的浪费。据调查，全国连续6个月“黑灯”的空置房，足够2亿多人居住。将这些资源盘活，能极大地缓解市场上的供应问题。
一方面大跃进式的保障房建设，由于准入和退出机制不健全，寻租现象严重，一方面大量空置房不能盘活。为改变这一现状，应建立和培育长期稳定的住房租赁市场。国外有相当的人不买房，他们租房为生，但租赁权和承租权都能得到相当的保证。国内则不同，我们租赁市场很不健全，租赁权益得不到保障，承租人的风险较大，未获得稳定感，百姓倾向于有自己享有所有权的住所，买房需求旺盛。
在任何国家、任何城市，都有富裕者持有多套房，收入低者买不起房的现象。尤其是近十年，我国市民持有住房产品的差距越来越大，因此，我们应向欧美国家学习，尽快培育住房租赁市场。根据不同收入阶层，可以由政府直接收储房源，建立“公租房储备库”，提供给被保障对象，也可以由市民直接到市场上承租。政府通过各种手段建立租赁房“蓄水池”，增加租赁房的产品供应，把存量房、空置房、小产权房尽量纳入到租赁市场，通过法律和市场的共同调节，稳定租赁市场，保障出租人和承租人各自不同的权益，提高租房者的稳定感，在一定程度上缓解购房的市场需求。这样做还可以将房地产的投资由买卖变为出租，包括开发商和市民个人都可以通过做“房东”收租金，获取收益，甚至还要鼓励企业开发、收储和持有大量租赁型住房，成立大型住房租赁公司或租赁代理公司，盘活各类出租房源。
（二）疏堵结合，综合设计房产税制
培育稳定的租赁市场，还需要和房产税结合起来。
房产税是财产税，不能指望房产税遏制房价，但可进行调节。而且宏观经济没有企稳复苏，当前并不是大面积开征房产税的最好时机。
因此，不能把房产税作为单一的税种来实行，而应将房产税、交易税相结合，将其设计成为市场高压线，规制人们的行为。打击投机，重点不是在持有环节，而是在交易环节。若是交易环节得到了有效遏制，投机就没了去处，我们的突破口应在流转税（即交易税）而不是房产税。若是投机购房之后转让就要缴纳高额的流转税（可以征收房产增值部分的70%），重则全额征收或超额征收，对于前几年囤房的，如抛房，按初始转让征收高额流转税。作为这一政策的配套，还可以对批量购房的（具体套数由各个城市自己设定），增收高额的增值税、印花税、契税等。这样，交易税不仅可以起到惩戒性作用，而且还能起到警示性作用，让投机者意识到炒房不但无利可图，而且可能还会带来风险与损失。这是“堵”。
有堵也得有疏。税收的一大特点就是可以通过市场自发进行调节。在限制了炒房投机的同时，投机市场遗留的空置房需要有效疏导。可以通过税收杠杆的调节进行“疏”与“堵”，实现住房资源的合理配置、疏堵结合。在当前住房资源不均衡配置的情况下，为了满足“人人有房住”的需求，可以将空置房、闲置房导向以上提及的租赁市场，在为房地产市场“消肿”的同时发展住房租赁市场，为民众基本居住需求提供条件。通过“堵两扇门，开一扇门”实现市场平稳运转：投机炒房的这扇“门”，可以通过流转税堵住，而要堵住空置房、闲置房这扇“门”便可借助房产税。可以对既不转让，又不居住的空置房、闲置房（包括开发商手上超过一定年限的库存房）征收房产税，并根据空置、闲置情况的不同进行差别化征税，空置、闲置面积越大，税率越高。投机、投资者以及开发商持有的空置、闲置房产唯有转向租赁市场进行长线投资才能避免高额流转税和房产税，并能获取长期稳定的收益，这样便把资源充分利用起来。通过这样的“疏堵结合”，把空置的普通住宅引入租赁市场，而高端住宅的出租相对困难，被征收房产税的概率较大。这就起到了调整房地产业结构、产品结构的作用。不仅促进了房地产投资盈利模式由短线投机的方向引导到长线投资的合理方向，而且使产品结构由单一的只售不租变为租售并举，增加为满足居住需求而建的中小户型，保障基本的居住性需求。以上方案是作为改革的终极目标构想，考虑到目前城市市民对房地产税收的承受能力不高，纳税理念尚未形成，税率过高会引起市场波动，刺破市场泡沫。因此，在改革的初始阶段可以进行低利率设计，税制设计应以低点进入为宜，以后逐年加码，经过5到8年甚至10年左右的努力，达到以上目标。在改革的起始阶段，为弥补税率不高、杠杆力不强的缺陷，在不征房产税的同时，还可以用减免租赁税的方式吸引空置房流向租赁市场。与此同时，城市要对符合条件的中低收入家庭发放不同额度的租房补贴，作为住房保障，要将有条件发放购房补贴的单位改发租房补贴，这一做法将从住房需求层面与释放存量、盘活租赁市场相对接，实现供需平衡。
由于北京、上海这两个城市分别是我国政治中心和经济大都市，有许多复杂的因素，难以逾越。因此包括这种税制在内的综合试点可以在天津、广州、深圳等一线城市中选取一个，在杭州、苏州、南京、无锡等1.5线城市中选取一个，在温州、郑州、太原、昆明、贵阳等三线城市中选取一个，在三个不同类型的城市分别按照不同的模式展开改革试点。为配合综合改革试点，要允许试点城市进行住房普查，开通本城市的住房信息系统，普查和信息系统的运转暂时仅限于该试点城市独立且封闭操作。要在全面摸清城市房地产各类资源、摸清城市住房底数、摸清供需、摸清空置的基础上审慎制定综合改革方案。需要指出的是，在三线城市试点要与推进新型城镇化相匹配，提高城市的产业和人口的吸附力，以培养和拉动住房市场的合理需求。
而房产税的普征可以从新土地制度下获得土地使用权的新房着手。土地制度由一次性收取土地出让金改为分期偿付，可以实行年租制（一年一交），也可每三年或五年交一次，具体时间间隔有关部门可根据实际情况确定，这样可以大幅度降低房价中的土地成本。与此同时，配合房产税的同步征收，且随着在老体制下土地出让金收益在地方财政收入中所占比例越来越少，房产税所占比例越来越大，若干年后房产税就可以彻底替代土地出让金。
综上所述，房地产税制改革若能做到差别化，即“重点抑制投机，适度放松投资，保护基本自住”，且由浅入深，在逐步稀释泡沫的同时转化泡沫，利用泡沫，培育住房租赁市场，将投机转化为为居住而发展的租赁投资，将短线投资改为长线投资，从而最大化地缩减改革成本，规避风险，同时又可获得最大限度的成效。正所谓“磨刀不误砍柴工”，前期的调查、评估、设计之重要性直接关乎最后的结果。因此，对于房地产税制改革方案的风险评估、科学设计尤为重要。笔者建议，在以上两个进行综合改革的试点城市，同时进行“以流转税为主，房产税为辅”和疏导空置房进入租赁市场的试点，相信其效果必将胜于单一征收房产税。
王春敏/责任编辑