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央行施行的小幅持续加息政策，对个人住房按揭还款产生了不小的影响，是给自己的房贷做做“减法”的时候了。除了提前还贷之外，房贷的“减法”还有哪些新思路?
7月21日起，央行再次进行存、贷款基准利率的调整。本轮加息依然延续了小幅增加的步伐，但是经过多次加息的累积，贷款利率的上升幅度已经比较可观。
从表1可以看到，对于个人影响最大的5年期以上长期贷款利率，在本次加息之后已经上升到7.38％，以银行可为房贷客户提供的最优惠贷款利率来计，基准利率上打85折后的利率水平为6.273％。
持续加息房贷负担加重
从各年还款账单的变迁中，贷款人王小姐就切身体会到了多次加息给自己带来的直接影响。“我是在2004年9月申请的20年期住房贷款，当时的贷款利率是5.04％。”王小姐对2004年10月末的加息印象最为深刻，“那是央行多年来首次进行的加息，住房贷款利率也上升到了5.31％。那时候好像投资市场并不景气，很多人都赶着在年底之前提前还贷。”
王小姐记得从2005年元旦开始，每月的还款额就有所增加，“但是增加的幅度并不大，也就没有放在心上。”但是2005年3月央行对于住房贷款利率政策进行了较大的调整，“原来对于个人申请住房贷款，设立单独的利率；但是3月之后政策调整为以基准贷款利率为基础，银行给予贷款人的最优惠利率为基准利率的9折，也就是说房贷利率又从5.31％提高到了5.508％。”作为符合条件的贷款人，王小姐从2006年开始使用的是5.508％的贷款利率。
紧接着2006年央行两次加息，5年期以上贷款利率也上升到6.84％，但住房贷款人最低可获得85折的优惠，因此2007年银行再次进行利率调整时，给予王小姐的贷款利率为5.814％。“今年就明显感觉到，每个月需要的还款额增加了不少。”对于明年元旦时的利率调整，王小姐已经产生了忧虑，即使今年年内不再加息的话，明年贷款利率也要上升到6.273％。
其实，我们也可以直观地算一笔账，看看自2004年进入加息通道以来，房贷利率的上升对于个人按揭还款产生了多大的影响。以王小姐的购房经历作为参考，2004年9月她申请了一笔20年期的40万元住房贷款，以等额等息的还款方式来计算，适用的贷款利率为5.04％，每月需要的还款额约为2648.67元；但是如果在2007年7月22日申请同样一笔贷款，适用的利率提高至6.273％，每月的还款额为2929.08元，比2004年9月时增加了280.41元，每月月供增长了10.59％。
给房贷做做“减法”
贷款利率在上升，月供支出在增加，对于贷款人来说，现在到了给房贷做做“减法”的时候了。
说到给房贷做“减法”，人们首先想到的就是提前还贷。的确，如果手头有闲钱，银行贷款利息提高了，提前还贷未尝不是一个好办法。现在，好多贷款人就有了年底前提前还贷的准备。但这并不是唯一的选择，利用不同期限贷款利率的差异，或是选择“打包式”的理财产品，都为房贷做“减法”提供了新的思路，贷款人可以按照自己的实际情况做出更多的选择。
减法公式一：压缩还款期限
对于一些贷款额不高的贷款人来说，在自己可以承受的范围内，适当地缩短贷款期限，不失为减轻房贷利息负担的一种办法。
如在本次加息之后，5年及以上期限的贷款利率提高至7.38％，3～5年期贷款利率则为7.2％。以85折的住房贷款利率来计，它们所对应的最优惠贷款利率分别为6.273％和6.12％，中间存在有0.153％的利差。如果你申请的房贷总额不高，在不影响各月收入的支出的前提下，可以适当缩短还款的期限。举个例子来说，你打算贷款15万元左右，如果按8年还款计算，每月需要还款1991元；如果将贷款年限缩短到5年，则可以享受到较低的贷款利率，每月还款额则上升到2908元，增加了900多元。虽然，每月还款增加了一些，但利息支出则减少了不少。
当然，这种办法并不适用于所有的贷款人，尤其是贷款金额较高的贷款人，将贷款缩短至5年之内，会对各月的财务支出产生很大的影响。
这个时候，深发展所推出的“气球贷”产品倒是值得贷款人考虑。“气球贷”的原理和上述压缩还款期限的道理是一样的，就是通过不同期限贷款产品之间的利差，为贷款人起到节省利息支出的作用。但是“气球贷”克服了由于还款期较短，贷款人每个月还款压力太大的问题。
“气球贷”业务的基本运行模式为：贷款人可以向银行申请一笔3年、5年或是10年期的住房贷款，贷款利率按照住房贷款的期限来决定。但是在还款的过程中，贷款人每个月的还款额则可以根据自己的实际收入水平和支付能力，按照一个较长的期限(比如20年、50年等)来确定每个月的还款额，在住房贷款到期之日，贷款人一次性将剩余的本金全部偿还即可。
假如贷款人在深发展申请一笔50万元住房按揭“气球贷”，贷款期限5年，和银行约定选择按照30年的月供计算期计算每月还款额。那么在5年的还款期内，你每个月的还款是按照5年期的贷款利率6.12％、30年期的贷款期限来确定的，每个月需要还款3036元。而按照普通的贷款模式，5年期贷款和30年期贷款每个月的还贷额分别为9694元和3086元。在整个还款期内，贷款人以长期贷款(30年期)的模式来进行还款，使用的却是中短期贷款(3～5年期)的利率。“气球贷”在贷款期结束时，需要贷款人一次性偿还剩余所有的本金，但是银行可以以“授信额度”的方式给予贷款人一笔新的贷款，你可以用这笔资金偿还掉这笔贷款，同时向银行申请下一期新的“气球贷”，以保证按揭贷款的衔接。
减法公式二：理财收益冲减按揭还款
兴业银行最近所推出的“房贷利率宝”产品，就是以理财产品的收益来冲减按揭还款的思路进行设计的。看上去，将理财产品组合和房贷捆绑在一起，是给房贷做了“加法”，但从产品的设计上来看，贷款人有很大的可能从投资组合中获取一定的收益，从而起到冲减房贷所带来的利息支出。
据兴业银行资金营运中心副总经理薛瑞锋介绍，“房贷利率宝”是国内首款负债管理型产品，贷款人在申请兴业贷款住房贷款的同时，可以将一定的资金同时以“名义本金”和“实际本金”两种方式，分别投资于“房贷利率宝”的两款理财产品，这样贷款人就可以在贷款的同时，以获得理财产品收益的方式实现房贷的“减法”。
那么“房贷利率宝”所附属的两款理财产品是如何设计的，投资者可以获得怎样的收益?我们来细细分析。
其中理财产品①是一款挂钩于美元 利率的外汇理财产品，投资者以名义本金进行投资。兴业银行对于实际本金和名义本金的比例确定为3％，也就是说，当投资者投入3万元的实际本金，获得的收益则是按照100万元的名义本金来进行结算的。这其中有约33倍的杠杆放大效应。
而投资者的名义本金获得收益的主要观察值为30年期美元掉期利率(即CMS30y)与2年期美元掉期利率(即CMS2y)的差值，即CMS30y-CMS2y。这款理财产品每半年进行一次收益的结算，客户获得的年浮动收益率=0.5％×n/N×半年度实际运作天数／365，其中n为观察期内CMS30y-CMS2y>-0.05％的天数，N是半年度内的实际日历天数。也就是说，当30年期美元到期利率减去2年期美元掉期利率的差值大于-0.05％的天数越多，投资者可以实现的收益越高，当n=N时，投资者就可以获得0.5％的名义本金收益率，通过33倍的杠杆效应，实际本金可以获得的最高年收益率约为16.5％。
那么CMS30y-CMS2y>-0.05％个条件实现，也就是投资者获取收益率的可能性有多高呢?薛瑞锋分析认为，根据美元掉期利率的历史走势分析，美元长期掉期利率(即CMS30y)基本上都会大于美元短期掉期利率(CMS2y)。从现有过去十三年的数据来看，出现CMS30y-CMS2y<0的天数仅有9天，而出现CMS30y-CMS2y<-0.05％的天数为零，因此投资者有较大的可能实现较高的预期收益。不过，薛瑞锋也提醒投资者，这是一款非保本型理财产品，同时使用了33倍的杠杆效应，当美元掉期利率走势出现异常时，投资者可能需要进行一定的实际本金的追加。
按照“房贷利率宝”的设计，在名义本金投资于外汇理财产品①的同时，实际本金则会以100％的比例投资于兴业银行的一款稳定收益型人民币理财产品②，这一产品为保本型设计，主要投向于债券市场，预期最高年收益率为3.2％。
因此，在最理想的情况下，投资者所投入的实际资金可以通过理财产品①和理财产品②获得约19.8％的收益率回报，但总体上说投资者需要承担的风险不算很高。
不难看到，“房贷利率宝”产品以住房贷款、外汇理财产品和人民币理财产品的组合打包形式，通过为投资者提供的一定收益，起到了减轻房贷负担的作用。兴业银行零售信贷部副总经理颜勇告诉记者，目前“房贷利率宝”产品仅限于向兴业的房贷客户提供，产品为10年期，投资者每年可以进行一次提前赎回。“10年期的设置基本上匹配了房贷客户的需求，”颜勇说，“这也为贷款人在提前还贷之外提供了一种新的选择。”据悉，“房贷利率宝”的实际投资规模将控制在3000万元左右，投资者最低名义本金认购起点为30万元(实际本金g000元)，但单个投资人最高认购名义本金不得超过房贷余额的5倍，最高为500万元(实际本金15万元)。
减法公式三：信用卡积分减房贷
使用信用卡积分减房贷，则是房贷“减法”中的另一条路径。对于习惯于刷卡消费的人来说，在正常消费的同时，积累的积分也可以以一定的比例折算成房贷按揭还款，虽然能够起到的作用不算太大，但是“聚沙成塔”的效应同样是不断加息后给房贷减压的一种手段。
目前市场上提供这一功能的信用卡为深发展所推出的“按揭信用卡”。在积分兑换房贷的过程中，按揭信用卡采用的是以每期的消费额为一次累计单位，按照每期消费额的数量进行分级累进。
例如你在某一期信用卡刷卡消费达到了7000元，那么由上表可以计算出获得回馈的金额=2000×0.25％+(5000-2000)×0.5％+(7000-5000)×0.75％=35元。
不过按照按揭信用卡的规定，只有累计回馈金额达到了100元，才可以进行抵减当月的房贷。例如消费7000元，可获得的回馈金额为35元，尚没有达到100元，这笔回馈金额就可以累积到下一期，待超过100元后才能抵减当月的房贷。如果你已经是深发展的房贷客户，申请使用按揭信用卡之后，累计回馈金额超过100元后，系统会自动为你抵减当月的房贷。如果你还没有在深发展申请房贷，这些回馈金额则可以一直累计在你的积分账户中，等到申请房贷之后可以按100％的回馈金额比例直接冲抵房贷还款。
7月21日起，央行再次进行存、贷款基准利率的调整。本轮加息依然延续了小幅增加的步伐，但是经过多次加息的累积，贷款利率的上升幅度已经比较可观。
从表1可以看到，对于个人影响最大的5年期以上长期贷款利率，在本次加息之后已经上升到7.38％，以银行可为房贷客户提供的最优惠贷款利率来计，基准利率上打85折后的利率水平为6.273％。
持续加息房贷负担加重
从各年还款账单的变迁中，贷款人王小姐就切身体会到了多次加息给自己带来的直接影响。“我是在2004年9月申请的20年期住房贷款，当时的贷款利率是5.04％。”王小姐对2004年10月末的加息印象最为深刻，“那是央行多年来首次进行的加息，住房贷款利率也上升到了5.31％。那时候好像投资市场并不景气，很多人都赶着在年底之前提前还贷。”
王小姐记得从2005年元旦开始，每月的还款额就有所增加，“但是增加的幅度并不大，也就没有放在心上。”但是2005年3月央行对于住房贷款利率政策进行了较大的调整，“原来对于个人申请住房贷款，设立单独的利率；但是3月之后政策调整为以基准贷款利率为基础，银行给予贷款人的最优惠利率为基准利率的9折，也就是说房贷利率又从5.31％提高到了5.508％。”作为符合条件的贷款人，王小姐从2006年开始使用的是5.508％的贷款利率。
紧接着2006年央行两次加息，5年期以上贷款利率也上升到6.84％，但住房贷款人最低可获得85折的优惠，因此2007年银行再次进行利率调整时，给予王小姐的贷款利率为5.814％。“今年就明显感觉到，每个月需要的还款额增加了不少。”对于明年元旦时的利率调整，王小姐已经产生了忧虑，即使今年年内不再加息的话，明年贷款利率也要上升到6.273％。
其实，我们也可以直观地算一笔账，看看自2004年进入加息通道以来，房贷利率的上升对于个人按揭还款产生了多大的影响。以王小姐的购房经历作为参考，2004年9月她申请了一笔20年期的40万元住房贷款，以等额等息的还款方式来计算，适用的贷款利率为5.04％，每月需要的还款额约为2648.67元；但是如果在2007年7月22日申请同样一笔贷款，适用的利率提高至6.273％，每月的还款额为2929.08元，比2004年9月时增加了280.41元，每月月供增长了10.59％。
给房贷做做“减法”
贷款利率在上升，月供支出在增加，对于贷款人来说，现在到了给房贷做做“减法”的时候了。
说到给房贷做“减法”，人们首先想到的就是提前还贷。的确，如果手头有闲钱，银行贷款利息提高了，提前还贷未尝不是一个好办法。现在，好多贷款人就有了年底前提前还贷的准备。但这并不是唯一的选择，利用不同期限贷款利率的差异，或是选择“打包式”的理财产品，都为房贷做“减法”提供了新的思路，贷款人可以按照自己的实际情况做出更多的选择。
减法公式一：压缩还款期限
对于一些贷款额不高的贷款人来说，在自己可以承受的范围内，适当地缩短贷款期限，不失为减轻房贷利息负担的一种办法。
如在本次加息之后，5年及以上期限的贷款利率提高至7.38％，3～5年期贷款利率则为7.2％。以85折的住房贷款利率来计，它们所对应的最优惠贷款利率分别为6.273％和6.12％，中间存在有0.153％的利差。如果你申请的房贷总额不高，在不影响各月收入的支出的前提下，可以适当缩短还款的期限。举个例子来说，你打算贷款15万元左右，如果按8年还款计算，每月需要还款1991元；如果将贷款年限缩短到5年，则可以享受到较低的贷款利率，每月还款额则上升到2908元，增加了900多元。虽然，每月还款增加了一些，但利息支出则减少了不少。
当然，这种办法并不适用于所有的贷款人，尤其是贷款金额较高的贷款人，将贷款缩短至5年之内，会对各月的财务支出产生很大的影响。
这个时候，深发展所推出的“气球贷”产品倒是值得贷款人考虑。“气球贷”的原理和上述压缩还款期限的道理是一样的，就是通过不同期限贷款产品之间的利差，为贷款人起到节省利息支出的作用。但是“气球贷”克服了由于还款期较短，贷款人每个月还款压力太大的问题。
“气球贷”业务的基本运行模式为：贷款人可以向银行申请一笔3年、5年或是10年期的住房贷款，贷款利率按照住房贷款的期限来决定。但是在还款的过程中，贷款人每个月的还款额则可以根据自己的实际收入水平和支付能力，按照一个较长的期限(比如20年、50年等)来确定每个月的还款额，在住房贷款到期之日，贷款人一次性将剩余的本金全部偿还即可。
假如贷款人在深发展申请一笔50万元住房按揭“气球贷”，贷款期限5年，和银行约定选择按照30年的月供计算期计算每月还款额。那么在5年的还款期内，你每个月的还款是按照5年期的贷款利率6.12％、30年期的贷款期限来确定的，每个月需要还款3036元。而按照普通的贷款模式，5年期贷款和30年期贷款每个月的还贷额分别为9694元和3086元。在整个还款期内，贷款人以长期贷款(30年期)的模式来进行还款，使用的却是中短期贷款(3～5年期)的利率。“气球贷”在贷款期结束时，需要贷款人一次性偿还剩余所有的本金，但是银行可以以“授信额度”的方式给予贷款人一笔新的贷款，你可以用这笔资金偿还掉这笔贷款，同时向银行申请下一期新的“气球贷”，以保证按揭贷款的衔接。
减法公式二：理财收益冲减按揭还款
兴业银行最近所推出的“房贷利率宝”产品，就是以理财产品的收益来冲减按揭还款的思路进行设计的。看上去，将理财产品组合和房贷捆绑在一起，是给房贷做了“加法”，但从产品的设计上来看，贷款人有很大的可能从投资组合中获取一定的收益，从而起到冲减房贷所带来的利息支出。
据兴业银行资金营运中心副总经理薛瑞锋介绍，“房贷利率宝”是国内首款负债管理型产品，贷款人在申请兴业贷款住房贷款的同时，可以将一定的资金同时以“名义本金”和“实际本金”两种方式，分别投资于“房贷利率宝”的两款理财产品，这样贷款人就可以在贷款的同时，以获得理财产品收益的方式实现房贷的“减法”。
那么“房贷利率宝”所附属的两款理财产品是如何设计的，投资者可以获得怎样的收益?我们来细细分析。
其中理财产品①是一款挂钩于美元 利率的外汇理财产品，投资者以名义本金进行投资。兴业银行对于实际本金和名义本金的比例确定为3％，也就是说，当投资者投入3万元的实际本金，获得的收益则是按照100万元的名义本金来进行结算的。这其中有约33倍的杠杆放大效应。
而投资者的名义本金获得收益的主要观察值为30年期美元掉期利率(即CMS30y)与2年期美元掉期利率(即CMS2y)的差值，即CMS30y-CMS2y。这款理财产品每半年进行一次收益的结算，客户获得的年浮动收益率=0.5％×n/N×半年度实际运作天数／365，其中n为观察期内CMS30y-CMS2y>-0.05％的天数，N是半年度内的实际日历天数。也就是说，当30年期美元到期利率减去2年期美元掉期利率的差值大于-0.05％的天数越多，投资者可以实现的收益越高，当n=N时，投资者就可以获得0.5％的名义本金收益率，通过33倍的杠杆效应，实际本金可以获得的最高年收益率约为16.5％。
那么CMS30y-CMS2y>-0.05％个条件实现，也就是投资者获取收益率的可能性有多高呢?薛瑞锋分析认为，根据美元掉期利率的历史走势分析，美元长期掉期利率(即CMS30y)基本上都会大于美元短期掉期利率(CMS2y)。从现有过去十三年的数据来看，出现CMS30y-CMS2y<0的天数仅有9天，而出现CMS30y-CMS2y<-0.05％的天数为零，因此投资者有较大的可能实现较高的预期收益。不过，薛瑞锋也提醒投资者，这是一款非保本型理财产品，同时使用了33倍的杠杆效应，当美元掉期利率走势出现异常时，投资者可能需要进行一定的实际本金的追加。
按照“房贷利率宝”的设计，在名义本金投资于外汇理财产品①的同时，实际本金则会以100％的比例投资于兴业银行的一款稳定收益型人民币理财产品②，这一产品为保本型设计，主要投向于债券市场，预期最高年收益率为3.2％。
因此，在最理想的情况下，投资者所投入的实际资金可以通过理财产品①和理财产品②获得约19.8％的收益率回报，但总体上说投资者需要承担的风险不算很高。
不难看到，“房贷利率宝”产品以住房贷款、外汇理财产品和人民币理财产品的组合打包形式，通过为投资者提供的一定收益，起到了减轻房贷负担的作用。兴业银行零售信贷部副总经理颜勇告诉记者，目前“房贷利率宝”产品仅限于向兴业的房贷客户提供，产品为10年期，投资者每年可以进行一次提前赎回。“10年期的设置基本上匹配了房贷客户的需求，”颜勇说，“这也为贷款人在提前还贷之外提供了一种新的选择。”据悉，“房贷利率宝”的实际投资规模将控制在3000万元左右，投资者最低名义本金认购起点为30万元(实际本金g000元)，但单个投资人最高认购名义本金不得超过房贷余额的5倍，最高为500万元(实际本金15万元)。
减法公式三：信用卡积分减房贷
使用信用卡积分减房贷，则是房贷“减法”中的另一条路径。对于习惯于刷卡消费的人来说，在正常消费的同时，积累的积分也可以以一定的比例折算成房贷按揭还款，虽然能够起到的作用不算太大，但是“聚沙成塔”的效应同样是不断加息后给房贷减压的一种手段。
目前市场上提供这一功能的信用卡为深发展所推出的“按揭信用卡”。在积分兑换房贷的过程中，按揭信用卡采用的是以每期的消费额为一次累计单位，按照每期消费额的数量进行分级累进。
例如你在某一期信用卡刷卡消费达到了7000元，那么由上表可以计算出获得回馈的金额=2000×0.25％+(5000-2000)×0.5％+(7000-5000)×0.75％=35元。
不过按照按揭信用卡的规定，只有累计回馈金额达到了100元，才可以进行抵减当月的房贷。例如消费7000元，可获得的回馈金额为35元，尚没有达到100元，这笔回馈金额就可以累积到下一期，待超过100元后才能抵减当月的房贷。如果你已经是深发展的房贷客户，申请使用按揭信用卡之后，累计回馈金额超过100元后，系统会自动为你抵减当月的房贷。如果你还没有在深发展申请房贷，这些回馈金额则可以一直累计在你的积分账户中，等到申请房贷之后可以按100％的回馈金额比例直接冲抵房贷还款。