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理论上房地产基金就是不动产的证券化，通过金融产品的结构化设计解决流动性问题，化整为零，让更多更小更分散的投资人得以分享房地产投资的机会。而实际上，房地产基金只是房地产商融资形式的创新。只不过在当前银根收紧、融资环境严峻的形势下，地产基金的“春天”仿佛到了。
天时
从房地产融资的困境来说，对于房地产基金而言产生了巨大的投资机会。事实上，确实有一些小开发商拿着很好的项目，甚至已经“四证齐全”了，就是拿不到银行贷款，资金链眼看就要断掉，这个时候地产基金刚好能解燃眉之急，对地产基金的需求也就日渐迫切。
这个“天时”放大一点看，是全球的流动性泛滥，资产泡沫化预期强烈，房价畸高不下，国家频繁出台宏观调控政策，但效果并不明显。在此背景下，炒房客成为严厉打击的对象，投资地产基金反而成为名正言顺的选择。对于地产基金而言，目前时机已经成熟，还差一点时势，就是国家对于地产金融创新的支持，一旦公募途径打开，整个行业血液就会贯通，就有可能多做一些长期投资，朝着健康的方向发展。
地利
中国拥有全球最好、最活跃的房地产市场，比如万科，论开发量万科早就是全球第一的房地产开发公司，北京一个城市的成交量可以抵过全欧洲。中国人对土地、房产的偏好赋予房地产以强烈的资产属性，除非战乱，赚的钱一定会用来买房，房产所带来的价值感真实且踏实。即使今天这些接受过西方经济学教育的新型精英们，也无不将房产作为资产配置中最重的一环。中国的城市化进程已经促使庞大的农村人口向城市转移，巨大的需求足以支撑这个市场10～15年。
在这片土地上，房地产基金的生长有着极其肥沃的土壤，其聚少成多的创富故事对于中小投资人极具吸引力，而用专业的人来做专业的事对于希望跨界而入的其他产业资本也是值得信赖的理由。如果将这个“土地”地理化，我以为存在三类地域：一是资本之地，即所谓金主之地，江浙、山西、内蒙等财富积聚之地必衍生再投资之需求；二是资源之地，土地资源、人才资源、资本渠道资源，北京、上海、深圳等一线城市是土地生金之地；三是政策之地，也就是对于地产基金持鼓励政策的地方，如天津滨海新区等可以带来注册、入资、税收优惠等便利政策。目前来说，成功的地产基金运作必须擅长将不同地域的资源进行整合，这样才有可能将投资价值做到最大化。对于商业地产基金而言，由于短期获利性并不高，往往一个点的利差就会决定投资的成败，对于这种操作的精确性要求就更高。
人和
人才储备在当前的时点既可以说充足又可以说稀缺，充足是由于大量国际投行背景以及资深地产行业背景的人士正在进入这个行业，给基金的运作带来了专业上的保证，搭建基金运作的基础体系以及框架文件相对比较成熟，基础人才相对充足；稀缺则是从普遍意义而言大部分正在运作的地产基金还都是个伪命题，大量地产公司仅仅完成了一个壳公司的注册，并没有具体运作思路，其负责人多为财务或者资本市场部门负责人兼任，还处于探索阶段，真正做实操的人才极为稀缺，尤其缺少募资人才。总体而言，目前地产基金的人才状况呈现良莠不齐的现象，这就导致在具体基金运作中呈现不同水平的操作手法，难免有些违规的手段。出于相互促进“抱团取暖”以及行业自律的目的，以北京、上海、深圳三大金融中心为核心，由精英人士组织已经开始出现以基金沙龙为组织形式的俱乐部组织，正在形成一股力量，以期影响整体行业，并向监管层建言献策，逐渐规范地产基金的发展。
“人和”的另一个重要表现在于目前地产基金的发展已经引起地产界和金融界的高度重视，双方都在重点研究此类业务的发展并渐有整合之势。地产与金融结合已被业内有识之士认为是行业发展的必然趋势，由开发商向投资商乃至地产投行发展已成为一些锐进企业的目标。首创集团的刘晓光认为自己的地产模式就是“资本+实业”的双轮驱动模式，对于地产基金的探讨也是业内最早、最坚持的一个。复地集团则以铁狮门为标杆对象，郭广昌的业务领域早就超出地产甚至实业范畴，目前已经扶持了多家地产基金，著名的有盛世中国基金和星浩资本。金地集团更将自己称之为地产基金业的“黄埔军校”，不仅实现了与瑞银的两只中外合资基金的落地，还正在运作人民币基金，整个集团已经将基金业务作为未来公司重要的业务组成，从金地出走的张华纲、赵汉忠目前均在运作地产基金。在这样的大环境下，地产基金早已成为主流方向，不是做不做的问题，而是谁能做的更早、做得更到位的问题。
其他
天时、地利、人和都具备了，地产基金是否就到了爆发期呢？笔者以为至少还缺少三个关键因素：1.合格的投资人；2.成熟的基金机制；3.政府的认同。
先说说合格的投资人。对于地产基金而言，目前普遍的现状是投资人是现成的，但是要说服他们来做基金的有限合伙人（LP），把钱拿出来交给专业的普通合伙人（GP）管理就很难。难点之一在于中国当前的信用体系尚未建立起来，投资人不放心把钱交给陌生人打理，要么必须参与管理，要么做成公司制大家“同股同权”，因此实际操作中就容易做成针对单个项目来设计，基金募资额难以做大，且只能是中短期。难点之二在于大家对于地产行业的暴利印象已久，而且普遍认为这个行业不规范的运作太多，委托代理风险太大，因此要投地产一是要高回报，二是必须高保障，实际就容易做成高利贷。保险、社保基金、养老基金是公认最适合做基金LP的，理由在于这些资金成本相对较低，可以长期持有，且无意过度介入管理。在当前的政策环境下，这类资金的投资往往受到严格的限制，保险进入地产原本在法律上已无障碍，但正是由于担忧与宏观调控方向背离，且对地产基金缺乏监管体制，因此实际上真正落地也尚无明确的时间表。当市场中真正的LP尚未形成时，地产基金就谈不上有什么大的发展。
成熟的基金机制是地产与金融结合的机制，也就是彼此之间真正明确各自的定位，实现“专业的人干专业的事”的机制。目前做地产基金的无非两类，地产商主导的和金融机构主导的。实际上两类都做得很辛苦，地产商主导的常常需要解释利益分配问题，如何保证投资人的利益不被侵害，如何分清地产商身份和GP身份，如何摆平股东利益和基金投资者利益，因为太容易被理解为变相融资行为。金融机构主导的有个致命问题就是专业能力问题，让做投行的来和钢筋水泥打交道，去和客户、商户斤斤计较，显然不是他们的长处，而交给地产商来做同样存在委托代理风险，除非去做债，因此许多志在长期发展的此类基金不得不培养自己的操作团队，号称全能型基金，实际上已经涉足地产商的领域。从国际发展经验来看，地产基金必须完成自身的独立，即使地产商发起的也需要独立运作，对内对外采取同样的尺度，最好从股东结构上就淡化地产商的绝对控股地位，将更多的话语权交给职业基金经理；而金融机构发起的应该发挥自身在募资上的优势，而避免直接介入具体业务，从定位上更适合去做FOF（投基金的基金），与专业人士操作的地产基金紧密结合，同样能够取得不粗的发展空间。
政府认同这件事在中国显得格外重要。地产基金目前来说由于整体规模偏小，监管层尚无暇顾及，表现在目前相关法律和执行细则欠缺、各地执行尺度不一、相关管理部门分工不明、政府管理人员认知千差万别上。这在某种程度上似乎对于地产基金的发展是个好事，任何人只要想做还是可以很容易注册的。但是从前面的论述也可以看到，由于缺乏监管，整体行业发展良莠不齐，实际上存在极大的隐忧，如果其中有浑水摸鱼的，假地产基金之名行“非法集资”之实就很容易导致监管层做出“因噎废食”的决策，加之本身由于与地产行业密切相关而带来的敏感性，难免会遭遇“一刀切”的风险，玉石俱焚。此外，在当前普遍缺乏信用体系的情况下，政府监管其实意味着风险的防火墙，多了一层监管对于保险资金等安全性资本来说就多了一层保障，其向地产基金的投资就会更加容易实现。实际上，地产基金的发展对于政府来说也是一种解脱，当前各地为了避免土地环节过度依赖地产商的资金纷纷成立土地开发基金，然而由政府出面来做这样的事情其身份与市场化原则不符，如果存在独立的地产基金来运作其实可以很好地解决这样的问题。
作者系本刊记者
天时
从房地产融资的困境来说，对于房地产基金而言产生了巨大的投资机会。事实上，确实有一些小开发商拿着很好的项目，甚至已经“四证齐全”了，就是拿不到银行贷款，资金链眼看就要断掉，这个时候地产基金刚好能解燃眉之急，对地产基金的需求也就日渐迫切。
这个“天时”放大一点看，是全球的流动性泛滥，资产泡沫化预期强烈，房价畸高不下，国家频繁出台宏观调控政策，但效果并不明显。在此背景下，炒房客成为严厉打击的对象，投资地产基金反而成为名正言顺的选择。对于地产基金而言，目前时机已经成熟，还差一点时势，就是国家对于地产金融创新的支持，一旦公募途径打开，整个行业血液就会贯通，就有可能多做一些长期投资，朝着健康的方向发展。
地利
中国拥有全球最好、最活跃的房地产市场，比如万科，论开发量万科早就是全球第一的房地产开发公司，北京一个城市的成交量可以抵过全欧洲。中国人对土地、房产的偏好赋予房地产以强烈的资产属性，除非战乱，赚的钱一定会用来买房，房产所带来的价值感真实且踏实。即使今天这些接受过西方经济学教育的新型精英们，也无不将房产作为资产配置中最重的一环。中国的城市化进程已经促使庞大的农村人口向城市转移，巨大的需求足以支撑这个市场10～15年。
在这片土地上，房地产基金的生长有着极其肥沃的土壤，其聚少成多的创富故事对于中小投资人极具吸引力，而用专业的人来做专业的事对于希望跨界而入的其他产业资本也是值得信赖的理由。如果将这个“土地”地理化，我以为存在三类地域：一是资本之地，即所谓金主之地，江浙、山西、内蒙等财富积聚之地必衍生再投资之需求；二是资源之地，土地资源、人才资源、资本渠道资源，北京、上海、深圳等一线城市是土地生金之地；三是政策之地，也就是对于地产基金持鼓励政策的地方，如天津滨海新区等可以带来注册、入资、税收优惠等便利政策。目前来说，成功的地产基金运作必须擅长将不同地域的资源进行整合，这样才有可能将投资价值做到最大化。对于商业地产基金而言，由于短期获利性并不高，往往一个点的利差就会决定投资的成败，对于这种操作的精确性要求就更高。
人和
人才储备在当前的时点既可以说充足又可以说稀缺，充足是由于大量国际投行背景以及资深地产行业背景的人士正在进入这个行业，给基金的运作带来了专业上的保证，搭建基金运作的基础体系以及框架文件相对比较成熟，基础人才相对充足；稀缺则是从普遍意义而言大部分正在运作的地产基金还都是个伪命题，大量地产公司仅仅完成了一个壳公司的注册，并没有具体运作思路，其负责人多为财务或者资本市场部门负责人兼任，还处于探索阶段，真正做实操的人才极为稀缺，尤其缺少募资人才。总体而言，目前地产基金的人才状况呈现良莠不齐的现象，这就导致在具体基金运作中呈现不同水平的操作手法，难免有些违规的手段。出于相互促进“抱团取暖”以及行业自律的目的，以北京、上海、深圳三大金融中心为核心，由精英人士组织已经开始出现以基金沙龙为组织形式的俱乐部组织，正在形成一股力量，以期影响整体行业，并向监管层建言献策，逐渐规范地产基金的发展。
“人和”的另一个重要表现在于目前地产基金的发展已经引起地产界和金融界的高度重视，双方都在重点研究此类业务的发展并渐有整合之势。地产与金融结合已被业内有识之士认为是行业发展的必然趋势，由开发商向投资商乃至地产投行发展已成为一些锐进企业的目标。首创集团的刘晓光认为自己的地产模式就是“资本+实业”的双轮驱动模式，对于地产基金的探讨也是业内最早、最坚持的一个。复地集团则以铁狮门为标杆对象，郭广昌的业务领域早就超出地产甚至实业范畴，目前已经扶持了多家地产基金，著名的有盛世中国基金和星浩资本。金地集团更将自己称之为地产基金业的“黄埔军校”，不仅实现了与瑞银的两只中外合资基金的落地，还正在运作人民币基金，整个集团已经将基金业务作为未来公司重要的业务组成，从金地出走的张华纲、赵汉忠目前均在运作地产基金。在这样的大环境下，地产基金早已成为主流方向，不是做不做的问题，而是谁能做的更早、做得更到位的问题。
其他
天时、地利、人和都具备了，地产基金是否就到了爆发期呢？笔者以为至少还缺少三个关键因素：1.合格的投资人；2.成熟的基金机制；3.政府的认同。
先说说合格的投资人。对于地产基金而言，目前普遍的现状是投资人是现成的，但是要说服他们来做基金的有限合伙人（LP），把钱拿出来交给专业的普通合伙人（GP）管理就很难。难点之一在于中国当前的信用体系尚未建立起来，投资人不放心把钱交给陌生人打理，要么必须参与管理，要么做成公司制大家“同股同权”，因此实际操作中就容易做成针对单个项目来设计，基金募资额难以做大，且只能是中短期。难点之二在于大家对于地产行业的暴利印象已久，而且普遍认为这个行业不规范的运作太多，委托代理风险太大，因此要投地产一是要高回报，二是必须高保障，实际就容易做成高利贷。保险、社保基金、养老基金是公认最适合做基金LP的，理由在于这些资金成本相对较低，可以长期持有，且无意过度介入管理。在当前的政策环境下，这类资金的投资往往受到严格的限制，保险进入地产原本在法律上已无障碍，但正是由于担忧与宏观调控方向背离，且对地产基金缺乏监管体制，因此实际上真正落地也尚无明确的时间表。当市场中真正的LP尚未形成时，地产基金就谈不上有什么大的发展。
成熟的基金机制是地产与金融结合的机制，也就是彼此之间真正明确各自的定位，实现“专业的人干专业的事”的机制。目前做地产基金的无非两类，地产商主导的和金融机构主导的。实际上两类都做得很辛苦，地产商主导的常常需要解释利益分配问题，如何保证投资人的利益不被侵害，如何分清地产商身份和GP身份，如何摆平股东利益和基金投资者利益，因为太容易被理解为变相融资行为。金融机构主导的有个致命问题就是专业能力问题，让做投行的来和钢筋水泥打交道，去和客户、商户斤斤计较，显然不是他们的长处，而交给地产商来做同样存在委托代理风险，除非去做债，因此许多志在长期发展的此类基金不得不培养自己的操作团队，号称全能型基金，实际上已经涉足地产商的领域。从国际发展经验来看，地产基金必须完成自身的独立，即使地产商发起的也需要独立运作，对内对外采取同样的尺度，最好从股东结构上就淡化地产商的绝对控股地位，将更多的话语权交给职业基金经理；而金融机构发起的应该发挥自身在募资上的优势，而避免直接介入具体业务，从定位上更适合去做FOF（投基金的基金），与专业人士操作的地产基金紧密结合，同样能够取得不粗的发展空间。
政府认同这件事在中国显得格外重要。地产基金目前来说由于整体规模偏小，监管层尚无暇顾及，表现在目前相关法律和执行细则欠缺、各地执行尺度不一、相关管理部门分工不明、政府管理人员认知千差万别上。这在某种程度上似乎对于地产基金的发展是个好事，任何人只要想做还是可以很容易注册的。但是从前面的论述也可以看到，由于缺乏监管，整体行业发展良莠不齐，实际上存在极大的隐忧，如果其中有浑水摸鱼的，假地产基金之名行“非法集资”之实就很容易导致监管层做出“因噎废食”的决策，加之本身由于与地产行业密切相关而带来的敏感性，难免会遭遇“一刀切”的风险，玉石俱焚。此外，在当前普遍缺乏信用体系的情况下，政府监管其实意味着风险的防火墙，多了一层监管对于保险资金等安全性资本来说就多了一层保障，其向地产基金的投资就会更加容易实现。实际上，地产基金的发展对于政府来说也是一种解脱，当前各地为了避免土地环节过度依赖地产商的资金纷纷成立土地开发基金，然而由政府出面来做这样的事情其身份与市场化原则不符，如果存在独立的地产基金来运作其实可以很好地解决这样的问题。
作者系本刊记者