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房地产
经济学家预言的“泡沫破裂”也许已成过去,但仍需经历痛苦的吸收,2006年远非乐观的一年
从年初的房价每月飙升10%、3000人排队月余而难求一房,到年末的房价连续跌停、业主与开发商大打“退房官司”,上海的楼市几乎在戏剧般的大起大落中告别2005年,迎来前景迷茫的新年。
新年元旦刚过,中国房地产业协会秘书长顾云昌抢先发布了他的最新预计:2006年全国房价涨幅为8%,上海房价涨幅为9%。
即便有如此乐观的预计,身处上海楼市漩涡中的各方依然难展欢颜——年增幅9%,这意味着上海房价涨幅进入了1999年以来的最低点,并首次跌回个位数涨幅。
对于自住型购房者而言,房价涨跌也许只是纸上富贵;对于投资客而言,房价涨跌意味着投资收益的增减;而对于房地产开发商来说,“六年来增速最低”这一结论,将直接影响其潜在客户的消费行为,影响企业维持现金流的能力,乃至影响其生存——这并非耸人听闻。
与此同时,来自政策面的消息使大家相信,未来一年房价涨幅放缓的趋势仍将延续,局部区域的房价甚至还将下跌。
尽管建设部政策研究中心主任陈淮宣称,2006年楼市主调将是“鼓励住宅消费年”;尽管刚刚卸任的上海市土地资源管理局局长蔡育天曾表示,“将适当控制‘两个1000万’工程(2005年为重大工程新开工配套商品房1000万平方米,提供中低价普通商品房1000万平方米)的推出节奏”,但业内人士指出,政府宏观调控旨在调整整个房地产业的利润率,只要利润率不下来,宏观调控就不会停止。
由此来看2006年的上海房地产市场,经济学家预言的“泡沫破裂”也许已成过去,但仍需经历痛苦的吸收。
慎用“有形之手”
2005年,国家针对房地产市场制定的政策法规数量之多、频率之密,堪称前所未有。但针对上海楼市的宏观调控,其实自2004年就已开始。
早在去年1月举行的上海市“两会”上,上海市政府第一次把“房价上涨过快”写入《政府工作报告》,强调“要有效调控房价上涨过快的趋势,使广大普通市民能够改善住房,得到实惠。”
“两会”结束后,调控措施接连出台:2004年3月,要求新建商品房的预售、销售行为均须作网上备案登记;4月,施行“期房限转”政策,禁止期房转让;6月,《上海市土地储备办法》出台,旨在规范土地供给。但业内人士指出,这一年的政策大多空泛,仅“期房限转”一项略具打击炒房的效果,但也未得到认真落实。
地方政府过往宏观调控的“时松时紧”乃至“虚松实紧”,事实上放大了市场参与者的投机心理。一面是宏观调整政策“雷声大、雨点小”,另一面则是明显的令行不止。整个上海楼市在2004年上半年观望数月之后,即于下半年开始了一轮报复性反弹;本应理性的投资行为,变成“击鼓传花”式的投机游戏,2005年首季上海房价每月暴升10%的一波涨势,即是明证。
甚至在2005年3月上海“房产新政”之初,政府新制定的系列政策仍被市场视如“温柔一刀”。当时被反复宣传、强调的多项举措,如查处网上虚拟合同、打击违规炒房、封杀“购房一年内转让”、规范“转按揭”交易登记程序等,其实只是既往常规政策的延续。
直到3月26日《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》发布,明确提出抑制房价过快增长的八条措施(“国八条”),中央态度渐趋明朗,上海市才启动了“两个1000万”工程,上海市银行同业公会也发布了《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》。
到下半年,宏观调控政策初显威力,沪上开发商多有感慨:如果此轮调控从2004年初泡沫尚不明显的时候就开始,无论开发商还是投资者的损失都将大幅减少。
上海友康商业公司总经理助理徐仲曦表示,在影响房地产市场的诸多因素中,“政策”将是最重要的一条,“‘政策’包括房贷、税收、法规以及整个宏观调控举措”;政策指引的方向可以使购房者、开发商以及整个市场形成对于房价的强烈预期:利好政策可以使购房者不顾价格泡沫而疯狂购入,利空政策又将使交易急剧萎缩,导致市场观望;价格越是下跌,观望心理越是严重,市场将越发萧条。
回顾既往,政府在上海房地产市场上的过多参与乃至干预,极大地影响了整个市场的良性走向,“有形之手”理应慎用。
信贷危机
在2005年的系列宏观调控举措中,对房地产开发商造成最大威胁的,当数“房贷新政”。
根据“房贷新政”,从2005年4月1日起,上海16家中资银行将全线停止一年内个人房贷的转按揭业务;取消房贷优惠利率,对购买第一套自住房实行九折利率优惠,而对购买第二、第三套住房实行6.12%的基准利率乃至上浮利率;给予购买首套住房者的按揭成数最高为七成,若购买第二、第三套住房,则按揭成数还将降低。
收紧房贷的直接结果是,以往以少量自有资金为杠杆、利用银行贷款大举购房的投机者大多绝迹于楼市;而有真实消费需求的购房者也迫于高利率,不得不推迟了购房行为。上海楼市就此进入交易量持续下跌的低潮。
相比房价下跌,开发商更担心交易量的低迷,因为“房价总是可控的,没有人会做赔本买卖,只不过赚多赚少而已;但交易量是不可控的——如果没有交易量,不但价格毫无意义,还会影响现金流的良性循环,影响其在银行的后续贷款以及楼盘的后续开发。这对开发商是致命的。”一位业内人士说。
房贷紧收政策,也令上海各家银行自身面临现实困境。曾被视做“金矿”的个人房贷业务出现大幅回落:2005年7月到10月,上海银行界房贷数额连续四个月出现负增长,累计缩水66亿元;其中10月单月的负增长更达到创纪录的23亿元,这给主要靠存贷利差营利的银行带来巨大压力。
个人房贷负增长,虽然看似直接威胁开发商的资金链,然一旦开发商资金链断裂,其风险最终将传递至银行。这一情势下,沪上银行纷纷在2005年末重新放宽房贷。
2005年10月,浦东发展银行率先放开房贷,将5.508%的优惠利率“普惠”至第二套住房购买者。随后,占据房贷市场最大份额的建行上海分行、工行上海分行也分别和部分重点房产中介达成默契,放宽二手房贷的最高按揭成数至七成,并执行5.508%的优惠利率。工行上海分行还将第二套住房的最高按揭成数放宽到6.5成,将第三套住房的最高按揭成数抬高至六成。上海某房地产开发商透露,眼下已有多家银行可提供“八成按揭贷款”。
个人房贷渐次放宽之外,房地产企业开发贷款也得到宽限。至2005年底,多家上海开发商向媒体透露,到期开发贷款都已得到“展期”,并未出现资金链断裂的危机。
银行放宽房贷,除了出于盈利需要,更重要的也许着眼于“回暖”房地产市场,减轻开发商资金链压力,最终避免银行坏账。但这一更多着眼于当前得失、形同“托市”的举措很可能是饮鸩止渴。
一个不争的事实是,上海房价仍远超大众真实购买力,一旦房价步入下行通道,一旦“买涨不买跌”的整体社会心理预期形成,即便有巨额银行资金支撑,仍难力挽楼市低迷。而在未来的持续低迷中,银行资金进入愈多——无论以开发贷款的形式直接进入,还是以个人按揭贷款的方式间接进入,银行潜在的风险愈大。
前上海市银行业同业公会秘书长朱德林介绍,银行信贷资金占上海房地产业整体资金比例高达70%,自有资金比例非但远低于国家要求的35%,也低于全国20%的平均水平。
瑞士信贷第一波士顿首席经济学家陶冬发表研究报告称,进入2006年后,“上海楼市这个最大的不确定性风险依然存在。上海房地产是中国经济今后12个月的最大隐患。”
房价迷局
中国房地产业协会秘书长顾云昌年初发布了他对上海房价涨幅的预计之后,市场上立即出现多种回应。
主流意见是,目前上海房地产市场已是“上攻无望”,进入下行阶段,楼价再涨几近奢谈。可资印证的一个事实是,在去年12月初举办的上海第十八届房交会上,到场者多达15万人次,但真正下单预订仅有728套。
据台湾不动产研究所所长蔡为民估算,自2005年调控以来,上海多数区域的房价已退回2004年10月前的水平,过半楼盘均价已跌去15%-20%,且“最多拖不过2006年一季度,可望降价三成!”蔡感慨道:“再顽强的业者也不得不低头认输!”
上海中原地产研究中心的报告则相对乐观:2006年一手住宅市场的新增供应量将比2005年大幅增加,但由于配套商品房的供应规模很难达到去年同期水平,因此,外、郊环线周边楼盘面临的压力将略有减小。中原地产预计,在买卖双方僵持了大半年之后,自住需求将上升,上海楼市将缓慢复苏。
上海友康商业公司总经理助理徐仲曦,则对上海各区域楼盘进行了区分:
内环线以内的物业由于稀缺性,售价不会出现大幅波动,2006年不但能实现交易量持平,价格更会“稳中求升”;
中、外环之间的楼盘,2006年价格会出现明显下跌,但成交量不会一味下跌,基本与价格成反比:一旦价格下调,交易量肯定上升;若价格回调,则交易量立即萎缩。目前上海有支付能力的购房者主要的期望居住地,就是中、外环之间,因此刚性需求较大。不过在2006年,中、外环之间的购房者将以自住型为主,投机客行将绝迹;
外环以外的大盘,则会出现价格、成交量双双大幅下跌。“这一地段都是大盘,供应量很大;政府对土地又有开发期限的要求,必须在规定时间内建成开盘,开发商资金回笼压力大,竞争剧烈,必须以价格换取市场,大幅降价势在必行。”徐仲曦说。
无论如何,在“房产新政”实施的第二年,上海楼市已经告别了“有房不愁卖”的卖方时代。
“未来一年将是真正考验开发商智慧、考验各个楼盘开发品质的阶段。”金地集团上海公司总经理赵汉忠说。
经济学家预言的“泡沫破裂”也许已成过去,但仍需经历痛苦的吸收,2006年远非乐观的一年
从年初的房价每月飙升10%、3000人排队月余而难求一房,到年末的房价连续跌停、业主与开发商大打“退房官司”,上海的楼市几乎在戏剧般的大起大落中告别2005年,迎来前景迷茫的新年。
新年元旦刚过,中国房地产业协会秘书长顾云昌抢先发布了他的最新预计:2006年全国房价涨幅为8%,上海房价涨幅为9%。
即便有如此乐观的预计,身处上海楼市漩涡中的各方依然难展欢颜——年增幅9%,这意味着上海房价涨幅进入了1999年以来的最低点,并首次跌回个位数涨幅。
对于自住型购房者而言,房价涨跌也许只是纸上富贵;对于投资客而言,房价涨跌意味着投资收益的增减;而对于房地产开发商来说,“六年来增速最低”这一结论,将直接影响其潜在客户的消费行为,影响企业维持现金流的能力,乃至影响其生存——这并非耸人听闻。
与此同时,来自政策面的消息使大家相信,未来一年房价涨幅放缓的趋势仍将延续,局部区域的房价甚至还将下跌。
尽管建设部政策研究中心主任陈淮宣称,2006年楼市主调将是“鼓励住宅消费年”;尽管刚刚卸任的上海市土地资源管理局局长蔡育天曾表示,“将适当控制‘两个1000万’工程(2005年为重大工程新开工配套商品房1000万平方米,提供中低价普通商品房1000万平方米)的推出节奏”,但业内人士指出,政府宏观调控旨在调整整个房地产业的利润率,只要利润率不下来,宏观调控就不会停止。
由此来看2006年的上海房地产市场,经济学家预言的“泡沫破裂”也许已成过去,但仍需经历痛苦的吸收。
慎用“有形之手”
2005年,国家针对房地产市场制定的政策法规数量之多、频率之密,堪称前所未有。但针对上海楼市的宏观调控,其实自2004年就已开始。
早在去年1月举行的上海市“两会”上,上海市政府第一次把“房价上涨过快”写入《政府工作报告》,强调“要有效调控房价上涨过快的趋势,使广大普通市民能够改善住房,得到实惠。”
“两会”结束后,调控措施接连出台:2004年3月,要求新建商品房的预售、销售行为均须作网上备案登记;4月,施行“期房限转”政策,禁止期房转让;6月,《上海市土地储备办法》出台,旨在规范土地供给。但业内人士指出,这一年的政策大多空泛,仅“期房限转”一项略具打击炒房的效果,但也未得到认真落实。
地方政府过往宏观调控的“时松时紧”乃至“虚松实紧”,事实上放大了市场参与者的投机心理。一面是宏观调整政策“雷声大、雨点小”,另一面则是明显的令行不止。整个上海楼市在2004年上半年观望数月之后,即于下半年开始了一轮报复性反弹;本应理性的投资行为,变成“击鼓传花”式的投机游戏,2005年首季上海房价每月暴升10%的一波涨势,即是明证。
甚至在2005年3月上海“房产新政”之初,政府新制定的系列政策仍被市场视如“温柔一刀”。当时被反复宣传、强调的多项举措,如查处网上虚拟合同、打击违规炒房、封杀“购房一年内转让”、规范“转按揭”交易登记程序等,其实只是既往常规政策的延续。
直到3月26日《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》发布,明确提出抑制房价过快增长的八条措施(“国八条”),中央态度渐趋明朗,上海市才启动了“两个1000万”工程,上海市银行同业公会也发布了《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》。
到下半年,宏观调控政策初显威力,沪上开发商多有感慨:如果此轮调控从2004年初泡沫尚不明显的时候就开始,无论开发商还是投资者的损失都将大幅减少。
上海友康商业公司总经理助理徐仲曦表示,在影响房地产市场的诸多因素中,“政策”将是最重要的一条,“‘政策’包括房贷、税收、法规以及整个宏观调控举措”;政策指引的方向可以使购房者、开发商以及整个市场形成对于房价的强烈预期:利好政策可以使购房者不顾价格泡沫而疯狂购入,利空政策又将使交易急剧萎缩,导致市场观望;价格越是下跌,观望心理越是严重,市场将越发萧条。
回顾既往,政府在上海房地产市场上的过多参与乃至干预,极大地影响了整个市场的良性走向,“有形之手”理应慎用。
信贷危机
在2005年的系列宏观调控举措中,对房地产开发商造成最大威胁的,当数“房贷新政”。
根据“房贷新政”,从2005年4月1日起,上海16家中资银行将全线停止一年内个人房贷的转按揭业务;取消房贷优惠利率,对购买第一套自住房实行九折利率优惠,而对购买第二、第三套住房实行6.12%的基准利率乃至上浮利率;给予购买首套住房者的按揭成数最高为七成,若购买第二、第三套住房,则按揭成数还将降低。
收紧房贷的直接结果是,以往以少量自有资金为杠杆、利用银行贷款大举购房的投机者大多绝迹于楼市;而有真实消费需求的购房者也迫于高利率,不得不推迟了购房行为。上海楼市就此进入交易量持续下跌的低潮。
相比房价下跌,开发商更担心交易量的低迷,因为“房价总是可控的,没有人会做赔本买卖,只不过赚多赚少而已;但交易量是不可控的——如果没有交易量,不但价格毫无意义,还会影响现金流的良性循环,影响其在银行的后续贷款以及楼盘的后续开发。这对开发商是致命的。”一位业内人士说。
房贷紧收政策,也令上海各家银行自身面临现实困境。曾被视做“金矿”的个人房贷业务出现大幅回落:2005年7月到10月,上海银行界房贷数额连续四个月出现负增长,累计缩水66亿元;其中10月单月的负增长更达到创纪录的23亿元,这给主要靠存贷利差营利的银行带来巨大压力。
个人房贷负增长,虽然看似直接威胁开发商的资金链,然一旦开发商资金链断裂,其风险最终将传递至银行。这一情势下,沪上银行纷纷在2005年末重新放宽房贷。
2005年10月,浦东发展银行率先放开房贷,将5.508%的优惠利率“普惠”至第二套住房购买者。随后,占据房贷市场最大份额的建行上海分行、工行上海分行也分别和部分重点房产中介达成默契,放宽二手房贷的最高按揭成数至七成,并执行5.508%的优惠利率。工行上海分行还将第二套住房的最高按揭成数放宽到6.5成,将第三套住房的最高按揭成数抬高至六成。上海某房地产开发商透露,眼下已有多家银行可提供“八成按揭贷款”。
个人房贷渐次放宽之外,房地产企业开发贷款也得到宽限。至2005年底,多家上海开发商向媒体透露,到期开发贷款都已得到“展期”,并未出现资金链断裂的危机。
银行放宽房贷,除了出于盈利需要,更重要的也许着眼于“回暖”房地产市场,减轻开发商资金链压力,最终避免银行坏账。但这一更多着眼于当前得失、形同“托市”的举措很可能是饮鸩止渴。
一个不争的事实是,上海房价仍远超大众真实购买力,一旦房价步入下行通道,一旦“买涨不买跌”的整体社会心理预期形成,即便有巨额银行资金支撑,仍难力挽楼市低迷。而在未来的持续低迷中,银行资金进入愈多——无论以开发贷款的形式直接进入,还是以个人按揭贷款的方式间接进入,银行潜在的风险愈大。
前上海市银行业同业公会秘书长朱德林介绍,银行信贷资金占上海房地产业整体资金比例高达70%,自有资金比例非但远低于国家要求的35%,也低于全国20%的平均水平。
瑞士信贷第一波士顿首席经济学家陶冬发表研究报告称,进入2006年后,“上海楼市这个最大的不确定性风险依然存在。上海房地产是中国经济今后12个月的最大隐患。”
房价迷局
中国房地产业协会秘书长顾云昌年初发布了他对上海房价涨幅的预计之后,市场上立即出现多种回应。
主流意见是,目前上海房地产市场已是“上攻无望”,进入下行阶段,楼价再涨几近奢谈。可资印证的一个事实是,在去年12月初举办的上海第十八届房交会上,到场者多达15万人次,但真正下单预订仅有728套。
据台湾不动产研究所所长蔡为民估算,自2005年调控以来,上海多数区域的房价已退回2004年10月前的水平,过半楼盘均价已跌去15%-20%,且“最多拖不过2006年一季度,可望降价三成!”蔡感慨道:“再顽强的业者也不得不低头认输!”
上海中原地产研究中心的报告则相对乐观:2006年一手住宅市场的新增供应量将比2005年大幅增加,但由于配套商品房的供应规模很难达到去年同期水平,因此,外、郊环线周边楼盘面临的压力将略有减小。中原地产预计,在买卖双方僵持了大半年之后,自住需求将上升,上海楼市将缓慢复苏。
上海友康商业公司总经理助理徐仲曦,则对上海各区域楼盘进行了区分:
内环线以内的物业由于稀缺性,售价不会出现大幅波动,2006年不但能实现交易量持平,价格更会“稳中求升”;
中、外环之间的楼盘,2006年价格会出现明显下跌,但成交量不会一味下跌,基本与价格成反比:一旦价格下调,交易量肯定上升;若价格回调,则交易量立即萎缩。目前上海有支付能力的购房者主要的期望居住地,就是中、外环之间,因此刚性需求较大。不过在2006年,中、外环之间的购房者将以自住型为主,投机客行将绝迹;
外环以外的大盘,则会出现价格、成交量双双大幅下跌。“这一地段都是大盘,供应量很大;政府对土地又有开发期限的要求,必须在规定时间内建成开盘,开发商资金回笼压力大,竞争剧烈,必须以价格换取市场,大幅降价势在必行。”徐仲曦说。
无论如何,在“房产新政”实施的第二年,上海楼市已经告别了“有房不愁卖”的卖方时代。
“未来一年将是真正考验开发商智慧、考验各个楼盘开发品质的阶段。”金地集团上海公司总经理赵汉忠说。