论文部分内容阅读
2009年12月以来，虽然中央先后出台了“国四条”、“国十一条”、“国十九条”等政策，对房价进行调控，但效果却不尽人意。政策在经历了屡战屡败后，于今年4月15日、17日再次发力，有针对性地打击投资、投机性住房需求。本轮楼市调控能否显灵?
从决策层的态度和政策本身的力度来看，新一轮调整必将对过热的房地产市场造成冲击。但是高房价背后仍有多重推手，政策引导房地产健康发展是一个长期过程，房价的回调还需要保有税、汇率等后续政策的不断补充。
房地产紧缩政策频频失灵
去年底以来，虽然开始对房价进行调控，但在今年3月却出现11.7％的房屋销售价格同比涨幅，创下了有统计数据以来的最高(如图1)。回顾2005年后的房地产调控，可以发现“政策收紧，房价走高”的怪相(如表1)。
就近期而言，从2009年底到2010年第一季度如此密集的调控为何仍会屡屡失灵?
首先从政策力度上讲，政府以警示为主，没有拿出“一针见血”的措施，因此没有有效地改变地产商和购房者的预期。
供给方面，虽然捂盘被明令禁止，但开发商通过大幅加价等手段进行变相捂盘，延长销售周期，使得本就紧张的楼市供给雪上加霜。
需求方面，在一季度CPI数据尚未公布时，出于通胀预期，为了避免损失一部分需求，可能被动地加入到投资、投机具有保值作用的房地产的行列，也推动了房价快速上涨。
政策经历了屡战屡败后，政府再出重磅组合拳，并在短期取得了立竿见影的效果。
继4月15日，“新国四条”发布后，17日国务院再次发力，发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即“新国十条”，被称为“最严厉的楼市政策”。政策的靴子刚刚落地，北京、深圳、上海等地的楼市就出现投资客集中抛盘的现象：资本市场上，地产股也纷纷领跌，导致沪深两市大幅跳水。
虽然市场反应剧烈，公众的态度却显消极。可见经历之前多次政策失灵后，公众心中对调控的效果还藏有疑问。国内一知名网站的调查显示，40％以上的被调查者认为，本轮调整不能抑制高房价。
楼市新政有何不同?
首先，从政府角度来看，这次调整，决策层的态度比以往更加明朗和坚决。原因有三：一是民众的信心正在逐渐丧失，政府必须借助打压房价来恢复自己的公信力；二是住房问题是关系国计民生的根本问题，目前的高房价隐含着社会不稳定的因素，政府已经到了必须出手的地步；三是第一季度中国经济回升强劲，且CPI暂处低点，政府对目前经济增长持续性的担心有所减弱，“房地产作为支柱产业”的提法也应当适时地淡化。只有房价调整到合理水平，居民消费才能上升，这也符合政府促进内需的长期目标。
其次，从政策本身来看，新政空前的严厉程度也使房价的调整不可避免。“新国四条”和“新国十条”的特点是精准打击各种名目的炒房和投机等不合理住房的需求，其严厉程度甚至超过了经济势头非常良好的2007年。对购房首付和利率进行调高，大大提升了购房成本从而降低购房需求(如表2)。
“第三套以上住房将可能停止贷款”，杜绝了依靠贷款购房的投资客获得大量的资金。“对不能提供1年以上当地纳税证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”则规避了以温州投资客为代表的游资购房者继续炒房的可能。与此前各种调控不同，对投机性需求的强制性叫停不存在滞后性。此番价格的回调，首先将挤出前期上涨过快、炒作迹象明显的区域的泡沫，特别是北京、上海、深圳等一线城市。以北京为例，通州、燕郊、CBD东扩辐射区等首当其冲。
楼市调控预测
尽管高房价面临政策压力，楼市背后仍有多重“推手”，但是房价下行依旧面临阻力。
首先，楼市的新政需要地方政府出台后续配套细则才能顺利实施，而从以往经验来看，地方政府在面对
国家调控政策时常常是“上有政策，下有对策”，因此，此次新政要想收到预期的成效，重中之重是要加强执行的力度和监管。
其次，近期的政策，主要是从遏制需求入手的，在扩大供给方面并没有拿出新的、行之有效的办法。2009年房屋的新开工面积连续10个月的同比负增长使行业累积了很大的供应缺口。同时，从近期土地市场流拍、底价成交等现象可以看出，新的调控在严厉打压需求的同时也使开发商对未来产生悲观预期，可能将会对供应产生一定的挤出效应，从而形成价格支撑。
此外，楼市新政虽精确打击了投资性需求，但由于中国城市化带动的旺盛的刚性需求以及对政策收紧不敏感的高端住房需求仍将助推房价。
最后，由于去年楼市热销，开发商资金充裕，因此压力下他们主动降价可能性不大。
房价回调还需依靠后续政策的不断补充，看待房价走势需要相对理性。
这次的调控不会是结束，如果效果欠佳，后续的补充政策如征收保有税、上调利率等都在酝酿之中。在楼市“最严厉的政策”如此密集的布局下，2010年必将成为中国房价的调整年，但由于阻力重重，房价的调整必将是一个长期过程。目前虽有抛盘，但市场还以观望态度为主，真正的价格调整可能会在销售量出现明显萎缩时进行。
政策调整的目的是挤出过度膨胀的泡沫，帮助房地产软着陆，促进该行业的健康发展，房价稳步回调是当前调控的最优状态，大起大落只会迎合炒房者的意愿。特别是在目前流动性过剩和中国经济企稳回升情况下，泡沫的破裂或者说整个行业的崩溃对经济复苏及行业发展都是不利的，也是不现实的。
从决策层的态度和政策本身的力度来看，新一轮调整必将对过热的房地产市场造成冲击。但是高房价背后仍有多重推手，政策引导房地产健康发展是一个长期过程，房价的回调还需要保有税、汇率等后续政策的不断补充。
房地产紧缩政策频频失灵
去年底以来，虽然开始对房价进行调控，但在今年3月却出现11.7％的房屋销售价格同比涨幅，创下了有统计数据以来的最高(如图1)。回顾2005年后的房地产调控，可以发现“政策收紧，房价走高”的怪相(如表1)。
就近期而言，从2009年底到2010年第一季度如此密集的调控为何仍会屡屡失灵?
首先从政策力度上讲，政府以警示为主，没有拿出“一针见血”的措施，因此没有有效地改变地产商和购房者的预期。
供给方面，虽然捂盘被明令禁止，但开发商通过大幅加价等手段进行变相捂盘，延长销售周期，使得本就紧张的楼市供给雪上加霜。
需求方面，在一季度CPI数据尚未公布时，出于通胀预期，为了避免损失一部分需求，可能被动地加入到投资、投机具有保值作用的房地产的行列，也推动了房价快速上涨。
政策经历了屡战屡败后，政府再出重磅组合拳，并在短期取得了立竿见影的效果。
继4月15日，“新国四条”发布后，17日国务院再次发力，发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即“新国十条”，被称为“最严厉的楼市政策”。政策的靴子刚刚落地，北京、深圳、上海等地的楼市就出现投资客集中抛盘的现象：资本市场上，地产股也纷纷领跌，导致沪深两市大幅跳水。
虽然市场反应剧烈，公众的态度却显消极。可见经历之前多次政策失灵后，公众心中对调控的效果还藏有疑问。国内一知名网站的调查显示，40％以上的被调查者认为，本轮调整不能抑制高房价。
楼市新政有何不同?
首先，从政府角度来看，这次调整，决策层的态度比以往更加明朗和坚决。原因有三：一是民众的信心正在逐渐丧失，政府必须借助打压房价来恢复自己的公信力；二是住房问题是关系国计民生的根本问题，目前的高房价隐含着社会不稳定的因素，政府已经到了必须出手的地步；三是第一季度中国经济回升强劲，且CPI暂处低点，政府对目前经济增长持续性的担心有所减弱，“房地产作为支柱产业”的提法也应当适时地淡化。只有房价调整到合理水平，居民消费才能上升，这也符合政府促进内需的长期目标。
其次，从政策本身来看，新政空前的严厉程度也使房价的调整不可避免。“新国四条”和“新国十条”的特点是精准打击各种名目的炒房和投机等不合理住房的需求，其严厉程度甚至超过了经济势头非常良好的2007年。对购房首付和利率进行调高，大大提升了购房成本从而降低购房需求(如表2)。
“第三套以上住房将可能停止贷款”，杜绝了依靠贷款购房的投资客获得大量的资金。“对不能提供1年以上当地纳税证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”则规避了以温州投资客为代表的游资购房者继续炒房的可能。与此前各种调控不同，对投机性需求的强制性叫停不存在滞后性。此番价格的回调，首先将挤出前期上涨过快、炒作迹象明显的区域的泡沫，特别是北京、上海、深圳等一线城市。以北京为例，通州、燕郊、CBD东扩辐射区等首当其冲。
楼市调控预测
尽管高房价面临政策压力，楼市背后仍有多重“推手”，但是房价下行依旧面临阻力。
首先，楼市的新政需要地方政府出台后续配套细则才能顺利实施，而从以往经验来看，地方政府在面对
国家调控政策时常常是“上有政策，下有对策”，因此，此次新政要想收到预期的成效，重中之重是要加强执行的力度和监管。
其次，近期的政策，主要是从遏制需求入手的，在扩大供给方面并没有拿出新的、行之有效的办法。2009年房屋的新开工面积连续10个月的同比负增长使行业累积了很大的供应缺口。同时，从近期土地市场流拍、底价成交等现象可以看出，新的调控在严厉打压需求的同时也使开发商对未来产生悲观预期，可能将会对供应产生一定的挤出效应，从而形成价格支撑。
此外，楼市新政虽精确打击了投资性需求，但由于中国城市化带动的旺盛的刚性需求以及对政策收紧不敏感的高端住房需求仍将助推房价。
最后，由于去年楼市热销，开发商资金充裕，因此压力下他们主动降价可能性不大。
房价回调还需依靠后续政策的不断补充，看待房价走势需要相对理性。
这次的调控不会是结束，如果效果欠佳，后续的补充政策如征收保有税、上调利率等都在酝酿之中。在楼市“最严厉的政策”如此密集的布局下，2010年必将成为中国房价的调整年，但由于阻力重重，房价的调整必将是一个长期过程。目前虽有抛盘，但市场还以观望态度为主，真正的价格调整可能会在销售量出现明显萎缩时进行。
政策调整的目的是挤出过度膨胀的泡沫，帮助房地产软着陆，促进该行业的健康发展，房价稳步回调是当前调控的最优状态，大起大落只会迎合炒房者的意愿。特别是在目前流动性过剩和中国经济企稳回升情况下，泡沫的破裂或者说整个行业的崩溃对经济复苏及行业发展都是不利的，也是不现实的。