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摘 要:随着我国房地产业健康发展的进程,空置房增长率的上升,引起了社会和业内专家的关注。那么,空置商品房的划定、空置率的计算方法及空置率警戒线的确定和空置率的另一个视角“饱和度”的预测,对房地产发展是一个重要的理论基础和开发依据。可以对空置率的探讨具有重大意义和深远影响。
关键词:房地产业员;空置率;饱和度
一、关于空置房的划定及空置率的计算问题
虽然可以认为,到目前为止,我国房地产发展总体上是健康的,没有出现全国性的房地产过热现象,但是,存在一些问题也不容忽视。其中最大的问题是空置房持续增加。
据有关部门的一项统计,济南今年前半年的商品房销售下降,商品住宅空置率大幅上升。今年1-6月,济南市房地产开发投资49.1亿元,同比增长11.5%.目前住宅仍是开发主体,前半年完成投资41.9亿元,同比增长5.3%,所点比重为85.3%,下降4.7个百分点,其中经济适用房完成投资4462万元,下降53.3%,办公楼完成投资2.1亿元,增长156.9%。
土地购置和土地开发快速增长。前6个月济南房地产开发企业购置土地
165.1万平方米,同比增长145%;完成土地开发35.4万平方米,增长54.6%。开发企业用地土地购置费用20.7亿元,同比增长39.2%;土地成交价款19.1亿元,增长65.5%,显示出土地房地产开发资金充裕。到6月底,到位资金101.7亿元,比完成投资额高出52.6亿元,同比增长39.3%,增幅同比高30.2个百分点。
与此同时,房地产开发施工规模下降,新开工及竣工面积增加。前半年我市商品房屋施工面积635.7万平方米,同比下降1.1%,其中新开工212.1万平方米,增长67.6%,其中信宅竣工66万平方米,增长82.3%.
在开发投资高涨的同时,济南商品房销售却在下降。前6个月共销售商品房屋83.3万平方米,同比下降8.2%.其中:销售住宅79.5万平方米,下降7.2%。6月底,我市商品房平均价格为3068元,其中商品住宅平均价格2990元/平方米,分别增长6.8%和4.5%;商品房屋空置37.8万平方米,其中住宅空置35.6万平方米、分别增长26%和60.2%。
但不管怎么样,空置房是在继续增加。
当然,光凭空置房的多少,并不足以得出过热还是不过热的结论,这是因为:
首先,必须区分出正常空置和非正常空置两种情况。为了调节商品房开发的丰歉、抑制房地产价格的不正常上涨、为商品房消费者提供选择余地、以及应对“或有需求(可能会产生的需求)”等等,市场上需要有一定比例的空置房,这是正常的。关键是什么样的比例为适当。
其次,非正常空置也不都是由于过热造成的,要具体分析其成因:行业外部原因,如国内和世界宏观经济的变化,出现突发事件,如战争、流行病等。行业内部原因:如○1整体过热造成的空置,即行业经济发展不适度地超越了国民经济发展水平:○2由于市场预算不够、市场定位不准盲目跟风逐流,导致结构性过热造成的空置积压;○3不适销对路造成的空置,例如地段不好,户型不好或陈旧、品质低劣、配套不全等;○4由于价位不当造成的空置。
目前,空置商品房的多少,已成为我们分析和调控楼市的最重要的最直观的指标之一。因此,应加紧研究解决以下问题:
(一)空置商品房的定义
国家建设部、国军用发改委、国家统计局已发出通知,从2003年统计年报开始,将以商品房空置时间作业标准进行划分。空置时间在1年以内的为待销商品房;空置时间在1年以上3年以愉的为滞销商品房;空置时间在3年以上的为积压商品房。这个分类比以前进了一步。但对市场调控来说,空置房的生成原因是最关紧要的。因此,还应研究如何从这方面来定义空置房,以便准确的对症下药。
(二)空置率的计算方法
目前是以“报告期末商品房或商品住宅的空置量”与“近三年商品房或商品住宅的竣工量”进行比較,其比值即为空置率。为此,经常看到有不同争论。例如,是应该“以近3年商品房的竣工量为分母来计算空置率”还是应该“以全社会存量房屋为分母来计算空置率”,就有不同意见。
我的看法是,这两种空置率指标对房市调控都是很有用的,应同时存在。
以近3年商品房的竣工量为分母计算出的商品空置率,是一种“增量空置率”。它反映了报告期(某年)商品房的空置状态。它的用处是为调控房地产投资量和开发节奏提供科学依据。有专家建议:按年度计算商品房空置率。其计算方法是:以报告期(当年)的商品房空置量(包括过去累积的和当期新增的空置房)为分子,以报告期竣工的可供出租、出售的商品房,加上过去累积的空置商品房为分母。这个算法与“以近3年商品住宅的竣工量为分母”的算法相比,更能及时地确切地反映空置房的实际状况,因而更便于进行年度开发、竣工量的控制。我以为这种算法较为合宜。
以全社会存量房屋为分母计算出的空置率,是一促“存量空置率”。它反映的是全社会存量房屋的空置状况。它的用处是为判断正常空置和非正常空置、是否需要新建房屋和新建多少房屋提供科学依据。其计算方法是:以社会全部空置房(含用于出租、出售和自用的空置房)为分子,以社会全部房屋存量为分母。
还应该分别统计出住宅和非住宅房屋的空置率。当前比较关注的是住宅的空置率,而非住宅用房的空置状况也应同样加以重视。
(三)空置率警戒线的划定
目前见到三种说法:
1与“以近3年商品房的竣工量为分母来计算空置率”相配套的说法是:5%-14%为空置合理区;低于5%为空置不足区;14%-20%之间为空置危险区;20%以上为空置积压区。
2国外有关机构的研究结果认为,商品住宅空置率的合理区间一般为3%-10%。如果商品住宅空轩率小于3%,则表明可供选择的商品住宅较少,购房者难以买到满意的房子,不利于住宅市场的发展;如果商品住宅空置率大于10%,则表明空置严重,住宅市场将会出现一系列的问题,乃至影响国民经济的正常运行.
3商品房空置率在5%-10%之间为合理区;10%-20%之间为空置危险区;20%以上为商品房严重积压区。
这三种说法大同小异,要加以规范,合理确定上述的“增量空置率”和“存量空置率”的两类警戒线。
二、关于“饱和度”——空置率的另一视角
房地产市场上既需要有一定量的空置房(正常空置),又要防止非正常空置。那么,超过一定量限度的空置商品房(简称“超限空置房”)的实质是什么呢?
我觉得,可以看成是商品的积压,可以看成是总体、局部或某类房地产品的过热,也可以看成是市场的饱和。
为此,就要研究商品房市场饱和问题。以住房为例,主要是以下四种“饱和度”:
(一)“长期饱和度”。即相对于若干年以后,例如二十年、三十年以后,社会上居住用房或非居住用房总量已经基本够用而言,出现的饱和现象。
(二)“短期饱和度”。即相对于当前一定时期内,例如二年、三年内的由国民经济发展水平所决定的社会购买力(有效需求)而言,出现的饱和现象。
“短期饱合”的成因:一是“过热”,即在某个时期里,商品房投资的增长超过了国民经济的增长和由国民经济水平所决定的社会购买力(有效需求)水平;二是受经济周期波动的影响,购买力发生潮起潮落,在某个时期里发生饱和现象;三是由于不均衡供给,即众多楼盘同期集中上市,在某一时期内形成供给洪峰。
(三)“结构性饱和度”。即由于商品房的产品结构失衡,一个时期内某类产品开发得过多,从而发生该类产品过剩的饱和现象。
(四)“或有饱和度”。 即由行业内外部原因所决定、可能发生、也可能不发生的饱和现象。
这里廛的“或有饱和度”,是借用财务上的“或有负债”的概念。所谓“或有负债”,是指可能发生、也可能不发生(概率50%)的负债。“可能发生”的外部原因如给外单位担保和企业经济纠纷等等;内部原因主要是经营管理不善、缺乏自我保护意识和措施、员工素质方面原因等等。
对房地产业而言,出现“或有饱和”的外部原因是:受国发经济或世界经济形势的忽然变化的影响,受突发事件(如战争、流行病等)的影响;内部原因是:房地产业的市场调控、投资决策、开发经营失当等。
我国的情况是:由于国民经济持续发展、城市化水平正在快速提高、收入增加后要改善居住条件、城市建设更新改造等因素的支撑,一二十年内不会发生商品房“长期饱和度”方面的问题。
但需要注意的是“短期饱和”和“结构性饱和”的问题。
“短期饱和”和“结构性饱和”的问题困然可以靠“长期饱和度”来稀释、摊薄和消解一部分。但是,这决不是说可以有“房子盖起来总会慢慢卖掉”的想法。且不说资金积压沉淀对国家和对开发商的危害性能,就说其中有一部分不适销对路的房子,鉴于房型变化进步之快,愈往后拖,愈难消化。这就是我们一再不厌其烦的强调产品结构、增加有效供给、做到适销对路的原因所在。
近三年国民经济增长速度为百分之7.3到8,而房地产投资增长百分之19.5到25.3。我觉得房地产投资增长是高了一点,以致出现部分地区过热的苗头。
一个不成熟的想法是,相对于国民经济增长速度为百分之7.3到8的水平,假定把房地产投资增长控制在15%左右,亦即房地产投资增长率与国民经济(GDP)增长率的比值控制在2倍左右,是否会更加协调一些呢?这需要进上步深入研究。
飽和度如何预测?
事实上,由于存在许多变量和在确定因素,一个时期内的有效需求是难以通过调查统计来得到的.因此,所谓饱和度也是难以精确计算出来的,只能是一个模糊概念.但模糊归模糊,总比没有强。以住房为例;
长期饱和度,可能通过若干因素来预测未来一个长时期内的住宅需求量,从而推算出饱和程度。这些因素如:1城市经济、社会发展的趋势;2城市人口增长的趋势,或曰城市化发展的趋势;3城市规划、建设的趋势;4居住现状和提高居住水平的分阶段目标;5旧住宅更新重建的数量;6存量空置率;7其它有关因数。
但需要注意的是:这种预测的住宅需求量,只是一种潜在的长期需求,而且是一种理论的和理想的需求。它只能说明一种“光辉前景”。而不能就此来确定和要求每年的投资增长水平。因为每年的投资增长率应该与现实的需求即有效需求相平衡协调,不能盲目超前得太多。而现实的需求即有效需求,主要是取决于一个时期的国民经济的发展水平、以及由此而决定的国民收入水平。而不是取决于潜在需求。最近,笔者看到一篇文章,在预测了“十五”期间的住宅需求量以后,就认为房地产投资每年增长28%也不为多,这个说法是很容易产生误导,从而加大空置的。
短期饱和度,除可以参照上述长期饱和度的预测因素外,还可以通过“存量空置率”和“房价收入比”来预测。所谓“房价收入比”,是指一个国家或城市的年平均上市房价与居民年平均收入之比。据世界银行提供的资料,在衡量一个国家的住房消费时,以房价收入比在3倍至6倍之间比较适当。即一套中等水平房子的价格与一户中等收入家庭的年收入之比为3-6倍。如果一个时期内的“房价收入比”太高,市场无法承受,引致空置房大量增加,我们也可以认为或视同出现了短期饱和现象。
关键词:房地产业员;空置率;饱和度
一、关于空置房的划定及空置率的计算问题
虽然可以认为,到目前为止,我国房地产发展总体上是健康的,没有出现全国性的房地产过热现象,但是,存在一些问题也不容忽视。其中最大的问题是空置房持续增加。
据有关部门的一项统计,济南今年前半年的商品房销售下降,商品住宅空置率大幅上升。今年1-6月,济南市房地产开发投资49.1亿元,同比增长11.5%.目前住宅仍是开发主体,前半年完成投资41.9亿元,同比增长5.3%,所点比重为85.3%,下降4.7个百分点,其中经济适用房完成投资4462万元,下降53.3%,办公楼完成投资2.1亿元,增长156.9%。
土地购置和土地开发快速增长。前6个月济南房地产开发企业购置土地
165.1万平方米,同比增长145%;完成土地开发35.4万平方米,增长54.6%。开发企业用地土地购置费用20.7亿元,同比增长39.2%;土地成交价款19.1亿元,增长65.5%,显示出土地房地产开发资金充裕。到6月底,到位资金101.7亿元,比完成投资额高出52.6亿元,同比增长39.3%,增幅同比高30.2个百分点。
与此同时,房地产开发施工规模下降,新开工及竣工面积增加。前半年我市商品房屋施工面积635.7万平方米,同比下降1.1%,其中新开工212.1万平方米,增长67.6%,其中信宅竣工66万平方米,增长82.3%.
在开发投资高涨的同时,济南商品房销售却在下降。前6个月共销售商品房屋83.3万平方米,同比下降8.2%.其中:销售住宅79.5万平方米,下降7.2%。6月底,我市商品房平均价格为3068元,其中商品住宅平均价格2990元/平方米,分别增长6.8%和4.5%;商品房屋空置37.8万平方米,其中住宅空置35.6万平方米、分别增长26%和60.2%。
但不管怎么样,空置房是在继续增加。
当然,光凭空置房的多少,并不足以得出过热还是不过热的结论,这是因为:
首先,必须区分出正常空置和非正常空置两种情况。为了调节商品房开发的丰歉、抑制房地产价格的不正常上涨、为商品房消费者提供选择余地、以及应对“或有需求(可能会产生的需求)”等等,市场上需要有一定比例的空置房,这是正常的。关键是什么样的比例为适当。
其次,非正常空置也不都是由于过热造成的,要具体分析其成因:行业外部原因,如国内和世界宏观经济的变化,出现突发事件,如战争、流行病等。行业内部原因:如○1整体过热造成的空置,即行业经济发展不适度地超越了国民经济发展水平:○2由于市场预算不够、市场定位不准盲目跟风逐流,导致结构性过热造成的空置积压;○3不适销对路造成的空置,例如地段不好,户型不好或陈旧、品质低劣、配套不全等;○4由于价位不当造成的空置。
目前,空置商品房的多少,已成为我们分析和调控楼市的最重要的最直观的指标之一。因此,应加紧研究解决以下问题:
(一)空置商品房的定义
国家建设部、国军用发改委、国家统计局已发出通知,从2003年统计年报开始,将以商品房空置时间作业标准进行划分。空置时间在1年以内的为待销商品房;空置时间在1年以上3年以愉的为滞销商品房;空置时间在3年以上的为积压商品房。这个分类比以前进了一步。但对市场调控来说,空置房的生成原因是最关紧要的。因此,还应研究如何从这方面来定义空置房,以便准确的对症下药。
(二)空置率的计算方法
目前是以“报告期末商品房或商品住宅的空置量”与“近三年商品房或商品住宅的竣工量”进行比較,其比值即为空置率。为此,经常看到有不同争论。例如,是应该“以近3年商品房的竣工量为分母来计算空置率”还是应该“以全社会存量房屋为分母来计算空置率”,就有不同意见。
我的看法是,这两种空置率指标对房市调控都是很有用的,应同时存在。
以近3年商品房的竣工量为分母计算出的商品空置率,是一种“增量空置率”。它反映了报告期(某年)商品房的空置状态。它的用处是为调控房地产投资量和开发节奏提供科学依据。有专家建议:按年度计算商品房空置率。其计算方法是:以报告期(当年)的商品房空置量(包括过去累积的和当期新增的空置房)为分子,以报告期竣工的可供出租、出售的商品房,加上过去累积的空置商品房为分母。这个算法与“以近3年商品住宅的竣工量为分母”的算法相比,更能及时地确切地反映空置房的实际状况,因而更便于进行年度开发、竣工量的控制。我以为这种算法较为合宜。
以全社会存量房屋为分母计算出的空置率,是一促“存量空置率”。它反映的是全社会存量房屋的空置状况。它的用处是为判断正常空置和非正常空置、是否需要新建房屋和新建多少房屋提供科学依据。其计算方法是:以社会全部空置房(含用于出租、出售和自用的空置房)为分子,以社会全部房屋存量为分母。
还应该分别统计出住宅和非住宅房屋的空置率。当前比较关注的是住宅的空置率,而非住宅用房的空置状况也应同样加以重视。
(三)空置率警戒线的划定
目前见到三种说法:
1与“以近3年商品房的竣工量为分母来计算空置率”相配套的说法是:5%-14%为空置合理区;低于5%为空置不足区;14%-20%之间为空置危险区;20%以上为空置积压区。
2国外有关机构的研究结果认为,商品住宅空置率的合理区间一般为3%-10%。如果商品住宅空轩率小于3%,则表明可供选择的商品住宅较少,购房者难以买到满意的房子,不利于住宅市场的发展;如果商品住宅空置率大于10%,则表明空置严重,住宅市场将会出现一系列的问题,乃至影响国民经济的正常运行.
3商品房空置率在5%-10%之间为合理区;10%-20%之间为空置危险区;20%以上为商品房严重积压区。
这三种说法大同小异,要加以规范,合理确定上述的“增量空置率”和“存量空置率”的两类警戒线。
二、关于“饱和度”——空置率的另一视角
房地产市场上既需要有一定量的空置房(正常空置),又要防止非正常空置。那么,超过一定量限度的空置商品房(简称“超限空置房”)的实质是什么呢?
我觉得,可以看成是商品的积压,可以看成是总体、局部或某类房地产品的过热,也可以看成是市场的饱和。
为此,就要研究商品房市场饱和问题。以住房为例,主要是以下四种“饱和度”:
(一)“长期饱和度”。即相对于若干年以后,例如二十年、三十年以后,社会上居住用房或非居住用房总量已经基本够用而言,出现的饱和现象。
(二)“短期饱和度”。即相对于当前一定时期内,例如二年、三年内的由国民经济发展水平所决定的社会购买力(有效需求)而言,出现的饱和现象。
“短期饱合”的成因:一是“过热”,即在某个时期里,商品房投资的增长超过了国民经济的增长和由国民经济水平所决定的社会购买力(有效需求)水平;二是受经济周期波动的影响,购买力发生潮起潮落,在某个时期里发生饱和现象;三是由于不均衡供给,即众多楼盘同期集中上市,在某一时期内形成供给洪峰。
(三)“结构性饱和度”。即由于商品房的产品结构失衡,一个时期内某类产品开发得过多,从而发生该类产品过剩的饱和现象。
(四)“或有饱和度”。 即由行业内外部原因所决定、可能发生、也可能不发生的饱和现象。
这里廛的“或有饱和度”,是借用财务上的“或有负债”的概念。所谓“或有负债”,是指可能发生、也可能不发生(概率50%)的负债。“可能发生”的外部原因如给外单位担保和企业经济纠纷等等;内部原因主要是经营管理不善、缺乏自我保护意识和措施、员工素质方面原因等等。
对房地产业而言,出现“或有饱和”的外部原因是:受国发经济或世界经济形势的忽然变化的影响,受突发事件(如战争、流行病等)的影响;内部原因是:房地产业的市场调控、投资决策、开发经营失当等。
我国的情况是:由于国民经济持续发展、城市化水平正在快速提高、收入增加后要改善居住条件、城市建设更新改造等因素的支撑,一二十年内不会发生商品房“长期饱和度”方面的问题。
但需要注意的是“短期饱和”和“结构性饱和”的问题。
“短期饱和”和“结构性饱和”的问题困然可以靠“长期饱和度”来稀释、摊薄和消解一部分。但是,这决不是说可以有“房子盖起来总会慢慢卖掉”的想法。且不说资金积压沉淀对国家和对开发商的危害性能,就说其中有一部分不适销对路的房子,鉴于房型变化进步之快,愈往后拖,愈难消化。这就是我们一再不厌其烦的强调产品结构、增加有效供给、做到适销对路的原因所在。
近三年国民经济增长速度为百分之7.3到8,而房地产投资增长百分之19.5到25.3。我觉得房地产投资增长是高了一点,以致出现部分地区过热的苗头。
一个不成熟的想法是,相对于国民经济增长速度为百分之7.3到8的水平,假定把房地产投资增长控制在15%左右,亦即房地产投资增长率与国民经济(GDP)增长率的比值控制在2倍左右,是否会更加协调一些呢?这需要进上步深入研究。
飽和度如何预测?
事实上,由于存在许多变量和在确定因素,一个时期内的有效需求是难以通过调查统计来得到的.因此,所谓饱和度也是难以精确计算出来的,只能是一个模糊概念.但模糊归模糊,总比没有强。以住房为例;
长期饱和度,可能通过若干因素来预测未来一个长时期内的住宅需求量,从而推算出饱和程度。这些因素如:1城市经济、社会发展的趋势;2城市人口增长的趋势,或曰城市化发展的趋势;3城市规划、建设的趋势;4居住现状和提高居住水平的分阶段目标;5旧住宅更新重建的数量;6存量空置率;7其它有关因数。
但需要注意的是:这种预测的住宅需求量,只是一种潜在的长期需求,而且是一种理论的和理想的需求。它只能说明一种“光辉前景”。而不能就此来确定和要求每年的投资增长水平。因为每年的投资增长率应该与现实的需求即有效需求相平衡协调,不能盲目超前得太多。而现实的需求即有效需求,主要是取决于一个时期的国民经济的发展水平、以及由此而决定的国民收入水平。而不是取决于潜在需求。最近,笔者看到一篇文章,在预测了“十五”期间的住宅需求量以后,就认为房地产投资每年增长28%也不为多,这个说法是很容易产生误导,从而加大空置的。
短期饱和度,除可以参照上述长期饱和度的预测因素外,还可以通过“存量空置率”和“房价收入比”来预测。所谓“房价收入比”,是指一个国家或城市的年平均上市房价与居民年平均收入之比。据世界银行提供的资料,在衡量一个国家的住房消费时,以房价收入比在3倍至6倍之间比较适当。即一套中等水平房子的价格与一户中等收入家庭的年收入之比为3-6倍。如果一个时期内的“房价收入比”太高,市场无法承受,引致空置房大量增加,我们也可以认为或视同出现了短期饱和现象。