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作为经济支柱的房地产市场处在深度观望的胶着状态下,首份全国闲置土地“黑名单”的横空出世触动各方敏感神经。
8月3日,一则“国土部出炉1457宗闲置土地‘黑名单’”的报道成为财经新闻的一大焦点。有媒体爆出,国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会,银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。
据称这份“黑名单”是前段时间国土资源部第一次全国大规模调研后总结出的。此次调研共派出31个调研组分赴31个省区市。“黑名单”详细列出了省市、项目名称、闲置土地的受让人、合同编号、合同签订时间和约定的开竣工时间等内容。其中北京、广东、海南、江苏等地成为闲置土地“重灾区”,四地闲置土地数量占全国的近四分之一,70%以上闲置土地性质为住宅用地。
8月19日,国土资源部召开“房地产用地专项整治工作”新闻通气会表示,截至目前,闲置土地在房地产违法用地中占比高达9成,共计2044宗,已结案的各类违规用地826宗,共收回土地使用权面积1.2万亩,收取罚款或闲置费4.8亿元。
土地监管可用好“黑名单”
早在2008年,国土资源部就要求各地建立土地违法记录通报公示制度,将发生两次以上违法行为或违法行为性质恶劣、后果严重的单位或个人列入“土地违法记录单”,通过金融业统一征信平台向当地金融机构通报,并向社会公示。然而,土地违法现象常见,至今却不见一份完整的“黑名单”。上述“黑名单”也只见数字而且普遍认为只是“冰山一角”。
在土地资源紧缺、巨量土地闲置的中国,建立并用好“黑名单”是土地监管的重要组成部分,但现实中并没有建好和用好。因而,土地市场有很多传奇,如某开发商的土地储备可供开发143年。这类传奇说明,包括“黑名单”在内的打击囤地的制度,看似严厉实则“纸老虎”。
早在去年2月3日,国土资源部通报的一份调查结果显示,中国闲置土地的房地产用地多达1亿平方米,约占中国年度出让房地产开发用地总量的七分之一。
可随后上海易居房地产研究院高级研究员回建强撰文披露,1998-2008年间,全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米,而截至2008年年底,全国土地开发量仅为19.4亿平方米,占购置总量的62%,仍有近40%的土地滞压于发展商手中。
国土部的1亿平方米和民间研究机构的12亿平方米,形成了巨大的反差。这也许与所谓的统计标准不无关系。
国土资源部令〔1999〕第5号《闲置土地处置办法》(下称《办法》)规定,闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后,未经原批准用地的人民政府同意,超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的,也可以认定为闲置土地:
(一)国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期,自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的;
(二)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者己投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的;
(三)法律、行政法规规定的其他情形。
《办法》被认为在界定“闲置土地”上是漏洞百出,毫无约束力,由此极大地保护了开发商的“囤地”行为。很多土地闲置多年,也没有听说被征集过“土地闲置费”,更没有听说有多少地块因闲置而被政府“无偿收回”。
此外,即使国土部制定了“黑名单”,但处置闲置土地的权力在地方,在“土地财政”的背景下,要想让地方监管部门收回大量闲置土地,似乎并不现实。
而在向国土资源部相关部门的求证中得到的答复是所谓“黑名单”不存在。不久后,各大网站财经频道中的“囤地黑名单”亦集体消失。在房地产市场处于深度观望的胶着状态下,“黑名单”的报道触动了各方的敏感神经。
企业囤地之实何以通行
《中华人民共和国城市房地产管理法》对闲置土地处置做出了规定:满两年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;在2008年,国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》规定,土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
随着“黑名单”事件的持续发酵,其中榜上有名的泛海建设4宗土地,6年闲置却以数次规划调整为名逃避相关的监管和查处,备受质疑。据业内人士估算,这6年间泛海建设仅靠坐收土地和房地产自然升值的利润就超200亿元。
8月4日,泛海建设发布澄清公告称,公司负责开发的4宗土地未能按原计划开工建设主要是因为项目功能、规划调整所致,不存在被政府收回的风险。而前期规划的调整工作量较大,因而调整时间较长。
中国人民大学土地规划中心主任、公共管理学院副院长严金明表示,“一般来说,政府有关部门不到万不得已或者不是极其特殊的情况,都不应该随便批准修改规划。”他说,即使出于公共利益的需要进行规划调整也要经过严格程序,要详细说明进行调整的原因、依据以及可能带来的结果,比如从居住改为商业用途,地价就会涨很多,那么对地价增值部分应该如何处理等问题都要进行慎重思考,否则就会造成国有资产的流失和浪费。
中国房地产学会副会长陈国强表示,每一次调整规划的确都会涉及到土地出让金的变化,补缴土地出让金的数额会根据调整规划的时间、地块所在位置以及容积率、面积、用地构成的变化而定,但具体怎么补缴、补缴多少甚至到底是否补缴都只有开发商和出让方才清楚。
中国社科院城市发展与环境研究所研究员牛凤瑞指出,一般的开发商拿地之后都有通过调整规划获得更大收益的冲动。“企业要修改规划必须提出充分的理由,要经得起推敲,要兼顾企业利益和社会公众利益,如果只是企业为了获利而对社会无益甚至导致公众利益受损那就不应被允许。”
此外,“黑名单”显示,上海无一块土地位列其中,引起业内一片哗然。事实上,就在上述“黑名单”曝出的前一周,中国房地产信息集团发布了最新的研究报告称,截至今年7月,上海去年6月以来出让的33幅地块中只有3幅地块部分或全部开工,其余30幅地块目前尚处在未开工阶段。
有分析称,从拿地时间看,上海部分地块已接近或达到闲置1年的囤地标准,将面临征收土地闲置费或收回土地的风险。之所以相比北京的160幅、广州54幅闲置土地,上海“超然世外”估计和世博会的举办有关,目前这些地块仅是暂时过关。
“上海闲置用地肯定也是有的。”国土督察系统人士称,“可能是由于国土部里头和地方对于闲置土地的认定方式不同造成的。”随后,上海市规划和国土资源管理局召开新闻通气会公布,截至7月30日,上海已收回及已启动收回程序的土地为15幅,已督促开工土地315幅。 尚有44幅土地待查 。
亡羊补牢未为晚矣
囤地、捂盘是开发商抬高房价、赚取暴利屡试不爽的手法。根据万得资讯的数据,自2000年至2009年10年间,全国房企土地购置面积共32.87亿平方米,但完成开发的土地面积只有20.6亿平方米。2009年全年,开发商完成开发的土地面积只有2.3亿平方米。按照这一开发速度,即使全国停止出让土地,闲置的土地也足够开发5年的。
但与企业方面的原因相比,“黑名单”显示,在闲置原因中,由于政府原因造成的土地闲置达849幅,占全部闲置土地量的58.2%。 一方面,是政府对囤地高压严管,另一方面,政府竟然是囤地推手。
对此,国土部土地利用司司长廖永林指出,“造成囤地的主要原因,一个是企业自身由于资金的不到位、开发政策的调整造成了土地闲置,这样我们就应该严格按照土地闲置处置办法来做。还有就是企业拿了地以后由于政府原因没法进行开发。”
由于政府原因没法进行开发的闲置土地主要有两种类型:一类是已经供应的土地并非“熟地”,即征地拆迁尚未完成,无法直接开发;另一类就是卖地以后,涉及到城市规划的调整,导致土地无法如期开工等。他介绍,在全国2815宗闲置用地中,因拆迁、调整规划等政府原因造成闲置的约占6成以上。
国土部的这一表态,将地方政府推到囤地事件的前台,但业内人士也指出,所谓政府原因,其实跟开发商不无关系,但关键还在地方政府。在现有财税体系下,地方资金捉襟见肘,只能通过卖地来赚钱,很多开发商便是看中这一点,通过不断买地-改规划-囤地来达到坐等升值的目的。
北京大学房地产研究所所长陈国强亦认为,一直以来难以彻底解决囤地问题的主要原因,还是地方政府的执行力不够以及土地情况比较复杂。“有些是政府规划变更,还有的地块涉及方方面面的利益,若处罚就会影响很多方面,所以当地政府往往睁一只眼闭一只眼。”
此外,廖永林明确表示,超过合同规定时间一年以上不开发的,都叫做闲置土地。是企业原因,闲置满一年的,将收取土地出让金的20%作为闲置费;闲置满两年以上的,将通过收回土地的方式来处理。如果是政府原因,将采用包括有偿收回土地、延长开工时间以及改变土地用途等6种办法处理,长期不改的进行行政问责等。
据悉,国土部的问责时间表是:7月督察、8月约谈、9月问责。违规用地的查处任务则在10月底前基本完成。“‘约谈’只是预警,如果大量土地违法违规问题仍得不到解决,国土部就可能动用其他手段。”国家土地总督察办巡视员张璞表示,“即使调走了,但如果这个土地违法违规发生在任期内,也要追究责任。”
有消息透露,国土部最近约谈了部分土地违法严重地区的市政府主要负责人,挂牌督办一批重大典型案例,“这里所说的主要负责人就是指当地政府的‘一把手’,如果具体到一个城市,就是市长。”分析认为,国土部意图通过施压地方政府,以期尽快解决囤地现象。
华远地产董事长任志强近日发表文章《别用土地闲置转移目标》指出,在地方政府垄断和控制土地供应的大势下,囤积土地必然成为企业一种经营行为和获利的方式。而在当前土地供应制度不改革,通货膨胀预期不减的情形下,土地资产的保值功能会被再度推高,“囤地”现象将难以避免。
但与以往相比,这一轮的房地产贷款审核力度有明显的加强。相关文件显示,国土部正是根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)中关于“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”的要求,将其整理的全国土地闲置情况表分别发给了银监会和证监会。
7月,上海银监局局长阎庆民在银行业金融机构负责人会议上表示,要预警房地产开发贷款的风险。阎庆民指出,由于开发商还贷能力开始下降,拿地成本较高,未来将面临更大的偿还压力和抵押物减值风险,房地产信贷风险由隐性转向显性的可能性加大。银行人士分析,加上部分二三线城市的金融机构在今年前期的放贷量非常迅猛。“楼市一旦进入成交低迷,开发商销售回笼不畅,就会引发还贷危机。”
8月3日,一则“国土部出炉1457宗闲置土地‘黑名单’”的报道成为财经新闻的一大焦点。有媒体爆出,国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会,银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。
据称这份“黑名单”是前段时间国土资源部第一次全国大规模调研后总结出的。此次调研共派出31个调研组分赴31个省区市。“黑名单”详细列出了省市、项目名称、闲置土地的受让人、合同编号、合同签订时间和约定的开竣工时间等内容。其中北京、广东、海南、江苏等地成为闲置土地“重灾区”,四地闲置土地数量占全国的近四分之一,70%以上闲置土地性质为住宅用地。
8月19日,国土资源部召开“房地产用地专项整治工作”新闻通气会表示,截至目前,闲置土地在房地产违法用地中占比高达9成,共计2044宗,已结案的各类违规用地826宗,共收回土地使用权面积1.2万亩,收取罚款或闲置费4.8亿元。
土地监管可用好“黑名单”
早在2008年,国土资源部就要求各地建立土地违法记录通报公示制度,将发生两次以上违法行为或违法行为性质恶劣、后果严重的单位或个人列入“土地违法记录单”,通过金融业统一征信平台向当地金融机构通报,并向社会公示。然而,土地违法现象常见,至今却不见一份完整的“黑名单”。上述“黑名单”也只见数字而且普遍认为只是“冰山一角”。
在土地资源紧缺、巨量土地闲置的中国,建立并用好“黑名单”是土地监管的重要组成部分,但现实中并没有建好和用好。因而,土地市场有很多传奇,如某开发商的土地储备可供开发143年。这类传奇说明,包括“黑名单”在内的打击囤地的制度,看似严厉实则“纸老虎”。
早在去年2月3日,国土资源部通报的一份调查结果显示,中国闲置土地的房地产用地多达1亿平方米,约占中国年度出让房地产开发用地总量的七分之一。
可随后上海易居房地产研究院高级研究员回建强撰文披露,1998-2008年间,全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米,而截至2008年年底,全国土地开发量仅为19.4亿平方米,占购置总量的62%,仍有近40%的土地滞压于发展商手中。
国土部的1亿平方米和民间研究机构的12亿平方米,形成了巨大的反差。这也许与所谓的统计标准不无关系。
国土资源部令〔1999〕第5号《闲置土地处置办法》(下称《办法》)规定,闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后,未经原批准用地的人民政府同意,超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的,也可以认定为闲置土地:
(一)国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期,自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的;
(二)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者己投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的;
(三)法律、行政法规规定的其他情形。
《办法》被认为在界定“闲置土地”上是漏洞百出,毫无约束力,由此极大地保护了开发商的“囤地”行为。很多土地闲置多年,也没有听说被征集过“土地闲置费”,更没有听说有多少地块因闲置而被政府“无偿收回”。
此外,即使国土部制定了“黑名单”,但处置闲置土地的权力在地方,在“土地财政”的背景下,要想让地方监管部门收回大量闲置土地,似乎并不现实。
而在向国土资源部相关部门的求证中得到的答复是所谓“黑名单”不存在。不久后,各大网站财经频道中的“囤地黑名单”亦集体消失。在房地产市场处于深度观望的胶着状态下,“黑名单”的报道触动了各方的敏感神经。
企业囤地之实何以通行
《中华人民共和国城市房地产管理法》对闲置土地处置做出了规定:满两年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;在2008年,国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》规定,土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
随着“黑名单”事件的持续发酵,其中榜上有名的泛海建设4宗土地,6年闲置却以数次规划调整为名逃避相关的监管和查处,备受质疑。据业内人士估算,这6年间泛海建设仅靠坐收土地和房地产自然升值的利润就超200亿元。
8月4日,泛海建设发布澄清公告称,公司负责开发的4宗土地未能按原计划开工建设主要是因为项目功能、规划调整所致,不存在被政府收回的风险。而前期规划的调整工作量较大,因而调整时间较长。
中国人民大学土地规划中心主任、公共管理学院副院长严金明表示,“一般来说,政府有关部门不到万不得已或者不是极其特殊的情况,都不应该随便批准修改规划。”他说,即使出于公共利益的需要进行规划调整也要经过严格程序,要详细说明进行调整的原因、依据以及可能带来的结果,比如从居住改为商业用途,地价就会涨很多,那么对地价增值部分应该如何处理等问题都要进行慎重思考,否则就会造成国有资产的流失和浪费。
中国房地产学会副会长陈国强表示,每一次调整规划的确都会涉及到土地出让金的变化,补缴土地出让金的数额会根据调整规划的时间、地块所在位置以及容积率、面积、用地构成的变化而定,但具体怎么补缴、补缴多少甚至到底是否补缴都只有开发商和出让方才清楚。
中国社科院城市发展与环境研究所研究员牛凤瑞指出,一般的开发商拿地之后都有通过调整规划获得更大收益的冲动。“企业要修改规划必须提出充分的理由,要经得起推敲,要兼顾企业利益和社会公众利益,如果只是企业为了获利而对社会无益甚至导致公众利益受损那就不应被允许。”
此外,“黑名单”显示,上海无一块土地位列其中,引起业内一片哗然。事实上,就在上述“黑名单”曝出的前一周,中国房地产信息集团发布了最新的研究报告称,截至今年7月,上海去年6月以来出让的33幅地块中只有3幅地块部分或全部开工,其余30幅地块目前尚处在未开工阶段。
有分析称,从拿地时间看,上海部分地块已接近或达到闲置1年的囤地标准,将面临征收土地闲置费或收回土地的风险。之所以相比北京的160幅、广州54幅闲置土地,上海“超然世外”估计和世博会的举办有关,目前这些地块仅是暂时过关。
“上海闲置用地肯定也是有的。”国土督察系统人士称,“可能是由于国土部里头和地方对于闲置土地的认定方式不同造成的。”随后,上海市规划和国土资源管理局召开新闻通气会公布,截至7月30日,上海已收回及已启动收回程序的土地为15幅,已督促开工土地315幅。 尚有44幅土地待查 。
亡羊补牢未为晚矣
囤地、捂盘是开发商抬高房价、赚取暴利屡试不爽的手法。根据万得资讯的数据,自2000年至2009年10年间,全国房企土地购置面积共32.87亿平方米,但完成开发的土地面积只有20.6亿平方米。2009年全年,开发商完成开发的土地面积只有2.3亿平方米。按照这一开发速度,即使全国停止出让土地,闲置的土地也足够开发5年的。
但与企业方面的原因相比,“黑名单”显示,在闲置原因中,由于政府原因造成的土地闲置达849幅,占全部闲置土地量的58.2%。 一方面,是政府对囤地高压严管,另一方面,政府竟然是囤地推手。
对此,国土部土地利用司司长廖永林指出,“造成囤地的主要原因,一个是企业自身由于资金的不到位、开发政策的调整造成了土地闲置,这样我们就应该严格按照土地闲置处置办法来做。还有就是企业拿了地以后由于政府原因没法进行开发。”
由于政府原因没法进行开发的闲置土地主要有两种类型:一类是已经供应的土地并非“熟地”,即征地拆迁尚未完成,无法直接开发;另一类就是卖地以后,涉及到城市规划的调整,导致土地无法如期开工等。他介绍,在全国2815宗闲置用地中,因拆迁、调整规划等政府原因造成闲置的约占6成以上。
国土部的这一表态,将地方政府推到囤地事件的前台,但业内人士也指出,所谓政府原因,其实跟开发商不无关系,但关键还在地方政府。在现有财税体系下,地方资金捉襟见肘,只能通过卖地来赚钱,很多开发商便是看中这一点,通过不断买地-改规划-囤地来达到坐等升值的目的。
北京大学房地产研究所所长陈国强亦认为,一直以来难以彻底解决囤地问题的主要原因,还是地方政府的执行力不够以及土地情况比较复杂。“有些是政府规划变更,还有的地块涉及方方面面的利益,若处罚就会影响很多方面,所以当地政府往往睁一只眼闭一只眼。”
此外,廖永林明确表示,超过合同规定时间一年以上不开发的,都叫做闲置土地。是企业原因,闲置满一年的,将收取土地出让金的20%作为闲置费;闲置满两年以上的,将通过收回土地的方式来处理。如果是政府原因,将采用包括有偿收回土地、延长开工时间以及改变土地用途等6种办法处理,长期不改的进行行政问责等。
据悉,国土部的问责时间表是:7月督察、8月约谈、9月问责。违规用地的查处任务则在10月底前基本完成。“‘约谈’只是预警,如果大量土地违法违规问题仍得不到解决,国土部就可能动用其他手段。”国家土地总督察办巡视员张璞表示,“即使调走了,但如果这个土地违法违规发生在任期内,也要追究责任。”
有消息透露,国土部最近约谈了部分土地违法严重地区的市政府主要负责人,挂牌督办一批重大典型案例,“这里所说的主要负责人就是指当地政府的‘一把手’,如果具体到一个城市,就是市长。”分析认为,国土部意图通过施压地方政府,以期尽快解决囤地现象。
华远地产董事长任志强近日发表文章《别用土地闲置转移目标》指出,在地方政府垄断和控制土地供应的大势下,囤积土地必然成为企业一种经营行为和获利的方式。而在当前土地供应制度不改革,通货膨胀预期不减的情形下,土地资产的保值功能会被再度推高,“囤地”现象将难以避免。
但与以往相比,这一轮的房地产贷款审核力度有明显的加强。相关文件显示,国土部正是根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)中关于“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组”的要求,将其整理的全国土地闲置情况表分别发给了银监会和证监会。
7月,上海银监局局长阎庆民在银行业金融机构负责人会议上表示,要预警房地产开发贷款的风险。阎庆民指出,由于开发商还贷能力开始下降,拿地成本较高,未来将面临更大的偿还压力和抵押物减值风险,房地产信贷风险由隐性转向显性的可能性加大。银行人士分析,加上部分二三线城市的金融机构在今年前期的放贷量非常迅猛。“楼市一旦进入成交低迷,开发商销售回笼不畅,就会引发还贷危机。”