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摘要： 目前，我国县级小城镇物业管理起步晚，管理体制、管理模式、管理制度尚不完善，导致小区业主与物业管理公司矛盾与纠纷突出，一定程度上制约了行业的健康发展。本文对县级小城镇物业管理存在的主要问题作了一些探索，并提出相应的对策。
关键词： 小城镇;物业管理;现状;问题;对策
1 引言
近年来，随着县级小城镇城镇化率进一步提高，城镇住房制度改革不断深化，房地产管理逐步转向物业管理行业。县级小城镇物业管理既有利于城镇综合管理，又有利于改善城镇居民生活环境。
2 县级小城镇物业管理的现状
2.1 县级小城镇物业管理服务企业发展情况
县级小城镇物业管理服务企业普遍存在小散弱的问题，企业起步晚，管理体制、管理模式、管理制度尚不完善。处于较低端的服务水平，负责的服务主要是清洁、绿化、安保、水费的代收等基本服务。更谈不上针对性的专项服务、社区文化等方面的建设。因此，业主的归属感较低，满意度较差，导致缴费率不高。
2.2 县级小城镇物业管理服务企业经营状况
县级物业管理服务企业经营状况随机抽查统计，承接住宅小区的有50%以上都不能收足物业服务费，处于亏损状态。物业服务经营面临巨大挑战，形势不容乐观，如果经营状况持续得不到改善，亏损局面仍旧得不到扭转，势必对县级小城镇物业管理物业服务行业的正常运行带来严重冲击，从而形成县级小城镇物业管理服务业规范化、制度化建设进程的巨大阻力。
3 县级小城镇物业管理存在的主要问题
3.1 物业管理社会意识、个人意识不强
由于人们受计划经济传统习惯的影响，县级小城镇多数小区大部分业主对物业管理服务消费观念还没有形成，不积极甚至不接受市场化物业管理，对物业管理社会意识、个人意识不强，造成业主委员会建设滞后，不少业主委员会形同虚设，没有发挥业主与物业服务企业之间的桥梁纽带作用，根本无法发挥监督物业管理企业、维护业主合法权益的功能。业主拖欠甚至不交物业管理服务费的情况仍然存在，已交付使用若干年的小区，由于市场人工工资上涨、物价提高等因素影响，导致服务企业严重亏损，小区住户不同意提高物业服务费标准，物业服务企业无力经营，只有撤离，成为制约物业管理发展的主要思想障碍。
3.2 物业管理机制不健全，政府职能部门及职责划分不清
大多数前期物业管理服务由原来的房地产开发商的下属公司转制而来，这必然与开发商之间存在如同“父子”、“兄弟”的关系，造成了以上由开发商解决的矛盾和问题，推给所属的物业公司，而物业公司对这些建设中存在的问题根本就解决不了，而业主购房时对推出的一些承诺不兑现，自然把矛头对准物业服务企业，造成业主和物业服务企业矛盾的激化。这种“建管不分”的管理模式带来的直接后果就是物业管理市场缺乏竞争，物业服务企业缺乏活力。物业服务企业从属于开发商，必然维护开发商的利益，这样只能使业主和物业服务企业的矛盾升级，不利于物业管理的健康发展。小区业主、物业管理公司、政府职能部门及职责划分不清、边界模糊，造成相互推诿，属地化管理落实不力。
3.3 物业服务不规范及部分业主有偿服务意识不强
除了开发商遗留问题、物业服务不规范等原因外，部分业主有偿服务意识不强也是重要原因之一。物业公司和业主两者在思想认识上的差距，存在管理与服务的概念不清，角色定位出现混淆。部分业主消费意识的模糊，导致拖欠物业费成为一种常态，加剧了管理难度，最终形成“服务差、收费难、服务更差”的恶性循环。再加上有的物业公司服务意识淡薄，重收费，轻服务，多收费少服务，质价不符等管理上的不规范的行为，导致双方沟通设置了障碍，互相缺乏信任，难以协商解决问题，造成纠纷不断。
3.4 历史遗留问题，以及未完善服务质量评价体系和调价机制
县级小城镇开发建设遗留问题多，老旧小区基础设施较差，配套设施不完善，实行物业管理难度大。多数小区选择自行管理，与专业化的物业管理差距较大，影响整体县级小城镇物业管理水平。已实行物业管理小区服务收费价格已实行市场化，但收费标准与服务质量不尽相符，缺乏衡量尺度和调价机制，物业收费与服务矛盾问题较突出。
4 县级小城镇物业管理对策
4.1 加强立法，完善县级小城镇物业管理的政策法规体系，制定行业信用管理、收费调价的相关规定。
4.2 强化社区基层组织的物业管理职能，把业委会组建纳入社区基层组织建设的重要组成部分。
将物业管理监督列入街道办事处和社区居委会重点工作，配齐配好物管工作专职人员，强化物业监督职能，明确的具体工作职责，层层有担当，分级抓落实;同时将成立业委会、物业监管工作纳入街道和社区居委会工作目标管理，细化内容，进行年度考评，奖优罚劣;确保业委会成立、业委会运作规范，社区物业管理监督工作有人抓、有人做、有成效。
4.3 落实专营服务单位和政府职能部门进小区的工作职责。
4.3.1 是水电部门要制定抄表到户的实施计划，逐步实行抄表到户，解决小区水电费分摊不公开、虚高的问题;
4.3.2 是落实综合执法、工商、公安、规划、环卫、绿化、物价、市政等相关职能部门在小区综合管理中的职责，做到监管、服务到小区。
4.4 提升物业企业自律和业主自治水平。通过制定行业服务标准，督促指导物业企业完善和落实服务标准、管理规范，加强小区秩序维护、保洁和维修等业务技能培训。发挥物业管理行业协会的行业自律和管理职能，协调、帮助解决物业企业经营中遇到的普遍性问题，提升物业管理企业服务意识和管理能力。社区居委会组织、指导和督促居民小区成立业主委员会，组织签订和落实《管理规约》和《业主公约》，协调指导物管企业落实管理服务合同，主动协调处理管理服务中发生的突出矛盾纠纷，确保小区管理规范及和谐稳定。
4.5 建立收费调價机制和服务质量评价体系。对未成立业委会的小区，由第三方机构结合业主服务需求和物业经营成本进行测算，提出咨询意见供物业公司与业主协商物业收费标准，业主按标准缴费，物业公司按服务标准提出服务，街道办、居委会等基层履行指导监督职责。
5 结语
针对县级小城镇物业管理的现状及存在的主要问题，应引起各方面的重视，尤其政府主管部门。借鉴大中城市物业管理相关经验，结合县级小城镇特点，完善相关管理体制、管理模式、管理制度。从而使县级小城镇物业管理行业健康发展，既有利于城镇综合管理，又有利于改善城镇居民生活环境。
参考文献：
[1]余乐，黄安心. 关于物业管理相关理论问题的研究[J]. 湖北社会科学. 2010（12）
[2]雷敏，田飞. 浅谈物业管理行业现存问题[J]. 才智. 2008（11）
[3]潘黎黎. 稳步发展中的物业管理行业[J]. 成才与就业. 2009（12）
关键词： 小城镇;物业管理;现状;问题;对策
1 引言
近年来，随着县级小城镇城镇化率进一步提高，城镇住房制度改革不断深化，房地产管理逐步转向物业管理行业。县级小城镇物业管理既有利于城镇综合管理，又有利于改善城镇居民生活环境。
2 县级小城镇物业管理的现状
2.1 县级小城镇物业管理服务企业发展情况
县级小城镇物业管理服务企业普遍存在小散弱的问题，企业起步晚，管理体制、管理模式、管理制度尚不完善。处于较低端的服务水平，负责的服务主要是清洁、绿化、安保、水费的代收等基本服务。更谈不上针对性的专项服务、社区文化等方面的建设。因此，业主的归属感较低，满意度较差，导致缴费率不高。
2.2 县级小城镇物业管理服务企业经营状况
县级物业管理服务企业经营状况随机抽查统计，承接住宅小区的有50%以上都不能收足物业服务费，处于亏损状态。物业服务经营面临巨大挑战，形势不容乐观，如果经营状况持续得不到改善，亏损局面仍旧得不到扭转，势必对县级小城镇物业管理物业服务行业的正常运行带来严重冲击，从而形成县级小城镇物业管理服务业规范化、制度化建设进程的巨大阻力。
3 县级小城镇物业管理存在的主要问题
3.1 物业管理社会意识、个人意识不强
由于人们受计划经济传统习惯的影响，县级小城镇多数小区大部分业主对物业管理服务消费观念还没有形成，不积极甚至不接受市场化物业管理，对物业管理社会意识、个人意识不强，造成业主委员会建设滞后，不少业主委员会形同虚设，没有发挥业主与物业服务企业之间的桥梁纽带作用，根本无法发挥监督物业管理企业、维护业主合法权益的功能。业主拖欠甚至不交物业管理服务费的情况仍然存在，已交付使用若干年的小区，由于市场人工工资上涨、物价提高等因素影响，导致服务企业严重亏损，小区住户不同意提高物业服务费标准，物业服务企业无力经营，只有撤离，成为制约物业管理发展的主要思想障碍。
3.2 物业管理机制不健全，政府职能部门及职责划分不清
大多数前期物业管理服务由原来的房地产开发商的下属公司转制而来，这必然与开发商之间存在如同“父子”、“兄弟”的关系，造成了以上由开发商解决的矛盾和问题，推给所属的物业公司，而物业公司对这些建设中存在的问题根本就解决不了，而业主购房时对推出的一些承诺不兑现，自然把矛头对准物业服务企业，造成业主和物业服务企业矛盾的激化。这种“建管不分”的管理模式带来的直接后果就是物业管理市场缺乏竞争，物业服务企业缺乏活力。物业服务企业从属于开发商，必然维护开发商的利益，这样只能使业主和物业服务企业的矛盾升级，不利于物业管理的健康发展。小区业主、物业管理公司、政府职能部门及职责划分不清、边界模糊，造成相互推诿，属地化管理落实不力。
3.3 物业服务不规范及部分业主有偿服务意识不强
除了开发商遗留问题、物业服务不规范等原因外，部分业主有偿服务意识不强也是重要原因之一。物业公司和业主两者在思想认识上的差距，存在管理与服务的概念不清，角色定位出现混淆。部分业主消费意识的模糊，导致拖欠物业费成为一种常态，加剧了管理难度，最终形成“服务差、收费难、服务更差”的恶性循环。再加上有的物业公司服务意识淡薄，重收费，轻服务，多收费少服务，质价不符等管理上的不规范的行为，导致双方沟通设置了障碍，互相缺乏信任，难以协商解决问题，造成纠纷不断。
3.4 历史遗留问题，以及未完善服务质量评价体系和调价机制
县级小城镇开发建设遗留问题多，老旧小区基础设施较差，配套设施不完善，实行物业管理难度大。多数小区选择自行管理，与专业化的物业管理差距较大，影响整体县级小城镇物业管理水平。已实行物业管理小区服务收费价格已实行市场化，但收费标准与服务质量不尽相符，缺乏衡量尺度和调价机制，物业收费与服务矛盾问题较突出。
4 县级小城镇物业管理对策
4.1 加强立法，完善县级小城镇物业管理的政策法规体系，制定行业信用管理、收费调价的相关规定。
4.2 强化社区基层组织的物业管理职能，把业委会组建纳入社区基层组织建设的重要组成部分。
将物业管理监督列入街道办事处和社区居委会重点工作，配齐配好物管工作专职人员，强化物业监督职能，明确的具体工作职责，层层有担当，分级抓落实;同时将成立业委会、物业监管工作纳入街道和社区居委会工作目标管理，细化内容，进行年度考评，奖优罚劣;确保业委会成立、业委会运作规范，社区物业管理监督工作有人抓、有人做、有成效。
4.3 落实专营服务单位和政府职能部门进小区的工作职责。
4.3.1 是水电部门要制定抄表到户的实施计划，逐步实行抄表到户，解决小区水电费分摊不公开、虚高的问题;
4.3.2 是落实综合执法、工商、公安、规划、环卫、绿化、物价、市政等相关职能部门在小区综合管理中的职责，做到监管、服务到小区。
4.4 提升物业企业自律和业主自治水平。通过制定行业服务标准，督促指导物业企业完善和落实服务标准、管理规范，加强小区秩序维护、保洁和维修等业务技能培训。发挥物业管理行业协会的行业自律和管理职能，协调、帮助解决物业企业经营中遇到的普遍性问题，提升物业管理企业服务意识和管理能力。社区居委会组织、指导和督促居民小区成立业主委员会，组织签订和落实《管理规约》和《业主公约》，协调指导物管企业落实管理服务合同，主动协调处理管理服务中发生的突出矛盾纠纷，确保小区管理规范及和谐稳定。
4.5 建立收费调價机制和服务质量评价体系。对未成立业委会的小区，由第三方机构结合业主服务需求和物业经营成本进行测算，提出咨询意见供物业公司与业主协商物业收费标准，业主按标准缴费，物业公司按服务标准提出服务，街道办、居委会等基层履行指导监督职责。
5 结语
针对县级小城镇物业管理的现状及存在的主要问题，应引起各方面的重视，尤其政府主管部门。借鉴大中城市物业管理相关经验，结合县级小城镇特点，完善相关管理体制、管理模式、管理制度。从而使县级小城镇物业管理行业健康发展，既有利于城镇综合管理，又有利于改善城镇居民生活环境。
参考文献：
[1]余乐，黄安心. 关于物业管理相关理论问题的研究[J]. 湖北社会科学. 2010（12）
[2]雷敏，田飞. 浅谈物业管理行业现存问题[J]. 才智. 2008（11）
[3]潘黎黎. 稳步发展中的物业管理行业[J]. 成才与就业. 2009（12）