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一、营业税改增值税的意义
国务院总理李克强2016年3月18日主持召开国务院常务会议。为落实《政府工作报告》关于全面实施营改增的要求，进一步减轻企业负担，促进经济结构转型升级，会议进行了部署。从今年5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，实现货物和服务行业全覆盖，打通稅收抵扣链条，支持现代服务业发展和制造业升级。
（一）统一货物劳务税制，优化税制结构。纳税人提供货物和劳务将统一缴纳增值税，从税制建设角度看，简化了税种、统一了税制；从企业角度看，简化了企业税务管理，降低了遵从成本。
（二）将解决增值税和营业税并存导致的重复征税问题，消除了重复征税，降低了企业税负。
（三）打通二三产业增值税抵扣链条，促进专业化分工协作，有利于服务业与工业深度融合发展，形成完善的产业配套体系，推动工业转型升级，优化产业结构。
（四）通过促进专业化分工和服务外包，拓展了企业特别是小微企业的发展空间，有助于催生大量从事研发和技术服务、文化创意服务的小微企业，对于鼓励投资和促进大众创业、万众创新将发挥重要作用。
（五）对出口服务实行增值税零税率或免税的政策，将有利于增加我国企业提供服务的国际竞争力，提高服务贸易在出口贸易中的比重。
二、营业税改增值税对房地产企业成本的影响
增值税影响因素分析
根据增值税率计算公式：应纳增值税额=销项税额-进项税额。因此，影响税负的因素为进项税额和销项税额。
（一）进项税额影响因素分析
影响进项税额的因素有成本费用和进项税额的税率，主要包括以下几个方面：
1.土地成本和政府性收费。目前由于土地款和政府性收费均采用专用收据形式，无法像增值税专用发票一样取得进项税额抵扣联，若要将票据更换成增值税专用发票，涉及税务、国土、房产等多个部门，有不小的难度。那么，能否像收购农产品一样凭票计算抵扣？如果抵扣，抵扣比例是多少？这些因素对税负高低影响较大。
2.拆迁补偿费。拆迁补偿费基本以白条形式入账，也不属于增值税的征税范围，基本无法取得发票，实现进项抵扣的难度较大。
3.建安成本。影响建筑业税率的关键因素是其进项抵扣的问题，主要成本包括钢筋、混凝土、人工。钢筋能取得进项税额发票，而人工成本无法取得票据，很难抵扣进项；沙石混凝土等适用3%较低的税率，这些因素可能导致建筑业适用较低的税率。
4.设计费。设计企业已经完成营改增，可以提供增值税专用发票，影响税负的关键是设计企业的税率高低，需要在企业考察及招投标时重点关注。
5.利息支出。利息支出也是房地产支出较大的部分，目前金融业尚未完成营改增，其税率对房地产影响较大。由于银行主要通过息差取得收入，其成本主要为向储户支付的利息，很难取得进项发票。此外，利率市场化的推进对金融业影响较大，金融业可能采用较低的税率，一定程度上会导致进项税额减少。
6.职工薪酬。发放给职工的工资和奖金没有票据，只有银行回单，实现进项抵扣的可能性较小。
7.广告费。广告业已经完成营改增，一般纳税人适用6%的税率，低于房地产传言的11%税率，一定程度上增加了税负。
8.固定资产购置。公司购置的汽车、电脑等固定资产取得增值税专用发票可以实现税前扣除，其税率为17%，高于房地产传言中11%的税负，一定程度上减轻了税负。
9.管理费用。管理费用中，除职工薪酬、折旧外，招待费可能不允许抵扣进项，差旅费和办公费占比较大，需要加强发票管理，除无法取得增值税专用发票（如火车票、机票），其余支出尽可能取得增值税专用发票。
（二）销项税额影响因素分析
目前房屋出租和现代服务业尚未实现营改增，如果允许其建设阶段的进项抵扣，对商业地产的发展是一个好消息，由于出租物业和自营物业建造成本较高，可以极大地减轻企业在销售环节的增值税，减少建设阶段的现金流压力，节约资金成本。
（三）销售物业产品结构影响分析
可以将房地产的产品结构大致分为住宅、别墅、写字楼、公寓、商铺（包含底商），产品的毛利率差异较大。
假设房地产的增值税税率与其取得的进项税率一致、所有成本均可抵扣进项、不考虑期间费用，营改增之前房地产的营业税为5%，上述假设条件下不增加税负，则：
由于增值税额=销项税额-进项税额=收入*税率-成本*税率，假设房地产税率为传说中的11%，推导如下：
（收入-成本）*11%<收入*5%
两边同除以收入：
1-成本/收入<45.45%即毛利率小于45.45%
销售产品中，普通住宅、公寓、写字楼的毛利率大部分低于45%，预计税负不会增加；而商铺和别墅毛利率非常高，税负会增加。因此，一个楼盘整体税负是否增加与产品结构的比重存在较大的关系。
三、营改增的影响分析
（一）行业影响分析
第一，土地出让金比重：全国一、二线城市的土地出让金较高，远远高于建安成本（俗称面粉贵过面包），如果取得的土地和建安成本无法抵扣进项，将面临税负增加；三、四线城市由于土地出让金较低，将从中受益。第二，产品结构：毛利率较高的产品税负将会增加。第三，产品策略：由于进项税额可以抵扣，房地产企业若按精装房销售（假设售价中的精装成本按成本价计算），如果精装成本中的主材（瓷砖、水管、电线、插座等）和固定资产（卫浴洁具、厨房等）占比较大，其税率为17%，高于房地产税率，企业将额外获得节税的好处。装修档次越高，材料成本会越高，享受的节税会越大。
（二）利润影响分析
由于核算模式的变化，营业税在“营业税金及附加”科目核算，增值税不影响损益科目。营改增后，在其他因素不变的情况下造成“营业税金及附加”减少，企业利润总额增加，企业所得税增加。此外，由于增值税是价外税，减少了企业账面成本费用的金额，短期内造成利润总额和企业所得税增加。
（三）现金流影响分析
由于土地成本和政府性收费在项目开发初期支付，如果能够抵扣进项，企业的纳税周期会延迟，获得延期纳税的好处；此外，如果允许出租物业和自营物业发生的成本可以作为进项抵扣，也可以获得延期纳税的好处，节约公司的现金流。
（四）税务影响分析
1.营改增的有利影响。1）若出租物业和自营物业发生的进项可以在整个项目合并计算，企业将获得额外延期纳税的好处。2）若土地款和政府性收费能够抵扣进项，销售的前期阶段无需纳税，缓解了企业前期的纳税压力。3）完善了甲供材的抵扣，企业无需再承担甲供材额外的营业税。
2.营改增的不利影响。1）毛利率较高的产品税负提升。2）企业所得税增加，由于增值税是价外税，“营业税金及附加”科目减少，同时企业账面成本费用的金额也减少，短期内造成企业所得税的提升。3）人员薪酬无法实现进项抵扣。4）提高了企业填充成本的代价，由于全面实行营改增，建筑企业无法获取额外的进项税，填充成本的代价肯定高于3.36%。
营改增全面实施后，对建筑业而言，因为劳动力成本/折旧不能抵扣增值税，或会在较短时期内对建筑类行业公司的盈利水平产生不利影响，长期内对营改增政策的修改将可能抵消不利影响。对房地产而言，如果土地成本不可抵扣，最终行业利润下降幅度可能会更大，反之则对企业经营业绩有利。对金融业和生活服务业而言，属于利好信息，将会显著减轻企业的负担。
国务院总理李克强2016年3月18日主持召开国务院常务会议。为落实《政府工作报告》关于全面实施营改增的要求，进一步减轻企业负担，促进经济结构转型升级，会议进行了部署。从今年5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，实现货物和服务行业全覆盖，打通稅收抵扣链条，支持现代服务业发展和制造业升级。
（一）统一货物劳务税制，优化税制结构。纳税人提供货物和劳务将统一缴纳增值税，从税制建设角度看，简化了税种、统一了税制；从企业角度看，简化了企业税务管理，降低了遵从成本。
（二）将解决增值税和营业税并存导致的重复征税问题，消除了重复征税，降低了企业税负。
（三）打通二三产业增值税抵扣链条，促进专业化分工协作，有利于服务业与工业深度融合发展，形成完善的产业配套体系，推动工业转型升级，优化产业结构。
（四）通过促进专业化分工和服务外包，拓展了企业特别是小微企业的发展空间，有助于催生大量从事研发和技术服务、文化创意服务的小微企业，对于鼓励投资和促进大众创业、万众创新将发挥重要作用。
（五）对出口服务实行增值税零税率或免税的政策，将有利于增加我国企业提供服务的国际竞争力，提高服务贸易在出口贸易中的比重。
二、营业税改增值税对房地产企业成本的影响
增值税影响因素分析
根据增值税率计算公式：应纳增值税额=销项税额-进项税额。因此，影响税负的因素为进项税额和销项税额。
（一）进项税额影响因素分析
影响进项税额的因素有成本费用和进项税额的税率，主要包括以下几个方面：
1.土地成本和政府性收费。目前由于土地款和政府性收费均采用专用收据形式，无法像增值税专用发票一样取得进项税额抵扣联，若要将票据更换成增值税专用发票，涉及税务、国土、房产等多个部门，有不小的难度。那么，能否像收购农产品一样凭票计算抵扣？如果抵扣，抵扣比例是多少？这些因素对税负高低影响较大。
2.拆迁补偿费。拆迁补偿费基本以白条形式入账，也不属于增值税的征税范围，基本无法取得发票，实现进项抵扣的难度较大。
3.建安成本。影响建筑业税率的关键因素是其进项抵扣的问题，主要成本包括钢筋、混凝土、人工。钢筋能取得进项税额发票，而人工成本无法取得票据，很难抵扣进项；沙石混凝土等适用3%较低的税率，这些因素可能导致建筑业适用较低的税率。
4.设计费。设计企业已经完成营改增，可以提供增值税专用发票，影响税负的关键是设计企业的税率高低，需要在企业考察及招投标时重点关注。
5.利息支出。利息支出也是房地产支出较大的部分，目前金融业尚未完成营改增，其税率对房地产影响较大。由于银行主要通过息差取得收入，其成本主要为向储户支付的利息，很难取得进项发票。此外，利率市场化的推进对金融业影响较大，金融业可能采用较低的税率，一定程度上会导致进项税额减少。
6.职工薪酬。发放给职工的工资和奖金没有票据，只有银行回单，实现进项抵扣的可能性较小。
7.广告费。广告业已经完成营改增，一般纳税人适用6%的税率，低于房地产传言的11%税率，一定程度上增加了税负。
8.固定资产购置。公司购置的汽车、电脑等固定资产取得增值税专用发票可以实现税前扣除，其税率为17%，高于房地产传言中11%的税负，一定程度上减轻了税负。
9.管理费用。管理费用中，除职工薪酬、折旧外，招待费可能不允许抵扣进项，差旅费和办公费占比较大，需要加强发票管理，除无法取得增值税专用发票（如火车票、机票），其余支出尽可能取得增值税专用发票。
（二）销项税额影响因素分析
目前房屋出租和现代服务业尚未实现营改增，如果允许其建设阶段的进项抵扣，对商业地产的发展是一个好消息，由于出租物业和自营物业建造成本较高，可以极大地减轻企业在销售环节的增值税，减少建设阶段的现金流压力，节约资金成本。
（三）销售物业产品结构影响分析
可以将房地产的产品结构大致分为住宅、别墅、写字楼、公寓、商铺（包含底商），产品的毛利率差异较大。
假设房地产的增值税税率与其取得的进项税率一致、所有成本均可抵扣进项、不考虑期间费用，营改增之前房地产的营业税为5%，上述假设条件下不增加税负，则：
由于增值税额=销项税额-进项税额=收入*税率-成本*税率，假设房地产税率为传说中的11%，推导如下：
（收入-成本）*11%<收入*5%
两边同除以收入：
1-成本/收入<45.45%即毛利率小于45.45%
销售产品中，普通住宅、公寓、写字楼的毛利率大部分低于45%，预计税负不会增加；而商铺和别墅毛利率非常高，税负会增加。因此，一个楼盘整体税负是否增加与产品结构的比重存在较大的关系。
三、营改增的影响分析
（一）行业影响分析
第一，土地出让金比重：全国一、二线城市的土地出让金较高，远远高于建安成本（俗称面粉贵过面包），如果取得的土地和建安成本无法抵扣进项，将面临税负增加；三、四线城市由于土地出让金较低，将从中受益。第二，产品结构：毛利率较高的产品税负将会增加。第三，产品策略：由于进项税额可以抵扣，房地产企业若按精装房销售（假设售价中的精装成本按成本价计算），如果精装成本中的主材（瓷砖、水管、电线、插座等）和固定资产（卫浴洁具、厨房等）占比较大，其税率为17%，高于房地产税率，企业将额外获得节税的好处。装修档次越高，材料成本会越高，享受的节税会越大。
（二）利润影响分析
由于核算模式的变化，营业税在“营业税金及附加”科目核算，增值税不影响损益科目。营改增后，在其他因素不变的情况下造成“营业税金及附加”减少，企业利润总额增加，企业所得税增加。此外，由于增值税是价外税，减少了企业账面成本费用的金额，短期内造成利润总额和企业所得税增加。
（三）现金流影响分析
由于土地成本和政府性收费在项目开发初期支付，如果能够抵扣进项，企业的纳税周期会延迟，获得延期纳税的好处；此外，如果允许出租物业和自营物业发生的成本可以作为进项抵扣，也可以获得延期纳税的好处，节约公司的现金流。
（四）税务影响分析
1.营改增的有利影响。1）若出租物业和自营物业发生的进项可以在整个项目合并计算，企业将获得额外延期纳税的好处。2）若土地款和政府性收费能够抵扣进项，销售的前期阶段无需纳税，缓解了企业前期的纳税压力。3）完善了甲供材的抵扣，企业无需再承担甲供材额外的营业税。
2.营改增的不利影响。1）毛利率较高的产品税负提升。2）企业所得税增加，由于增值税是价外税，“营业税金及附加”科目减少，同时企业账面成本费用的金额也减少，短期内造成企业所得税的提升。3）人员薪酬无法实现进项抵扣。4）提高了企业填充成本的代价，由于全面实行营改增，建筑企业无法获取额外的进项税，填充成本的代价肯定高于3.36%。
营改增全面实施后，对建筑业而言，因为劳动力成本/折旧不能抵扣增值税，或会在较短时期内对建筑类行业公司的盈利水平产生不利影响，长期内对营改增政策的修改将可能抵消不利影响。对房地产而言，如果土地成本不可抵扣，最终行业利润下降幅度可能会更大，反之则对企业经营业绩有利。对金融业和生活服务业而言，属于利好信息，将会显著减轻企业的负担。