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摘要：房地产的开发是一项复杂而系统的工程，在开发设计时应考虑各方面的综合因素，以科学的开发为建筑的实施和质量奠定坚实的基础。本文分析了房地产开发项目管理的重点及其难点。
关键词：项目管理；重点；难点分析
中图分类号：C93文献标识码： A
一、加强房地产工程开发项目管理的意义
1、有利于合理安排项目进度，有效使用项目资源，确保项目能够按期完成，并降低成本。通过项目管理中的工作分解、网络图和资源平衡、资源优化等一系列项目管理方法和技术的使用，制定出各项任务顺利完成的先后顺序及科学实施方法，有效安排资源的使用，特别是项目中的关键资源和重点资源，从而保证项目的顺利实施，并有效降低项目成本。
2、有利于加强项目总包与分包的合作，提高项目施工力量的综合能力。项目管理提供了一系列人力资源管理、沟通管理的方法，可以增强各施工力量的合作精神，提高工程项目全体人员的士气和效率。
3、有利于降低项目风险，提高项目实施成功率。房地产工程项目实施过程中，因为种种原因具有很大的风险，通过风险管理可以有效降低不确定因素对工程项目的不利影响。
4、有利于尽早发现项目实施中的问题，有效地进行项目控制。项目计划、执行状况的检查、反馈和处理，能够较早发现项目实施中存在的和隐含的问题；可以使项目决策更加有依据，避免了项目决策的随意性和盲目性；可以有效进行项目的知识积累，以将更多的项目管理经验，转换为企业的财富。总而言之，项目管理的理论与实践从根本上改变了房地产施工企业管理人员的运作效率。它在运作方式和管理思维模式上最大限度地利用内外资源。它使项目得以实施顺利，降低项目的风险性，最大程度地达到预期目标。
二、工程质量管理
确保积极维护建筑工程的整体项目质量控制可以为房地产开发商建立良好的形象，更快速地提高其房产企业在行业内的信誉，在一定程度上促进企业的平稳发展。
1、完善建筑设计
在地产项目开发前期，建筑设计人员应切实落实好企业建设要求，调研市场行情，明晰建设设计中的项目定位，以满足市场需求。具体而言，在地产项目建设初期，对建筑图纸进行详细审核，对设计图纸中存在的潜在问题进行综合分析，有效规避工程中期出现设计变更问题。因为建筑中期设计图纸的突然改变会制约整体工程运作进度，所以设计图纸计划执行前期，应积极检查设计方案中存在的问题，对照实际情况进行系统分析，从而保证设计内容可以切实运用到实际的工程建设中，帮助整体项目有序的开展。
2、提升工人素质
好的工程人员的选择是保证工程质量的关键性因素之一，因此聘用在行业内具有良好信誉和建筑技能的施工单位是非常重要的，它能为房地产开发持续、稳定的运行奠定坚实的基础。同时，对于施工人员全方位的素质要求也是很高的，它不仅要求建筑人员做到爱岗敬业，努力承担自身责任，而且还要求其具有相应的施工技能，从而打造最优质的施工团队。
3、完备施工材料
一个项目的建设，其施工材料的配置是其施工开始的前提要求，好的施工材料的准备也是整体建筑质量的保障。因此，在施工建筑中，选用优质的建筑材料是极其重要的，所以工程前期，施工人员应严格检测半成品、构配品等建筑材料的质量，如若检验合格方可投入使用。
4、加强设备管理
建筑工程中的机械设备、工程材料是增进工程进度的关键因素，优质的工程设备能保证构建出更加宏伟的建筑物，在缩短工期的基础上，圆满地完成工程任务。所以，在工程建设管理过程中，应不定期地对工程设备进行检查机制，随时抽样核查，如若发现任何问题应及时采取应对措施。
5、优化施工方案
整合完善的建筑企划，运用科学的建筑技能，从而有效地推進整体工程进度。因而构建一个系统的项目建设方式是保证工程质量，影响工程进度的重要因素之一。所以，施工人员在探讨施工方案时，应依据实地考察情况，认真分析设计材料的可操作性，更好地保证项目工程建筑有序的开展。
6、做好质量监控
项目监管机制应落实好整体工程建筑的监督管理，全方位的指挥工程运作，认真完成工程作业并积极寻找工程漏洞，有效利用监理工程师的权利，对工程质量进行系统把握，以便更好地增进工程进度。
要真正把握好工程质量的项目管理，其预防机制的监控是非常重要的，其应切实落实整体施工环节的掌控，依据具体情况，详细分析施工中的疏漏，积极采取相关应对措施。其对于施工防御机制的建立，主要目的是为了做好施工前的备案，以便出现问题能在一定时间找出解决方案。因此，在日常的建筑管理中，其对质量的控制是极其重要的，即使是微小的细节，也有可能影响整栋建筑的质量。
三、项目进度管理
项目交付预定时间内，直接关系项目经济性的发挥。企业的发展与项目进展的重要性不言而喻，做项目管理的建设进度，确保工程建设进度将成为一个重要的任务。在项目整个全过程中项目进度管理是目的。制定详细的时间表。在工程设计的开始，要有良好的项目总进度、确定的总体目标、在现场的持续时间基础；对各个阶段的工作进行研究和分析、施工指导的详细计划等。
以确保该计划的实施进度。在施工过程中，确保严格执行时间表，计划批准后布置设置到各部门，责任到人，确保货物人员和建设资金及时到位。遇到建筑进度与质量问题，应及时解决，使用适当的措施设备和技术，确保顺利施工进度。项目管理的进度是项目管理的难点，造成的影响很大，实现有一定程度的难度。在进度管理工作中，这些因素的详细分析，列出了每个部分可能出现的问题，为预防控制，以确保施工进度不会受到影响。主要影响项目的进展情况一些因素，如材料、技术、设备、机械、自然环境等因素。人的因素，这不仅关系到开发商，还涉及单位，如施工单位、供应单位、监理单位，有单位直接参与时，也与政府部门、建设部门、合作单位及其他相关相关单位有很大的关系，在项目管理方面取得进展一个很好的人为因素，进行管理的各种其他因素的分析和研究是管理的基本要求，是取得良好进展的开始。
四、项目成本管理
项目的成本关系到企业的利益，对成本进行合理的控制，是保证开发商经济利益的重要措施。
房地产开发是一项大规模的生产活动，资金对每个开发企业都很重要，做好成本的管理和控制是非常好必要的。开发成本主要包括土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、开发间接费、公共配套设施费和财务费用等几个大的方面。
项目成本的管理分为策划、设计阶段的成本管理和包发、施工阶段的成本管理。从国内外的很多资料来看，对成本影响较大的是策划、设计阶段的成本管理，成本管理的关键也要以第一阶段的管理为重点。但目前很多的房地产企业将第二阶段作为成本管理的重点，虽然具有一定的意义，但对成本控制的成效却不佳。因此，要加强对第一阶段的成本控制，知识方案的选择。做好投资的估算，从项目的设计之初就做好工程项目的成本管理和控制。
结束语
综上所述，房地产开发项目的管理重点和难点包括项目的质量控制、进度控制和成本控制三个大的方面，在实际的项目管理中，要根据各个管理的特点进行科学、合理的管理，保证项目工程的实施。
参考文献
[1]陈毅志,论述房地产开发项目管理中的问题与对策,[J]中华民居,2011(9).
[2]陈祖,关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析,[J]四川建材,2013,32(2).
关键词：项目管理；重点；难点分析
中图分类号：C93文献标识码： A
一、加强房地产工程开发项目管理的意义
1、有利于合理安排项目进度，有效使用项目资源，确保项目能够按期完成，并降低成本。通过项目管理中的工作分解、网络图和资源平衡、资源优化等一系列项目管理方法和技术的使用，制定出各项任务顺利完成的先后顺序及科学实施方法，有效安排资源的使用，特别是项目中的关键资源和重点资源，从而保证项目的顺利实施，并有效降低项目成本。
2、有利于加强项目总包与分包的合作，提高项目施工力量的综合能力。项目管理提供了一系列人力资源管理、沟通管理的方法，可以增强各施工力量的合作精神，提高工程项目全体人员的士气和效率。
3、有利于降低项目风险，提高项目实施成功率。房地产工程项目实施过程中，因为种种原因具有很大的风险，通过风险管理可以有效降低不确定因素对工程项目的不利影响。
4、有利于尽早发现项目实施中的问题，有效地进行项目控制。项目计划、执行状况的检查、反馈和处理，能够较早发现项目实施中存在的和隐含的问题；可以使项目决策更加有依据，避免了项目决策的随意性和盲目性；可以有效进行项目的知识积累，以将更多的项目管理经验，转换为企业的财富。总而言之，项目管理的理论与实践从根本上改变了房地产施工企业管理人员的运作效率。它在运作方式和管理思维模式上最大限度地利用内外资源。它使项目得以实施顺利，降低项目的风险性，最大程度地达到预期目标。
二、工程质量管理
确保积极维护建筑工程的整体项目质量控制可以为房地产开发商建立良好的形象，更快速地提高其房产企业在行业内的信誉，在一定程度上促进企业的平稳发展。
1、完善建筑设计
在地产项目开发前期，建筑设计人员应切实落实好企业建设要求，调研市场行情，明晰建设设计中的项目定位，以满足市场需求。具体而言，在地产项目建设初期，对建筑图纸进行详细审核，对设计图纸中存在的潜在问题进行综合分析，有效规避工程中期出现设计变更问题。因为建筑中期设计图纸的突然改变会制约整体工程运作进度，所以设计图纸计划执行前期，应积极检查设计方案中存在的问题，对照实际情况进行系统分析，从而保证设计内容可以切实运用到实际的工程建设中，帮助整体项目有序的开展。
2、提升工人素质
好的工程人员的选择是保证工程质量的关键性因素之一，因此聘用在行业内具有良好信誉和建筑技能的施工单位是非常重要的，它能为房地产开发持续、稳定的运行奠定坚实的基础。同时，对于施工人员全方位的素质要求也是很高的，它不仅要求建筑人员做到爱岗敬业，努力承担自身责任，而且还要求其具有相应的施工技能，从而打造最优质的施工团队。
3、完备施工材料
一个项目的建设，其施工材料的配置是其施工开始的前提要求，好的施工材料的准备也是整体建筑质量的保障。因此，在施工建筑中，选用优质的建筑材料是极其重要的，所以工程前期，施工人员应严格检测半成品、构配品等建筑材料的质量，如若检验合格方可投入使用。
4、加强设备管理
建筑工程中的机械设备、工程材料是增进工程进度的关键因素，优质的工程设备能保证构建出更加宏伟的建筑物，在缩短工期的基础上，圆满地完成工程任务。所以，在工程建设管理过程中，应不定期地对工程设备进行检查机制，随时抽样核查，如若发现任何问题应及时采取应对措施。
5、优化施工方案
整合完善的建筑企划，运用科学的建筑技能，从而有效地推進整体工程进度。因而构建一个系统的项目建设方式是保证工程质量，影响工程进度的重要因素之一。所以，施工人员在探讨施工方案时，应依据实地考察情况，认真分析设计材料的可操作性，更好地保证项目工程建筑有序的开展。
6、做好质量监控
项目监管机制应落实好整体工程建筑的监督管理，全方位的指挥工程运作，认真完成工程作业并积极寻找工程漏洞，有效利用监理工程师的权利，对工程质量进行系统把握，以便更好地增进工程进度。
要真正把握好工程质量的项目管理，其预防机制的监控是非常重要的，其应切实落实整体施工环节的掌控，依据具体情况，详细分析施工中的疏漏，积极采取相关应对措施。其对于施工防御机制的建立，主要目的是为了做好施工前的备案，以便出现问题能在一定时间找出解决方案。因此，在日常的建筑管理中，其对质量的控制是极其重要的，即使是微小的细节，也有可能影响整栋建筑的质量。
三、项目进度管理
项目交付预定时间内，直接关系项目经济性的发挥。企业的发展与项目进展的重要性不言而喻，做项目管理的建设进度，确保工程建设进度将成为一个重要的任务。在项目整个全过程中项目进度管理是目的。制定详细的时间表。在工程设计的开始，要有良好的项目总进度、确定的总体目标、在现场的持续时间基础；对各个阶段的工作进行研究和分析、施工指导的详细计划等。
以确保该计划的实施进度。在施工过程中，确保严格执行时间表，计划批准后布置设置到各部门，责任到人，确保货物人员和建设资金及时到位。遇到建筑进度与质量问题，应及时解决，使用适当的措施设备和技术，确保顺利施工进度。项目管理的进度是项目管理的难点，造成的影响很大，实现有一定程度的难度。在进度管理工作中，这些因素的详细分析，列出了每个部分可能出现的问题，为预防控制，以确保施工进度不会受到影响。主要影响项目的进展情况一些因素，如材料、技术、设备、机械、自然环境等因素。人的因素，这不仅关系到开发商，还涉及单位，如施工单位、供应单位、监理单位，有单位直接参与时，也与政府部门、建设部门、合作单位及其他相关相关单位有很大的关系，在项目管理方面取得进展一个很好的人为因素，进行管理的各种其他因素的分析和研究是管理的基本要求，是取得良好进展的开始。
四、项目成本管理
项目的成本关系到企业的利益，对成本进行合理的控制，是保证开发商经济利益的重要措施。
房地产开发是一项大规模的生产活动，资金对每个开发企业都很重要，做好成本的管理和控制是非常好必要的。开发成本主要包括土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、开发间接费、公共配套设施费和财务费用等几个大的方面。
项目成本的管理分为策划、设计阶段的成本管理和包发、施工阶段的成本管理。从国内外的很多资料来看，对成本影响较大的是策划、设计阶段的成本管理，成本管理的关键也要以第一阶段的管理为重点。但目前很多的房地产企业将第二阶段作为成本管理的重点，虽然具有一定的意义，但对成本控制的成效却不佳。因此，要加强对第一阶段的成本控制，知识方案的选择。做好投资的估算，从项目的设计之初就做好工程项目的成本管理和控制。
结束语
综上所述，房地产开发项目的管理重点和难点包括项目的质量控制、进度控制和成本控制三个大的方面，在实际的项目管理中，要根据各个管理的特点进行科学、合理的管理，保证项目工程的实施。
参考文献
[1]陈毅志,论述房地产开发项目管理中的问题与对策,[J]中华民居,2011(9).
[2]陈祖,关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析,[J]四川建材,2013,32(2).