就在神州处处建茶城的时候，一些不和谐的音符开始若隐若现。这正应了某位哲人说过的话：繁荣的背后，其实暗藏风险。
　　就在神州处处建茶城的时候，一些不和谐的音符开始若隐若现。这正应了某位哲人说过的话：繁荣的背后，其实暗藏风险。自2007年8月开始，由美国华尔街海啸引发的全球金融危机，开始在中国蔓延，茶产业作为中国整体经济的一部分，不可避免地受到了冲击。
　　2009年6月15日发生在北京马连道的一幕，许多人至今记忆犹新：当天上午，马连道普洱茶都内的很多商户都在将自己的库存茶叶打包，有的已经把卡车停在大门口，开始搬家。满地是成箱、成盒堆放的茶叶，行人几乎没有地方下脚。而此刻茶城大门两边贴着“清仓甩卖”的字样，门口立着个牌子，上面写着“6·15茶都停业，内部装修改造”，这也意味着这些靠市场赢利吃饭的商户，离开此地的时间只剩不到几个小时了。一位女茶商默默背过身去，抹了一把脸，又看了眼手握的一张纸。那是一份通知，上面写着：“鉴于现在国际国内经济形势的影响，公司经营不景气，导致茶叶市场已经无力经营和维持下去，公司决定茶叶市场转型做其他行业。”
　　其实翻开普洱茶都的履历，一切光环都还历历在目：它是由云南省思茅市人民政府和北京原宣武区政府共同携手建立的一家专业市场，在2005年底就入驻马连道，并由中国茶叶流通协会为其命名。可以说，它当初集多方看好于一身，那怎么就不行了呢？
　　记者采访中，当时曾是普洱茶都管理者的一位徐姓老板表示，普洱茶都退市是由于马连道的茶城已经过多，又赶上金融危机，自己无法继续经营茶城才做的决定。“我们也没有办法，金融危机冲击下，茶城商户的销售量大幅下降，而经营成本却居高不下。这样一来很多老商户走了，新商户也不进来，因为反正都是卖茶，马连道这个地方的选择余地很大，我们没有什么优势可言。”
　　2008年是马连道风声鹤唳的一年。在这一年由于金融危机的波及，除了普洱茶都退市，其他各家茶城的日子也不好过：靠近普洱茶都的茶缘茶城，推行对商户租金打8折的制度，以帮助他们躲过风波；在青溪茶城里，部分商户已将原来的店面一分为二，再将其中一间出租给同行，用这样的办法来缩减成本；而马连道茶城虽然受影响不大，但市场管理者为了表示对商户的扶持，还是下调了一定的租金……
　　回忆当时的情况，马连道天福缘茶城董事长何志荣说：“我们茶城是2006年才开始营业的，当时是和北京茶叶总公司签了15年的协议，然后把原来茶叶公司的库房拆掉建起来的。我开发这个茶城的时候，身边有90%的人都不看好这次投资，首先因这个地方本来是作仓库使用，所以它比较偏僻、不好找；再就是马连道这条街上的茶城已经很多了，大家觉得我再插一脚很难有效果。但我有我的想法，我觉得既然这个地方偏僻，那我就干脆不做普通消费者的生意，招商时注意专招批发商，因为这个群体他对地点的要求不高，反而对市场的租金水平感觉最为敏锐。那我就在这一点上下工夫，薄利多销，把利润让给市场的商户们，所以尽管2008年日子那么难过，我们还是过渡得相对平稳，场内商户没有出现大的流失。直到现在为止，我们茶城的租金还是处于马连道的低端水平，平均每天每平方米大概四五元钱。”
　　1991年就到北京闯江湖的何志荣，在马连道已经创业了20年，他对这条街的感情，几乎不亚于家乡福建建阳。这个头脑清醒的中年人，对自己有着极准确的定位：“我们做市场没有背景和资金上的先天优势，也没有黄金地段，那么就只好靠差异化经营了。你看像我们周边的马连道茶城和京闽茶城，他们首先起步早，有很长的稳定和成熟过程，有很大一部分老商户，而且开设的地段十分优越，交通便利，还有充足的购物停车位等硬件相配套，所以他们可以批零兼营，尤其零售业务的火爆，是我们远远赶不上的。那么像我们这样的茶城所要做的，就是补足一些市场空隙，让那些专门以量取胜的批发商户进驻，而且稳定下来。”
　　事实上，在马连道一条街的茶城一家紧挨着一家成立时，其作为北方地区茶叶交易中心的地位却正在弱化，由于济南、沈阳、太原等地的茶城茶市不断兴起，马连道在茶叶交易的方式、目的以及价格方面都已不具先进性，周边城市的同质化茶城项目，分流了马连道过去相当部分的业务量。北京工商大学经济学院的一位教授认为，在茶产业商业地产化的初级阶段，“一条街”式的茶叶集中经营，的确能聚拢人气、发挥集体效应，但随着时间的推移，这种模式的弊端也正在显现——因为重复建设并且路径相同，所以尽管茶城众多，但消费者却完全不清楚各家的特色与区别何在，所谓“你有我有大家有，走一家仿佛逛百家”，经营方向上的不准确、不客观，再加上创新意识薄弱，使得一开始专以买卖茶叶为目的并曾取得相当效果的茶城模式，渐渐失去了吸引力。2008年出现的危机其实说明了这样一件事：所谓金融危机导致生意难做只是个诱因，其根本症结是因为竞争的差异化程度太低，使得马连道茶叶市场出现了相对饱和的现象。
　　北京马连道的局面已然如此，那么，我们再看一下南方广东的情况，首先是芳村市场。芳村茶叶市场曾经被称为亚洲最大的茶叶市场，它这十余年的发展，一直是以节约型经济思想指导市场建设的，所以它初期在洞企石街的每个茶档只建两层，既实惠又适用，便于小商业者的起居和经营，为他们节约了运输成本和劳动力成本。商铺的低租价，是另一种让利形式，使商业主获得良好的经济效益。但不容忽视的一点是，芳村茶市的经营模式虽然取得了成功，但它毕竟是一个批零兼营的初级交易市场，到今天已经有着急切的升级欲望。按照广州市政府的规划定位；到2020年，广州要成为影响整个东南亚的现代化大都市，而现代化大都市必须有现代化的大流通，在今后几年间，芳村茶叶市场的经营理念，必须要适合“国际大流通”的要求，这样，它就要实现业态提升，适应“扶优扶强、功能齐全、管理升级”的二次创业挑战，而这个要求已经迫在眉睫。
　　2008年的 3月5日，距离广州不到90公里的东莞阳光海岸茶城发生了这样一件事：所有商户联名向茶城方面申请，由于茶城生意清淡，希望从4月1日起免租一年、免税两年，并即时送电。茶城管理方始终未答复。至3月16日，商户集体在自家店门口贴出转让告示，茶城保安却来撕毁告示，双方遂发生言语冲突，并一度升级成肢体接触，事态进一步恶化。东莞阳光海岸茶城内的经营户有不少是从广州芳村迁来的，说到这个选择，一位廖姓商户满是后悔和无奈：“这个茶城是从2007年6月18日开始招商的，管理方一直说招商很成功，不到一个星期就全部招满了。可我们入驻后才发现，这家总面积5万平方米的茶城，共有400多间铺面，开业的商户却只占了两三成，我们当时就觉得不妙。本来以为这家茶城靠近汽车总站，人流旺，肯定有生意可做，我才承租了三个铺位，花9万元拿下了三个空铺。可是自开业以来，既没见茶城方面有什么推广活动，经营也不善，整个茶城生意冷冷清清。我们商户要求减免租金、降低管理费，茶城却无任何反应。在此情况下，我们被迫选择拒缴款项以示抗议，却受到直接断水断电的威胁。”东莞茶叶协会的一位秘书长认为，东莞阳光海岸茶城发生的冲突，其主要原因是股东与商户没有沟通好，在整个茶叶宏观市场不景气的情况下，用房地产运营模式来管理茶城经营，结果导致市场难以运作。事实上，对于一个新的茶叶市场来说，成熟是需要一段时间的，管理方一定要有后续的服务意识，加强茶城的对外宣传，也要注意与商户尤其是散户的沟通，帮扶他们渡过难关。
　　事实上进入2008年以后，各地后起成立的茶城相继传来经营不善的消息：济南七里堡茶城有近半商户歇业；昆明的10多座茶城则都门庭冷落，商户大量关门歇业或迁出……在种种现象面前，有人认为中国茶产业商业地产存在大量泡沫，已到了一触即破的地步；也有人认为国内的茶城并没有饱和，只是缺乏鲜明的自身定位和深度营销，制约了其在社会转型期所应体现出的经济功能。那么，这些观点究竟孰是孰非，中国茶产业商业地产的前路又在何处呢？
　　—变局始于困顿,变局暗藏力量，而变局，往往也是新希望的开始。