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摘要：房地产测绘作为测绘学科的一个分支，主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理，房地产的开发、利用、交易，征收税费以及城镇规划建设、住房制度改革和城市地理信息系统提供数据和资料。本文主要探讨房地产测绘存在的问题及对策。
关键词：房地产；测绘；问题；对策
房地产测绘是测绘技术与房地产管理业务相结合的测量工作，它以房产调查为依据，测绘技术为手段，从控制到碎部精确测定各类房屋和房屋用地的坐落、用地四至、权属界址点的坐标、面积大小，房屋的界址、境界及其附属物，绘制房产图。房地产测绘与普通测量、地籍测量有相同之处，但由于服务对象不同，内容和要求又有所不同。
一、房地产测绘的任务
房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸——房地产分幅平面图。房地产项目测绘，是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等而开展的测绘活动。房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。其中最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。
房地产基础测绘，对测绘人员素质、仪器装备、单位测绘资质要求都比较高。必须是有较丰富经验的专业队伍才能胜任。相比较而言，从事房地产项目测绘比较容易一些。根据目前我国的法律、法规规定，没有取得房地产测绘资格的队伍不能从事房地产测绘。在有些国家，只有经过政府审查和特别认可，并取得测量工程师执业资格的机构和个人才能从事这一具有法律效力的工作。
按照测量的对象的不同，房地产的测量可分为房屋测量和用地测量。虽然这两方面在工作中不能截然分开，但毕竟有区别。用地测量之前必须进行地籍调查，在用地界线明确的基础上，进行界址点测量，并用界址线符号表示于房地产图上；而房屋测量是将被测范围内的房屋或建筑物、构筑物进行细部采样或丈量，并用相应符号描绘于图纸，或记录于其他载体上。房地产经过测绘成图，并经行政主管部门产权登记后，具有法律效力。它与产权证一起作为财产和资产的重要依据。房地产测量作业人员除需良好的仪器装备和训练有素外，还须具备必要的法律知识，例如不动产法规、城市规划法和土地管理法等方能顺利地工作。在房地产调查中，除测绘人员到场外，还应有房地产主管部门、地籍主管部门和权属主及相邻单位的配合，方能完成调查工作。
二、房地产测绘存在的问题
根据房地产测绘的研究对象、内容和特点，普通测量主要介绍地球的形状和大小、地面点位置的确定、高程测量的仪器和方法、角度测量的仪器和方法、距离测量的仪器和方法、地形图基本知识。房地产测绘主要介绍房地产控制测量、房地产调查、房地产要素测量、房地产图测绘、房产面积计算、房地产测绘资料管理等内容。
地物一般可分为自然地物和人工地物两大类，凡是能依比例尺表示的地物，则将其水平投影位置的几何形状相似地描绘在地籍图上，或将它们的边界位置表示在图上，边界内标绘相应符号。对不能依比例尺表示的地物，如栏栅、单线道路、单线河流等，则以相应符号表示在地物的中心位置上。地物的综合取舍，除根据规定的测图比例尺和规范的要求外，必须首先充分考虑地籍的要求，同时还必须根据地籍要素及权属管理方面的需要，来确定必须测绘的地物。
房地产调查是房地产测绘的重要环节，它贯穿于整个房地产测绘过程始终。在分幅平面图测绘阶段，通过房地产调查获得各用地单元的范围，坐落及相互关系，并按房地产管理要求对各用地单元编“丘号”。在分丘图测绘阶段，房地产调查是为了确定各用地单元的权属、权界线，对界址点进行等级划分和编号，了解丘内房屋的情况并编立“幢号”。在房屋分幢测绘过程中，房地产调查着重于幢的划分、房屋产权来源、产别、结构、层数、建成年份等房屋基本情况，并确定房屋中各部分功能及结构，为合理测算房屋面积做好准备。在多元产权房屋分户测丈阶段，通过房地产调查，确定各分户专有面积范围，公用面积范围，并收集共有面积的分摊协议或文件。有些房屋在房地产开发建设过程中，通过产权置换，开发商已与回迁户签订了回迁合同，要通过向房地产开发商调查，了解备案，确定自留、回迁房屋的数量、范围和权界等。同时要调查清楚小区中不能被分摊的公用建筑面积部位和权属界线等，并特别加以说明和注记。
三、房地产测绘的对策
极坐标法作业时，应充分利用等级和图根控制点作为测站点。为了测量方便，经常需要补充测站点。但在任何情况下，都不得用补充的测站点做大面积控制。为了保证补充测站的精度和可靠性，较常用的是支导线法和自由设站法。这里重点叙述自由设站法。
图1 房地产测绘主要工作流程
自由设站法也是一种非常方便的补充测站点的方法。特别是利用全站型速测仪作业时，选择一个方便的地方设站，测量测站点到附近控制点的距离和水平角，用边角后方交会的方法，在现场直接解算测站点的坐标和定向角后，便可接着用极坐标法测定界址点和细部点。如果使用计算器或便携式计算机，在现场可进行平差计算，评定观测结果的精度，随时增加观测值。这种方法速度快，方便灵活，越来越被测绘工作者采用。随着电子技术的发展，使得测绘仪器和测绘软件不断更新完善，满足了测量工作内外业一体化的需求，测量工作的效率大大提高，劳动强度不断降低。尤其是GPS、GIS和RS技术的不断发展，使过去复杂的房地产图形变更和管理工作变得轻松自如，极大地推动了数字化测量取代传统测量手段的步伐。数字化成图按照数据采集的手段可以分为全野外数字化测量、内业图形数字化测量、航片数字化成图等。通常所指的数字化测量即全野外数字化测量。
按照测量的对象的不同，房地产的测量可分为房屋测量和用地测量。虽然这两方面在工作中不能截然分开，但毕竟有区别。用地测量之前必须进行地籍调查，在用地界线明确的基础上，进行界址点测量，并用界址线符号表示于房地产图上；而房屋测量是将被测范围内的房屋或建筑物、构筑物进行细部采样或丈量，并用相应符号描绘于图纸，或记录于其他载体上。房地产经过测绘成图，并经行政主管部门产权登记后，具有法律效力。它与产权证一起作为财产和资产的重要依据。房地产测量作业人员除需良好的仪器装备和训练有素外，还须具备必要的法律知识，例如不动产法规、城市规划法和土地管理法等方能顺利地工作。
结论
随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产要素不断地在发生变化，要保持房地产成果资料的现势性，更好地为我们的房地产管理和城市规划等提供准确的资料，当房地产要素变化后，要及时同步地进行变更测量。
参考文献：
[1] 宰德斌. 实例探析匏庐测绘及其经验总结[J]. 科技资讯，2007（08）
[2] 廖国良. 浅谈地下管线的数据调查、测绘及处理方法[J]. 广东科技，2011（16）
[3] 赵宇君. 浅谈建筑项目管理在启动阶段的工作意义与方法[J]. 科技资讯，2008（05）
作者简介：郭柏林：（1973年10月），男，黑龙江省齐齐哈尔市人，大学本科，土木工程专业。单位：黑龙江省齐齐哈尔市昂昂溪区房产产权市场管理处。
关键词：房地产；测绘；问题；对策
房地产测绘是测绘技术与房地产管理业务相结合的测量工作，它以房产调查为依据，测绘技术为手段，从控制到碎部精确测定各类房屋和房屋用地的坐落、用地四至、权属界址点的坐标、面积大小，房屋的界址、境界及其附属物，绘制房产图。房地产测绘与普通测量、地籍测量有相同之处，但由于服务对象不同，内容和要求又有所不同。
一、房地产测绘的任务
房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸——房地产分幅平面图。房地产项目测绘，是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等而开展的测绘活动。房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。其中最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。
房地产基础测绘，对测绘人员素质、仪器装备、单位测绘资质要求都比较高。必须是有较丰富经验的专业队伍才能胜任。相比较而言，从事房地产项目测绘比较容易一些。根据目前我国的法律、法规规定，没有取得房地产测绘资格的队伍不能从事房地产测绘。在有些国家，只有经过政府审查和特别认可，并取得测量工程师执业资格的机构和个人才能从事这一具有法律效力的工作。
按照测量的对象的不同，房地产的测量可分为房屋测量和用地测量。虽然这两方面在工作中不能截然分开，但毕竟有区别。用地测量之前必须进行地籍调查，在用地界线明确的基础上，进行界址点测量，并用界址线符号表示于房地产图上；而房屋测量是将被测范围内的房屋或建筑物、构筑物进行细部采样或丈量，并用相应符号描绘于图纸，或记录于其他载体上。房地产经过测绘成图，并经行政主管部门产权登记后，具有法律效力。它与产权证一起作为财产和资产的重要依据。房地产测量作业人员除需良好的仪器装备和训练有素外，还须具备必要的法律知识，例如不动产法规、城市规划法和土地管理法等方能顺利地工作。在房地产调查中，除测绘人员到场外，还应有房地产主管部门、地籍主管部门和权属主及相邻单位的配合，方能完成调查工作。
二、房地产测绘存在的问题
根据房地产测绘的研究对象、内容和特点，普通测量主要介绍地球的形状和大小、地面点位置的确定、高程测量的仪器和方法、角度测量的仪器和方法、距离测量的仪器和方法、地形图基本知识。房地产测绘主要介绍房地产控制测量、房地产调查、房地产要素测量、房地产图测绘、房产面积计算、房地产测绘资料管理等内容。
地物一般可分为自然地物和人工地物两大类，凡是能依比例尺表示的地物，则将其水平投影位置的几何形状相似地描绘在地籍图上，或将它们的边界位置表示在图上，边界内标绘相应符号。对不能依比例尺表示的地物，如栏栅、单线道路、单线河流等，则以相应符号表示在地物的中心位置上。地物的综合取舍，除根据规定的测图比例尺和规范的要求外，必须首先充分考虑地籍的要求，同时还必须根据地籍要素及权属管理方面的需要，来确定必须测绘的地物。
房地产调查是房地产测绘的重要环节，它贯穿于整个房地产测绘过程始终。在分幅平面图测绘阶段，通过房地产调查获得各用地单元的范围，坐落及相互关系，并按房地产管理要求对各用地单元编“丘号”。在分丘图测绘阶段，房地产调查是为了确定各用地单元的权属、权界线，对界址点进行等级划分和编号，了解丘内房屋的情况并编立“幢号”。在房屋分幢测绘过程中，房地产调查着重于幢的划分、房屋产权来源、产别、结构、层数、建成年份等房屋基本情况，并确定房屋中各部分功能及结构，为合理测算房屋面积做好准备。在多元产权房屋分户测丈阶段，通过房地产调查，确定各分户专有面积范围，公用面积范围，并收集共有面积的分摊协议或文件。有些房屋在房地产开发建设过程中，通过产权置换，开发商已与回迁户签订了回迁合同，要通过向房地产开发商调查，了解备案，确定自留、回迁房屋的数量、范围和权界等。同时要调查清楚小区中不能被分摊的公用建筑面积部位和权属界线等，并特别加以说明和注记。
三、房地产测绘的对策
极坐标法作业时，应充分利用等级和图根控制点作为测站点。为了测量方便，经常需要补充测站点。但在任何情况下，都不得用补充的测站点做大面积控制。为了保证补充测站的精度和可靠性，较常用的是支导线法和自由设站法。这里重点叙述自由设站法。
图1 房地产测绘主要工作流程
自由设站法也是一种非常方便的补充测站点的方法。特别是利用全站型速测仪作业时，选择一个方便的地方设站，测量测站点到附近控制点的距离和水平角，用边角后方交会的方法，在现场直接解算测站点的坐标和定向角后，便可接着用极坐标法测定界址点和细部点。如果使用计算器或便携式计算机，在现场可进行平差计算，评定观测结果的精度，随时增加观测值。这种方法速度快，方便灵活，越来越被测绘工作者采用。随着电子技术的发展，使得测绘仪器和测绘软件不断更新完善，满足了测量工作内外业一体化的需求，测量工作的效率大大提高，劳动强度不断降低。尤其是GPS、GIS和RS技术的不断发展，使过去复杂的房地产图形变更和管理工作变得轻松自如，极大地推动了数字化测量取代传统测量手段的步伐。数字化成图按照数据采集的手段可以分为全野外数字化测量、内业图形数字化测量、航片数字化成图等。通常所指的数字化测量即全野外数字化测量。
按照测量的对象的不同，房地产的测量可分为房屋测量和用地测量。虽然这两方面在工作中不能截然分开，但毕竟有区别。用地测量之前必须进行地籍调查，在用地界线明确的基础上，进行界址点测量，并用界址线符号表示于房地产图上；而房屋测量是将被测范围内的房屋或建筑物、构筑物进行细部采样或丈量，并用相应符号描绘于图纸，或记录于其他载体上。房地产经过测绘成图，并经行政主管部门产权登记后，具有法律效力。它与产权证一起作为财产和资产的重要依据。房地产测量作业人员除需良好的仪器装备和训练有素外，还须具备必要的法律知识，例如不动产法规、城市规划法和土地管理法等方能顺利地工作。
结论
随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产要素不断地在发生变化，要保持房地产成果资料的现势性，更好地为我们的房地产管理和城市规划等提供准确的资料，当房地产要素变化后，要及时同步地进行变更测量。
参考文献：
[1] 宰德斌. 实例探析匏庐测绘及其经验总结[J]. 科技资讯，2007（08）
[2] 廖国良. 浅谈地下管线的数据调查、测绘及处理方法[J]. 广东科技，2011（16）
[3] 赵宇君. 浅谈建筑项目管理在启动阶段的工作意义与方法[J]. 科技资讯，2008（05）
作者简介：郭柏林：（1973年10月），男，黑龙江省齐齐哈尔市人，大学本科，土木工程专业。单位：黑龙江省齐齐哈尔市昂昂溪区房产产权市场管理处。