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摘要：随着我国社会物质精神文明的极大丰富，高校物业管理也应遵循市场经济发展规律，寻求适合自己的发展道路。本文根据现实情况中高校物业管理仍然达不到现代物业管理的要求，普遍处于保守经营、缓慢发展的状态的现状，针对当前高校物业管理的发展提出几项改进对策。
关键词：物业管理；高校；服务；对策
中国分类号：TU244.3
物业管理这个理念在20世纪80年代由香港引入中国内地，90年代中期开始步入高校。经过20多年的运作，随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业也得到了发展，但随着高校办学规模的扩大和学校发展对后勤服务需要的日益增强以及对后勤服务质量的要求不断提高，也给高校物业管理的发展带来了挑战。由于高校物业管理与小区物业管理有很大的不同，高校物业的最大特点就是依托学校，实施工作范围主要限于校内。虽然高校物业发展很快，也取得了一定的成绩，不过随着我国教育事业的不断改革，高校物业管理在发展中仍然存在一些问题，需要结合我国的实际市场情况逐步改进和完善。作为特殊的服务行业，高校物业管理应从自身出发，结合重教育、重管理、重服务的特点，建立新的体制和模式，达到"管理育人，服务育人，环境育人"的要求。
1.高校物业管理的内容及特有属性
高校物业管理具体是指在社会物业管理理念下，由专门的物业管理组织或机构，接受学校和师生委托，就学校已经建成并投入使用的校园、各类建筑物、设施设备等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有者和使用人提供综合性、有偿性的服务。因为高校物业管理的委托方及所服务的对象涉及到高校、教师和学生，因此，与社会物业管理相比，高校物业管理具有一定的教育属性。高校是一个充满文化气息、富含浓厚文化底蕴的大环境，高校物业管理必须要与这一环境相协调，这样才能真正融入高校，进而成为这一环境的的有机构成。同时，也正因为高校物业管理是高校管理的有机组成，也就必然受到高校的影响，肩负起"管理育人，服务育人"的责任和义务。因此，要采取有效措施切实提升高校物业管理的人文内涵，塑造有文化的高校物业管理形象，努力为高校师生创造一个安全、舒适、文明、和谐的学习和生活环境。
2.我国高校物业管理现状
我国高校物业管理是计划经济条件下的行政管理体制，或多或少存在"指令式"和"低效福利型"的管理模式，这种管理模式束缚了高校物业管理的发展。
2.1"命令式"、"指令式"的行政管理高校物业管理在事业单位行政管理的体制下，逐步转为相对独立的企业型经济实体，在加强对系统房的修理的基础上面向居民扩大经营范围，增加保洁保安、绿化养护等服务内容，实行了象征性的有偿服务，并与学校确立了甲、乙方关系，签订了相关物业管理协议。但是这种关系是相当不稳定的，缺乏科学依据和市场标准。这种管理往往在学校行政指令的約束下进行管理。尤其对校区的物业管理矛盾更为突出。在服务内容、服务费用等方面由甲方根据学校的总拨款说了算。脱离市场经济，淡化了企业行为和经营意识因此这种物业管理难以与市场化、专业化、企业化经营的模式真正接轨。
2.2廉价低效有偿服务由于学校属于事业单位，缺乏物业管理费用，也缺少对物业管理专款专用的预算方案而对物业管理成本压得很低，能维持支出就行。校内教学楼宇不论新旧、设备设施多少，服务档次好坏一律是一种价格。对职工住宅小区的物业管理收费标准，统一按照公有房售后的物业管理收费标准，实行低价有偿服务，致使物业管理亏损经营，导致了无力改善职工住宅小区的居住环境和居住质量使高校物业管理陷入了一个低效率、低水平的服务怪圈，使物业管理举步维艰，很难向市场化、企业化方向发展。
2.3管理服务观念落后。高校物业管理仍然处于一种家庭式作坊制。保洁工作扫地只用扫帚、拖地板是用一把拖把，擦玻璃用一块抹布这一种服务方法。由于经营意识落后导致服务技术踏步不前，而社会上物业管理已采用了机械化服务、无纸化管理、电脑化报修等服务平台的先进管理技术和服务手段。而作为高校物业管理必须更新服务理念经营意识，不断提高物业管理水平和服务技术，与现代物业管理相匹配。
高校物业管理队伍知识老化、年龄老化。高校人事部门往往注重引进专业人才和学科带头人等高层次技术人才，很少考虑高级管理人才和物业管理技术人员目前高校物业管理队伍年龄结构老化，在职员工的年龄已极大数接近50岁或50岁以上年龄，身体状况欠佳，在40岁以下仅占在职人数20%左右。而物业管理是一项繁琐而复杂的服务工作，更需要一些年富力强的青壮年物业管理才能朝气蓬勃。为了降低物业管理成本，在操作层面上的工作人员极大多数聘用了"4050"下岗、待岗人员和退休工人以及外来劳务工。这一群体人数占物业管理队伍75%左右，这一群体人员的文化水平低，接受新技术、新知识的能力受到限制。
3.加强我国高校物业管理的对策
高校物业管理是保证教学、优化育人环境、提升校园文化品位，构建和谐校园，延长物业使用寿命的一项重要工作。针对以上问题，要做好以下几方面的工作。
3.1实现校企剥离，建立现代物业企业制度
提高高校物业管理水平。首先要真正建立起产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业制度。高校物业要从原有行政管理部门中完全剥离出来，完善物业企业内部管理体制建设，真正参与社会竞争。高校物业必须真正遵循市场经济规律，根据服务对象的要求持续改进自身的服务规范，充分调动管理人员的工作积极性，不断提高服务质量，把市场作为经济活动的重要导向，把追求经济效益和实现公益属性相结合，真正按照国家有关法律法规进行独立运营。实施有偿服务并依靠自己的经营能力和服务质量来实现和扩大自己的价值。
3.2优化对策
3.2.1转变观念，树立物业管理新理念
高校领导要认识到高校物业管理是高校后勤服务的一个重要组成部分。要通过强有力的宣传，使从业人员认识到个人利益与企业效益直接挂钩，并树立真心实意为业主服务的理念。尊重后勤服务人员的主体地位和创新精神，力争做到鼓励创新愿望，支持创新活动，发挥创新才能，肯定创新成果，最大限度地激励后勤服务人员的创造精神。另外，后勤服务人员的规范化、专业化也是非常有必要的，要加强对员工的思想理论和工作能力的教育培养，思想理论是后勤服务人员素质的核心。使住户认识到住房商品化、服务有偿的社会现实，提高业主的道德意识，以保证物业管理工作顺利进行。 3.2.2创新用人机制，建立优质高效的员工队伍
高校物业组织要主动贯彻《劳动合同法》，对工人采取聘用制，和其建立双向选择，契约式的用人关系。对干部采取聘任制，通过竞争的方式，选聘优秀的干部人才，为其办理人事代理，并签订聘任合同，为其提供"五险一金"待遇，对其实行全新的企业绩效考核和薪酬管理办法。
3.2.3优化人才结构，提升员工专业化水平
（1）人才是高校物业改革和发展的关键因素
高校物业要建立公平、公正、合理的人才运用机制和科学规范的人员规章制度，将具备现代物业管理知识和技能的人才引进来，提高物业管理水平和服务质量。在人员招聘时要严格审核，选拔综合素质较高的人才，用以充实物业管理队伍，使员工队伍朝着年轻化、知识化的方向发展。
（2）要建立有系统的分阶段的培训体系，营造良好的学习氛围
要有目标、有计划、最大限度地挖掘现有及招聘员工的潜能，使其不断提升工作能力，符合工作要求。开展管理人员培训使他们了解更先进的物业管理知识，开展技能培训提高工人的实操能力等。在推行培训体系的同时要注重营造良好的工作氛围正确引导员工主动学习，提高管理水平、服务质量和专业技能，实现物业队伍整体水平的提高。
（3）要建立完整有竞争力的薪酬体系和绩效考评激励机制
一方面要完善"老人老办法"的政策，由政府或者学校支付"老人"成本。另一方面要完善"新人新办法"的政策。在薪酬方面根据"效率优先，兼顾公平"的原则。按照岗位、贡献大小建立相应的薪酬体系，让新进员工的薪酬与社会同行业看齐。同时在高校物业内部形成積极向上的竞争机制，对员工进行公正、客观的绩效考评和激励，使物业能够用好人才、留住人才。只有物业管理队伍素质得到全面提高，才能提高物业管理服务水平，提升高校物业的专业化程度。
3.3依托高校文化氛围，构建企业文化
高校具有教书育人的环境，剥离于高校的物业服务企业，有此文化基础作底蕴，学校物业可以从建设文明儒雅的服务文化，质量第一的经营文化，科学严谨的制度文化，学无止境的教育文化，不断提升的理念文化等几个方面入手，构建注入企业经营文化的独特的校园企业文化，进而树立自己的品牌。这种依附学校的独特的企业文化和品牌知名度，必将难以被社会物业企业模仿。
4.结语
创新无止境，服务无止境。随着高校的快速发展，高校物业管理作为一种新兴的特殊服务行业，在物业管理市场中，具有强大的生命力和广阔的发展前景。高校物业管理与服务是伴随着高校现代化建设和后勤管理社会化改革的探索与尝试.并取得了一定成绩和效果。在高校物业管理中，必须不断地拓展思路与对策，不断地提升物业管理与服务水平。高校的物业服务企业应主动向高素质的社会物业企业学习，借鉴其先进的经营管理方法，充分发挥高校本身雄厚的资源和人才优势，采用先进技术，探索出有高校特色的物业服务模式，为广大师生营造一个安全、舒适、和谐的校园环境。
参考文献：
[1]张作祥.吴雪高校物业管理模式分析研究.现代物业，2011（07）
[2]徐芳.高校房产在有偿物业管理阶段的新问题及解决方案「J」实验技术与管理，2010.27
[3]文杰.新编现代物业规范管理实用全书[M].北京：蓝天出版社，2010
[4]朱宇轩.论高校物业管理存在的问题及对策.湘潭师范学院学报（社会科学版），2011，
31（5）
[5]林屹.浅谈高校物业管理的特点口〕.南昌教育学院学报，2011，26（1）
[6]吴志忠.浅谈高校实施物业管理的特点及工作理念田.高校后勤研究，2010（6）
关键词：物业管理；高校；服务；对策
中国分类号：TU244.3
物业管理这个理念在20世纪80年代由香港引入中国内地，90年代中期开始步入高校。经过20多年的运作，随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业也得到了发展，但随着高校办学规模的扩大和学校发展对后勤服务需要的日益增强以及对后勤服务质量的要求不断提高，也给高校物业管理的发展带来了挑战。由于高校物业管理与小区物业管理有很大的不同，高校物业的最大特点就是依托学校，实施工作范围主要限于校内。虽然高校物业发展很快，也取得了一定的成绩，不过随着我国教育事业的不断改革，高校物业管理在发展中仍然存在一些问题，需要结合我国的实际市场情况逐步改进和完善。作为特殊的服务行业，高校物业管理应从自身出发，结合重教育、重管理、重服务的特点，建立新的体制和模式，达到"管理育人，服务育人，环境育人"的要求。
1.高校物业管理的内容及特有属性
高校物业管理具体是指在社会物业管理理念下，由专门的物业管理组织或机构，接受学校和师生委托，就学校已经建成并投入使用的校园、各类建筑物、设施设备等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有者和使用人提供综合性、有偿性的服务。因为高校物业管理的委托方及所服务的对象涉及到高校、教师和学生，因此，与社会物业管理相比，高校物业管理具有一定的教育属性。高校是一个充满文化气息、富含浓厚文化底蕴的大环境，高校物业管理必须要与这一环境相协调，这样才能真正融入高校，进而成为这一环境的的有机构成。同时，也正因为高校物业管理是高校管理的有机组成，也就必然受到高校的影响，肩负起"管理育人，服务育人"的责任和义务。因此，要采取有效措施切实提升高校物业管理的人文内涵，塑造有文化的高校物业管理形象，努力为高校师生创造一个安全、舒适、文明、和谐的学习和生活环境。
2.我国高校物业管理现状
我国高校物业管理是计划经济条件下的行政管理体制，或多或少存在"指令式"和"低效福利型"的管理模式，这种管理模式束缚了高校物业管理的发展。
2.1"命令式"、"指令式"的行政管理高校物业管理在事业单位行政管理的体制下，逐步转为相对独立的企业型经济实体，在加强对系统房的修理的基础上面向居民扩大经营范围，增加保洁保安、绿化养护等服务内容，实行了象征性的有偿服务，并与学校确立了甲、乙方关系，签订了相关物业管理协议。但是这种关系是相当不稳定的，缺乏科学依据和市场标准。这种管理往往在学校行政指令的約束下进行管理。尤其对校区的物业管理矛盾更为突出。在服务内容、服务费用等方面由甲方根据学校的总拨款说了算。脱离市场经济，淡化了企业行为和经营意识因此这种物业管理难以与市场化、专业化、企业化经营的模式真正接轨。
2.2廉价低效有偿服务由于学校属于事业单位，缺乏物业管理费用，也缺少对物业管理专款专用的预算方案而对物业管理成本压得很低，能维持支出就行。校内教学楼宇不论新旧、设备设施多少，服务档次好坏一律是一种价格。对职工住宅小区的物业管理收费标准，统一按照公有房售后的物业管理收费标准，实行低价有偿服务，致使物业管理亏损经营，导致了无力改善职工住宅小区的居住环境和居住质量使高校物业管理陷入了一个低效率、低水平的服务怪圈，使物业管理举步维艰，很难向市场化、企业化方向发展。
2.3管理服务观念落后。高校物业管理仍然处于一种家庭式作坊制。保洁工作扫地只用扫帚、拖地板是用一把拖把，擦玻璃用一块抹布这一种服务方法。由于经营意识落后导致服务技术踏步不前，而社会上物业管理已采用了机械化服务、无纸化管理、电脑化报修等服务平台的先进管理技术和服务手段。而作为高校物业管理必须更新服务理念经营意识，不断提高物业管理水平和服务技术，与现代物业管理相匹配。
高校物业管理队伍知识老化、年龄老化。高校人事部门往往注重引进专业人才和学科带头人等高层次技术人才，很少考虑高级管理人才和物业管理技术人员目前高校物业管理队伍年龄结构老化，在职员工的年龄已极大数接近50岁或50岁以上年龄，身体状况欠佳，在40岁以下仅占在职人数20%左右。而物业管理是一项繁琐而复杂的服务工作，更需要一些年富力强的青壮年物业管理才能朝气蓬勃。为了降低物业管理成本，在操作层面上的工作人员极大多数聘用了"4050"下岗、待岗人员和退休工人以及外来劳务工。这一群体人数占物业管理队伍75%左右，这一群体人员的文化水平低，接受新技术、新知识的能力受到限制。
3.加强我国高校物业管理的对策
高校物业管理是保证教学、优化育人环境、提升校园文化品位，构建和谐校园，延长物业使用寿命的一项重要工作。针对以上问题，要做好以下几方面的工作。
3.1实现校企剥离，建立现代物业企业制度
提高高校物业管理水平。首先要真正建立起产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业制度。高校物业要从原有行政管理部门中完全剥离出来，完善物业企业内部管理体制建设，真正参与社会竞争。高校物业必须真正遵循市场经济规律，根据服务对象的要求持续改进自身的服务规范，充分调动管理人员的工作积极性，不断提高服务质量，把市场作为经济活动的重要导向，把追求经济效益和实现公益属性相结合，真正按照国家有关法律法规进行独立运营。实施有偿服务并依靠自己的经营能力和服务质量来实现和扩大自己的价值。
3.2优化对策
3.2.1转变观念，树立物业管理新理念
高校领导要认识到高校物业管理是高校后勤服务的一个重要组成部分。要通过强有力的宣传，使从业人员认识到个人利益与企业效益直接挂钩，并树立真心实意为业主服务的理念。尊重后勤服务人员的主体地位和创新精神，力争做到鼓励创新愿望，支持创新活动，发挥创新才能，肯定创新成果，最大限度地激励后勤服务人员的创造精神。另外，后勤服务人员的规范化、专业化也是非常有必要的，要加强对员工的思想理论和工作能力的教育培养，思想理论是后勤服务人员素质的核心。使住户认识到住房商品化、服务有偿的社会现实，提高业主的道德意识，以保证物业管理工作顺利进行。 3.2.2创新用人机制，建立优质高效的员工队伍
高校物业组织要主动贯彻《劳动合同法》，对工人采取聘用制，和其建立双向选择，契约式的用人关系。对干部采取聘任制，通过竞争的方式，选聘优秀的干部人才，为其办理人事代理，并签订聘任合同，为其提供"五险一金"待遇，对其实行全新的企业绩效考核和薪酬管理办法。
3.2.3优化人才结构，提升员工专业化水平
（1）人才是高校物业改革和发展的关键因素
高校物业要建立公平、公正、合理的人才运用机制和科学规范的人员规章制度，将具备现代物业管理知识和技能的人才引进来，提高物业管理水平和服务质量。在人员招聘时要严格审核，选拔综合素质较高的人才，用以充实物业管理队伍，使员工队伍朝着年轻化、知识化的方向发展。
（2）要建立有系统的分阶段的培训体系，营造良好的学习氛围
要有目标、有计划、最大限度地挖掘现有及招聘员工的潜能，使其不断提升工作能力，符合工作要求。开展管理人员培训使他们了解更先进的物业管理知识，开展技能培训提高工人的实操能力等。在推行培训体系的同时要注重营造良好的工作氛围正确引导员工主动学习，提高管理水平、服务质量和专业技能，实现物业队伍整体水平的提高。
（3）要建立完整有竞争力的薪酬体系和绩效考评激励机制
一方面要完善"老人老办法"的政策，由政府或者学校支付"老人"成本。另一方面要完善"新人新办法"的政策。在薪酬方面根据"效率优先，兼顾公平"的原则。按照岗位、贡献大小建立相应的薪酬体系，让新进员工的薪酬与社会同行业看齐。同时在高校物业内部形成積极向上的竞争机制，对员工进行公正、客观的绩效考评和激励，使物业能够用好人才、留住人才。只有物业管理队伍素质得到全面提高，才能提高物业管理服务水平，提升高校物业的专业化程度。
3.3依托高校文化氛围，构建企业文化
高校具有教书育人的环境，剥离于高校的物业服务企业，有此文化基础作底蕴，学校物业可以从建设文明儒雅的服务文化，质量第一的经营文化，科学严谨的制度文化，学无止境的教育文化，不断提升的理念文化等几个方面入手，构建注入企业经营文化的独特的校园企业文化，进而树立自己的品牌。这种依附学校的独特的企业文化和品牌知名度，必将难以被社会物业企业模仿。
4.结语
创新无止境，服务无止境。随着高校的快速发展，高校物业管理作为一种新兴的特殊服务行业，在物业管理市场中，具有强大的生命力和广阔的发展前景。高校物业管理与服务是伴随着高校现代化建设和后勤管理社会化改革的探索与尝试.并取得了一定成绩和效果。在高校物业管理中，必须不断地拓展思路与对策，不断地提升物业管理与服务水平。高校的物业服务企业应主动向高素质的社会物业企业学习，借鉴其先进的经营管理方法，充分发挥高校本身雄厚的资源和人才优势，采用先进技术，探索出有高校特色的物业服务模式，为广大师生营造一个安全、舒适、和谐的校园环境。
参考文献：
[1]张作祥.吴雪高校物业管理模式分析研究.现代物业，2011（07）
[2]徐芳.高校房产在有偿物业管理阶段的新问题及解决方案「J」实验技术与管理，2010.27
[3]文杰.新编现代物业规范管理实用全书[M].北京：蓝天出版社，2010
[4]朱宇轩.论高校物业管理存在的问题及对策.湘潭师范学院学报（社会科学版），2011，
31（5）
[5]林屹.浅谈高校物业管理的特点口〕.南昌教育学院学报，2011，26（1）
[6]吴志忠.浅谈高校实施物业管理的特点及工作理念田.高校后勤研究，2010（6）