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8月20日，知名房企万科发布半年报，2018年1—6月，该公司实现销售金额3046.6亿元，同比增长9.9%；实现营收1059.7亿元，同比增长51.8%；实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%。
尽管万科的营收净利双双大幅增长，但它的销售金额增长率却低于行业平均水平。国家统计局数据显示，今年1—6月全国商品住宅销售金额为5.66万亿元，同比增长14.8%。
《中国经济周刊》记者查阅其半年报还发现，在营收和归属上市公司股东净利润均大幅上涨的情况下，万科预收款项却大幅下滑99.42%，汇兑损失也超过8亿元，这里面有什么玄机？
2018年上半年，万科实现销售金额3046.6亿元，实现营收1059.7亿元，两者相差近2000亿元。
对于销售金额和营收相差较多的原因，深圳瑞诚房地产营销策划有限公司董事长王大国对《中国经济周刊》记者解释说：“房地产行业比较特殊，大部分实行的是预售制，房企拿到购房者的预付款，反映到财务指标上是预收款项。也就是说，房地产企业的销售金额包含着未来的营收。”
不过，半年报显示，截至今年6月30日，万科预收款项仅为23.77亿元。这无论是与销售金额或者营收相比都有很大差距。
对比看，2017年全年，万科预收款项为4077.06亿元。23.77亿元的预收款，较去年底下降了99.42%。
萬科的营收和归属上市公司股东净利润均大幅上涨，为何预收款项出现如此大幅度的下降？
对此，万科解释称，6月底万科预收类款项合计5167亿元，较年初增长26.7%，是会计政策变更影响，导致预收款项大幅下降。
也就是说，万科6月底的实际各类预收款为5167亿元，但因会计准则变更，这些款项的绝大部分并未被列入预收款项会计科目下。
新的《企业会计准则第14号——收入》（下称“14号准则”）今年1月1日施行，根据新修订的准则，合同负债是企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。因此，预售房地产项目收取的款项在资产负债表被列为“合同负债”，而在2017年年报中同类款项列为“预收账款”。
万科半年报显示，今年上半年该公司有息负债合计人民币2269亿元，持有货币资金1595.5亿元，净资产为1348.92亿元，净负债率（编者注：计算公式为有息负债减去货币资金，除以净资产）为 32.7%。
万科32.7%的净负债率，较2017年底8.8%的净负债率增长23.9个百分点。万科上半年净资产增加了1.67%，净负债率增长较多主要与有息负债的增多和货币基金的减少有关。今年上半年，万科有息负债从1906.2亿元增加至2269亿元，增加362.8亿元；货币资金从1741.2亿元减少到1595.5亿元，减少145.7亿元。
在净负债率计算的分母（净资产）变化较小的情况下，计算的分子（有息负债-货币基金）增加较多，净负债率也因此从8.8%大涨至32.7%。
这意味着其负债压力在增大。今年上半年，万科实际利息支出合计人民币56.3亿元。去年全年，万科实际利息支出合计人民币82.1亿元。今年上半年万科的实际利息支出即已达到去年全年的68.57%。 不过，万科的净负债率在行业内仍属于较低水平。
克而瑞地产研究数据显示，2017年末，170家房企的加权净负债率约为88.73%。2017年销售收入前十位的房企平均净负债率为90.30%，销售收入排名第11至30位的房企平均净负债率为131.67%，销售收入排名第31至50位的房企平均净负债率为109.43%。
万科较低的净负债率，与其现金流规模有不小的关系。
近年来严厉的房地产调控，使房地产融资受到较大程度限制，在一定程度上影响到了部分房企的现金流。即便是万科，在2018年上半年经营活动产生的现金流量净额也转为-42.55亿元，相比去年同期的218.5亿元，减少幅度为119.47%。
业内人士认为，万科今年上半年经营活动产生的现金流入和流出金额均为约2000億元，42.55亿元的净流出额与之相比并不算太多。
在2018年半年报中，万科表示，“面对持续深化的行业调控和日益趋紧的融资环境，本集团坚持现金为王，强化资金管控，销售滚动回款率保持在 93%以上。”
今年以来，人民币汇率经历了较大变动，仅上半年，万科产生的汇兑亏损就有约人民币 8.8 亿元。
公开数据显示，美元兑人民币（USDCNY）这一指标，从第一季度末的6.3，到第二季度末变动为6.6，人民币贬值约5%。
一家主营业务主要在境内的房地产公司为何会遭受汇兑损失？
据悉，万科通过多种方式在境外筹措资金。万科2018年半年报应付债券科目显示，该公司还有前几年未到期的多笔美元债、港元债。今年上半年，万科还发行了两笔5年期的美元债，金额分别为9.71亿美元、6.5亿美元。
进入三季度以来，人民币持续贬值，USDCNY从6.6最高跌到8月15日的6.93，贬值幅度为5%。业内人士分析，万科在今年第三季度或许仍会遭受较大的汇兑损失。
对此，万科已开始着手应对。8月16日，万科公告称，为规避外汇市场风险，防范汇率大幅波动带来的不良影响，控制公司财务费用波动，降低万科海外平台未来偿债风险，有必要就外汇风险敞口的套期保值给予更充足的授权。
该公告显示，经相关政府机关批准，万科先后在香港设立了多个全资投融资平台[如：万科地产（香港）有限公司、万科置业（香港）有限公司等]，一方面参与境外投资并购及投资境内房地产项目；另一方面在境外筹集外币资金为业务发展服务。投融资外币币种中美元、港币为主要货币。
上海砺钰财经总裁、外汇市场评论员李骏对《中国经济周刊》记者介绍说：“外汇交易具有很强的专业性，复杂程度也很高，80%的外贸企业都会面临一定的汇兑损失。企业想要规避汇率变动风险，可以选择的手段主要是远期结售汇、远期交易、掉期交易、人民币期权等，其中远期结售汇是比较常见的手段。”
不过，他也坦承，在外汇市场上，银行、企业都是交易者，有一定的利益冲突，这是一个“斗智斗勇”的游戏，“不少企业预防人民币贬值去换美元，如果兑换金额较大，会对国家的外汇储备造成一定冲击，这就需要以国家利益为重。”
尽管万科的营收净利双双大幅增长，但它的销售金额增长率却低于行业平均水平。国家统计局数据显示，今年1—6月全国商品住宅销售金额为5.66万亿元，同比增长14.8%。
《中国经济周刊》记者查阅其半年报还发现，在营收和归属上市公司股东净利润均大幅上涨的情况下，万科预收款项却大幅下滑99.42%，汇兑损失也超过8亿元，这里面有什么玄机？
预收款项为何下滑99.42%？
2018年上半年，万科实现销售金额3046.6亿元，实现营收1059.7亿元，两者相差近2000亿元。
对于销售金额和营收相差较多的原因，深圳瑞诚房地产营销策划有限公司董事长王大国对《中国经济周刊》记者解释说：“房地产行业比较特殊，大部分实行的是预售制，房企拿到购房者的预付款，反映到财务指标上是预收款项。也就是说，房地产企业的销售金额包含着未来的营收。”
不过，半年报显示，截至今年6月30日，万科预收款项仅为23.77亿元。这无论是与销售金额或者营收相比都有很大差距。
对比看，2017年全年，万科预收款项为4077.06亿元。23.77亿元的预收款，较去年底下降了99.42%。
萬科的营收和归属上市公司股东净利润均大幅上涨，为何预收款项出现如此大幅度的下降？
对此，万科解释称，6月底万科预收类款项合计5167亿元，较年初增长26.7%，是会计政策变更影响，导致预收款项大幅下降。
也就是说，万科6月底的实际各类预收款为5167亿元，但因会计准则变更，这些款项的绝大部分并未被列入预收款项会计科目下。
新的《企业会计准则第14号——收入》（下称“14号准则”）今年1月1日施行，根据新修订的准则，合同负债是企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。因此，预售房地产项目收取的款项在资产负债表被列为“合同负债”，而在2017年年报中同类款项列为“预收账款”。
万科半年报显示，今年上半年该公司有息负债合计人民币2269亿元，持有货币资金1595.5亿元，净资产为1348.92亿元，净负债率（编者注：计算公式为有息负债减去货币资金，除以净资产）为 32.7%。
万科32.7%的净负债率，较2017年底8.8%的净负债率增长23.9个百分点。万科上半年净资产增加了1.67%，净负债率增长较多主要与有息负债的增多和货币基金的减少有关。今年上半年，万科有息负债从1906.2亿元增加至2269亿元，增加362.8亿元；货币资金从1741.2亿元减少到1595.5亿元，减少145.7亿元。
在净负债率计算的分母（净资产）变化较小的情况下，计算的分子（有息负债-货币基金）增加较多，净负债率也因此从8.8%大涨至32.7%。
这意味着其负债压力在增大。今年上半年，万科实际利息支出合计人民币56.3亿元。去年全年，万科实际利息支出合计人民币82.1亿元。今年上半年万科的实际利息支出即已达到去年全年的68.57%。 不过，万科的净负债率在行业内仍属于较低水平。
克而瑞地产研究数据显示，2017年末，170家房企的加权净负债率约为88.73%。2017年销售收入前十位的房企平均净负债率为90.30%，销售收入排名第11至30位的房企平均净负债率为131.67%，销售收入排名第31至50位的房企平均净负债率为109.43%。
万科较低的净负债率，与其现金流规模有不小的关系。
近年来严厉的房地产调控，使房地产融资受到较大程度限制，在一定程度上影响到了部分房企的现金流。即便是万科，在2018年上半年经营活动产生的现金流量净额也转为-42.55亿元，相比去年同期的218.5亿元，减少幅度为119.47%。
业内人士认为，万科今年上半年经营活动产生的现金流入和流出金额均为约2000億元，42.55亿元的净流出额与之相比并不算太多。
在2018年半年报中，万科表示，“面对持续深化的行业调控和日益趋紧的融资环境，本集团坚持现金为王，强化资金管控，销售滚动回款率保持在 93%以上。”
为何会遭受汇兑损失约8.8亿元？
今年以来，人民币汇率经历了较大变动，仅上半年，万科产生的汇兑亏损就有约人民币 8.8 亿元。
公开数据显示，美元兑人民币（USDCNY）这一指标，从第一季度末的6.3，到第二季度末变动为6.6，人民币贬值约5%。
一家主营业务主要在境内的房地产公司为何会遭受汇兑损失？
据悉，万科通过多种方式在境外筹措资金。万科2018年半年报应付债券科目显示，该公司还有前几年未到期的多笔美元债、港元债。今年上半年，万科还发行了两笔5年期的美元债，金额分别为9.71亿美元、6.5亿美元。
进入三季度以来，人民币持续贬值，USDCNY从6.6最高跌到8月15日的6.93，贬值幅度为5%。业内人士分析，万科在今年第三季度或许仍会遭受较大的汇兑损失。
对此，万科已开始着手应对。8月16日，万科公告称，为规避外汇市场风险，防范汇率大幅波动带来的不良影响，控制公司财务费用波动，降低万科海外平台未来偿债风险，有必要就外汇风险敞口的套期保值给予更充足的授权。
该公告显示，经相关政府机关批准，万科先后在香港设立了多个全资投融资平台[如：万科地产（香港）有限公司、万科置业（香港）有限公司等]，一方面参与境外投资并购及投资境内房地产项目；另一方面在境外筹集外币资金为业务发展服务。投融资外币币种中美元、港币为主要货币。
上海砺钰财经总裁、外汇市场评论员李骏对《中国经济周刊》记者介绍说：“外汇交易具有很强的专业性，复杂程度也很高，80%的外贸企业都会面临一定的汇兑损失。企业想要规避汇率变动风险，可以选择的手段主要是远期结售汇、远期交易、掉期交易、人民币期权等，其中远期结售汇是比较常见的手段。”
不过，他也坦承，在外汇市场上，银行、企业都是交易者，有一定的利益冲突，这是一个“斗智斗勇”的游戏，“不少企业预防人民币贬值去换美元，如果兑换金额较大，会对国家的外汇储备造成一定冲击，这就需要以国家利益为重。”