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随着近几年中国房地产的快速发展，房地产贷款也从无到有，由小变大，成为我国银行业务的一个新的重要增长点。然而自2003年以来，伴随着房地产业的潮涨潮落，房地产贷款也同样经历了风起云涌。让我们一起回首——
前不久，建设部副部长刘志峰在接受记者采访时公开表示， 自1998年国务院宣布在全国范围内停止住房实物分配以来，居民的消费观念发生了很大变化，负债买房，也就是贷款买房这样一种观念越来越被广大居民所接受。由此，房地产信贷，特别是个人住房贷款发展很快。应该讲，金融在支持房地产发展特别是支持个人住房消费方面发挥了很好的作用。
事实上，各项住房信贷政策出台是从1991年开始的，当年建设银行、工商银行首次成立了房地产信贷部，开始办理个人住房信贷业务。直到1998年以后，中国人民银行先后制定了一系列鼓励消费贷款的政策，住房贷款才进入了高速增长期。
然而，2003年，对于我国房地产金融来说，却是一个——
多事之秋
1、房贷保险备受质疑。房贷险本是中国人民银行为防范房贷风险而设定的，即办理个人住房按揭的同时，必须购买房贷险。它的保险费率一般是在总房款的1‰-1.5‰之间，由购房者出钱购买。但是，由于这几年很少出现向购房者实际赔付的案例，就使购房者产生了质疑，焦点主要有：按揭买房保险是否强制行为；银行受益为何却要购房者买单；保费交纳方式不合理；保险标的划分不合理；期房为什么也要投保；保险费率过高，是否存在暴利行为，等等。
面对这些责问，个人住房贷款强制性保险开始出现融化的迹象。工商银行湖南省分行决定，市民在工行办理个人按揭购房，可自愿选择是否投保房贷险。准备取消强制性房贷保险的并不是仅此一家，有的在等待，有的则已在个别支行悄然试行。据了解，日前，南京的中、工、农、建四大银行已经接到公积金管理部门通知，正式取消公积金房贷强制性保险。这些迹象表明，银行与保险业间原本十分牢固的利益链开始出现裂痕。业内专家认为，无论如何，取消强制性房贷保险乃是必然的趋势，这是由市场经济的规律决定的。
2、还款方式饱受指责。中国人民银行1998年5月出台的《个人住房贷款管理办法》明确规定，住房贷款有“等额本息”和“等额本金”两种还款方式，允许借款人和贷款人在双方协商的基础上进行选择。但长期以来，几乎所有的房地产广告，都会有类似的一句广告词"月按揭还款××××元"；登录购房网站，按揭计算器所给出的结果也往往都是每月等额还款的账单。各种信息暗示人们，买房只有一种按揭还款方式——“等额本息”。因此，大多数人并没有看出两种方式的区别，更谈不上有意识地进行选择了。然而，当不少媒体连篇累牍报道了两种方式的优劣之后，立即就在社会上引起巨大反响，一些地方的消费者协会还公开指责银行，"客户拿到的菜单上只有一种菜"，侵犯了消费者的知情权和选择权。
3、央行新政震动业界。在上海首富周正毅事件发生后，央行出台了121号文件，对房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等七项贷款全面提高了"门槛"。房地产业界立即通过电视、报纸等媒体用激烈言辞表达了自己的意见，普遍认为，文件上触目的"严格"、"严禁"等字样，分明已透出了缕缕肃杀之气。当然，对商业银行本身的冲击也不难预料。作为房贷“大哥大”的建行，首先出台了一系列新措施，如：严格控制向别墅、高档住房、宾馆和办公楼等商业用房项目发放贷款，并适当调高贷款利率；严禁向以大学城、旅游度假区、主题公园等六类违规开发的房地产项目发放贷款。随后，其他各家银行也都闻风而动。
4、银监会重点监管房贷。2003年4月28日，银监会挂牌，央行对银行业的监管职能移交给银监会。银监会在随即召开的国有独资商业银行、股份制商业银行行长工作会议上，部署了近期的监管重点，而房贷、车贷则成为重中之重。如果说，对房贷险和还款方式进行责问是消费者的意识觉醒，那么银监会将房贷锁定为监管重点，央行重拳出击，则实实在在透露出国家决策层对日益迫近并不断累积的房贷风险的高度警觉。
鲜花之下的陷阱有多深？
应该承认，房地产贷款相对于其它信贷业务来说，风险相对较小，特别是个人住房贷款。据统计，截至2003年5月末，工商银行个人住房不良贷款率仅为0．21％。近几年，工商银行个人住房贷款收息率一直保持在99%左右。
然而，在我国房地产贷款余额9000多亿当中，80％是最近这两年贷出去的。根据国际经验，3年以后个人住房贷款违约率将上升，不良贷款的风险将逐渐暴露出来。事实上，从中国整个房地产市场的现状和发展态势来看，房地产金融已是危机四伏：
一是房地产市场出现泡沫经济苗头。当前，我国房地产市场普遍存在商品房局部供给过剩和短缺并存的现象，表现为高档商品房供大于求，中低档商品房供不应求。据统计，2001年全国空置商品房总量9000多万平方米，2002年达1.25亿平方米，净增39％，其中空置时间超过一年的占50％，积压资金超过2500亿元，居各行业不良资产之首。按正常标准，商品房空置率应控制在10％以内，而我国大中城市的商品房空置率高达26％。国际经验表明，巨大的房地产泡沫，一旦破灭，金融业将可能面临灭顶之灾！
二是房地产贷款与问题富豪总脱不了干系。从福布斯全球富豪榜来看，500名富豪中只有6%来自房地产业，而福布斯2002年中国富豪榜却显示，中国大陆100名富豪中则有40%的人与房地产有关。更令人忧虑的是，其中有许多是"问题富豪"。难怪有人说，为什么央行新政遇到了一些人的过激反应？就是因为这卡住了他们通往“问题富豪”的暗门。
三是房地产金融市场遭遇欠贷暗流，拉升了业务成本。最近，人民银行重庆营业管理部在现场检查时发现，重庆辖内商业银行涉嫌虚假按揭贷款的主要表现形式，竟有八种之多，最终目的都是要用"假按揭"套取银行贷款。当然，更多的则是有意无意的拖款。尽管拖欠还款客户比例只有万分之几，但由于参加房贷的客户越来越多，拖欠还款的客户也会与日俱增，银行催款成本也将十分可观。
四是饥不择食，违规扩张。第一,违规放贷现象依然存在。一些商业银行为了完成贷款营销目标，继续变相对"四证"不全的项目发放开发贷款，以流动资金贷款替代房地产开发贷款；有的放松个人住房贷款的条件，降低首付比例；有的以个人住房贷款的名义发放个人商业用房贷款，等等。第二,银行信贷资金 "走穴"现象依然存在。当前"走穴"主要有三种方式：一种是资金用途转移；另一种是银行信贷资金被用于房地产滚动开发；再一种是从甲地转移到乙地经营。第三,房地产抵押权的实现出现盲区。一种情况是房产先出租后抵押；另一种情况是以未结清建设工程款的房产进行抵押，或串通建筑公司出具未结清建设工程款的虚假证明；还有一种情况是抵押率偏高。现在银行支持的房地产项目，贷款与土地房屋抵押率一般设定为80％，有些银行迫于市场竞争的压力，为争夺市场份额，抵押率还高于上述比率。
据央行《2002年货币政策执行报告》显示:房地产违规贷款、违规金额分别占总检查笔数、总检查金额的9.8%和24.9%。如果按这个比例来估算，2003年4月底全国房地产贷款中的违规数额就是4500亿元！
种种迹象表明，规范房贷，防范风险，确保房地产金融健康、持续发展，实在是刻不容缓！
走过去就是蔚蓝的天空
尽管如此，我们绝不能因噎废食。当务之急是，银行要在防范风险与保持发展之间求得最佳结合点。
1.优化贷款投向，严格把握贷款投放关。对银行来说，要不要放贷，判断标准不是贷款项目高档不高档，而是放贷的风险有多大。根据央行新政，银行应有所为、有所不为。有所不为才可能有所为，既要有抢抓业务发展机遇的意识，又要注意保持良好的发展心态和清醒的风险意识，热中见冷，趋利避害，合理控制好新增贷款的风险，根据房地产市场重新洗牌后的新形势，适当提高准入标准，争取好中选好、优中选优；要坚持有效投放，确保投向准确，风险可控。把工作着力点从量的扩张引导到质的提高上来。对市场前景看好、综合效益显著的房地产开发项目，可以在办妥建设用地规划许可证的前提下提前介入，做好前期调查评估工作，但必须坚持在"四证"齐全的情况下，才能发放住房开发贷款。要守住底线，严防信贷资产运用上的"羊群效应"、"名人效应"和争相"垒大户"。
2、加强信贷管理,努力将风险控制在最低限度。一是要确保项目资金封闭运行。要强化信贷资金的"过程控制"，要与开发企业签订资金封闭管理协议，确定各自资金到位时间与进度，明确各自的权利与义务。银行要认真测算项目开发建设周期，合理确定房地产开发贷款期限，适当把握房地产客户资产转换周期，使贷款期限与之匹配，确保贷款的流动性、安全性和效益性。发放按揭贷款配套，一定要收回项目开发贷款，防止资金链断裂，防止还款来源的流失。要一边放一边收，对应收回。项目预售和销售收入除该项目工程建设必需支付的款项外，必须优先用于归还贷款。一些开发商以土地使用权抵押的，必须实施有效的跟踪管理，保证抵押有效足值。同时，要配备项目客户经理，加强对客户和资金的监管工作。二是要切实提高风险预警能力，重在事前预防而不是事后补救。要建立一套有效的全面评估贷款企业的风险监控体系，一方面加强对抵押物的资产评估，另一方面加强对房地产企业经营管理、市场、政策风险的研究。当前，特别是要注意提高土地和房屋的抵押折扣率，合理核定最高贷款额和期限。三是要进一步完善贷后管理。规范贷后管理的内容，设置贷后管理风险预警指标，重点解决好客户维护、信贷退出和责任追究的缺位问题。
3、强化金融创新，有效分散和转移金融风险。在国际市场中 ，房地产业有信托投资基金、企业上市融资、企业债券、银行信贷等多种融资方式。在我国，融资渠道非常单一，基本上只有银行贷款一条路，因此，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，已成为房地产企业发展的关键，也是有效分散和转移银行风险的现实选择。
据报道，日前，北京某商业银行与房地产开发商联手推出"开发商贴息委托贷款"业务，由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种"卖方信贷"。对商业银行来讲，通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险，也能获得可观的手续费等中间业务收入；对开发商和购房者来讲，则是资金、住房"双双"得利，因此，该项金融创新不失为一个很好的房地产融资创新模式。
住房贷款期限一般都很长，而银行的存款又是短期性的，房贷证券化的实施能有效地解决二者的冲突，还能在一定程度上化解贷款风险，如今已扩展到世界上许多国家和地区。笔者建议，国家有关部门应尽早试点，让市场拥有更多的金融工具，改变目前银行一家独自支撑整个市场的局面。
4、深化金融服务，增强房地产贷款的亲和力。 一是要细分市场，细分客户。这次央行新政，体现出了一种全新的价值取向：对于申请购房贷款的客户，商业银行将根据申请者的经济条件和购房用途进行"客户细分"，对不同的客户群体提供不同的房贷产品。事实上，我国房贷客户除了买房自住以外，也出现了相当比例的"投资者"和"经营者"，他们贷款买房的目的是营利。因此，对房贷客户进行细分十分必要。二是要以客户为中心，提供度身定做的服务。尽管房贷年龄最高可达70岁，但此规定却形同虚设。建行上海分行推出了"两代接力"贷款，老人的贷款合同可以延续转接到子女身上。这类做法，很值得各家银行借鉴。 三是积极学习外资银行的做法，提高自身的服务水平。据了解，渣打银行房贷过程是这样的：首先，贷款人填写申请表后，递交银行信用部门，信用部门对贷款人资质、信用等各方面情况进行评估，一旦认可后，银行工作人员会在24小时内告之所贷金额、利率以及最适合贷款人的还贷方法。如果贷款人在签订贷款合同后，对原先还贷方法不满意，银行会重新为贷款人设计一套还贷方法，直到贷款人满意为止。
前不久，建设部副部长刘志峰在接受记者采访时公开表示， 自1998年国务院宣布在全国范围内停止住房实物分配以来，居民的消费观念发生了很大变化，负债买房，也就是贷款买房这样一种观念越来越被广大居民所接受。由此，房地产信贷，特别是个人住房贷款发展很快。应该讲，金融在支持房地产发展特别是支持个人住房消费方面发挥了很好的作用。
事实上，各项住房信贷政策出台是从1991年开始的，当年建设银行、工商银行首次成立了房地产信贷部，开始办理个人住房信贷业务。直到1998年以后，中国人民银行先后制定了一系列鼓励消费贷款的政策，住房贷款才进入了高速增长期。
然而，2003年，对于我国房地产金融来说，却是一个——
多事之秋
1、房贷保险备受质疑。房贷险本是中国人民银行为防范房贷风险而设定的，即办理个人住房按揭的同时，必须购买房贷险。它的保险费率一般是在总房款的1‰-1.5‰之间，由购房者出钱购买。但是，由于这几年很少出现向购房者实际赔付的案例，就使购房者产生了质疑，焦点主要有：按揭买房保险是否强制行为；银行受益为何却要购房者买单；保费交纳方式不合理；保险标的划分不合理；期房为什么也要投保；保险费率过高，是否存在暴利行为，等等。
面对这些责问，个人住房贷款强制性保险开始出现融化的迹象。工商银行湖南省分行决定，市民在工行办理个人按揭购房，可自愿选择是否投保房贷险。准备取消强制性房贷保险的并不是仅此一家，有的在等待，有的则已在个别支行悄然试行。据了解，日前，南京的中、工、农、建四大银行已经接到公积金管理部门通知，正式取消公积金房贷强制性保险。这些迹象表明，银行与保险业间原本十分牢固的利益链开始出现裂痕。业内专家认为，无论如何，取消强制性房贷保险乃是必然的趋势，这是由市场经济的规律决定的。
2、还款方式饱受指责。中国人民银行1998年5月出台的《个人住房贷款管理办法》明确规定，住房贷款有“等额本息”和“等额本金”两种还款方式，允许借款人和贷款人在双方协商的基础上进行选择。但长期以来，几乎所有的房地产广告，都会有类似的一句广告词"月按揭还款××××元"；登录购房网站，按揭计算器所给出的结果也往往都是每月等额还款的账单。各种信息暗示人们，买房只有一种按揭还款方式——“等额本息”。因此，大多数人并没有看出两种方式的区别，更谈不上有意识地进行选择了。然而，当不少媒体连篇累牍报道了两种方式的优劣之后，立即就在社会上引起巨大反响，一些地方的消费者协会还公开指责银行，"客户拿到的菜单上只有一种菜"，侵犯了消费者的知情权和选择权。
3、央行新政震动业界。在上海首富周正毅事件发生后，央行出台了121号文件，对房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等七项贷款全面提高了"门槛"。房地产业界立即通过电视、报纸等媒体用激烈言辞表达了自己的意见，普遍认为，文件上触目的"严格"、"严禁"等字样，分明已透出了缕缕肃杀之气。当然，对商业银行本身的冲击也不难预料。作为房贷“大哥大”的建行，首先出台了一系列新措施，如：严格控制向别墅、高档住房、宾馆和办公楼等商业用房项目发放贷款，并适当调高贷款利率；严禁向以大学城、旅游度假区、主题公园等六类违规开发的房地产项目发放贷款。随后，其他各家银行也都闻风而动。
4、银监会重点监管房贷。2003年4月28日，银监会挂牌，央行对银行业的监管职能移交给银监会。银监会在随即召开的国有独资商业银行、股份制商业银行行长工作会议上，部署了近期的监管重点，而房贷、车贷则成为重中之重。如果说，对房贷险和还款方式进行责问是消费者的意识觉醒，那么银监会将房贷锁定为监管重点，央行重拳出击，则实实在在透露出国家决策层对日益迫近并不断累积的房贷风险的高度警觉。
鲜花之下的陷阱有多深？
应该承认，房地产贷款相对于其它信贷业务来说，风险相对较小，特别是个人住房贷款。据统计，截至2003年5月末，工商银行个人住房不良贷款率仅为0．21％。近几年，工商银行个人住房贷款收息率一直保持在99%左右。
然而，在我国房地产贷款余额9000多亿当中，80％是最近这两年贷出去的。根据国际经验，3年以后个人住房贷款违约率将上升，不良贷款的风险将逐渐暴露出来。事实上，从中国整个房地产市场的现状和发展态势来看，房地产金融已是危机四伏：
一是房地产市场出现泡沫经济苗头。当前，我国房地产市场普遍存在商品房局部供给过剩和短缺并存的现象，表现为高档商品房供大于求，中低档商品房供不应求。据统计，2001年全国空置商品房总量9000多万平方米，2002年达1.25亿平方米，净增39％，其中空置时间超过一年的占50％，积压资金超过2500亿元，居各行业不良资产之首。按正常标准，商品房空置率应控制在10％以内，而我国大中城市的商品房空置率高达26％。国际经验表明，巨大的房地产泡沫，一旦破灭，金融业将可能面临灭顶之灾！
二是房地产贷款与问题富豪总脱不了干系。从福布斯全球富豪榜来看，500名富豪中只有6%来自房地产业，而福布斯2002年中国富豪榜却显示，中国大陆100名富豪中则有40%的人与房地产有关。更令人忧虑的是，其中有许多是"问题富豪"。难怪有人说，为什么央行新政遇到了一些人的过激反应？就是因为这卡住了他们通往“问题富豪”的暗门。
三是房地产金融市场遭遇欠贷暗流，拉升了业务成本。最近，人民银行重庆营业管理部在现场检查时发现，重庆辖内商业银行涉嫌虚假按揭贷款的主要表现形式，竟有八种之多，最终目的都是要用"假按揭"套取银行贷款。当然，更多的则是有意无意的拖款。尽管拖欠还款客户比例只有万分之几，但由于参加房贷的客户越来越多，拖欠还款的客户也会与日俱增，银行催款成本也将十分可观。
四是饥不择食，违规扩张。第一,违规放贷现象依然存在。一些商业银行为了完成贷款营销目标，继续变相对"四证"不全的项目发放开发贷款，以流动资金贷款替代房地产开发贷款；有的放松个人住房贷款的条件，降低首付比例；有的以个人住房贷款的名义发放个人商业用房贷款，等等。第二,银行信贷资金 "走穴"现象依然存在。当前"走穴"主要有三种方式：一种是资金用途转移；另一种是银行信贷资金被用于房地产滚动开发；再一种是从甲地转移到乙地经营。第三,房地产抵押权的实现出现盲区。一种情况是房产先出租后抵押；另一种情况是以未结清建设工程款的房产进行抵押，或串通建筑公司出具未结清建设工程款的虚假证明；还有一种情况是抵押率偏高。现在银行支持的房地产项目，贷款与土地房屋抵押率一般设定为80％，有些银行迫于市场竞争的压力，为争夺市场份额，抵押率还高于上述比率。
据央行《2002年货币政策执行报告》显示:房地产违规贷款、违规金额分别占总检查笔数、总检查金额的9.8%和24.9%。如果按这个比例来估算，2003年4月底全国房地产贷款中的违规数额就是4500亿元！
种种迹象表明，规范房贷，防范风险，确保房地产金融健康、持续发展，实在是刻不容缓！
走过去就是蔚蓝的天空
尽管如此，我们绝不能因噎废食。当务之急是，银行要在防范风险与保持发展之间求得最佳结合点。
1.优化贷款投向，严格把握贷款投放关。对银行来说，要不要放贷，判断标准不是贷款项目高档不高档，而是放贷的风险有多大。根据央行新政，银行应有所为、有所不为。有所不为才可能有所为，既要有抢抓业务发展机遇的意识，又要注意保持良好的发展心态和清醒的风险意识，热中见冷，趋利避害，合理控制好新增贷款的风险，根据房地产市场重新洗牌后的新形势，适当提高准入标准，争取好中选好、优中选优；要坚持有效投放，确保投向准确，风险可控。把工作着力点从量的扩张引导到质的提高上来。对市场前景看好、综合效益显著的房地产开发项目，可以在办妥建设用地规划许可证的前提下提前介入，做好前期调查评估工作，但必须坚持在"四证"齐全的情况下，才能发放住房开发贷款。要守住底线，严防信贷资产运用上的"羊群效应"、"名人效应"和争相"垒大户"。
2、加强信贷管理,努力将风险控制在最低限度。一是要确保项目资金封闭运行。要强化信贷资金的"过程控制"，要与开发企业签订资金封闭管理协议，确定各自资金到位时间与进度，明确各自的权利与义务。银行要认真测算项目开发建设周期，合理确定房地产开发贷款期限，适当把握房地产客户资产转换周期，使贷款期限与之匹配，确保贷款的流动性、安全性和效益性。发放按揭贷款配套，一定要收回项目开发贷款，防止资金链断裂，防止还款来源的流失。要一边放一边收，对应收回。项目预售和销售收入除该项目工程建设必需支付的款项外，必须优先用于归还贷款。一些开发商以土地使用权抵押的，必须实施有效的跟踪管理，保证抵押有效足值。同时，要配备项目客户经理，加强对客户和资金的监管工作。二是要切实提高风险预警能力，重在事前预防而不是事后补救。要建立一套有效的全面评估贷款企业的风险监控体系，一方面加强对抵押物的资产评估，另一方面加强对房地产企业经营管理、市场、政策风险的研究。当前，特别是要注意提高土地和房屋的抵押折扣率，合理核定最高贷款额和期限。三是要进一步完善贷后管理。规范贷后管理的内容，设置贷后管理风险预警指标，重点解决好客户维护、信贷退出和责任追究的缺位问题。
3、强化金融创新，有效分散和转移金融风险。在国际市场中 ，房地产业有信托投资基金、企业上市融资、企业债券、银行信贷等多种融资方式。在我国，融资渠道非常单一，基本上只有银行贷款一条路，因此，尽快建立健全多渠道的房地产融资体系，已成为房地产企业发展的关键，也是有效分散和转移银行风险的现实选择。
据报道，日前，北京某商业银行与房地产开发商联手推出"开发商贴息委托贷款"业务，由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种"卖方信贷"。对商业银行来讲，通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险，也能获得可观的手续费等中间业务收入；对开发商和购房者来讲，则是资金、住房"双双"得利，因此，该项金融创新不失为一个很好的房地产融资创新模式。
住房贷款期限一般都很长，而银行的存款又是短期性的，房贷证券化的实施能有效地解决二者的冲突，还能在一定程度上化解贷款风险，如今已扩展到世界上许多国家和地区。笔者建议，国家有关部门应尽早试点，让市场拥有更多的金融工具，改变目前银行一家独自支撑整个市场的局面。
4、深化金融服务，增强房地产贷款的亲和力。 一是要细分市场，细分客户。这次央行新政，体现出了一种全新的价值取向：对于申请购房贷款的客户，商业银行将根据申请者的经济条件和购房用途进行"客户细分"，对不同的客户群体提供不同的房贷产品。事实上，我国房贷客户除了买房自住以外，也出现了相当比例的"投资者"和"经营者"，他们贷款买房的目的是营利。因此，对房贷客户进行细分十分必要。二是要以客户为中心，提供度身定做的服务。尽管房贷年龄最高可达70岁，但此规定却形同虚设。建行上海分行推出了"两代接力"贷款，老人的贷款合同可以延续转接到子女身上。这类做法，很值得各家银行借鉴。 三是积极学习外资银行的做法，提高自身的服务水平。据了解，渣打银行房贷过程是这样的：首先，贷款人填写申请表后，递交银行信用部门，信用部门对贷款人资质、信用等各方面情况进行评估，一旦认可后，银行工作人员会在24小时内告之所贷金额、利率以及最适合贷款人的还贷方法。如果贷款人在签订贷款合同后，对原先还贷方法不满意，银行会重新为贷款人设计一套还贷方法，直到贷款人满意为止。