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来自国土资源部今年3月底发布的消息，目前已经开始试点治理“小产权房”，同时准备在全国范围内开展“小产权房”的清理工作。近年以来，“小产权房”的清理工作可以说是“千呼万唤始出来，犹抱琵琶半遮面”，今年全国两会上，多位代表和委员再次建议应当治理“小产权房”。3月11日，国土资源部部长徐绍史则公开表示，今年小产权房的清理工作，将从两个方面着手，一手抓调查研究清理试点，另一手抓执法检查、严格防范，不让小产权房现象继续蔓延。
由来已久，
人民群众“喜闻乐见”
由于缺乏法律定义，许多读者对“小产权房”可能不甚了解，究竟何谓“小产权房”？首先，我们应当明确全部产权的定义，根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》的相关规定，凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。
而与之对应的“小产权房”并不是法律意义上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常所谓的“小产权房”，在上海也称“集体土地房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
与一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有政府土地出让金的概念，也没有中间环节地产开发商疯狂的利润赚取，因此“小产权房”的售价，往往只是同区域内，商品房价格的30%，甚至更低。所以说“廉价”是大量城镇居民甘冒产权风险购买“小产权房”的根本原因。一开始相当多的农民本身自己没有建设能力，为了尽快建好自己的房屋把一部分“部分产权”的房子卖出去。差不多以集资的形式把自己的房子建起来。虽然暂时没有产权证，却还是有相当多的城镇居民和外来人员购买了小产权房。因为这一现象既使购房者以相当低廉的价格购买“自有住房”，同时也在很大程度上帮助农民解决了的建房资金难这一问题。
规模庞大，
竣工面积占比8%
根据华远集团总裁、董事长、总经理、党委副书记任志强公布的数据，“九五”计划至今，全国小产权房竣工面积总量为7.6亿平方米。如果按照“十一五”期末的城镇常住人口66978万人计算，相当于增加人均住宅建筑面积1.1平方米。从小产权房竣工面积占比来看，“九五”以来小产权房竣工面积与当年城镇住宅竣工面积的比值大体保持在6%到10%左右。尽管小产权房只占同期全社会竣工住宅的4%，但考虑到小产权房的销售对象为城镇居民，其与同期城镇住宅竣工面积的平均比值达到8%，故对城镇常住人口而言，已成为了非常重要的住房来源。
目前，各地“小产权房”购买者主要是城市中低收入群体，主要包括外来务工人员、普通工薪阶层等，他们难以承受城市全部产权房的高房价，便构成了“小产权房”的主要购买群体。 “十一五”期末，城镇高收入家庭、中等收入家庭与低收入家庭年平均收入分别为41158.0元、17224.0元与7605.2元，尽管不同阶层城镇居民家庭收入均较快增长，但是平均收入还是难以超过同期商品住宅价格的增幅。
从价格方面来看，各地“小产权房”价格与商品房一样存在着较大的地区差异，但相对区位条件类似或同地段的商品房而言，价格普遍低得多。“十一五”期间北京市“小产权房”竣工面积接近400万平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积的4.3%，而售价仅为临近地段商品房价格的25%到30%。另据报道，深圳的“小产权房”建设和交易一直以来非常活跃，几乎每一个村、镇都建有大量“小产权房”，销售和交易也越来越公开化。深圳“小产权房”均价只有临近地区商品房的20%至50%。
“小产权房”无论是租赁费用还是销售价格均明显低于城市商品房，比较适合外来务工人员的收入水平。其对外来务工人员尤其是全家都在城市务工、有安家需求的外来务工人员具有不小的吸引力，就成为了实现他们“居者有其屋”愿望的重要选择。另外，还有一类群体也成为小产权房购买者，即房产投资者，因“小产权房”价格低廉，一些投资者认为“小产权房”具备极大的升值潜力。在国家尚未对“小产权房”出台明确的处置措施之前，通过出租房屋、房屋升值后出售，甚至期望在政府将来可能出台的“小产权房”转为全部产权房后试图出售，以获取投机利益。
风险巨大，
交易不受法律保护
法律法规对商品房的相关规定和制度对“小产权房”是无效的，各级人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买“小产权房”的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。
但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是“小产权房”仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。其中不乏典型的案例，1994年全国各地的画家入驻北京通州的宋庄，使其逐渐形成全国最大的画家聚集地。但由于多方面原因，陆续发生农民反悔，而起诉画家的案件，至今已经形成13起民事诉讼。画家们接二连三地接到败诉判决书，宣判合同无效，择日搬出。
与此同时，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于“小产权房”没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比则是微乎其微的。
解决困难，
各方利益难以平衡
读到此处读者可能不禁疑问，既然农民依靠出售“小产权房”能够致富，城镇居民可以以低廉的价格购买“小产权房”，既解决了城镇居民的住房问题，也可以帮助农民致富，又可以在一定程度上缓解房价居高不下，为何不能将其合法化？其实，这里涉及的问题就相对较为复杂了，“小产权房”的出售，使得地方政府并没有获得相应的土地出让金，没有将土地效益发挥到最大。与此同时，农村的宅基地有限，如果大肆开发，将来将难以保障农民的居住、生活等问题，并且宅基地的商品化甚至可能会导致耕地的商品化，将直接影响到我国的耕地面积，造成极其恶劣而深远的影响。
因此，笔者认为“小产权房”的治理应当分三步走，首先解决当务之急，既承认产权，平衡利益，承认已有已建的“小产权房”，加诸交易限制，产权限制，平衡农民与购买人及其他城镇居民的利益，而非一刀切，从而激化社会矛盾。其次，改革现行税收体制，缩小中央财政的收入比例，缓解地方政府过度依赖土地转让收入的状况。一方面继续坚持房价调控，进一步缩小“小产权房”与商品房之间的价格差距。一方面加大保障性住房的开发力度，加强监管，使得商品房价格回归合理空间。最后，在保障粮食储备安全的前提下，进一步深化土地所有权改革，统一国有建设用地及集体建设用地，并按照相同的市场原则定价，从而实现平等的产权，从根本上，解决“小产权房”这一持续近20年的顽疾。
由来已久，
人民群众“喜闻乐见”
由于缺乏法律定义，许多读者对“小产权房”可能不甚了解，究竟何谓“小产权房”？首先，我们应当明确全部产权的定义，根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》的相关规定，凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。
而与之对应的“小产权房”并不是法律意义上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常所谓的“小产权房”，在上海也称“集体土地房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
与一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有政府土地出让金的概念，也没有中间环节地产开发商疯狂的利润赚取，因此“小产权房”的售价，往往只是同区域内，商品房价格的30%，甚至更低。所以说“廉价”是大量城镇居民甘冒产权风险购买“小产权房”的根本原因。一开始相当多的农民本身自己没有建设能力，为了尽快建好自己的房屋把一部分“部分产权”的房子卖出去。差不多以集资的形式把自己的房子建起来。虽然暂时没有产权证，却还是有相当多的城镇居民和外来人员购买了小产权房。因为这一现象既使购房者以相当低廉的价格购买“自有住房”，同时也在很大程度上帮助农民解决了的建房资金难这一问题。
规模庞大，
竣工面积占比8%
根据华远集团总裁、董事长、总经理、党委副书记任志强公布的数据，“九五”计划至今，全国小产权房竣工面积总量为7.6亿平方米。如果按照“十一五”期末的城镇常住人口66978万人计算，相当于增加人均住宅建筑面积1.1平方米。从小产权房竣工面积占比来看，“九五”以来小产权房竣工面积与当年城镇住宅竣工面积的比值大体保持在6%到10%左右。尽管小产权房只占同期全社会竣工住宅的4%，但考虑到小产权房的销售对象为城镇居民，其与同期城镇住宅竣工面积的平均比值达到8%，故对城镇常住人口而言，已成为了非常重要的住房来源。
目前，各地“小产权房”购买者主要是城市中低收入群体，主要包括外来务工人员、普通工薪阶层等，他们难以承受城市全部产权房的高房价，便构成了“小产权房”的主要购买群体。 “十一五”期末，城镇高收入家庭、中等收入家庭与低收入家庭年平均收入分别为41158.0元、17224.0元与7605.2元，尽管不同阶层城镇居民家庭收入均较快增长，但是平均收入还是难以超过同期商品住宅价格的增幅。
从价格方面来看，各地“小产权房”价格与商品房一样存在着较大的地区差异，但相对区位条件类似或同地段的商品房而言，价格普遍低得多。“十一五”期间北京市“小产权房”竣工面积接近400万平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积的4.3%，而售价仅为临近地段商品房价格的25%到30%。另据报道，深圳的“小产权房”建设和交易一直以来非常活跃，几乎每一个村、镇都建有大量“小产权房”，销售和交易也越来越公开化。深圳“小产权房”均价只有临近地区商品房的20%至50%。
“小产权房”无论是租赁费用还是销售价格均明显低于城市商品房，比较适合外来务工人员的收入水平。其对外来务工人员尤其是全家都在城市务工、有安家需求的外来务工人员具有不小的吸引力，就成为了实现他们“居者有其屋”愿望的重要选择。另外，还有一类群体也成为小产权房购买者，即房产投资者，因“小产权房”价格低廉，一些投资者认为“小产权房”具备极大的升值潜力。在国家尚未对“小产权房”出台明确的处置措施之前，通过出租房屋、房屋升值后出售，甚至期望在政府将来可能出台的“小产权房”转为全部产权房后试图出售，以获取投机利益。
风险巨大，
交易不受法律保护
法律法规对商品房的相关规定和制度对“小产权房”是无效的，各级人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。同时，由于购买“小产权房”的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。
但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是“小产权房”仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。其中不乏典型的案例，1994年全国各地的画家入驻北京通州的宋庄，使其逐渐形成全国最大的画家聚集地。但由于多方面原因，陆续发生农民反悔，而起诉画家的案件，至今已经形成13起民事诉讼。画家们接二连三地接到败诉判决书，宣判合同无效，择日搬出。
与此同时，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于“小产权房”没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比则是微乎其微的。
解决困难，
各方利益难以平衡
读到此处读者可能不禁疑问，既然农民依靠出售“小产权房”能够致富，城镇居民可以以低廉的价格购买“小产权房”，既解决了城镇居民的住房问题，也可以帮助农民致富，又可以在一定程度上缓解房价居高不下，为何不能将其合法化？其实，这里涉及的问题就相对较为复杂了，“小产权房”的出售，使得地方政府并没有获得相应的土地出让金，没有将土地效益发挥到最大。与此同时，农村的宅基地有限，如果大肆开发，将来将难以保障农民的居住、生活等问题，并且宅基地的商品化甚至可能会导致耕地的商品化，将直接影响到我国的耕地面积，造成极其恶劣而深远的影响。
因此，笔者认为“小产权房”的治理应当分三步走，首先解决当务之急，既承认产权，平衡利益，承认已有已建的“小产权房”，加诸交易限制，产权限制，平衡农民与购买人及其他城镇居民的利益，而非一刀切，从而激化社会矛盾。其次，改革现行税收体制，缩小中央财政的收入比例，缓解地方政府过度依赖土地转让收入的状况。一方面继续坚持房价调控，进一步缩小“小产权房”与商品房之间的价格差距。一方面加大保障性住房的开发力度，加强监管，使得商品房价格回归合理空间。最后，在保障粮食储备安全的前提下，进一步深化土地所有权改革，统一国有建设用地及集体建设用地，并按照相同的市场原则定价，从而实现平等的产权，从根本上，解决“小产权房”这一持续近20年的顽疾。