论文部分内容阅读
【摘要】中国公租房建设的长期可持续发展亟须创新融资机制，REITs可以作为新的融资方式被引进。然而，REITs在中国尚未落地，另一方面中国公租房的制度推行伊始，尚未完成大规模出租，而其性质又决定了其盈利性较弱的特点。因而将REITs运用于中国公租房建设难免遭遇重重障碍，本文对以上可能面临的障碍进行了分析，并在完善立法、创新融资模式等方面提出了对策建议。
【关键词】REITs（房地产投资信托） 公租房融资创新对策建议
一、引言
公租房制度推行以来，资金的筹集始终是各地方政府的一大难题。目前，建设公租房的融资方式主要有两种：一是地方政府的资金投入或补贴。二是市场化融资。较为单一的融资方式，一方面使部分财政实力较为薄弱的政府更加心有余而力不足，另一方面，公租房的保障性决定了其投资回报低，难以通过传统的市场化融资渠道筹到资金。因此，地方政府亟须拓宽融资渠道、创新融资方式以保证公租房建设的长久可持续发展。2010年5月，央行曾将《银行间市场房地产信托受益券发行管理办法》及各地试点项目的基本情况上报国务院，国务院则要求央行就REITs试点能否以及怎样支持保障性住房建设补充材料。而后，原REITs试点的方案全部改为支持保障性住房。然而，最近一次方案的批复仍是悬而未决，REITs在中国的推行又一次面临了难产的现状。由此看来，将REITs运用于公租房建设尚存不可行之处。
二、REITs运用于公租房建设的难点分析
（一）REITs在中国尚未得到成功推行
国际意义上的REITs，是一种专门投资于房地产业的证券化的产业投资基金，[2]以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并將投资综合收益按比例分配给投资者。
真正的REITs在中国市场尚未成功落地，目前中国市场上被运用的只是类似REITs的房地产信托，作为过渡性金融工具，与国际意义上的REITs相比存在多方面的不足，主要表现为：1、信托财产登记制度缺失；2、尚无税收优惠制度；3、市场环境不开放；4、监管力度不足；5、复合型人才稀少。无论从政策法规的完善，还是从专业性提升的角度来看，将REITs运用于中国公租房的建设，尚需将大量发达国家或地区的经验本土化，经历REITs逐步成熟起来的渐进性过程。
（二）公租房自身的特殊性分析
1.“新生性”——还未形成稳定的现金流
公租房在保障房的队伍中是后来者，尚未大批完成出租进入租金的稳定回收阶段；管理办法也尚需健全，长期来看市场价格波动、土地增值等因素出现时如何对公租房租金的进行调整未见明确规定。可见，公租房的租金回收所形成的现金流入尚未形成气候，而长期的现金流入的预测也相当困难。
2.“公有性”——与REITs的运作方式相悖
公租房是在政府政策的主导下、各地方政府专项资金与补贴的支持下建设的，保障的是社会集体的利益。因而其所有权应为国家公有，其管理也应由政府主导。而从REITs典型的两种运作方式来看，意味着公租房产权将由国家公有转换为投资者私有，管理运作权也要由政府交到专门的机构手中。
3.社会福利性”——决定其收益率较低
REITs作为金融产品，对于投资者而言，关键是从中获取收益。中国的公租房，作为社会福利的一种，将以低于市场普通出租用房的租价出租，在盈利方面将明显低于普通的出租用房，因此，更难以与商业性地产相比。而在某些房价本身就比较低的城市，盈利性将更弱。因此，将REITs运用于公租房的建设，其收益率与其他投资产品相比毫无竞争力可言。
三、REITs运用于中国公租房建设的对策建议
（一）完善政策法规
首先，应当依照《信托法》的规定，建立健全信托登记制度及相应的操作办法，为REITs提供规范的运作环境；其次，推行REITs的进程中制定税收优惠政策势在必行，提高对投资者的吸引力；此外，还应通过放松对信托计划中包含的自然人数的限制、房地产信托交易中对合同的份数与金额等限制，为广大小额资金提供准入机会；对信托基金的公募放行，逐渐实现银行间市场与证券交易所两个交易市场同时开放，提高REITs流动性，吸引更大范围内的众多投资者；REITs的运作也应与国际规范接轨，其期限也应延长至房地产项目的运营期。
（二）创新融资模式
对于公租房预期收益率低的问题，可以通过组建公租房融资平台与发行公租房与商业物业相结合的混合信托的模式进行解决。组建公租房融资平台，即将通过银行贷款、公积金贷款、发行债券及财政资金等各种途径筹集到的款项交由专门的机构或部门进行统一的管理。发行公租房与商业物业相结合的混合信托，即将公租房及其商业配套打包发行信托的创新思路，商业物业以市场价格出租，其收益率相对较高，中和公租房收益低的弱势，从保障投资者的预期收益。
（三）广纳国际经验
国际上REITs发展较早的发达国家或地区，如美国的保障性住房、香港的公屋建设过程中，都曾运用REITs融资方式解决保障房建设中资金瓶颈的问题，非常值得学习与借鉴。因此，中国公租房建设过程中，政府及相关管理部门应大胆学习发达国家或地区开放思路、广开渠道、模式创新的思想。
（四）坚持由政府主导管理
REITs融资方式的运用使公租房的产权发生了变更，为了保证公租房的社会福利性，其运营管理仍然应该由政府来主导并参与。政府继续保留制定公租房管理办法的权利与职责，并在公租房的运营中不断修改完善。以公租房为基础资产设立REITs新组建的公司机构或部门，应由政府参与甚至完全控股，由政府招贤纳士并对其进行专业、专项培训。
参考文献
[1] 周义,李梦玄. 公共租赁住房融资的创新研究[J].武汉金融,2011(9).
[2] 丁铄.基于中国国情的REITs模式及其风险管理研究[D].重庆大学硕士学位论文.2009：7.
作者简介：孟培（1986-），女，汉族，，河北省石家庄市，硕士研究生，研究方向：房地产金融。林俞（1986-），男，汉族，福建省宁德市，硕士研究生，研究方向：房地产金融/绿色施工。
（责任编辑：陈岑）
【关键词】REITs（房地产投资信托） 公租房融资创新对策建议
一、引言
公租房制度推行以来，资金的筹集始终是各地方政府的一大难题。目前，建设公租房的融资方式主要有两种：一是地方政府的资金投入或补贴。二是市场化融资。较为单一的融资方式，一方面使部分财政实力较为薄弱的政府更加心有余而力不足，另一方面，公租房的保障性决定了其投资回报低，难以通过传统的市场化融资渠道筹到资金。因此，地方政府亟须拓宽融资渠道、创新融资方式以保证公租房建设的长久可持续发展。2010年5月，央行曾将《银行间市场房地产信托受益券发行管理办法》及各地试点项目的基本情况上报国务院，国务院则要求央行就REITs试点能否以及怎样支持保障性住房建设补充材料。而后，原REITs试点的方案全部改为支持保障性住房。然而，最近一次方案的批复仍是悬而未决，REITs在中国的推行又一次面临了难产的现状。由此看来，将REITs运用于公租房建设尚存不可行之处。
二、REITs运用于公租房建设的难点分析
（一）REITs在中国尚未得到成功推行
国际意义上的REITs，是一种专门投资于房地产业的证券化的产业投资基金，[2]以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并將投资综合收益按比例分配给投资者。
真正的REITs在中国市场尚未成功落地，目前中国市场上被运用的只是类似REITs的房地产信托，作为过渡性金融工具，与国际意义上的REITs相比存在多方面的不足，主要表现为：1、信托财产登记制度缺失；2、尚无税收优惠制度；3、市场环境不开放；4、监管力度不足；5、复合型人才稀少。无论从政策法规的完善，还是从专业性提升的角度来看，将REITs运用于中国公租房的建设，尚需将大量发达国家或地区的经验本土化，经历REITs逐步成熟起来的渐进性过程。
（二）公租房自身的特殊性分析
1.“新生性”——还未形成稳定的现金流
公租房在保障房的队伍中是后来者，尚未大批完成出租进入租金的稳定回收阶段；管理办法也尚需健全，长期来看市场价格波动、土地增值等因素出现时如何对公租房租金的进行调整未见明确规定。可见，公租房的租金回收所形成的现金流入尚未形成气候，而长期的现金流入的预测也相当困难。
2.“公有性”——与REITs的运作方式相悖
公租房是在政府政策的主导下、各地方政府专项资金与补贴的支持下建设的，保障的是社会集体的利益。因而其所有权应为国家公有，其管理也应由政府主导。而从REITs典型的两种运作方式来看，意味着公租房产权将由国家公有转换为投资者私有，管理运作权也要由政府交到专门的机构手中。
3.社会福利性”——决定其收益率较低
REITs作为金融产品，对于投资者而言，关键是从中获取收益。中国的公租房，作为社会福利的一种，将以低于市场普通出租用房的租价出租，在盈利方面将明显低于普通的出租用房，因此，更难以与商业性地产相比。而在某些房价本身就比较低的城市，盈利性将更弱。因此，将REITs运用于公租房的建设，其收益率与其他投资产品相比毫无竞争力可言。
三、REITs运用于中国公租房建设的对策建议
（一）完善政策法规
首先，应当依照《信托法》的规定，建立健全信托登记制度及相应的操作办法，为REITs提供规范的运作环境；其次，推行REITs的进程中制定税收优惠政策势在必行，提高对投资者的吸引力；此外，还应通过放松对信托计划中包含的自然人数的限制、房地产信托交易中对合同的份数与金额等限制，为广大小额资金提供准入机会；对信托基金的公募放行，逐渐实现银行间市场与证券交易所两个交易市场同时开放，提高REITs流动性，吸引更大范围内的众多投资者；REITs的运作也应与国际规范接轨，其期限也应延长至房地产项目的运营期。
（二）创新融资模式
对于公租房预期收益率低的问题，可以通过组建公租房融资平台与发行公租房与商业物业相结合的混合信托的模式进行解决。组建公租房融资平台，即将通过银行贷款、公积金贷款、发行债券及财政资金等各种途径筹集到的款项交由专门的机构或部门进行统一的管理。发行公租房与商业物业相结合的混合信托，即将公租房及其商业配套打包发行信托的创新思路，商业物业以市场价格出租，其收益率相对较高，中和公租房收益低的弱势，从保障投资者的预期收益。
（三）广纳国际经验
国际上REITs发展较早的发达国家或地区，如美国的保障性住房、香港的公屋建设过程中，都曾运用REITs融资方式解决保障房建设中资金瓶颈的问题，非常值得学习与借鉴。因此，中国公租房建设过程中，政府及相关管理部门应大胆学习发达国家或地区开放思路、广开渠道、模式创新的思想。
（四）坚持由政府主导管理
REITs融资方式的运用使公租房的产权发生了变更，为了保证公租房的社会福利性，其运营管理仍然应该由政府来主导并参与。政府继续保留制定公租房管理办法的权利与职责，并在公租房的运营中不断修改完善。以公租房为基础资产设立REITs新组建的公司机构或部门，应由政府参与甚至完全控股，由政府招贤纳士并对其进行专业、专项培训。
参考文献
[1] 周义,李梦玄. 公共租赁住房融资的创新研究[J].武汉金融,2011(9).
[2] 丁铄.基于中国国情的REITs模式及其风险管理研究[D].重庆大学硕士学位论文.2009：7.
作者简介：孟培（1986-），女，汉族，，河北省石家庄市，硕士研究生，研究方向：房地产金融。林俞（1986-），男，汉族，福建省宁德市，硕士研究生，研究方向：房地产金融/绿色施工。
（责任编辑：陈岑）