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摘 要：房地产行业的健康发展对我国社会经济具有十分重大的影响。近年来，我国房价持续高涨，针对房地产进行的调控不断深入，与之相适应的房产税的改革也势在必行。本文从房产税改革的重大意义出发，分析了我国现行房产税法存在的问题，并由此提出自己的一些建议。
关键词：房产税改革；计税依据；税率
一、房产税改革的意义
房产税，是指以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。[1]
征收房产税有利于调节房产所有人的收入水平，合理调节收入分配；有利于增加地方政府的财政收入；有利于加强对房产的管理，提高房产的使用效率，抑制房价；有利于优化配置房屋土地资源。但是我国目前的房产税法还存在很多的问题，影响了房产税作用的发挥，因此找到并解决好房产税法存在的问题，对更好地发挥房产税的作用就具有十分重要的意义。
二、现行房产税法存在的问题
（一） 房产税的征收对象狭窄。我国现行的房产税制的征税对象，是在我国境内用于生产经营的房屋，其具体范围包括建在城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。对于城乡居民用于居住的房屋不征房产税。[2]可以看出，我国目前房产税的征收对象比较狭窄。
（二）房产税的计税依据不合理。目前我国房产税是以房屋为征税对象，按照房产的计税价值（余值）或房产的租金收入为计税依据，并区别房屋的经营使用方式而适用不同的征税办法。按照房产计税价值征税的，称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。[3]
由于我国经济的迅速发展，房产税在计税依据这方面存在的问题越来越明显。我国现行房产税按房产余值征收的规定，这一弊端也日益突出。近几年全国城市化发展迅速，许多城市房价也迅速上涨。但是，房产余值则是和过去的经济发展水平相适应的，随着经济的发展，再以此为计税依据就很不合理，需要重新确定一个标准。如果仍按照房产余值为计税依据，就不能对房产的价值增值部分有效地发挥税收的调节作用。
（三）房产税的税率设置不够合理，过于单一。我国现行的房产税采用的是单一、固定的比例税率。房产税的税率分为两种：依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。这种设置的不合理之处在于：1.房产税税率是由中央政府统一制定，全国统一实行的，但是不同地区不同城市之间的经济发展水平是有区别的，统一适用相同的税率可能会有失公平。2.税率设置采用一刀切的方式，对拥有一套房和拥有多套房采用相同的征税税率，并没有按照纳税人的不同经济水平进行区别对待、具体设置。3.税率的设置还应该考虑到房屋的具体用途。针对不同的用途，应该设置不同的税率，但是目前的房产税法却并不是这样规定的。以上几点表明，现行的房产税税率设置的过于僵化，不够灵活。
（四）房产税在税收减免和税收优惠方面的具体措施不够完善。目前我国房产税收优惠主要是根据房产用途和所属经济单位的性质制定的，没有很好的考虑到资源浪费和征收成本的问题，并且对弱势群体的利益考虑的不够周到。
三、房产税改革的完善对策
针对上文所述我国房产税法中存在的问题，本人认为可以从以下几个方面进行完善：
（一）扩大房产税的征税对象
我国自1986年起，已经针对经营性房产制定了法律法规，对其进行征收房产税。在房产税的进一步改革中，各地应该根据自身情况，在制定征税对象时合理的将“存量房”纳入到房产税的征税范围。
1. 将居民住宅作为征税对象。房产税是一种收益税，是地方政府提供的公共产品和服务的价格体现，其最基本的功能是弥补地方政府提供公共服务的成本。拥有房产的居民享受了地方政府提供的各项公共服务，从受益的角度看，居民用于自住的普通住房缴纳房产税体现了成本与收益对等的原则。另外，对居民自用住房征收税款，不仅使政府获得了重要的财政收入来源，还能够加强对居民收入分配的调节力度。
2. 将部分事业单位的房产作为征税对象。随着事业单位改制的进行，一部分无法提供公共产品的事业单位逐步地进行市场化，转变为企业，其所用房产的性质界定随之清晰，即改制后此类单位拥有了房产的产权。所有拥有房产产权的所有者都应承担房产税的纳税义务，因此，应将这部分事業单位用房作为房产税征收对象。
3. 保留对经营性房产征税。在房产税改革阶段，经营性房产仍将作为房产税的主要征收对象，在房产税中仍处于主要地位。
（二）完善房产税的计税依据
目前我国房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，弊端日益明显。许多发达国家都是将房产的市场评估价值作为征收房产税的计税依据。因此，我国房产税计税依据的改革，最终会将计税依据改为房产的评估价值。但是由于我国缺乏房地产评估方面的经验，具体制度也不健全，并不能充分发挥房产税的作用。从国际经验来看，采取市场价值评估方法的国家之所以能取得很大的成效，是和其健全的房产评估制度分不开的。因此，不仅仅要完善房产税的计税依据，同时还要尽快建立、完善适应我国国情的房产评估体制。
根据我国的具体情况，在开始建立评估机构的时期，还应该遵循以政府主导、市场为辅的原则，在政府主导之下，以税务机构为主体，在税务机构内部建立专门的房地产评估机构，负责房地产的评估工作。但是考虑到评估结果的公平性，从长远角度来看还是应该建立独立的第三方机构承担评估工作，减少政府部门和纳税人对评估结果的影响。通过公开招投标方式利用社会评估资源，组建非营利性的评估机构，实施房产价值的评估行为。中央政府可以制定房地产评估基本规则，进行整体性的指导和监督，地方政府责负责具体招投标工作的组织，分工明确。最后，可以招标多个评估机构，对同一房产的价值进行同时评估，这样就能更好地保证房地产评估结果的客观性。如果评估价值出现较大差异，可以申请相关政府部门进行仲裁。
（三）制定科学合理的税率
房产税税率作为税收制度的中心环节，其设置是否合理直接影响着税收能否发挥其应有的作用。我国应积极借鉴世界发达国家完善的税率制定体系，从长期效果出发，制定适合我国实际情况的房产税税率体系。第一，由中央制定统一税的率标准，但是采用幅度税率，地方政府可以依据具体的情况，针对不同的房产，制定相应税率。这样不仅能够考虑到各地的经济水平差异，也能防止税率的浮动过大引发风险。第二，我国房地产市场还未完全成熟，相关的法律制度和配套设施还不够完善，单一地采取比例税率，有可能达不到房产税的目的。因此，我国应该采用差别税率和累进税率相结合的方法。
（四）制定合理的税收优惠及减免措施
我国贫富差距越来越大，税收公平原则在房产税方面的体现就是高收入者多纳税，低收入者少纳税甚至不纳税，应该更多的考虑属于社会弱势群体的低收入者的负担水平，在房产税的进一步改革中要谨慎设计税收优惠及减免政策，做到更加的公平合理。（作者单位：西北政法大学）
参考文献：
[1] 隋卫东、王淑华主编：《房地产法》（2006年版），山东人民出版社，第299页
[2] 张守文著：《税法原理》（2009年第5版），北京大学大学出版社，第310页
[3] 刘隆亨主编：《财产税法》（2006年版），北京大学出版社，第134页
关键词：房产税改革；计税依据；税率
一、房产税改革的意义
房产税，是指以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。[1]
征收房产税有利于调节房产所有人的收入水平，合理调节收入分配；有利于增加地方政府的财政收入；有利于加强对房产的管理，提高房产的使用效率，抑制房价；有利于优化配置房屋土地资源。但是我国目前的房产税法还存在很多的问题，影响了房产税作用的发挥，因此找到并解决好房产税法存在的问题，对更好地发挥房产税的作用就具有十分重要的意义。
二、现行房产税法存在的问题
（一） 房产税的征收对象狭窄。我国现行的房产税制的征税对象，是在我国境内用于生产经营的房屋，其具体范围包括建在城市、县城、建制镇和工矿区的房屋。对于城乡居民用于居住的房屋不征房产税。[2]可以看出，我国目前房产税的征收对象比较狭窄。
（二）房产税的计税依据不合理。目前我国房产税是以房屋为征税对象，按照房产的计税价值（余值）或房产的租金收入为计税依据，并区别房屋的经营使用方式而适用不同的征税办法。按照房产计税价值征税的，称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。[3]
由于我国经济的迅速发展，房产税在计税依据这方面存在的问题越来越明显。我国现行房产税按房产余值征收的规定，这一弊端也日益突出。近几年全国城市化发展迅速，许多城市房价也迅速上涨。但是，房产余值则是和过去的经济发展水平相适应的，随着经济的发展，再以此为计税依据就很不合理，需要重新确定一个标准。如果仍按照房产余值为计税依据，就不能对房产的价值增值部分有效地发挥税收的调节作用。
（三）房产税的税率设置不够合理，过于单一。我国现行的房产税采用的是单一、固定的比例税率。房产税的税率分为两种：依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。这种设置的不合理之处在于：1.房产税税率是由中央政府统一制定，全国统一实行的，但是不同地区不同城市之间的经济发展水平是有区别的，统一适用相同的税率可能会有失公平。2.税率设置采用一刀切的方式，对拥有一套房和拥有多套房采用相同的征税税率，并没有按照纳税人的不同经济水平进行区别对待、具体设置。3.税率的设置还应该考虑到房屋的具体用途。针对不同的用途，应该设置不同的税率，但是目前的房产税法却并不是这样规定的。以上几点表明，现行的房产税税率设置的过于僵化，不够灵活。
（四）房产税在税收减免和税收优惠方面的具体措施不够完善。目前我国房产税收优惠主要是根据房产用途和所属经济单位的性质制定的，没有很好的考虑到资源浪费和征收成本的问题，并且对弱势群体的利益考虑的不够周到。
三、房产税改革的完善对策
针对上文所述我国房产税法中存在的问题，本人认为可以从以下几个方面进行完善：
（一）扩大房产税的征税对象
我国自1986年起，已经针对经营性房产制定了法律法规，对其进行征收房产税。在房产税的进一步改革中，各地应该根据自身情况，在制定征税对象时合理的将“存量房”纳入到房产税的征税范围。
1. 将居民住宅作为征税对象。房产税是一种收益税，是地方政府提供的公共产品和服务的价格体现，其最基本的功能是弥补地方政府提供公共服务的成本。拥有房产的居民享受了地方政府提供的各项公共服务，从受益的角度看，居民用于自住的普通住房缴纳房产税体现了成本与收益对等的原则。另外，对居民自用住房征收税款，不仅使政府获得了重要的财政收入来源，还能够加强对居民收入分配的调节力度。
2. 将部分事业单位的房产作为征税对象。随着事业单位改制的进行，一部分无法提供公共产品的事业单位逐步地进行市场化，转变为企业，其所用房产的性质界定随之清晰，即改制后此类单位拥有了房产的产权。所有拥有房产产权的所有者都应承担房产税的纳税义务，因此，应将这部分事業单位用房作为房产税征收对象。
3. 保留对经营性房产征税。在房产税改革阶段，经营性房产仍将作为房产税的主要征收对象，在房产税中仍处于主要地位。
（二）完善房产税的计税依据
目前我国房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，弊端日益明显。许多发达国家都是将房产的市场评估价值作为征收房产税的计税依据。因此，我国房产税计税依据的改革，最终会将计税依据改为房产的评估价值。但是由于我国缺乏房地产评估方面的经验，具体制度也不健全，并不能充分发挥房产税的作用。从国际经验来看，采取市场价值评估方法的国家之所以能取得很大的成效，是和其健全的房产评估制度分不开的。因此，不仅仅要完善房产税的计税依据，同时还要尽快建立、完善适应我国国情的房产评估体制。
根据我国的具体情况，在开始建立评估机构的时期，还应该遵循以政府主导、市场为辅的原则，在政府主导之下，以税务机构为主体，在税务机构内部建立专门的房地产评估机构，负责房地产的评估工作。但是考虑到评估结果的公平性，从长远角度来看还是应该建立独立的第三方机构承担评估工作，减少政府部门和纳税人对评估结果的影响。通过公开招投标方式利用社会评估资源，组建非营利性的评估机构，实施房产价值的评估行为。中央政府可以制定房地产评估基本规则，进行整体性的指导和监督，地方政府责负责具体招投标工作的组织，分工明确。最后，可以招标多个评估机构，对同一房产的价值进行同时评估，这样就能更好地保证房地产评估结果的客观性。如果评估价值出现较大差异，可以申请相关政府部门进行仲裁。
（三）制定科学合理的税率
房产税税率作为税收制度的中心环节，其设置是否合理直接影响着税收能否发挥其应有的作用。我国应积极借鉴世界发达国家完善的税率制定体系，从长期效果出发，制定适合我国实际情况的房产税税率体系。第一，由中央制定统一税的率标准，但是采用幅度税率，地方政府可以依据具体的情况，针对不同的房产，制定相应税率。这样不仅能够考虑到各地的经济水平差异，也能防止税率的浮动过大引发风险。第二，我国房地产市场还未完全成熟，相关的法律制度和配套设施还不够完善，单一地采取比例税率，有可能达不到房产税的目的。因此，我国应该采用差别税率和累进税率相结合的方法。
（四）制定合理的税收优惠及减免措施
我国贫富差距越来越大，税收公平原则在房产税方面的体现就是高收入者多纳税，低收入者少纳税甚至不纳税，应该更多的考虑属于社会弱势群体的低收入者的负担水平，在房产税的进一步改革中要谨慎设计税收优惠及减免政策，做到更加的公平合理。（作者单位：西北政法大学）
参考文献：
[1] 隋卫东、王淑华主编：《房地产法》（2006年版），山东人民出版社，第299页
[2] 张守文著：《税法原理》（2009年第5版），北京大学大学出版社，第310页
[3] 刘隆亨主编：《财产税法》（2006年版），北京大学出版社，第134页