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房屋征收补偿评估是确定被征收房屋补偿价值的技术性工作，对维护被征收群众的合法权益，具有十分重要的现实意义。2013年3月14日，南通出台《关于印发南通市市区国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则的通知》（通房发〔2013〕52号），贯彻“民知、民享、民安”的惠民评估理念，积极推进房屋征收补偿评估技术创新，着力构建起惠民征收的技术保障。
一、贯彻“民知”理念，构建征收评估亲民技术
为了让“专业、深奥”的评估技术走进寻常百姓家，贴近群众，变成普通群众能够知晓、理解得了、可以运用的“简明技术”，南通从三个方面进行创新。
1.创新样本房屋选取方法，实地可看可比
标准样本房屋，按照“实地选取、特征典型、项目匹配”的要求，在征收项目现场、征收范围内的待征收房屋中实地选择，选作标准样本房屋的被征收房屋需具有征收范围内被征收房屋的综合典型特征，每一个房屋征收项目设定一个“标准样本房屋”，被征收项目跨分区时，所跨的每一分区均应设定一套“标准样本房屋”，作为相应分区范围内被征收房屋的比较基准。
其中，被征收房屋是非住宅营业用房的，优先选择与估价对象类似的整体房屋（总层数相同）作为样本房屋进行评估，其次可选择不同楼层类似房屋作为不同的“样本房屋”分层评估，以上两种方法在选择类似案例困难的情况下，选择一面临街的营业用房的底层作为样本房屋参照楼层因素修正系数进行评估。
在“实地选取、特征典型、项目匹配”的原则下，由交易实例到可比实例再到样本房屋的复杂计算过程，通过两次或多次修正，由专业的估价师作业完成，样本房屋变成被征收群众用普通生活经验就可以“看得见、摸得着、可对照、能比较”的真正的样本，在征收项目现场起到无言的“现身说法”的样本作用、宣传作用，让被征收群众有一个直观的参照系。
2.创新建筑等级划分方法，实地可量可定
住宅建筑等级划分，钢混结构以建筑层数为划分标准，6层（含）以下为钢混二级，7层（含）以上为钢混一级；砖混结构按基础类型是钢筋混凝土基础还是砖基础和是否有圈梁，共分为砖混一、二、三级；砖木结构以墙体砖砌方式和桁条直径大小为划分标准，共分为砖木一、二、三级。
非住宅非营业用房建筑等级划分，钢混框架结构，以柱网间距6米为划分标准，柱网间距6米（含）以上的为钢混框架一级，6米以下的为钢混框架二级；钢混排架结构以有无行车梁为划分标准，有行车梁的为钢混排架一级，没有行车梁的为钢混排架二级；砖混结构以有无行车梁结合标准层高，分为砖混一、二、三级；砖木结构以墙体砖砌方式和桁条直径大小为划分标准，共分为砖木一、二、三级。
非住宅营业用房的建筑等级划分，钢混结构以建筑层数为划分标准，3层（含）以下为钢混二级，4层（含）以上为钢混一级；砖混结构按基础类型是钢筋混凝土基础还是砖基础结合标准层高，分为砖混一、二、三级；砖木结构以墙体砖砌方式和桁条直径大小为划分标准，共分为砖木一、二、三级。
按照以上标准，普通群众对建筑等级划分可以直接 “按图索骥”、“对号入座”，自己就可以分等定级。
3.创新楼层系数设定方法，实地可查可算
住宅房屋楼层修正系数，7层以上带电梯的，以中间层为100%，楼层每增减一层，系数相应分别增减1%。7层以下不带电梯的，以一层为100%，三层以上的顶层系数分别扣减2%、4%、5%、8%、10%，二至四层系数分别增加4%、10%、8%。底层为车库的，车库上一层系数增加1个百分点，顶层系数减少1个百分点。商住楼，住宅的楼层系数相应减少1%，带电梯的多层住宅从二层起每层增加1%。
非住宅营业用房楼层修正系数首选市场提取法，因案例收集等原因无法市场提取时，区别房屋用途，采用市房管局、物价局、国土局提供的参考数值确定。
对商场、商铺、餐饮类营业用房，以一层楼层系数为100%，地下室楼层系数为25%，二层、三层、四层及以上楼层系数分别为40%、30%、25%。室内配置电动扶梯时，二层及以上楼层系数分别调增10%-15%。
对商务类、娱乐类、旅馆类无电梯的营业用房，以一层楼层系数为100%，二至六层楼层系数逐层减2个百分点，七层为85%。
对商务类、娱乐类、旅馆类带电梯的营业用房，以二层楼层系数为100%，一层楼层系数为105%，三至七层楼层系数逐层增加1个百分点。
普通群众对照不同用途的房屋、是否带电梯，自己就可以计算楼层系数、确定楼层因素修正。
二、贯彻“民享”理念，构建征收评估利民技术
为切实让被征收群众享受发展的成果，从征收动迁中得到实惠，南通从三个方面进行创新。
1.创新住宅“地大于房”评估方法，享受土地市场发展带来的实惠。
住宅“地大于房”的评估，一直是各方争论较多的焦点。南通按照“市场比较、同地同价”的原则，分类设定住宅“地大于房”的评估标准。
对旧城区原国有土地上被征收住宅房屋的合法建筑面积小于合法土地使用面积的，其合法土地使用面积大于合法房屋建筑面积的部分，按照评估的“标准样本住宅”基准价格的70%（相当于扣除30%的基础设施配套成本）减去“标准样本住宅”重置成新价所得差额给予补偿。
对集体土地征收为国有土地（含农改居）的，区分下列情况，分别给予补偿。
合法土地使用面积大于合法房屋建筑面积，且合法土地使用面积小于合法房屋建筑占地面积1.43倍，其合法土地使用面积大于房屋合法建筑面积的部分，按照评估的“标准样本住宅”基准价格的70%减去“标准样本住宅”重置成新价所得差额的60% （宅基地标准内视同划拨）给予补偿。
合法土地使用面积大于合法房屋建筑面积，且合法土地使用面积大于合法房屋建筑占地面积1.43倍，合法土地使用面积大于房屋合法建筑面积的部分，其中在合法房屋建筑占地面积1.43倍以内的，按照评估的“标准样本住宅”基准价格的70%减去“标准样本住宅”重置成新价所得差额的60% （宅基地标准内视同划拨）给予补偿；超出合法房屋建筑占地面积1.43倍的部分，按照120元/平方米给予补偿。 2.创新非住宅营业用房收益法评估方法，享受金融市场发展带来的实惠
3.创新各类房屋区域因素修正方法，享受城市综合发展带来的实惠
住宅房屋的区域因素，综合考虑自然环境、交通条件、教育医疗设施、商业配套设施、规划设计、物业管理、住宅区配套设施7个影响因素项目，分别按五个等级进行综合评分，其中，每个因素项目都明确规定每个等级的评定标准，区域因素评分为各影响因素评分之和，便于操作。
非住宅非营业用房以土地综合修正系数来反映区域因素修正，按工业仓储类和行政办公类不同，分别采用不同的综合修正方法：对工业仓储类，综合考虑周围道路状况、道路对外连接、基础设施状况、自然条件、环境状况、城市规划限制、宗地形状面积、交通便捷程度、距公交站点距离9项影响因素，分别按五个等级进行综合评分，其中，每个因素项目都明确规定每个等级的评定标准，区域因素评分为各影响因素评分之和；对行政办公类，综合考虑商业繁华度、交通状况、宗地自身条件、宗地临街状况、宗地目前利用状况、周围土地利用类型、规划限制7项影响因素，分别按五个等级进行综合评分，其中，每个因素项目都明确规定每个等级的评定标准，区域因素评分为各影响因素评分之和。
非住宅营业用房区域因素，综合考虑商业繁华度、交通状况、宗地临街状况、宗地目前利用状况、周围土地利用类型5项影响因素，分别按五个等级进行综合评分，其中，每个因素项目都明确规定每个等级的评定标准，区域因素评分为各影响因素评分之和。
三、贯彻“民安”理念，构建征收评估公平技术
为了确保评估结果能在保证合法权益的基础上防止简单平均主义、体现有差别地科学公平，让被征收群众心悦诚服地承认差别、心安理得地接受评估结果，“安评乐道”，南通从三个方面进行了创新。
1.创新临街房屋定义方法，科学体现商业差别
非住宅营业用房的临街房屋规范定义为“建筑物门面直接面临城市主次干道一侧，中间无其他建筑物遮挡的底层房屋”，仅限于底层房屋，防止产生歧义。
一面临街的，按宽深比的不同，调节临街状态修正系数：以宽深比0.4为起点，宽深比小于0.4的，调节系数为90%，自0.4起，宽深比每增加0.2，调节系数增加5个百分点，最高调节系数为115%。
两面临街的，按次临街面宽与主临街面宽的比值的不同，分别调节临街状态修正系数：以临街面宽与主临街面宽的比值50%为起点，不足50%的，比值每增加50个百分点，调节系数增加5个百分点，最高调节系数为120%。
估价人员可以根据房屋实际临路的远近、道路的宽度、道路中间是否有隔离、房屋前是否有遮挡等，将调节系数作±3%以内的修正。
2.创新地价评估修正方法，科学体现土地级差
一是引进容积率因素修正，科学体现容积率差别。
非住宅非营业工业仓储类用房地价可不进行容积率修正，非住宅非营业除工业仓储类以外用房地价须进行容积率修正。
按照城市规划管理部门给定的宗地容积率或实际容积率（R），查《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。
3.创新实体因素修正方法，科学体现个体差异
房屋实体因素修正包括成套（P1）、结构（P2）、成新（P3）、朝向（P4）、层次（P5）五大因素，原先房屋实体因素（K）的计算方法为K=p1/100×（0.3P2+0.2P3+0.25P4+0.25P5），这意味着结构、成新、朝向、层次等方面的因素在评估价格中的构成比例分别是固定的30%、20%、25%、25%，随着房地产市场价格的巨大变化，上述固定的比例显然不符合房地产市场的实际情况，经过研究分析，将住宅房屋实体因素（K）的计算方法调整为：K=p1×p2×p3×p4×p5，更能体现房屋个体差异。
王春敏/责任编辑
一、贯彻“民知”理念，构建征收评估亲民技术
为了让“专业、深奥”的评估技术走进寻常百姓家，贴近群众，变成普通群众能够知晓、理解得了、可以运用的“简明技术”，南通从三个方面进行创新。
1.创新样本房屋选取方法，实地可看可比
标准样本房屋，按照“实地选取、特征典型、项目匹配”的要求，在征收项目现场、征收范围内的待征收房屋中实地选择，选作标准样本房屋的被征收房屋需具有征收范围内被征收房屋的综合典型特征，每一个房屋征收项目设定一个“标准样本房屋”，被征收项目跨分区时，所跨的每一分区均应设定一套“标准样本房屋”，作为相应分区范围内被征收房屋的比较基准。
其中，被征收房屋是非住宅营业用房的，优先选择与估价对象类似的整体房屋（总层数相同）作为样本房屋进行评估，其次可选择不同楼层类似房屋作为不同的“样本房屋”分层评估，以上两种方法在选择类似案例困难的情况下，选择一面临街的营业用房的底层作为样本房屋参照楼层因素修正系数进行评估。
在“实地选取、特征典型、项目匹配”的原则下，由交易实例到可比实例再到样本房屋的复杂计算过程，通过两次或多次修正，由专业的估价师作业完成，样本房屋变成被征收群众用普通生活经验就可以“看得见、摸得着、可对照、能比较”的真正的样本，在征收项目现场起到无言的“现身说法”的样本作用、宣传作用，让被征收群众有一个直观的参照系。
2.创新建筑等级划分方法，实地可量可定
住宅建筑等级划分，钢混结构以建筑层数为划分标准，6层（含）以下为钢混二级，7层（含）以上为钢混一级；砖混结构按基础类型是钢筋混凝土基础还是砖基础和是否有圈梁，共分为砖混一、二、三级；砖木结构以墙体砖砌方式和桁条直径大小为划分标准，共分为砖木一、二、三级。
非住宅非营业用房建筑等级划分，钢混框架结构，以柱网间距6米为划分标准，柱网间距6米（含）以上的为钢混框架一级，6米以下的为钢混框架二级；钢混排架结构以有无行车梁为划分标准，有行车梁的为钢混排架一级，没有行车梁的为钢混排架二级；砖混结构以有无行车梁结合标准层高，分为砖混一、二、三级；砖木结构以墙体砖砌方式和桁条直径大小为划分标准，共分为砖木一、二、三级。
非住宅营业用房的建筑等级划分，钢混结构以建筑层数为划分标准，3层（含）以下为钢混二级，4层（含）以上为钢混一级；砖混结构按基础类型是钢筋混凝土基础还是砖基础结合标准层高，分为砖混一、二、三级；砖木结构以墙体砖砌方式和桁条直径大小为划分标准，共分为砖木一、二、三级。
按照以上标准，普通群众对建筑等级划分可以直接 “按图索骥”、“对号入座”，自己就可以分等定级。
3.创新楼层系数设定方法，实地可查可算
住宅房屋楼层修正系数，7层以上带电梯的，以中间层为100%，楼层每增减一层，系数相应分别增减1%。7层以下不带电梯的，以一层为100%，三层以上的顶层系数分别扣减2%、4%、5%、8%、10%，二至四层系数分别增加4%、10%、8%。底层为车库的，车库上一层系数增加1个百分点，顶层系数减少1个百分点。商住楼，住宅的楼层系数相应减少1%，带电梯的多层住宅从二层起每层增加1%。
非住宅营业用房楼层修正系数首选市场提取法，因案例收集等原因无法市场提取时，区别房屋用途，采用市房管局、物价局、国土局提供的参考数值确定。
对商场、商铺、餐饮类营业用房，以一层楼层系数为100%，地下室楼层系数为25%，二层、三层、四层及以上楼层系数分别为40%、30%、25%。室内配置电动扶梯时，二层及以上楼层系数分别调增10%-15%。
对商务类、娱乐类、旅馆类无电梯的营业用房，以一层楼层系数为100%，二至六层楼层系数逐层减2个百分点，七层为85%。
对商务类、娱乐类、旅馆类带电梯的营业用房，以二层楼层系数为100%，一层楼层系数为105%，三至七层楼层系数逐层增加1个百分点。
普通群众对照不同用途的房屋、是否带电梯，自己就可以计算楼层系数、确定楼层因素修正。
二、贯彻“民享”理念，构建征收评估利民技术
为切实让被征收群众享受发展的成果，从征收动迁中得到实惠，南通从三个方面进行创新。
1.创新住宅“地大于房”评估方法，享受土地市场发展带来的实惠。
住宅“地大于房”的评估，一直是各方争论较多的焦点。南通按照“市场比较、同地同价”的原则，分类设定住宅“地大于房”的评估标准。
对旧城区原国有土地上被征收住宅房屋的合法建筑面积小于合法土地使用面积的，其合法土地使用面积大于合法房屋建筑面积的部分，按照评估的“标准样本住宅”基准价格的70%（相当于扣除30%的基础设施配套成本）减去“标准样本住宅”重置成新价所得差额给予补偿。
对集体土地征收为国有土地（含农改居）的，区分下列情况，分别给予补偿。
合法土地使用面积大于合法房屋建筑面积，且合法土地使用面积小于合法房屋建筑占地面积1.43倍，其合法土地使用面积大于房屋合法建筑面积的部分，按照评估的“标准样本住宅”基准价格的70%减去“标准样本住宅”重置成新价所得差额的60% （宅基地标准内视同划拨）给予补偿。
合法土地使用面积大于合法房屋建筑面积，且合法土地使用面积大于合法房屋建筑占地面积1.43倍，合法土地使用面积大于房屋合法建筑面积的部分，其中在合法房屋建筑占地面积1.43倍以内的，按照评估的“标准样本住宅”基准价格的70%减去“标准样本住宅”重置成新价所得差额的60% （宅基地标准内视同划拨）给予补偿；超出合法房屋建筑占地面积1.43倍的部分，按照120元/平方米给予补偿。 2.创新非住宅营业用房收益法评估方法，享受金融市场发展带来的实惠
3.创新各类房屋区域因素修正方法，享受城市综合发展带来的实惠
住宅房屋的区域因素，综合考虑自然环境、交通条件、教育医疗设施、商业配套设施、规划设计、物业管理、住宅区配套设施7个影响因素项目，分别按五个等级进行综合评分，其中，每个因素项目都明确规定每个等级的评定标准，区域因素评分为各影响因素评分之和，便于操作。
非住宅非营业用房以土地综合修正系数来反映区域因素修正，按工业仓储类和行政办公类不同，分别采用不同的综合修正方法：对工业仓储类，综合考虑周围道路状况、道路对外连接、基础设施状况、自然条件、环境状况、城市规划限制、宗地形状面积、交通便捷程度、距公交站点距离9项影响因素，分别按五个等级进行综合评分，其中，每个因素项目都明确规定每个等级的评定标准，区域因素评分为各影响因素评分之和；对行政办公类，综合考虑商业繁华度、交通状况、宗地自身条件、宗地临街状况、宗地目前利用状况、周围土地利用类型、规划限制7项影响因素，分别按五个等级进行综合评分，其中，每个因素项目都明确规定每个等级的评定标准，区域因素评分为各影响因素评分之和。
非住宅营业用房区域因素，综合考虑商业繁华度、交通状况、宗地临街状况、宗地目前利用状况、周围土地利用类型5项影响因素，分别按五个等级进行综合评分，其中，每个因素项目都明确规定每个等级的评定标准，区域因素评分为各影响因素评分之和。
三、贯彻“民安”理念，构建征收评估公平技术
为了确保评估结果能在保证合法权益的基础上防止简单平均主义、体现有差别地科学公平，让被征收群众心悦诚服地承认差别、心安理得地接受评估结果，“安评乐道”，南通从三个方面进行了创新。
1.创新临街房屋定义方法，科学体现商业差别
非住宅营业用房的临街房屋规范定义为“建筑物门面直接面临城市主次干道一侧，中间无其他建筑物遮挡的底层房屋”，仅限于底层房屋，防止产生歧义。
一面临街的，按宽深比的不同，调节临街状态修正系数：以宽深比0.4为起点，宽深比小于0.4的，调节系数为90%，自0.4起，宽深比每增加0.2，调节系数增加5个百分点，最高调节系数为115%。
两面临街的，按次临街面宽与主临街面宽的比值的不同，分别调节临街状态修正系数：以临街面宽与主临街面宽的比值50%为起点，不足50%的，比值每增加50个百分点，调节系数增加5个百分点，最高调节系数为120%。
估价人员可以根据房屋实际临路的远近、道路的宽度、道路中间是否有隔离、房屋前是否有遮挡等，将调节系数作±3%以内的修正。
2.创新地价评估修正方法，科学体现土地级差
一是引进容积率因素修正，科学体现容积率差别。
非住宅非营业工业仓储类用房地价可不进行容积率修正，非住宅非营业除工业仓储类以外用房地价须进行容积率修正。
按照城市规划管理部门给定的宗地容积率或实际容积率（R），查《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。
3.创新实体因素修正方法，科学体现个体差异
房屋实体因素修正包括成套（P1）、结构（P2）、成新（P3）、朝向（P4）、层次（P5）五大因素，原先房屋实体因素（K）的计算方法为K=p1/100×（0.3P2+0.2P3+0.25P4+0.25P5），这意味着结构、成新、朝向、层次等方面的因素在评估价格中的构成比例分别是固定的30%、20%、25%、25%，随着房地产市场价格的巨大变化，上述固定的比例显然不符合房地产市场的实际情况，经过研究分析，将住宅房屋实体因素（K）的计算方法调整为：K=p1×p2×p3×p4×p5，更能体现房屋个体差异。
王春敏/责任编辑