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摘 要：通过对三门峡市房地产业发展情况进行实地调研，发现该市房地产业发展存在商品房价格过高、购房限制多等许多问题，并提出相关对策建议。
关键词：三门峡市；房地产业发展；问题；建议
一、基本情况
（一）三门峡市房地产业的发展概况
三门峡市房地产业开始于二十世纪八十年代末，截至2014年6月末，全市95家房地产开发企业中有12%的企业注册资本超过2000万元。广东东华、河南建业等几家享誉国内的房地产开发企业不断进驻三门峡，阳光房地产、海洋房地产等一些本土房地产企业整体实力不断增强，全市房地产市场竞争激烈且有序。据统计，该市2013年房地产开发企业总资产规模为181.88亿元，而2004年规模仅为其1/40；在约33.1亿元的主营业务收入中，商品房销售收入占93%，平均每年增长约49个百分点；房地产从业人员约是2004年的7倍。[1]
2014年的1-6月，三门峡市共完成房地产投资7.16亿元，同比增加128个百分点，在全省排名第一；商品房施工面积达240万平方米，同比增加132%，其35个新开工项目的85万平方米面积中，有5.9万平方米商品房竣工，同比上升63个百分点。未来，逐步完善房地产市场，及时发现、分析和处理房地产开发过程中出现的问题，是该市房地产业健康发展的核心任务。
三门峡市房地产业与河南省其他市相比发展速度较快，对三门峡市房地产业发展情况进行调查研究，将对全省发展房地产业具有借鉴意义。
（二）调查数据
本次调研时间为2015年1月，调查对象主要为三门峡市房地产开发企业、市房管局工作人员及购房者。调查问卷发放100份，收回100份，以下为部分调查数据：
1.该市房地产开发项目投资规模
据统计，仅2013年该市共完成房地产开发投资85.71亿元，大约是2004年的59倍。该市在2005-2013年全社会固定资产投资平均每年增长29.8个百分点，而同期房地产开发投资年均增长速度将近其2倍。
2.该市商品房发展状况
2004年全市商品房施工面积为29.9万平方米，到2013年达到860多万平方米，同期住宅施工面积达619万平方米；2013年全市商品房竣工面积为102万平方米，其中住宅竣工面积占73.6%；2013年全市住宅销售面积约占商品房销售面积122.8万平方米的92.7%。
3.三门峡市内商品房购买者调查
2012年前半年，三门峡市区内房地产业共销售商品房19.93万平方米。有超过15.5万平方米的商品房被本市居民购买。外地购房者主要是除三门峡以外的本省居民和外省居民，二者分别占外地居民总购房面积4.27万平方米的比重是70.4%和29.6%。[2]
4.当地居民在三门峡市以外购房情况
一是因投资需求在外地购房。主要集中在山东青岛，陕西西安、河南洛阳及山西的平陆和运城等地。二是父母因子女在三门峡市以外上学、就业而买房。主要集中在津、陕、渝等省市。
5.该市房地产发展对国民经济的意义
该市房地产开发投资在国内生产总值中的比重由2004年的0.6%增加到2013年的7.1%，同时带动了砖、钢材、铝材、家居装修等相关产业的繁荣，促进全市经济发展。
6.该市房地产业对全市发展的影响
2005年以来，三门峡市房地产企业累计销售住宅面积将近555万平方米。从2004年到2013年，该市城镇居民人均住房面积由21.7平方米增加到40.8平方米，从而带动了新城镇化建设，加快了城市的转型升级。
（三）调查方法
作者主要采用问卷调查法、访谈法、专家咨询法及查阅文献法进行调研。
二、该市发展房地产业的优势
（一）宏观调控的区域优势
国家没有将像三门峡这样的三四线城市作为房地产调控的重点区域，该市在城市建设中，没有明显的出现“鬼城”现象，有些楼盘虽出现销售难题也只是小范围的、临时性的，结构性的供需矛盾较易解决。
（二）该市房地产业发展前景广阔
目前，与其他省市相比，三门峡市还处于城市发展上升期，房地产开发项目投资总量不大，房地产市场发展空间广阔。同时，随着中原经济区的开发建设及豫陕晋黄河金三角承接产业转移示范区建设进程的加快，三门峡将迎来房地产发展的机遇期。
（三）城镇化率提高会增加住房需求
2013年，三门峡城镇化率达到49.1%，上升空间很大。通过分析三门峡历年城镇化发展数据，得知城镇化率每增加1%，就会增加2万城镇人口，相应地产生约80万平方米的住房需求。[3]
（四）房价水平有竞争优势
2013年，商品房混合平均销售价格全省为4205元，洛阳为4182元，郑州市为7162元，南阳为3104元、济源为3478元，运城为2858元、临汾为3508元，三门峡为3140元。说明在一定程度上，该市房价具有明显的竞争优势。
（五）城市整体发展规划完善
近年来，三门峡市经过全力发展初步形成了“三纵四横”大交通格局，投入使用了海关和国家级进出口检验检疫机构，中心商务区建设进程加快，旅游市场红火，五大千亿元产业集群打造进展顺利。未来，三门峡的房地产业将会进入历史性的发展时期。
三、该市房地产业发展存在的问题
（一）该市开发房地产的增长速度慢
多数房地产公司主观认为该市房地产市场将出现发展瓶颈期，在很大程度上导致投资量的减少；加之限购政策的出台、购房贷款限制条件高及银行首付按揭比例增长过快等影响，房屋销售量也不乐观。[4]
（二）商品房价格增长迅速 2013年，该市城镇居民人均可支配收入较上年相比增加12.5个百分点，而同一时期全市商品房销售混合均价是2004年的2.63倍，年均增加15.5个百分点。二者对比发现，该市城镇居民购房压力较大。
（三）该市房地产市场供求不平衡
从2004年以来的9年间，全市城镇化率上升了11.1个百分点，但是总体来看，城镇化进程难度日益加大，导致大量房屋囤积。在2013年的97.9万平方米的待售面积中，有超过28.8万平方米的待售时间超过了1年。
（四）房地产企业生存压力增大
近年来，三门峡市房地产公司在开发过程中土地获得难度更大，资金来源渠道更加狭窄，严格阻碍了该市房地产市场的繁荣发展。从2011年以来，全市房地产开发企业土地获得面积每年超过30%的速度下降，2013年金融机构贷款额度是2006年的一半。
（五）购房条件不合理
一是三门峡市相关机构明确规定除本市居民外的其他人不得在当地享受同等的住房按揭贷款政策。二是本市居民办理住房按揭贷款的首付比例较高，由最初的20%-30%，提高到2012年的60%-70%。
（六）该市房地产业存在违法现象
三门峡市本土房地产公司多数经营规模小，注册资本仅有200万元，很少公司能竞拍到土地，要想开发楼盘，必然出现违法现象。
四、促进三门峡市房地产市场发展的建议
（一）将该市新城镇化建设与房地产业发展紧密结合
在以人为本的新型城镇化建设过程中，要积极鼓励和引导房地产开发企业，转变开发结构思路，不断开发旅游房地产项目、园林房地产项目、教育房地产项目等。
（二）积极、正确引导居民购房
该市相关部门要充分发挥引导作用，利用媒体广泛的宣传效应，不虚假欺骗，客观报道房地产市场发展形态，正确引导居民放心、理性购房，实现买房和卖房者的双赢。
（三）适时调整房地产业发展思路
一是房地产企业应不断升级改造，在提高房屋质量的同时增加房屋的品质和功能。二是提高中小户型房屋的开发建设。三是全方位的提高住房的有效需求。以高铁站为中心，开发集住宅、办公、消费、娱乐等为一体的高档便利社区；专供进城农民和外来人员的中小户型、中低价位的商品房。
（四）规范房地产开发用地管理
三门峡市政府各部门应通力合作，引导和支持房地产企业合理开发；实现房地产开发全过程的公平、公开和公正；实时调控房地产运行，提高行政办事能力。
（五）降低购房限制
一是政府相关部门应调整房地产业的税收结构。二是以发展为契机，调低居民首套房贷的首付比例为20-30%，同时给予一定的利率补偿。
（六）加大房地产业监管力度
一是鼓励和引导房地产开发企业树立品牌形象，不断优化升级；二是加大房地产市场监察力度，规范市场行为；三是政府各部门形成合力，促进房地产市场健康稳定发展。[5]■
参考文献
[1] 三门峡市统计局.经济新常态下三门峡房地产业的发展研究与思考.[EB/OL].[2015-01-26].http：//www.ha.stats.gov.cn/hntj/tjfw/tjfx/sxsfx/ztfx/webinfo/2014/12/1419483696081291.htm
[2] 三门峡市统计局.对三门峡市房地产业健康持续发展的再思考.[EB/OL].[2013-06-18].
http：//www.ha.stats.gov.cn/lh/sjsq/smxs/tjfx/webinfo/2013/01/13546104 91378980.htm
[3] 刘潇. 对影响河南省房地产宏观市场环境的经济因素分析[J]. 时代金融，2014年05期
[4] 麻荣敏. 我国房地产发展趋势研究[J]. 城市建设理论研究，2013年15期
[5] 侯伟. 后危机时代我国房地产市场的管理策略[J]. 西部财会，2010年05期
作者简介：
赵敏（1989-），女，河南三门峡市人，现为西藏民族学院财经学院2013级研究生，主要研究：西藏财政与金融问题。
关键词：三门峡市；房地产业发展；问题；建议
一、基本情况
（一）三门峡市房地产业的发展概况
三门峡市房地产业开始于二十世纪八十年代末，截至2014年6月末，全市95家房地产开发企业中有12%的企业注册资本超过2000万元。广东东华、河南建业等几家享誉国内的房地产开发企业不断进驻三门峡，阳光房地产、海洋房地产等一些本土房地产企业整体实力不断增强，全市房地产市场竞争激烈且有序。据统计，该市2013年房地产开发企业总资产规模为181.88亿元，而2004年规模仅为其1/40；在约33.1亿元的主营业务收入中，商品房销售收入占93%，平均每年增长约49个百分点；房地产从业人员约是2004年的7倍。[1]
2014年的1-6月，三门峡市共完成房地产投资7.16亿元，同比增加128个百分点，在全省排名第一；商品房施工面积达240万平方米，同比增加132%，其35个新开工项目的85万平方米面积中，有5.9万平方米商品房竣工，同比上升63个百分点。未来，逐步完善房地产市场，及时发现、分析和处理房地产开发过程中出现的问题，是该市房地产业健康发展的核心任务。
三门峡市房地产业与河南省其他市相比发展速度较快，对三门峡市房地产业发展情况进行调查研究，将对全省发展房地产业具有借鉴意义。
（二）调查数据
本次调研时间为2015年1月，调查对象主要为三门峡市房地产开发企业、市房管局工作人员及购房者。调查问卷发放100份，收回100份，以下为部分调查数据：
1.该市房地产开发项目投资规模
据统计，仅2013年该市共完成房地产开发投资85.71亿元，大约是2004年的59倍。该市在2005-2013年全社会固定资产投资平均每年增长29.8个百分点，而同期房地产开发投资年均增长速度将近其2倍。
2.该市商品房发展状况
2004年全市商品房施工面积为29.9万平方米，到2013年达到860多万平方米，同期住宅施工面积达619万平方米；2013年全市商品房竣工面积为102万平方米，其中住宅竣工面积占73.6%；2013年全市住宅销售面积约占商品房销售面积122.8万平方米的92.7%。
3.三门峡市内商品房购买者调查
2012年前半年，三门峡市区内房地产业共销售商品房19.93万平方米。有超过15.5万平方米的商品房被本市居民购买。外地购房者主要是除三门峡以外的本省居民和外省居民，二者分别占外地居民总购房面积4.27万平方米的比重是70.4%和29.6%。[2]
4.当地居民在三门峡市以外购房情况
一是因投资需求在外地购房。主要集中在山东青岛，陕西西安、河南洛阳及山西的平陆和运城等地。二是父母因子女在三门峡市以外上学、就业而买房。主要集中在津、陕、渝等省市。
5.该市房地产发展对国民经济的意义
该市房地产开发投资在国内生产总值中的比重由2004年的0.6%增加到2013年的7.1%，同时带动了砖、钢材、铝材、家居装修等相关产业的繁荣，促进全市经济发展。
6.该市房地产业对全市发展的影响
2005年以来，三门峡市房地产企业累计销售住宅面积将近555万平方米。从2004年到2013年，该市城镇居民人均住房面积由21.7平方米增加到40.8平方米，从而带动了新城镇化建设，加快了城市的转型升级。
（三）调查方法
作者主要采用问卷调查法、访谈法、专家咨询法及查阅文献法进行调研。
二、该市发展房地产业的优势
（一）宏观调控的区域优势
国家没有将像三门峡这样的三四线城市作为房地产调控的重点区域，该市在城市建设中，没有明显的出现“鬼城”现象，有些楼盘虽出现销售难题也只是小范围的、临时性的，结构性的供需矛盾较易解决。
（二）该市房地产业发展前景广阔
目前，与其他省市相比，三门峡市还处于城市发展上升期，房地产开发项目投资总量不大，房地产市场发展空间广阔。同时，随着中原经济区的开发建设及豫陕晋黄河金三角承接产业转移示范区建设进程的加快，三门峡将迎来房地产发展的机遇期。
（三）城镇化率提高会增加住房需求
2013年，三门峡城镇化率达到49.1%，上升空间很大。通过分析三门峡历年城镇化发展数据，得知城镇化率每增加1%，就会增加2万城镇人口，相应地产生约80万平方米的住房需求。[3]
（四）房价水平有竞争优势
2013年，商品房混合平均销售价格全省为4205元，洛阳为4182元，郑州市为7162元，南阳为3104元、济源为3478元，运城为2858元、临汾为3508元，三门峡为3140元。说明在一定程度上，该市房价具有明显的竞争优势。
（五）城市整体发展规划完善
近年来，三门峡市经过全力发展初步形成了“三纵四横”大交通格局，投入使用了海关和国家级进出口检验检疫机构，中心商务区建设进程加快，旅游市场红火，五大千亿元产业集群打造进展顺利。未来，三门峡的房地产业将会进入历史性的发展时期。
三、该市房地产业发展存在的问题
（一）该市开发房地产的增长速度慢
多数房地产公司主观认为该市房地产市场将出现发展瓶颈期，在很大程度上导致投资量的减少；加之限购政策的出台、购房贷款限制条件高及银行首付按揭比例增长过快等影响，房屋销售量也不乐观。[4]
（二）商品房价格增长迅速 2013年，该市城镇居民人均可支配收入较上年相比增加12.5个百分点，而同一时期全市商品房销售混合均价是2004年的2.63倍，年均增加15.5个百分点。二者对比发现，该市城镇居民购房压力较大。
（三）该市房地产市场供求不平衡
从2004年以来的9年间，全市城镇化率上升了11.1个百分点，但是总体来看，城镇化进程难度日益加大，导致大量房屋囤积。在2013年的97.9万平方米的待售面积中，有超过28.8万平方米的待售时间超过了1年。
（四）房地产企业生存压力增大
近年来，三门峡市房地产公司在开发过程中土地获得难度更大，资金来源渠道更加狭窄，严格阻碍了该市房地产市场的繁荣发展。从2011年以来，全市房地产开发企业土地获得面积每年超过30%的速度下降，2013年金融机构贷款额度是2006年的一半。
（五）购房条件不合理
一是三门峡市相关机构明确规定除本市居民外的其他人不得在当地享受同等的住房按揭贷款政策。二是本市居民办理住房按揭贷款的首付比例较高，由最初的20%-30%，提高到2012年的60%-70%。
（六）该市房地产业存在违法现象
三门峡市本土房地产公司多数经营规模小，注册资本仅有200万元，很少公司能竞拍到土地，要想开发楼盘，必然出现违法现象。
四、促进三门峡市房地产市场发展的建议
（一）将该市新城镇化建设与房地产业发展紧密结合
在以人为本的新型城镇化建设过程中，要积极鼓励和引导房地产开发企业，转变开发结构思路，不断开发旅游房地产项目、园林房地产项目、教育房地产项目等。
（二）积极、正确引导居民购房
该市相关部门要充分发挥引导作用，利用媒体广泛的宣传效应，不虚假欺骗，客观报道房地产市场发展形态，正确引导居民放心、理性购房，实现买房和卖房者的双赢。
（三）适时调整房地产业发展思路
一是房地产企业应不断升级改造，在提高房屋质量的同时增加房屋的品质和功能。二是提高中小户型房屋的开发建设。三是全方位的提高住房的有效需求。以高铁站为中心，开发集住宅、办公、消费、娱乐等为一体的高档便利社区；专供进城农民和外来人员的中小户型、中低价位的商品房。
（四）规范房地产开发用地管理
三门峡市政府各部门应通力合作，引导和支持房地产企业合理开发；实现房地产开发全过程的公平、公开和公正；实时调控房地产运行，提高行政办事能力。
（五）降低购房限制
一是政府相关部门应调整房地产业的税收结构。二是以发展为契机，调低居民首套房贷的首付比例为20-30%，同时给予一定的利率补偿。
（六）加大房地产业监管力度
一是鼓励和引导房地产开发企业树立品牌形象，不断优化升级；二是加大房地产市场监察力度，规范市场行为；三是政府各部门形成合力，促进房地产市场健康稳定发展。[5]■
参考文献
[1] 三门峡市统计局.经济新常态下三门峡房地产业的发展研究与思考.[EB/OL].[2015-01-26].http：//www.ha.stats.gov.cn/hntj/tjfw/tjfx/sxsfx/ztfx/webinfo/2014/12/1419483696081291.htm
[2] 三门峡市统计局.对三门峡市房地产业健康持续发展的再思考.[EB/OL].[2013-06-18].
http：//www.ha.stats.gov.cn/lh/sjsq/smxs/tjfx/webinfo/2013/01/13546104 91378980.htm
[3] 刘潇. 对影响河南省房地产宏观市场环境的经济因素分析[J]. 时代金融，2014年05期
[4] 麻荣敏. 我国房地产发展趋势研究[J]. 城市建设理论研究，2013年15期
[5] 侯伟. 后危机时代我国房地产市场的管理策略[J]. 西部财会，2010年05期
作者简介：
赵敏（1989-），女，河南三门峡市人，现为西藏民族学院财经学院2013级研究生，主要研究：西藏财政与金融问题。