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根据发改委11月7日公布的新版《外商投资产业指导目录》显示，房地产行业已被列入限制外商投资产业目录。
与此相对应的是国内房地产行业发展正如日中天，随着人民币升值与奥运的契机的到来，行业经济发展有水涨船高之势。
无利不起早，外资投资又如何？
限制升级内因
在此次修订的新版目录中，土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司等进入限制外商投资产业目录。
而就在今年七月份刚刚修改完的目录中，我们还可以看到之前外资可以用离岸公司购买内地物业，设立外资独资企业或者中外合资企业，外资房地产商可以大范围圈地，一方面降低经营风险，另一方面在人民币升值等预期下，参与开发环节，赚取更大的利润。
国家统计局数据显示，今年1至9月，中国房地产开发完成投资逾1.68万亿元人民币，房地产开发企业资金来源约为2.54万亿元，其中，利用外资423亿元。
而从2006年7月，国家建设部、商务部等部门制定政策规范外资投资房地产业的同时，使得操作成本相应增加，导致整体成本上升，迫使外资将战略重点从竞争激烈、风险较大的一线城市转移到开发成本较低的二线城市中。
另外，很多二线城市开发项目的平均利润能够达到30%，而竞争激烈的一线城市只能达到7％－8％，这使开发商对二线城市介入越来越深。人口达到400－500万以上的二线城市，拥有良好的经济基础，有较大的成长空间。
“如果不加以限制，可能会造成国内房价虚高的后果，尤其目前二线城市的土地外资投放相对较少，为了避免步一线城市的后尘，出台相关政策也是势在必行。”经济学家易宪容说。
“更多的外资机构会通过项目合作、股权投资等形式与内地开发商合作，这样既会在一定程度上减少外资投资者的风险，也为迅速扩张的内地房地产商提供了更丰富的融资渠道”，业内相关人士称。
资本魔方组合的渗透
政府方面虽然已三令五申制定修改外资投资国内房产政策，但这不断泼下的冷水却难以熄灭外资企业千方百计寻找进入国内房产行业的热情。
“各种类型的国外投资机构，包括私募、投行等都在以各种形式渗透进入国内市场，虽然目前政策有制约，但执行起来还是需要一定的时间，目前仍有数家基金正在或者准备进行投资行动。”DTZ戴德梁行相关负责人称。
从外资开发商到房地产基金，从独资操作到合资运营，从债权投资到股权投资，外资已渗透到了中国房地产金融领域的每一个角落。而2008北京奥运会、世博会、亚运会等，又吸引了更多的投资者。
长期以来，新加坡及香港一直热衷投资国内酒店行业，如今外资队伍逐渐壮大，俄罗斯女首富巴图林娜全资控股的因捷科公司将投资4亿美元在北京、上海、深圳、海南等省市进行一系列豪华酒店与连锁酒店的投资。
另有消息称，不单是那些颇负盛名的国际知名酒店集团——万豪、凯悦、洲际、喜来登和希尔顿等在中国跑马圈地，包括中东地区的一些资金也寻找机会进入中国房产市场。
另外，高盛、摩根士丹利、美林、雷曼兄弟等知名投行均成立了大量房地产基金。
据统计，今年一季度至少有5亿美元投入到了中国内地的房地产市场。其投资分布约有50%资金投入北京，43%投到上海，其余资金投在大连、哈尔滨、武汉、南京等二线城市。物业投资的选择依次为甲级办公楼、优质服务型公寓、五星级酒店、高档商用物业和工业地产项目。
根据普华永道有关负责人透露的信息，按照并购金额来算，今年上半年中国市场的国际并购交易已经高达808宗，创下历史新高。而所有行业中，房地产行业成为并购焦点，除并购交易数和交易金额两者增幅第一外，并购交易数居各行业第二，仅次于制造业。
觊觎商业地产新模式
有消息称，目前进入北京的外资中，有一半以上投向了房地产。
外资为何热衷投资中国酒店？戴德梁行称，酒店受青睐的原因来自于自身特性。酒店是长期持有物业，不仅能给业主带来长期稳定可观的现金流，酒店物业本身还能随着房价的增长而升值。
据资料，北京的四、五星级酒店已由2004年的102家增长到2006年的128家；上海由2004年的61家增长到2006年的69家，另有约45家定位于四、五星级但尚未评星的酒店。
酒店地产只是一个开头。
在商业地产的概念下，境外资本表现出了强烈的兴趣，另一扇门打开了。
目前，国内酒店加地产的物业模式已经风生水起，成为继消费型地产模式后新一轮的经济增长热点——动力地产模式。
“中国地产将从消费时代进入动力时代，传统开发商将上升为城市动力运营商，传统地产企业将上升为城市建设机构。”中国国际城市动力地产博览会有关负责人称。
专家指出，动力地产与纯粹消费型地产的本质区别在于，它是以产业承载性、财富递增性、发展持续性实现土地价值的最大化，并与消费型地产共同构建一个和谐的产业链。
任何事物的发展总是从低级向高级进行，房地产也不例外。动力地产已经改变了传统意义上的开发商或地产商单纯产出房地产产品，然后进行销售而获取利润的经营模式，而是更加注重对城市或区域经济的拉动作用。如北京的中关村科技园区，大连经济技术开发区，深圳欢乐谷，九寨沟风景区等。
可见，动力地产最大限度地聚合和带动产业的发展，满足城市功能的拓展，强化城市的辐射力，将成为二十一世纪中国地产发展的新势力。
外资投资国内地产业所带来的先进管理经验与技术设备等对此不无裨益。
与此相对应的是国内房地产行业发展正如日中天，随着人民币升值与奥运的契机的到来，行业经济发展有水涨船高之势。
无利不起早，外资投资又如何？
限制升级内因
在此次修订的新版目录中，土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司等进入限制外商投资产业目录。
而就在今年七月份刚刚修改完的目录中，我们还可以看到之前外资可以用离岸公司购买内地物业，设立外资独资企业或者中外合资企业，外资房地产商可以大范围圈地，一方面降低经营风险，另一方面在人民币升值等预期下，参与开发环节，赚取更大的利润。
国家统计局数据显示，今年1至9月，中国房地产开发完成投资逾1.68万亿元人民币，房地产开发企业资金来源约为2.54万亿元，其中，利用外资423亿元。
而从2006年7月，国家建设部、商务部等部门制定政策规范外资投资房地产业的同时，使得操作成本相应增加，导致整体成本上升，迫使外资将战略重点从竞争激烈、风险较大的一线城市转移到开发成本较低的二线城市中。
另外，很多二线城市开发项目的平均利润能够达到30%，而竞争激烈的一线城市只能达到7％－8％，这使开发商对二线城市介入越来越深。人口达到400－500万以上的二线城市，拥有良好的经济基础，有较大的成长空间。
“如果不加以限制，可能会造成国内房价虚高的后果，尤其目前二线城市的土地外资投放相对较少，为了避免步一线城市的后尘，出台相关政策也是势在必行。”经济学家易宪容说。
“更多的外资机构会通过项目合作、股权投资等形式与内地开发商合作，这样既会在一定程度上减少外资投资者的风险，也为迅速扩张的内地房地产商提供了更丰富的融资渠道”，业内相关人士称。
资本魔方组合的渗透
政府方面虽然已三令五申制定修改外资投资国内房产政策，但这不断泼下的冷水却难以熄灭外资企业千方百计寻找进入国内房产行业的热情。
“各种类型的国外投资机构，包括私募、投行等都在以各种形式渗透进入国内市场，虽然目前政策有制约，但执行起来还是需要一定的时间，目前仍有数家基金正在或者准备进行投资行动。”DTZ戴德梁行相关负责人称。
从外资开发商到房地产基金，从独资操作到合资运营，从债权投资到股权投资，外资已渗透到了中国房地产金融领域的每一个角落。而2008北京奥运会、世博会、亚运会等，又吸引了更多的投资者。
长期以来，新加坡及香港一直热衷投资国内酒店行业，如今外资队伍逐渐壮大，俄罗斯女首富巴图林娜全资控股的因捷科公司将投资4亿美元在北京、上海、深圳、海南等省市进行一系列豪华酒店与连锁酒店的投资。
另有消息称，不单是那些颇负盛名的国际知名酒店集团——万豪、凯悦、洲际、喜来登和希尔顿等在中国跑马圈地，包括中东地区的一些资金也寻找机会进入中国房产市场。
另外，高盛、摩根士丹利、美林、雷曼兄弟等知名投行均成立了大量房地产基金。
据统计，今年一季度至少有5亿美元投入到了中国内地的房地产市场。其投资分布约有50%资金投入北京，43%投到上海，其余资金投在大连、哈尔滨、武汉、南京等二线城市。物业投资的选择依次为甲级办公楼、优质服务型公寓、五星级酒店、高档商用物业和工业地产项目。
根据普华永道有关负责人透露的信息，按照并购金额来算，今年上半年中国市场的国际并购交易已经高达808宗，创下历史新高。而所有行业中，房地产行业成为并购焦点，除并购交易数和交易金额两者增幅第一外，并购交易数居各行业第二，仅次于制造业。
觊觎商业地产新模式
有消息称，目前进入北京的外资中，有一半以上投向了房地产。
外资为何热衷投资中国酒店？戴德梁行称，酒店受青睐的原因来自于自身特性。酒店是长期持有物业，不仅能给业主带来长期稳定可观的现金流，酒店物业本身还能随着房价的增长而升值。
据资料，北京的四、五星级酒店已由2004年的102家增长到2006年的128家；上海由2004年的61家增长到2006年的69家，另有约45家定位于四、五星级但尚未评星的酒店。
酒店地产只是一个开头。
在商业地产的概念下，境外资本表现出了强烈的兴趣，另一扇门打开了。
目前，国内酒店加地产的物业模式已经风生水起，成为继消费型地产模式后新一轮的经济增长热点——动力地产模式。
“中国地产将从消费时代进入动力时代，传统开发商将上升为城市动力运营商，传统地产企业将上升为城市建设机构。”中国国际城市动力地产博览会有关负责人称。
专家指出，动力地产与纯粹消费型地产的本质区别在于，它是以产业承载性、财富递增性、发展持续性实现土地价值的最大化，并与消费型地产共同构建一个和谐的产业链。
任何事物的发展总是从低级向高级进行，房地产也不例外。动力地产已经改变了传统意义上的开发商或地产商单纯产出房地产产品，然后进行销售而获取利润的经营模式，而是更加注重对城市或区域经济的拉动作用。如北京的中关村科技园区，大连经济技术开发区，深圳欢乐谷，九寨沟风景区等。
可见，动力地产最大限度地聚合和带动产业的发展，满足城市功能的拓展，强化城市的辐射力，将成为二十一世纪中国地产发展的新势力。
外资投资国内地产业所带来的先进管理经验与技术设备等对此不无裨益。