房地产企业高负债财务风险分析

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  摘要:近年来,房地产企业高资产负债率已经成为了企业发展的常态,虽然一些房企已经开始实施轻资产运营模式,但是更多的企业还是采用负债经营的方式。房产企业进行负债经营虽然能够提高资金利用效率,减少企业的实际投入资本,但是过大的进行资本撬动,会造成企业负债过高,增加企业的财务风险。
  关键词:高负债;财务风险;资产负债率;房地产企业
  一、房地产企业高负债现状
  (一)绿地控股简介
  绿地控股是国内规模较大的房地产集团,主要从事房地产开发、房地产延伸产业等房地产相关业务,并且属于央企,拥有雄厚的资金实力和政策导向优势。在全国多个地区或城市都设有分公司和项目,对于一线城市、二线城市的开发力度较大,但是对于三线、四线城市的开发低度和渗透力度较低。绿地控股在地产行业具有一定的影响力,品牌价值较高,但是近年来由于土地成本、人力成本、材料成本等不断增长,国家对于房价的控制十分严格,导致绿地控股的盈利空间在不断缩小。
  (二)绿地控股负债经营现状
  目前,绿地控股的资产负债率较高,从2017-2019年的绿地控股年报之中可以看出,三年的资产负债率分别是88.53%、89.49%和88.99%,资产负债率一直处于较高的水平,虽然绿地控股拥有雄厚的资金实力,但是长期的高负债运营,也会增加企业的财务风险,一旦房地产行业出现房价严重下行或其他宏观经济因素,绿地控股将面临严重的负债危机。
  2017-2019年绿地控股总负债在不断扩大,2017年为75508098万元,2019年为101431423万元,增长34.33%。
  二、绿地控股高负债风险分析
  (一)偿债能力下降
  在对绿地控股财务现状进行分析的过程中可以发现,绿地控股近三年的资产负债率一直处于较高水平,2019年已經达到88.99%,虽然较上一年度有所下降,但是仍处于较高水平。资产负债率是企业的重要财务指标,反映企业的长期偿债能力,资产负债率越高说明企业的长期偿债能力越弱,资产负债率越低说明企业的长期偿债能力越强。绿地控股偿债能力下降,会增加企业的运营压力,增加销售部门压力,让企业处于偿还风险的边缘,同时一旦企业的盈利能力有所下降,企业将面临财务风险。
  (二)融资成本增加
  从绿地控股近三年的财务报告中可以看出,目前绿地控股的负债规模在不断的增长,总负债额也从2017年的75508098万元增长到了2019年的101431423万元。虽然,绿地控股在借贷资金的过程中采用了发债的方式,但是债券本身也存在一定成本,同时债券的规模一般较大,到期偿还压力较大。其余借贷资金部分基本都是从银行等金融机构抵押贷款获得,绿地控股通常都是先拍下地皮,再将地皮抵押给银行或金融机构获得一定贷款,然后将贷款资金进行拆分,部分资金用于楼盘项目的启动资金,剩余部分用于新地皮的购置。在这样重资产的经营模式下,企业债息将不断增加,一旦绿地控股的盈利能力下降,或受宏观经济因素影响房价下调,就会导致成本上涨,压缩企业经营利润,导致企业资金短缺。同时从绿地控股的融资结构上来看,绿地控股目前的融资渠道主要是银行、债券等外部融资方式,在融资过程中需要支付大量利息费用,而没有利息费用的内部融资方式,绿地集团却十分缺乏。
  (三)金融机构政策变动风险
  首先,目前绿地控股主要的融资来源于银行贷款,银行贷款利率的变化对于房地产企业具有重要的影响。绿地控股目前主要融资结构来源于商业银行等金融机构,银行贷款利率受国家调控,贷款利率增长会直接增加绿地控股的融资成本,减少绿地控股现金流,使企业现金流紧缩,容易引发财务风险。其次,每年银行贷款总量都会进行调控,存在贷款紧缩期和贷款宽松期,在宽松期购房者较容易获得贷款,但是在紧缩期购房者很难获得贷款审批,目前由于国内房价较高和购买习惯,大部购买者都采用贷款买房的方式,一旦银行贷款政策紧缩,势必会影响房地产的销量,这时在高负债的压力下,房地产销售部分会压力倍增。同时营业收入和利润的减少,会使高负债的绿地控股资金压力增大,容易引发财务风险。
  三、房地产企业高负债风险完善对策
  (一)强化企业偿债能力
  首先,房地产企业应该升级自身的经营模式,目前房地产企业的重资产经营模式,导致企业的经营成本过重,负债水平过高,要想使企业健康发展,必须要减少企业负债,增加企业的轻资产占比,优化自身的经营模式。对于一些大型的品牌房地产企业可以采用轻资产运营方式,万科集团已经进行了轻资产运营模式的尝试,并且获得了一定的成功。轻资产运营模式能够将大型房地产企业的品牌转化成为收益,将企业的管理能力、人才资源等无形资产转化成为获利的工具,让企业在不投入成本的基础上获取利益,减少了大型房地产企业的经营负担,和高负债风险。对于中小型房地产企业来讲,应该减少土地的购买量和存储量,购置后应该做到专款专用,售卖收回的房款应该留足项目使用,对于盈利的部分应该进行封冻,在项目完工后在进行使用,这样能够防止项目超预算等造成的现金流短缺问题,保障房产项目顺利进行的同时保障中小房地产企业能够稳定发展。其次,房地产企业应该进行强强联合,在建立一个房产项目的过程中,应该进行明确规定,总建筑消耗资金在多少范围内由多少资产的房地产商城建,总建筑消耗资金在多少范围内由两个或多个房地产商联合城建,这样能够有效的防范高负债带来的运营压力。
  (二)创新低成本融资模式
  1.采用内部融资方式
  一般房地产企业的规模都比较大,企业可以采用内部融资的方式,减少融资成本。首先,企业可以对内发行一些楼盘优惠购置卡或资格,鼓励员工购买优惠资格,然后员工可以将资格进行转让,这样房地产企业就可以获得一笔内部资金,并且该部分资金最终也能够转化成为销售额,对于企业的经营不产生影响,但是能够帮助企业解决资金问题,增加资金储备。其次,房地产企业可以进行应收账款融资,一些大型的房地产企业在经营中对于上下游都会产生一些应收账款,可以将这些应收账款进行抵押,应收账款抵押不仅能够缓解企业的资金紧张问题,还能够充分利用应收账款,盘活企业流动资金,增加企业的运营能力,降低企业的高债务风险。最后,企业的股东和实际控制人应该积极的对企业进行增资和投资,让企业在发展的关键时期获得资金支持,将低发生财务风险的概率。对于企业的增资和再投资,对于企业的股东和实际控制人具有一定的好处,不仅能够让企业在困难的时期走出困境,同时还能够让企业获得更好的发展机遇,获得更长远的利益。   2.采用资产证券化的融资方式
  资产证券的融资方式可以将企业的某个项目,以其总收入进行证券化,通过证券的方式进行融资,这种融资方式成本比较低,并且购买债券的购买者承担风险也比较小,房地产企业可以有效的获得项目资金,减少高债务运营的风险。
  (三)建立资金储备池
  近期由于新冠疫情的影响,大量房产企业破产倒闭或资金链断裂,其中不免有一些国内知名房产企业,像名门地产,目前资金链比较紧张,多笔存款资产被查封和冻结。资金流动能力对于企业的发展具有重要的作用,所以企业应该加强自身的资金储备能力,建立资金储备池。首先,房地产企业应该建立资金储备池,将企业在经营过程中获得的一些利润定期进行存儲,形成一定规模的资金池,再由专门的财富管理机构进行管理,保障资金安全和低收益,最大限度保障资金投资安全,不进行高风险、高收益的投资活动,增加资金池的稳定性。其次,建立资金储备监管委员会,对于储备资金进行管理和维护,保障资金的安全,在管理过程中应该采用先进的风险监测系统,对资金数量的增长和下降进行明确记录,同时设置好资金预警线区间,当达到预警线时应该上报企业的总财务处,当预警线达到高危时应该立刻上报企业的董事会,做好储备资金应急处理。最后,房地产企业应该建立好储备资金应急机制,在储备资金进行使用过程中,企业应该做好资金的抽调和填充,在短期内对抽调资金进行补给,保障储备资金的充足性,防止企业资金短缺等风险的发生。
  结论:
  房地产企业高负债经营的方式,会给企业的经营带来一定的压力,同时也容易让企业处于财务风险的边缘,房地产企业应该积极的创新自身的融资方式,改变结构单一的融资结构,同时还应该加强自身的资金流动性,时刻保持充足的资金,缓解自身的资金压力。本篇文章主要从房地产企业的自身经营、自身融资、宏观风险等方面对其高负债经营的风险进行了阐述,并提出了相对应的完善和预防措施,帮助房地产企业缓解高负债的经营现状,降低企业的经营风险,使房地产企业能够健康、持续的经营下去。
  参考文献:
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  作者单位:辽宁对外经贸学院
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