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北京3月，寒风瑟瑟，似乎在不经意之间应和了当下的地产市场。而我还恍惚记得去年此时万科2009年财报会现场的热闹场景。
彼时，万科2009年以634亿元的销售收入惊艳四座。郁亮亦宣称，万科定位于主流住宅，并无计划进军商业地产。但一年不到，郁亮则高调宣布其新的战略调整：万科将加大持有型物业的储备，住宅与开发持有物业的比例为8：2。
行业嬗变逼迫万科在纠结中作出改变。但纠结的岂止万科一家。2011年开年，史上最猛烈的调控政策让住宅市场进退维谷，商业地产似乎成了房企的救命稻草。
毫无疑问，此次调控成了中国商业地产进入规模化发展阶段的重要契机。但习惯于赚“快钱”、“盖了卖、卖了走”的住宅开发商们，能否顺应商业地产的运行规律，以长远的眼光开发，运营商业项目，依然是待解的难题。
3月21日，西单大悦城、朝阳大悦城、蓝色港湾等知名商业项目的幕后推手——香港司培思商业经营管理集团副总裁何诚在接受《数字商业时代》记者专访时，反复提醒房企老板：商业地产是一场资本与耐力的长跑。当你选择进入的时候，一定要自问，是否已做好准备。
数字商业时代：严厉的调控政策导致很多房企开始“去住宅化”，纷纷进入商业地产领域，您认为宏观调控对于商业地产的影响是什么?
何诚：这一轮调控对于商业地产市场的影响长期而深远。对于住宅地产的紧缩已然不可逆转，而商业地产作为长期、稳定、风险较低的投资形式，对于房企的抗风险能力和可持续发展至关重要。因此，目前主流企业纷纷抢占资源，并开始着手研究商业地产发展战略。
司培思作为商业地产的先行者，曾与国内多家知名房企合作。2009年以前，多数企业希望我们像卖住宅一样帮他们卖掉商业。但最近三年，市场发生了很大的变化。如果说2009年“谈的得多做的得少”，2010年一些企业开始以“单个项目试水商业”，那么到了今年，一些主流企业已经开始深度布局商业地产。企业由最初单纯卖商业，逐渐解决商、世开发中的土地评估、招商、后期运营的问题，乃至于现在，开始进行“住宅+商业”的战略性转型。
数字商业时代：目前中国的商业地产发展处于什么阶段?
何诚：目前中国的商业地产正由培育期向发展期过渡。房地产原本就是一个资本游戏，而商业地产不但要拼资本实力，更要比拼的是持久力。需要企业将开发运营的眼光拉长到10年、甚至20年。过去十年能在地产界称雄的企业，不一定能在下一个十年、在住宅和商业两个领域依然独占鳌头。而未来中国地产界，真正有实力的企业一定是“左手住宅、右手商业”，两手都要硬。类似的样本企业如香港的和记黄埔、新鸿基等。
数字商业时代：商业地产是城市、商家、开发商、投资商四方参与的游戏，怎样让这四方协调统一，解决开发商招商和运营的难题?
何诚：四方步调不一致是导致项目招商困难、运营困难的重要原因，也是商业地产初级阶段的典型症状。目前国内商业地产从业者主要来自两方面：一类来自传统的住宅开发企业，另一类是原来做商业的。搞开发的人习惯于短期投入短期收回投资，难以用长远的眼光来运营—个项目。万达之所以发展得好，是因为王健林董事长谙熟商业运行规律；中粮大悦城短期内得到业界的广泛认同，宁高宁董事长功不可没，他扎根香港多年，了解港资地产商的发展规律，随后又亲自领导了华润万象城的开发，对商业之于地产体系强大的支撑力有深刻的体会。战略清晰，辅之以团队上下配合、执行给力，致使中粮大悦城系列发展后劲十足。
而上述所说的四个参与方，则是商业地产产业链的组成部分。而一个商业项目的成功，一定是消费者、商家、业主多方共赢的局面。
数字商业时代：一些中小房企也在积极布局商业地产，您对他们有哪些建议?
何诚：首先要统一思想，其次要搭建一支懂商业的团队。前期未做好准备，后期就会有风险。另外，房企在进入商业地产之前—定要充分认识到住宅和商业的不同。对于住宅而言，销售完毕、交房是结果；但对商业地产而言，交房开业仅仅才是开始。要及时根据不同阶段的市场变化进行必要的业态更新与组合调整；研究如何迎合不断变换的市场需求，主动适应消费者“喜新厌旧”的特性并适时引入符合定位的目标客户；此外，还要配合不同阶段的需求持续性行主题鲜明、策略创新的推广和运营。对中小企业而言，在进入商业领域之前，一定要谨慎的地把握自己，是否系统地理解了商业地产运营规律，审慎地衡量自己的资金流能否支撑项目的持续运营。
彼时，万科2009年以634亿元的销售收入惊艳四座。郁亮亦宣称，万科定位于主流住宅，并无计划进军商业地产。但一年不到，郁亮则高调宣布其新的战略调整：万科将加大持有型物业的储备，住宅与开发持有物业的比例为8：2。
行业嬗变逼迫万科在纠结中作出改变。但纠结的岂止万科一家。2011年开年，史上最猛烈的调控政策让住宅市场进退维谷，商业地产似乎成了房企的救命稻草。
毫无疑问，此次调控成了中国商业地产进入规模化发展阶段的重要契机。但习惯于赚“快钱”、“盖了卖、卖了走”的住宅开发商们，能否顺应商业地产的运行规律，以长远的眼光开发，运营商业项目，依然是待解的难题。
3月21日，西单大悦城、朝阳大悦城、蓝色港湾等知名商业项目的幕后推手——香港司培思商业经营管理集团副总裁何诚在接受《数字商业时代》记者专访时，反复提醒房企老板：商业地产是一场资本与耐力的长跑。当你选择进入的时候，一定要自问，是否已做好准备。
数字商业时代：严厉的调控政策导致很多房企开始“去住宅化”，纷纷进入商业地产领域，您认为宏观调控对于商业地产的影响是什么?
何诚：这一轮调控对于商业地产市场的影响长期而深远。对于住宅地产的紧缩已然不可逆转，而商业地产作为长期、稳定、风险较低的投资形式，对于房企的抗风险能力和可持续发展至关重要。因此，目前主流企业纷纷抢占资源，并开始着手研究商业地产发展战略。
司培思作为商业地产的先行者，曾与国内多家知名房企合作。2009年以前，多数企业希望我们像卖住宅一样帮他们卖掉商业。但最近三年，市场发生了很大的变化。如果说2009年“谈的得多做的得少”，2010年一些企业开始以“单个项目试水商业”，那么到了今年，一些主流企业已经开始深度布局商业地产。企业由最初单纯卖商业，逐渐解决商、世开发中的土地评估、招商、后期运营的问题，乃至于现在，开始进行“住宅+商业”的战略性转型。
数字商业时代：目前中国的商业地产发展处于什么阶段?
何诚：目前中国的商业地产正由培育期向发展期过渡。房地产原本就是一个资本游戏，而商业地产不但要拼资本实力，更要比拼的是持久力。需要企业将开发运营的眼光拉长到10年、甚至20年。过去十年能在地产界称雄的企业，不一定能在下一个十年、在住宅和商业两个领域依然独占鳌头。而未来中国地产界，真正有实力的企业一定是“左手住宅、右手商业”，两手都要硬。类似的样本企业如香港的和记黄埔、新鸿基等。
数字商业时代：商业地产是城市、商家、开发商、投资商四方参与的游戏，怎样让这四方协调统一，解决开发商招商和运营的难题?
何诚：四方步调不一致是导致项目招商困难、运营困难的重要原因，也是商业地产初级阶段的典型症状。目前国内商业地产从业者主要来自两方面：一类来自传统的住宅开发企业，另一类是原来做商业的。搞开发的人习惯于短期投入短期收回投资，难以用长远的眼光来运营—个项目。万达之所以发展得好，是因为王健林董事长谙熟商业运行规律；中粮大悦城短期内得到业界的广泛认同，宁高宁董事长功不可没，他扎根香港多年，了解港资地产商的发展规律，随后又亲自领导了华润万象城的开发，对商业之于地产体系强大的支撑力有深刻的体会。战略清晰，辅之以团队上下配合、执行给力，致使中粮大悦城系列发展后劲十足。
而上述所说的四个参与方，则是商业地产产业链的组成部分。而一个商业项目的成功，一定是消费者、商家、业主多方共赢的局面。
数字商业时代：一些中小房企也在积极布局商业地产，您对他们有哪些建议?
何诚：首先要统一思想，其次要搭建一支懂商业的团队。前期未做好准备，后期就会有风险。另外，房企在进入商业地产之前—定要充分认识到住宅和商业的不同。对于住宅而言，销售完毕、交房是结果；但对商业地产而言，交房开业仅仅才是开始。要及时根据不同阶段的市场变化进行必要的业态更新与组合调整；研究如何迎合不断变换的市场需求，主动适应消费者“喜新厌旧”的特性并适时引入符合定位的目标客户；此外，还要配合不同阶段的需求持续性行主题鲜明、策略创新的推广和运营。对中小企业而言，在进入商业领域之前，一定要谨慎的地把握自己，是否系统地理解了商业地产运营规律，审慎地衡量自己的资金流能否支撑项目的持续运营。