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摘 要:本文通过对房地产市场价格形成原因的探讨,认为中国房地产市场价格的上升是自然的,但房价上升的速度过快,体现了一种“非正常上升”的现象。这种现象是房地产投资型需求的快速增长而带来的。本文提出了一种观察房地产市场发展状况并解决这种现象的思路,即设想通过观察租房市场与房地产开发市场(购房市场)之间的互动联系,把两者结合起来整体考虑,通过调整租房市场上的价格来扩大房地产开发市场上的供给,利用租房市场和购房市场所达到的均衡,最终解决房价的“非正常上升”问题
关键词:非正常上升 息租比 购房资金成本/租房比率 均衡
一、中国的现状--房价的“非正常上升”
房价是房地产市场的价格,是由市场的供求关系来决定的。本文认为,从市场的角度来看,主要有三个正常的因素在推动着房价的上涨。所以中国房价的上升是自然的,也是符合市场规律的。
从市场的需求因素来考虑,房地产市场的主要需求由两部分组成:消费和投资。一方面,在中国这样一个人口众多土地稀缺的国家,住房的需求是非常大的。需求的快速增加对于房价的上涨起了很大的推动作用。另一方面,由于中国的行业间存在着严重的利益失衡现象。
二、房地产市场均衡
(一)、房地产的两个市场
本人认为,对于房价的调控措施最终还是必须要通过市场方式来解决,但不是用纯粹的市场方式,而是以国家政策、制度方面的引导为主要手段,利用市场的自然规律来解决。因此,本文提出用租房市场供给来满足购房市场需求,从而缓解房价压力的设想。
所谓的购房市场就是指房地产开发的新房出售市场和二手房转卖市场。新房的价格就是房价。购房市场的价格就是房价,因此调控的主体就是购房市场里的房屋的价格。租房市场指的是房屋出租市场。假若房屋在被出售以后并未被购买者居住使用,那么就存在以出租房的形式在满足一部分的市场住房需求的可行性。假如两个市场的价格接近,两个市场就会达到一个均衡,从而发生替代效应,但从购房市场的角度来看,由于租房市场供给的增加而减少了购房市场的需求,房屋的价格就会降下来,这就是最简单的利用市场规律可以达到的效果。
(二)静态的两个市场均衡。
房地产市场的价格是由住房供给和住房需求两个要素决定的。需要再次说明的是本文主要讨论的所要解决的问题不是让房地产市场的价格降下来,而是解决房地产市场价格的“非正常上升”,简言之就是房价上升的速度太快。中国的房价会出现“非正常上升”的根源就在于除了正常的自住型需求外,还有其他的因素在刺激着房价。从房地产市场的需求面来看,房地产市场的需求主要由两部分构成:自住型需求和投资型需求。这个很好理解,因为住房不仅是一种消费品,也是一种投资品。要解决房地产市场“非正常上升”的关键就在于抑制房地产市场的投资型需求。政府目前所采用的抑制投资型需求的办法是加大其购房的成本,可是这个办法并不是个好的办法。因为对于自住消费型的需求来说,他们的需求弹性是非常小的,政府增加购房成本的同时自住型需求的购房成本一样也在增加;而与之相对应的是,由于投资型的需求在购买房后的收益主要就是将房屋再次出卖挣差价以及用于出租来获取租金,因此他们完全可以将上升的成本转嫁到自住型需求的身上。所以调控的最终结果是政府在抑制投资型需求的同时,抑制了更多的自住型需求,减少了社会福利,加剧了社会的不公平(相对于投资型需求来说,自住型需求一般处于弱势),是一种剥夺弱势群体的行为。
从中国的实际情况来看,对于房地产市场的最佳的调控手段是在抑制投资型需求的同时尽量的满足自住型需求。只有这样才能起到有效缓解房价“非正常上升”这个现象,保持房地产市场的正常发展,使房价的上升回归自然。要实现这种调控的原理很简单,就是增加购房市场的供给。但由于房地产市场的产品生产周期较长,因此在短时间内增加供给是不现实的,只有通过对租房市场的制度性调整,使租房市场上的房屋的租金降低来满足自住型消费,才能使租房市场上的房屋对购房市场的供给产生替代效应,最终达到扩大供给的效果,从而实现抑制房价“非正常上升”的目的。
(1)、两市场联动的观察指标:息租比
房价是房屋价值的货币表现形式,也是房屋未来现金流(租金)的贴现。要分析租房市场与购房市场之间的互动联系,理解其相互影响,就必须要考虑一个指标:息租比。简单的说,所谓的息租比就是购房贷款的月利息与月租金之比。因为一个地区的租金在一段时间内是相对稳定的,而且可以从抽样调查中得到,因此是一个比较容易得到的数据;利息率可以从银行公布的数据中获得。为了简便计算和判断,这里将物业管理费及出租相关税费和逐月还贷等因素忽略不计,直接计算月利息和约租金之比。
作为一个理性的房地产市场参与者,不论是供给方还是需求方,都会考虑息租比。假设购房的资金是A,租金是R,利息是r,除去购买房屋所有权成本的额外费用是C,一个需求者D要有一个住所只有买和租这两种途径。
如果D选择购房,那么情况就是:
D买 = A + r,
C买 = D买–A = r,
如果D选择租房,那么情况就是 :
C租 = D租= R
由于租房者并没有取得住房的所有权,租金只是居住房屋所付出的除购买房屋所有权之外的额外费用(不考虑融资租赁),因此所支付的额外费用只有租金一项。因为利息和租金一样也是购买住房本金之外索要支付的额外费用,所以在考虑两者之间应做如何选择时,就应该拿购房贷款的利息r和租金R作比较。所以,息租比的本质就是购房和租房之间二者的额外成本之比M:
M =C买 /C租
实际上,作为自住型的需求方,要在购房和租房之间做选择,必然会不断地衡量比较不同选择的经济成本,也就是会不断地比较月租金、月利息和家庭月收入;家庭月收入能承受,首付款及装修款能支付;且租金高于月贷款利息时,就可能考虑购房。而作为投资型的需求方,他的收益就是房价上升的收益和房屋出租的租金收益。因此他的底线是:不贷款的时候月租大于月存款利息,当贷款时月租金要大于月贷款利息。不这样的话,利息大于租金,投资就出现亏损。
一般来说,很多的专家把息租比作为衡量房地产市场是否过热的“温度计”,用来测量房地产市场是否存在泡沫。前北京万科高级工程师黄绪虎根据息租比即利用大量的经验数据得出了用息租比来衡量房地产泡沫的区间。
虽然这只是一个经验数据,带有很大的不确定性,但是可以给与我们一个启示:保持适当的息租比是有利于房地产市场的健康发展的。从本文的角度来看,息租比还是衡量租房市场和购房市场联动关系的指标。因为我们分析息租比主要的目的减少购房市场的自住型需求,所以下面先从自住型需求者的角度来看分析(这里假设需求者有能力支付购房款):
1、 当息租比﹥1,则购房的贷款利息始终要高于租金,即租房比较便宜;
a、 当息租比下降,说明购房的贷款利息与租金之比在下降,购房的额外成本之比M在缩小,因此会有与更多的需求倾向于购房;
b、 当息租比上升,说明购房的贷款利息与租金之比在上升,购房的额外成本之比M在扩大,因此会有与更多的需求倾向于租房;
2、 当息租比﹤1,则购房的贷款利息始终要低于租金,即购房比较便宜;
a、 当息租比下降,说明购房的贷款利息与租金之比在下降,购房的额外成本之比M在缩小,因此会有与更多的需求倾向于购房;
b、 当息租比上升,说明购房的贷款利息与租金之比在上升,购房的额外成本之比M在扩大,因此会有与更多的需求倾向于租房;
3、 当息租比 = 1,则购房的贷款利息与租金相等,所以两者之间的选择没有差异。
(2)当以息租比为目标值时的双市场均衡。
根据中国的情况来看,一般情况下是与情况2吻合的,即购房市场占优,购房比较便宜。在分析两个市场的均衡时我们可以先假定政府所要调控的目标是使市场达到一个小于1,但又比较合理的息租比Z。由于Z是调控的目标,政府要通过其所掌握的调控工具来调整息租比并使它=Z,所以我们可以把Z看成是一个目标值。那么政府需要做得就是发挥政府应该发挥的作用,通过调控工具来实现这个息租比Z。
那么,政府可以采取哪些措施呢?根据息租比的定义,我们可以很容易的知道调控的两项内容:即利率以及租金。
①利率的调整对于政府来说是比较容易实现的。通过利率的升降来调整息租比,可以有效的控制市场需求的目的。假定市场上的原来利息为r1,调整后的利息为r2,租金为R,息租比为Z,租房市场的需求量的增加量为q,那么,
Z = r / R ,
a、若r1﹤r2,即r上升,则租房市场增加q个单位的需求,购房市场减少q个单位的需求。购房市场的需求曲线向左平移,在供给不变的情况下价格下降。
b、若r1﹥r2,即r下降,则租房市场减少q个单位的需求,购房市场增加q个单位的需求。购房市场的需求曲线向右平移,在供给不变的情况下价格下上升。
这就是由利率变化所引起的购房市场价格变化。
②租金的调整。租金与利率不同,租金是由市场供求均衡所形成的租房市场的价格,政府如果强制规定价格是违反市场规律且不可行。但是政府可以利用税收优惠等政策手段来刺激租房市场的供给和需求,以此来控制市场的租金趋于合理。值得说明的是,政府在这个过程中必须清楚自己的角色:政府只是市场的管理者,是市场公平的保护者,而不是市场的参与主体。
(三)对于双市场均衡的说明
前面的论述的情况只是一种比较理想状态下的情况,与现实环境还是存在着一定的差距的。它的适用性是比较局限的。实际上,利率和租金两者并不是完全分离独立的。它们两者本身就存在自相关的情况,出租者租金的高低往往会参考利率的变化。原因就在于两者的本质是相同的。利息所表示的是购房资金的投资资金回报;而租金所表示的则是将购房资金转化为不动产以后的投资回报。两者在本质上是源于同一笔资金,因此在一般情况下,其变化方向往往是相同的,变化的幅度也是接近的。
但是即使是这样,我们也不能直接的把两者等同起来,因为房地产市场的牵涉因素很广,各个要素之间都存在相关的联系。前文的论述只是着重于自主型需求,但现实中对于利率的变化更为敏感的投资型需求。当利率下降,投资型需求就会受到刺激,从而引起房价的“非正常上升”,甚至引发房地产泡沫。不可否认,在现在的政府调控手段中利率是主要手段,原因就在于它对于市场的影响不仅仅在需求上,更在于对房地产市场的生产的影响。要真正的看清租房市场与购房市场的互动过程,就必须要参考更多的指标,从完整的一个房地产生产周期来看。
沿用上文中所提到的情况,当购房市场上的价格下降后,供给曲线也会发生变化。在这里就有两个因素必须要提一提:
(1)房地产的长期供给减少。由于房地产市场的生产周期比较长,一般为1--2年左右,所以在短期内供给不会减少,但是现在的价格下降会引起未来的房地产市场供给的减少,从而使得未来的价格上升。
(2)房地产市场的预期。投资型需求对于预期是非常重视的,当他们预期未来房地产供给减少时,就会增加现阶段的房地产的需求,从而使得购房市场的价格在现阶段上升,使国家的调控在短期内效果不明显。短期效果的不明显会造成一种政府调控不力的假象,从而推动政府的进一步压制房价,最后使得政府干预过深的情况。当政府意识到压制过深时,又会在一定程度上放松控制,使得房价又再次冲高。这也在一定程度上解释了为什么国家的调控措施出台后往往朝令夕改,表现的摇摆不定这个现象。
关键词:非正常上升 息租比 购房资金成本/租房比率 均衡
一、中国的现状--房价的“非正常上升”
房价是房地产市场的价格,是由市场的供求关系来决定的。本文认为,从市场的角度来看,主要有三个正常的因素在推动着房价的上涨。所以中国房价的上升是自然的,也是符合市场规律的。
从市场的需求因素来考虑,房地产市场的主要需求由两部分组成:消费和投资。一方面,在中国这样一个人口众多土地稀缺的国家,住房的需求是非常大的。需求的快速增加对于房价的上涨起了很大的推动作用。另一方面,由于中国的行业间存在着严重的利益失衡现象。
二、房地产市场均衡
(一)、房地产的两个市场
本人认为,对于房价的调控措施最终还是必须要通过市场方式来解决,但不是用纯粹的市场方式,而是以国家政策、制度方面的引导为主要手段,利用市场的自然规律来解决。因此,本文提出用租房市场供给来满足购房市场需求,从而缓解房价压力的设想。
所谓的购房市场就是指房地产开发的新房出售市场和二手房转卖市场。新房的价格就是房价。购房市场的价格就是房价,因此调控的主体就是购房市场里的房屋的价格。租房市场指的是房屋出租市场。假若房屋在被出售以后并未被购买者居住使用,那么就存在以出租房的形式在满足一部分的市场住房需求的可行性。假如两个市场的价格接近,两个市场就会达到一个均衡,从而发生替代效应,但从购房市场的角度来看,由于租房市场供给的增加而减少了购房市场的需求,房屋的价格就会降下来,这就是最简单的利用市场规律可以达到的效果。
(二)静态的两个市场均衡。
房地产市场的价格是由住房供给和住房需求两个要素决定的。需要再次说明的是本文主要讨论的所要解决的问题不是让房地产市场的价格降下来,而是解决房地产市场价格的“非正常上升”,简言之就是房价上升的速度太快。中国的房价会出现“非正常上升”的根源就在于除了正常的自住型需求外,还有其他的因素在刺激着房价。从房地产市场的需求面来看,房地产市场的需求主要由两部分构成:自住型需求和投资型需求。这个很好理解,因为住房不仅是一种消费品,也是一种投资品。要解决房地产市场“非正常上升”的关键就在于抑制房地产市场的投资型需求。政府目前所采用的抑制投资型需求的办法是加大其购房的成本,可是这个办法并不是个好的办法。因为对于自住消费型的需求来说,他们的需求弹性是非常小的,政府增加购房成本的同时自住型需求的购房成本一样也在增加;而与之相对应的是,由于投资型的需求在购买房后的收益主要就是将房屋再次出卖挣差价以及用于出租来获取租金,因此他们完全可以将上升的成本转嫁到自住型需求的身上。所以调控的最终结果是政府在抑制投资型需求的同时,抑制了更多的自住型需求,减少了社会福利,加剧了社会的不公平(相对于投资型需求来说,自住型需求一般处于弱势),是一种剥夺弱势群体的行为。
从中国的实际情况来看,对于房地产市场的最佳的调控手段是在抑制投资型需求的同时尽量的满足自住型需求。只有这样才能起到有效缓解房价“非正常上升”这个现象,保持房地产市场的正常发展,使房价的上升回归自然。要实现这种调控的原理很简单,就是增加购房市场的供给。但由于房地产市场的产品生产周期较长,因此在短时间内增加供给是不现实的,只有通过对租房市场的制度性调整,使租房市场上的房屋的租金降低来满足自住型消费,才能使租房市场上的房屋对购房市场的供给产生替代效应,最终达到扩大供给的效果,从而实现抑制房价“非正常上升”的目的。
(1)、两市场联动的观察指标:息租比
房价是房屋价值的货币表现形式,也是房屋未来现金流(租金)的贴现。要分析租房市场与购房市场之间的互动联系,理解其相互影响,就必须要考虑一个指标:息租比。简单的说,所谓的息租比就是购房贷款的月利息与月租金之比。因为一个地区的租金在一段时间内是相对稳定的,而且可以从抽样调查中得到,因此是一个比较容易得到的数据;利息率可以从银行公布的数据中获得。为了简便计算和判断,这里将物业管理费及出租相关税费和逐月还贷等因素忽略不计,直接计算月利息和约租金之比。
作为一个理性的房地产市场参与者,不论是供给方还是需求方,都会考虑息租比。假设购房的资金是A,租金是R,利息是r,除去购买房屋所有权成本的额外费用是C,一个需求者D要有一个住所只有买和租这两种途径。
如果D选择购房,那么情况就是:
D买 = A + r,
C买 = D买–A = r,
如果D选择租房,那么情况就是 :
C租 = D租= R
由于租房者并没有取得住房的所有权,租金只是居住房屋所付出的除购买房屋所有权之外的额外费用(不考虑融资租赁),因此所支付的额外费用只有租金一项。因为利息和租金一样也是购买住房本金之外索要支付的额外费用,所以在考虑两者之间应做如何选择时,就应该拿购房贷款的利息r和租金R作比较。所以,息租比的本质就是购房和租房之间二者的额外成本之比M:
M =C买 /C租
实际上,作为自住型的需求方,要在购房和租房之间做选择,必然会不断地衡量比较不同选择的经济成本,也就是会不断地比较月租金、月利息和家庭月收入;家庭月收入能承受,首付款及装修款能支付;且租金高于月贷款利息时,就可能考虑购房。而作为投资型的需求方,他的收益就是房价上升的收益和房屋出租的租金收益。因此他的底线是:不贷款的时候月租大于月存款利息,当贷款时月租金要大于月贷款利息。不这样的话,利息大于租金,投资就出现亏损。
一般来说,很多的专家把息租比作为衡量房地产市场是否过热的“温度计”,用来测量房地产市场是否存在泡沫。前北京万科高级工程师黄绪虎根据息租比即利用大量的经验数据得出了用息租比来衡量房地产泡沫的区间。
虽然这只是一个经验数据,带有很大的不确定性,但是可以给与我们一个启示:保持适当的息租比是有利于房地产市场的健康发展的。从本文的角度来看,息租比还是衡量租房市场和购房市场联动关系的指标。因为我们分析息租比主要的目的减少购房市场的自住型需求,所以下面先从自住型需求者的角度来看分析(这里假设需求者有能力支付购房款):
1、 当息租比﹥1,则购房的贷款利息始终要高于租金,即租房比较便宜;
a、 当息租比下降,说明购房的贷款利息与租金之比在下降,购房的额外成本之比M在缩小,因此会有与更多的需求倾向于购房;
b、 当息租比上升,说明购房的贷款利息与租金之比在上升,购房的额外成本之比M在扩大,因此会有与更多的需求倾向于租房;
2、 当息租比﹤1,则购房的贷款利息始终要低于租金,即购房比较便宜;
a、 当息租比下降,说明购房的贷款利息与租金之比在下降,购房的额外成本之比M在缩小,因此会有与更多的需求倾向于购房;
b、 当息租比上升,说明购房的贷款利息与租金之比在上升,购房的额外成本之比M在扩大,因此会有与更多的需求倾向于租房;
3、 当息租比 = 1,则购房的贷款利息与租金相等,所以两者之间的选择没有差异。
(2)当以息租比为目标值时的双市场均衡。
根据中国的情况来看,一般情况下是与情况2吻合的,即购房市场占优,购房比较便宜。在分析两个市场的均衡时我们可以先假定政府所要调控的目标是使市场达到一个小于1,但又比较合理的息租比Z。由于Z是调控的目标,政府要通过其所掌握的调控工具来调整息租比并使它=Z,所以我们可以把Z看成是一个目标值。那么政府需要做得就是发挥政府应该发挥的作用,通过调控工具来实现这个息租比Z。
那么,政府可以采取哪些措施呢?根据息租比的定义,我们可以很容易的知道调控的两项内容:即利率以及租金。
①利率的调整对于政府来说是比较容易实现的。通过利率的升降来调整息租比,可以有效的控制市场需求的目的。假定市场上的原来利息为r1,调整后的利息为r2,租金为R,息租比为Z,租房市场的需求量的增加量为q,那么,
Z = r / R ,
a、若r1﹤r2,即r上升,则租房市场增加q个单位的需求,购房市场减少q个单位的需求。购房市场的需求曲线向左平移,在供给不变的情况下价格下降。
b、若r1﹥r2,即r下降,则租房市场减少q个单位的需求,购房市场增加q个单位的需求。购房市场的需求曲线向右平移,在供给不变的情况下价格下上升。
这就是由利率变化所引起的购房市场价格变化。
②租金的调整。租金与利率不同,租金是由市场供求均衡所形成的租房市场的价格,政府如果强制规定价格是违反市场规律且不可行。但是政府可以利用税收优惠等政策手段来刺激租房市场的供给和需求,以此来控制市场的租金趋于合理。值得说明的是,政府在这个过程中必须清楚自己的角色:政府只是市场的管理者,是市场公平的保护者,而不是市场的参与主体。
(三)对于双市场均衡的说明
前面的论述的情况只是一种比较理想状态下的情况,与现实环境还是存在着一定的差距的。它的适用性是比较局限的。实际上,利率和租金两者并不是完全分离独立的。它们两者本身就存在自相关的情况,出租者租金的高低往往会参考利率的变化。原因就在于两者的本质是相同的。利息所表示的是购房资金的投资资金回报;而租金所表示的则是将购房资金转化为不动产以后的投资回报。两者在本质上是源于同一笔资金,因此在一般情况下,其变化方向往往是相同的,变化的幅度也是接近的。
但是即使是这样,我们也不能直接的把两者等同起来,因为房地产市场的牵涉因素很广,各个要素之间都存在相关的联系。前文的论述只是着重于自主型需求,但现实中对于利率的变化更为敏感的投资型需求。当利率下降,投资型需求就会受到刺激,从而引起房价的“非正常上升”,甚至引发房地产泡沫。不可否认,在现在的政府调控手段中利率是主要手段,原因就在于它对于市场的影响不仅仅在需求上,更在于对房地产市场的生产的影响。要真正的看清租房市场与购房市场的互动过程,就必须要参考更多的指标,从完整的一个房地产生产周期来看。
沿用上文中所提到的情况,当购房市场上的价格下降后,供给曲线也会发生变化。在这里就有两个因素必须要提一提:
(1)房地产的长期供给减少。由于房地产市场的生产周期比较长,一般为1--2年左右,所以在短期内供给不会减少,但是现在的价格下降会引起未来的房地产市场供给的减少,从而使得未来的价格上升。
(2)房地产市场的预期。投资型需求对于预期是非常重视的,当他们预期未来房地产供给减少时,就会增加现阶段的房地产的需求,从而使得购房市场的价格在现阶段上升,使国家的调控在短期内效果不明显。短期效果的不明显会造成一种政府调控不力的假象,从而推动政府的进一步压制房价,最后使得政府干预过深的情况。当政府意识到压制过深时,又会在一定程度上放松控制,使得房价又再次冲高。这也在一定程度上解释了为什么国家的调控措施出台后往往朝令夕改,表现的摇摆不定这个现象。