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一、当前湖南省娄底市房地产业的基本情况
20世纪90年代以来，乘国家房地产业飞速发展的东风，娄底市房地产业也得到了迅猛发展。居民的住房条件大幅改善，人均住房面积达到40多平方米，城市面貌焕然一新，相继被评为全国宜居城市、全国文明卫生城市。娄底市房地产业对CDP、财政收入的贡献也越来越大，同时带动了大量的劳动力就业，有力地推动了娄底市的城市化进程，但2013年下半年以来，受国家宏观经济政策及多个因素的影响，娄底市房地产市场持续低迷，房地产开发投资增速回落，施工面积减少，房价虽然基本稳定。但商品房销售萎缩，房地产企业资金空前困难。
二、娄底市房地产业存在的主要问题
娄底市房地产业面临如此严峻的局面，固然与国家的宏观经济政策变化有关，但更要清醒地认识到娄底市房地产市场存在的问题。
（一）房地产开发过度，供求关系发生变化，商品房空置率偏高
娄底市和全国一样，经历了十多年的房产开发大跃进，房地产市场的供求关系发生了根本的变化，即供不应求变为供过于求。据调查。娄底城区的原住居民（包括行政事业单位干部职工、国有企业干部职工、街道居民、农民拆迁户等）一般每户有两套以上住房，个别单位户均四、五套，目前娄底的空置房已达几万套。
（二）房地产开发环境不优，报批报建手续用时过长，规费过高
一是土地招拍挂不科学。对一块土地。均是划作几块进行招拍挂。开发商为了利益最大化，往往牺牲容积率、绿化率，致使开发项目品质不高，消费者不满意。二是部分职能部门的报批报建手续过长，有的甚至要几个月时间，无形中推高了企业的开发成本，降低了开发利润，影响了企业的发展。三是规费过高，据开发企业反映。娄底市房地产开发需缴纳的各种规费为全省最高，企业负担过重。
（三）房地产开发企业融资难度大
房地产业是资金密集型行业，金融支持对房地产的发展影响较大。在国家加强宏观调控的大背景下，银行大幅减少甚至停止借贷房地产开发所需的资金，使得项目前期资金紧张。而按揭贷款额度受限、资金到位滞后造成房地产企业资金回笼慢，现金流量紧张。不少房地产企业被迫另寻出路，依靠民间借贷的方式筹集资金，借款利息往往是同期银行利率的数倍，融资成本陡然升高，个别企业甚至靠借“高利贷”度日，导致房地产项目风险增大。同时，娄底市的民间借贷现象比较混乱，难以管理，一度出现了抽资潮，对房地产开发企业资金产生了很大影响。而实际上，房地产开发的利润也难以维持长期支付高额利息，影响行业的健康发展。
（四）新城区配套设施建设滞后
就中心城区基础设施建设来看，目前学校、医院、公园、公交线路等基本在乐坪街、长青街周围，其他区域近两年才新建了城南中学、吉星小学，公交、医院、公园等生活配套设施均不是很完善。配套设施建设的滞后给已入住业主的生活造成了诸多不便，也延缓了改善型业主的入住步伐，致使房屋销售后空闲率较高，同时，也降低了为子女教育投资的城区外来群体的购房意愿。
（五）开发规模和品质有待进一步提升
企业实力不强、项目规模不大、楼盘品质不高仍是娄底市当前房地产开发的主要问题之一。娄底市的房地产开发企业准入门槛较低。大部分企业自身实力不强，先天性不足。抗风险能力低。很多企业要靠民间借贷来保障发展资金。大多数本地中小房地产企业在管理理念、诚信经营方面较为落后。项目公司充斥市场，违法违规行为时有发生，不仅影响了房地产业的可持续发展，也扰乱了正常的房地产市场秩序。特别是部分楼盘规模小，缺乏创新意识，盲目跟风，户型单调。配套功能不完善，无法满足多层次、多年龄段的住房消费需求，进而造成了房屋滞销率和空置率的提高，房地产开发的集约化、规模化效益无法得到体现。
三、促进娄底市房地产业可持续发展的对策与建议
房地产业可持续发展与否，对娄底市的经济发展、人民生活水平的提高有着十分重要的意义。要深刻领会以习近平为总书记的党中央对我国未来经济发展重大战略部署，顺应潮流，审时度势，克服当前困难。转变思路。抓住机遇，推进娄底市房地产持续健康发展。
（一）加强引导，积极消化存量
近几年以来，娄底市的房地产企业对宏观经济形势认识不清，存在着极大的盲目性。政府要加强对国家宏观经济政策和形势的研究，积极引导企业把资金投放到国家政策支持、市场需求大、符合发展潮流的产业中去。就当前来说，娄底的房地业产主要是消化存量。在今后一个相当长的时期内，主要是把现存的土地规划好、经营好，把城市的配套搞好，而不是无限的向周边扩展。
（二）构建以市场为主、满足多层次需求的住房供应体系
立足实现房地产市场满足多阶层需求“齐步走”的供应体系，一方面从土地供应、规划调整人手，增加旅游、休闲、工业厂房等专业性房地产供地，转变房地产增长方式和发展路径。进行结构性调整，拓展旅游地产、休闲地产、养老地产、工业地产等领域，推进房地产多元化发展。实现产品发展产业化、机构专业化、开发精品化。另一方面试行公共租赁房与廉租住房“并轨运行”，以“公租房并轨”作为调整现有住房供应体系的突破口，取消经济适用房，实现以政府为主提供低收入人群基本住房保障。
（三）发挥房地产业在新型城镇化中的重要作用
紧紧围绕娄底市新型城镇化建设的奋斗目标，牢牢把握推进新型城镇化的机遇，发挥房地产的主力军作用，不断引进国内知名度高、有实力的大型房地产企业集团，提升城市整体住宅品质，带动住房消费投资。科学制定城市住房规划，重点加快以城南新区为主的新建城区内教育、医疗、商业、公交等配套设施，特别是中、小学校的建设，形成完善的统筹城乡发展的基础设施体系、公共服务体系和制度体系。加快全市承接产业转移的步伐，加大各行业的用工需求，加强高新人才的吸引力，在大力推动产业融合中，充分发挥房地产业的作用。 （四）进一步规范房地产金融服务
作为资金密集型产业，目前大部分房企，尤其是中小企业，信贷应是其主要融资来源。要引导金融机构主动与房地产企业对接。加大对房地产的金融支持。进一步提高房地产业放贷规模。支持房地产抵押贷款融资，拓展房地产信托、委托贷款、资产债券等业务，提高企业拿地积极性。同时金融证券管理部门要规范民间投资、借贷、典当等行业的经营行为，搭建平台，引导其与房地产业强强合作，联手共赢。加强宣传，引导企业自觉防范和降低民间融资风险。
（五）简化报批报建程序，开辟“绿色通道”，适度降低规费
切实落实现行政策，继续简化报批报建程序，同时还要在现有基础上实行“再提速”，特别是对企业的贷款手续要开辟“绿色通道”，在最短的时间内办结。职能部门要加强协调协作，尽力为企业营造好的政务环境。如一些运转正常、信誉度好的企业，对其项目报批报建费用可以延期至办理商品房预售许可证时缴纳，经依法依规批准提高容积率应补交的土地出让金及规费可以延期至该项目办理联合竣工验收时缴纳。进一步规范税费征管行为，公开收费项目。对所有税费项目进行一次清理整顿，对国家、省明令规定缴纳的税费项目予以保留；对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔，清除一些不合理的收费项目。适当减免部分收费项目，对能按低标准收取的税费（如电力设施费）。尽量按低收取，以减轻开发商负担。
（六）进一步稳定房地产投资
把握承接产业转移的机遇。加大房地产招商引资力度，尤其是引进在商业、旅游、养老等方面具有成功经验和相当实力的大型房地产企业来娄底投资。积极探索工业房产市场化、住宅房产产业化的可行性发展方式。进一步开放房地产市场，推进房地产项目审批制度改革，优化投资环境。鼓励本地房地产企业做大做强，引导中小企业兼并重组，增强实力。创新开发理念，推进房地产开发产业化、规模化、精品化，实现集约效益。
（七）以产业转型为先导，推进娄底市经济发展，加快城市化进程
房地产业的发展归根到底要靠经济的发展。人口聚集，居民收入的提高，城市化的进程。娄底是一个以能源、原材料为基础的新兴工业城市，国家的经济转型使得娄底的传统产业遇到了前所未有的挑战。尤其是今年以来娄底发生了民间借贷危机，更是说明传统的经济发展模式走到了尽头。那么，下一步娄底产业发展的方向如何选择？什么才是娄底未来的支柱产业？以上是摆在娄底市委、市政府领导和全体娄底人民面前的一个需要深思的课题。
高新技术产业是未来我国产业发展的主要方向，但在娄底这样一个内陆三线城市。没有技术和人才优势，发展高新技术产业不太容易。招商引资关键点不在于能否引进来，而在于招进来的企业能否生存下去，盲目以土地优惠，税收等政策支持为条件的招商引资，最后可能变成圈地运动，助推房地产泡沫。不仅不能促进娄底的经济社会发展。反而给娄底的长远发展留下后患。娄底应以大电商为平台，大物流为中介，发展劳动密集型产业，在劳动密集型产业中又以重点选择家具、办公用品产业。
第一，符合世界产业转移潮流。这个产业最早诞生于英国工业革命后的欧美，上个世纪六十年代，转移到了日本、韩国，上个世纪八十年代又转移到了台湾，上个世纪末本世纪初转移到了大陆沿海地区，现在由于沿海土地成本、人工成本、运输成本等原因。已逐渐失去竞争优势。需要再一次转移，这次转移的目的地主要是中国内陆。娄底比邻广东承接西部，具有很强的区位优势。
第二。娄底具备人才优势。一方面是技术人优势，娄底是一个出能工巧匠的地方，早在改革开放初期，娄底的师傅就南下广东，东去上海，广东、上海等地的家具师傅有许多都是娄底人。另一方面，娄底人具备经商才能，娄商特别是其中的涟商走南闯北，在中国的每个角落都有他们的身影，他们最了解市场，最了解消费者。
当然，娄底发展家具、办公用品产业，那么其他地州市，比如湘潭、益阳和娄底是有同样的优势，凭什么取得成功呢？法宝就是先行一步。前几年，由于房地产等行业发展向好，一般的地方还看不上劳动密集型产业，既使当前，房地产等行业遇到了不少危机，还有不少地方，不少人仍然在等待房地产业的转机。如果娄底迅速采取行动实施产业转型。就占有先机。当然。要把家居、办公用品产业打造成为娄底市的支柱产业，还要有一系列的优惠政策和措施。因此，建议：1.在万宝新区建立家居、办公用品产业园；2.给予从事这个行业生产、经营者特殊的土地、税收金融优惠政策；3.在这个大产业的前面发展电商和物流，以大电商为先道，以大物流为中介，推进家居、办公用品这个大产业的发展。
经济学里有一个著名的理论，那就是“聚集和扩散”理论，意思就是某个地方、某个产业如果先拥有某种优势，那么这个产业就会迅速向某地集中，而越是集中。产业链越是完善，交易成本就越低，而这又会推动这个产业进一步聚集。浙江义乌的小商品产业就是这一理论的典型案例。义乌这个地方本不具备小商品生产的什么优势，甚至原来还不通火车，但由于他们先行，给予小商品生产特殊的优惠政策，这样一来，有不少小商品生产经营者聚集到了义乌，形成了一个完善的产业链，使得义乌的小商品生产成本越来越低，于是更多的小商品生产都聚集于此。形成“聚集效用”。最终造就了今天的义乌。
（作者单位：湖南省娄底市房产局）
20世纪90年代以来，乘国家房地产业飞速发展的东风，娄底市房地产业也得到了迅猛发展。居民的住房条件大幅改善，人均住房面积达到40多平方米，城市面貌焕然一新，相继被评为全国宜居城市、全国文明卫生城市。娄底市房地产业对CDP、财政收入的贡献也越来越大，同时带动了大量的劳动力就业，有力地推动了娄底市的城市化进程，但2013年下半年以来，受国家宏观经济政策及多个因素的影响，娄底市房地产市场持续低迷，房地产开发投资增速回落，施工面积减少，房价虽然基本稳定。但商品房销售萎缩，房地产企业资金空前困难。
二、娄底市房地产业存在的主要问题
娄底市房地产业面临如此严峻的局面，固然与国家的宏观经济政策变化有关，但更要清醒地认识到娄底市房地产市场存在的问题。
（一）房地产开发过度，供求关系发生变化，商品房空置率偏高
娄底市和全国一样，经历了十多年的房产开发大跃进，房地产市场的供求关系发生了根本的变化，即供不应求变为供过于求。据调查。娄底城区的原住居民（包括行政事业单位干部职工、国有企业干部职工、街道居民、农民拆迁户等）一般每户有两套以上住房，个别单位户均四、五套，目前娄底的空置房已达几万套。
（二）房地产开发环境不优，报批报建手续用时过长，规费过高
一是土地招拍挂不科学。对一块土地。均是划作几块进行招拍挂。开发商为了利益最大化，往往牺牲容积率、绿化率，致使开发项目品质不高，消费者不满意。二是部分职能部门的报批报建手续过长，有的甚至要几个月时间，无形中推高了企业的开发成本，降低了开发利润，影响了企业的发展。三是规费过高，据开发企业反映。娄底市房地产开发需缴纳的各种规费为全省最高，企业负担过重。
（三）房地产开发企业融资难度大
房地产业是资金密集型行业，金融支持对房地产的发展影响较大。在国家加强宏观调控的大背景下，银行大幅减少甚至停止借贷房地产开发所需的资金，使得项目前期资金紧张。而按揭贷款额度受限、资金到位滞后造成房地产企业资金回笼慢，现金流量紧张。不少房地产企业被迫另寻出路，依靠民间借贷的方式筹集资金，借款利息往往是同期银行利率的数倍，融资成本陡然升高，个别企业甚至靠借“高利贷”度日，导致房地产项目风险增大。同时，娄底市的民间借贷现象比较混乱，难以管理，一度出现了抽资潮，对房地产开发企业资金产生了很大影响。而实际上，房地产开发的利润也难以维持长期支付高额利息，影响行业的健康发展。
（四）新城区配套设施建设滞后
就中心城区基础设施建设来看，目前学校、医院、公园、公交线路等基本在乐坪街、长青街周围，其他区域近两年才新建了城南中学、吉星小学，公交、医院、公园等生活配套设施均不是很完善。配套设施建设的滞后给已入住业主的生活造成了诸多不便，也延缓了改善型业主的入住步伐，致使房屋销售后空闲率较高，同时，也降低了为子女教育投资的城区外来群体的购房意愿。
（五）开发规模和品质有待进一步提升
企业实力不强、项目规模不大、楼盘品质不高仍是娄底市当前房地产开发的主要问题之一。娄底市的房地产开发企业准入门槛较低。大部分企业自身实力不强，先天性不足。抗风险能力低。很多企业要靠民间借贷来保障发展资金。大多数本地中小房地产企业在管理理念、诚信经营方面较为落后。项目公司充斥市场，违法违规行为时有发生，不仅影响了房地产业的可持续发展，也扰乱了正常的房地产市场秩序。特别是部分楼盘规模小，缺乏创新意识，盲目跟风，户型单调。配套功能不完善，无法满足多层次、多年龄段的住房消费需求，进而造成了房屋滞销率和空置率的提高，房地产开发的集约化、规模化效益无法得到体现。
三、促进娄底市房地产业可持续发展的对策与建议
房地产业可持续发展与否，对娄底市的经济发展、人民生活水平的提高有着十分重要的意义。要深刻领会以习近平为总书记的党中央对我国未来经济发展重大战略部署，顺应潮流，审时度势，克服当前困难。转变思路。抓住机遇，推进娄底市房地产持续健康发展。
（一）加强引导，积极消化存量
近几年以来，娄底市的房地产企业对宏观经济形势认识不清，存在着极大的盲目性。政府要加强对国家宏观经济政策和形势的研究，积极引导企业把资金投放到国家政策支持、市场需求大、符合发展潮流的产业中去。就当前来说，娄底的房地业产主要是消化存量。在今后一个相当长的时期内，主要是把现存的土地规划好、经营好，把城市的配套搞好，而不是无限的向周边扩展。
（二）构建以市场为主、满足多层次需求的住房供应体系
立足实现房地产市场满足多阶层需求“齐步走”的供应体系，一方面从土地供应、规划调整人手，增加旅游、休闲、工业厂房等专业性房地产供地，转变房地产增长方式和发展路径。进行结构性调整，拓展旅游地产、休闲地产、养老地产、工业地产等领域，推进房地产多元化发展。实现产品发展产业化、机构专业化、开发精品化。另一方面试行公共租赁房与廉租住房“并轨运行”，以“公租房并轨”作为调整现有住房供应体系的突破口，取消经济适用房，实现以政府为主提供低收入人群基本住房保障。
（三）发挥房地产业在新型城镇化中的重要作用
紧紧围绕娄底市新型城镇化建设的奋斗目标，牢牢把握推进新型城镇化的机遇，发挥房地产的主力军作用，不断引进国内知名度高、有实力的大型房地产企业集团，提升城市整体住宅品质，带动住房消费投资。科学制定城市住房规划，重点加快以城南新区为主的新建城区内教育、医疗、商业、公交等配套设施，特别是中、小学校的建设，形成完善的统筹城乡发展的基础设施体系、公共服务体系和制度体系。加快全市承接产业转移的步伐，加大各行业的用工需求，加强高新人才的吸引力，在大力推动产业融合中，充分发挥房地产业的作用。 （四）进一步规范房地产金融服务
作为资金密集型产业，目前大部分房企，尤其是中小企业，信贷应是其主要融资来源。要引导金融机构主动与房地产企业对接。加大对房地产的金融支持。进一步提高房地产业放贷规模。支持房地产抵押贷款融资，拓展房地产信托、委托贷款、资产债券等业务，提高企业拿地积极性。同时金融证券管理部门要规范民间投资、借贷、典当等行业的经营行为，搭建平台，引导其与房地产业强强合作，联手共赢。加强宣传，引导企业自觉防范和降低民间融资风险。
（五）简化报批报建程序，开辟“绿色通道”，适度降低规费
切实落实现行政策，继续简化报批报建程序，同时还要在现有基础上实行“再提速”，特别是对企业的贷款手续要开辟“绿色通道”，在最短的时间内办结。职能部门要加强协调协作，尽力为企业营造好的政务环境。如一些运转正常、信誉度好的企业，对其项目报批报建费用可以延期至办理商品房预售许可证时缴纳，经依法依规批准提高容积率应补交的土地出让金及规费可以延期至该项目办理联合竣工验收时缴纳。进一步规范税费征管行为，公开收费项目。对所有税费项目进行一次清理整顿，对国家、省明令规定缴纳的税费项目予以保留；对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔，清除一些不合理的收费项目。适当减免部分收费项目，对能按低标准收取的税费（如电力设施费）。尽量按低收取，以减轻开发商负担。
（六）进一步稳定房地产投资
把握承接产业转移的机遇。加大房地产招商引资力度，尤其是引进在商业、旅游、养老等方面具有成功经验和相当实力的大型房地产企业来娄底投资。积极探索工业房产市场化、住宅房产产业化的可行性发展方式。进一步开放房地产市场，推进房地产项目审批制度改革，优化投资环境。鼓励本地房地产企业做大做强，引导中小企业兼并重组，增强实力。创新开发理念，推进房地产开发产业化、规模化、精品化，实现集约效益。
（七）以产业转型为先导，推进娄底市经济发展，加快城市化进程
房地产业的发展归根到底要靠经济的发展。人口聚集，居民收入的提高，城市化的进程。娄底是一个以能源、原材料为基础的新兴工业城市，国家的经济转型使得娄底的传统产业遇到了前所未有的挑战。尤其是今年以来娄底发生了民间借贷危机，更是说明传统的经济发展模式走到了尽头。那么，下一步娄底产业发展的方向如何选择？什么才是娄底未来的支柱产业？以上是摆在娄底市委、市政府领导和全体娄底人民面前的一个需要深思的课题。
高新技术产业是未来我国产业发展的主要方向，但在娄底这样一个内陆三线城市。没有技术和人才优势，发展高新技术产业不太容易。招商引资关键点不在于能否引进来，而在于招进来的企业能否生存下去，盲目以土地优惠，税收等政策支持为条件的招商引资，最后可能变成圈地运动，助推房地产泡沫。不仅不能促进娄底的经济社会发展。反而给娄底的长远发展留下后患。娄底应以大电商为平台，大物流为中介，发展劳动密集型产业，在劳动密集型产业中又以重点选择家具、办公用品产业。
第一，符合世界产业转移潮流。这个产业最早诞生于英国工业革命后的欧美，上个世纪六十年代，转移到了日本、韩国，上个世纪八十年代又转移到了台湾，上个世纪末本世纪初转移到了大陆沿海地区，现在由于沿海土地成本、人工成本、运输成本等原因。已逐渐失去竞争优势。需要再一次转移，这次转移的目的地主要是中国内陆。娄底比邻广东承接西部，具有很强的区位优势。
第二。娄底具备人才优势。一方面是技术人优势，娄底是一个出能工巧匠的地方，早在改革开放初期，娄底的师傅就南下广东，东去上海，广东、上海等地的家具师傅有许多都是娄底人。另一方面，娄底人具备经商才能，娄商特别是其中的涟商走南闯北，在中国的每个角落都有他们的身影，他们最了解市场，最了解消费者。
当然，娄底发展家具、办公用品产业，那么其他地州市，比如湘潭、益阳和娄底是有同样的优势，凭什么取得成功呢？法宝就是先行一步。前几年，由于房地产等行业发展向好，一般的地方还看不上劳动密集型产业，既使当前，房地产等行业遇到了不少危机，还有不少地方，不少人仍然在等待房地产业的转机。如果娄底迅速采取行动实施产业转型。就占有先机。当然。要把家居、办公用品产业打造成为娄底市的支柱产业，还要有一系列的优惠政策和措施。因此，建议：1.在万宝新区建立家居、办公用品产业园；2.给予从事这个行业生产、经营者特殊的土地、税收金融优惠政策；3.在这个大产业的前面发展电商和物流，以大电商为先道，以大物流为中介，推进家居、办公用品这个大产业的发展。
经济学里有一个著名的理论，那就是“聚集和扩散”理论，意思就是某个地方、某个产业如果先拥有某种优势，那么这个产业就会迅速向某地集中，而越是集中。产业链越是完善，交易成本就越低，而这又会推动这个产业进一步聚集。浙江义乌的小商品产业就是这一理论的典型案例。义乌这个地方本不具备小商品生产的什么优势，甚至原来还不通火车，但由于他们先行，给予小商品生产特殊的优惠政策，这样一来，有不少小商品生产经营者聚集到了义乌，形成了一个完善的产业链，使得义乌的小商品生产成本越来越低，于是更多的小商品生产都聚集于此。形成“聚集效用”。最终造就了今天的义乌。
（作者单位：湖南省娄底市房产局）