一、万科做养老的经历
　　万科对于养老地产的研究差不多有8年的时间了，第一个项目对外营业是杭州的随园嘉树项目。现在在集团内已经完成了3+N的产品标准，在6个城市有布局，另外在10个城市有积极的准备。
　　万科的客户可以分为四类：活跃长者、自理长者、半自理长者和全护理长者。分成四类客户。从产品线上来讲，万科有3+N的产品线，三个产品线在全国各地都陆续开业，分别是城市护理型全托中心、社区嵌入中心和持续照料退休社区（即CCRC）。
　　万科在每一个城市做养老是一线驱动，但是在集团层面，却有养老事业合伙人的平台，一个能力中心。能力中心主要是针对运营、培训，以及产品标准化。平台包括资本的平台，有一个事业合伙人的平台，以及在养老产业链相关资源，比如医疗、护理、文化、娱乐等产业链的拓展。
　　二、养老机构投资开发和运营的九个核心指标
　　养老机构提供开发和运营应具有以下九个核心指标。
　　第一，建筑规模，总面积应该在5000-10000平方米。
　　第二，公共区域占比面积，应该小于55%。
　　第三，床均建筑面积是40平方米。
　　第四，老人构成比例应该是活跃型、半护理型和全护理型各占1/3。
　　第五，护理能力应该是1：4-1：5左右，如果把整个机构的员工加上的话，差不多是1：2的标准。
　　第六，单方成本控制在8000元左右/平方米。
　　第七，运营收支平衡点，有运营的若干机构入住率达到75%左右达到收支平衡。
　　第八，EBIDTA是基于建立投资标准，希望控制在5%以上。
　　第九，对于客户来说，养老机构的定位还是服务于普通大众，所以人均月床位费在6000-10000元左右，并不是很高端的。这样的标准可以保证我们的服务品质，包括床位费和护理费。
　　三、养老机构投资开发和运营的九个服务模块
　　养老产品需要有九个模块，包括户外标准、建筑的立面、公共区域、医疗康复和公共活动、日间照料等。
　　公共区域就是养老机构核心的部分，其实跟住宅比起来，公共区域占比是非常大的，所以我们花了很多精力研究，如何把占比将近50%的区域做得更好。比如门斗要实现哪些功能，储藏间、走道和楼梯的标准，等等。
　　康复医疗也非常重要，我们有多一半的老人是不能自理的老人，所以医疗区很重要。虽然不能取代医院，也不能取代社区卫生中心，但可以作为药房、便利店等。
　　公共活动区域是针对相对健康老人的，包括图书室和棋牌室，还有多功能室、老年大学、活动室等。此外，公共活动区还有一个目的，通过公共活动区域可以组织更大范围的老人社区活动。
　　日间照料相当于托老所，对90%左右的老人提供日间照料功能。
　　四、服务是养老机构的核心
　　其实有产品，有投资是远远不够的，因为养老机构的核心是服务。老人入住的时候通常会有一个初步的评估，将入住老人分为五个等级，针对护理等级设计服务明细以及计划。
　　自理型的长者主要是提升生活品质，老有所养，老有所乐，是以活动的日常生活照料和活动为主。对于半自理的，需要加入更多生活上的细节照料，特别是对于康复保健方面的一些服务。这些服务基本上可以分为七个模块，有生活照料模块、日常护理模块、康复管理模块和健康管理的模块，以及心理服务、饮食服务和娱乐服务。对于完全不能自理的长者，我们会更加注重日常的护理、康复保健和健康管理。
　　机构的标准架构是院长负责制，院长下面会下属六个部门，医疗健康、照护部、销售部、客服、财务管理和综合管理，对每个部门有标准管理的要求。
　　定价方面，一般养老机构都会有三部分定价，房间费、综合服务费和餐费。房间费基于位置、标准定价，综合服务费基于评估标准。餐费是一日三餐包括下午茶。除此以外还包括一些增量的收费，比如康复活动、旅游活动等。
　　对于养老来讲，目前这个产业在国内还是一个很初级的阶段，即使是万科，也只能说刚刚做到1.0版本。希望行业内能够有更多更好的全托中心出现，大家一起把养老服务做好，产品标准和服务标准也应该与时俱进，为客户提供更精准的服务，深入到客户需求的每一个末端。