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摘要：随着我国房地产市场日趋规范，专业化水平不断提高，房地产企业要实现较高的项目投资收益，需要不断提升成本管理水平。为此，本文研究分析房地产开发项目成本控制中的关键因素，同时提出相应的政策建议，进而为房地产开发项目的成本控制提供参考依据。
关键词：房地产 成本管理 控制
1 概述
近几年来，由于国家宏观调控、房价波动、行业竞争和市场供求等多方因素的影响，我国房地产市场形势出现了一些新变化，房地产投资增速持续回落，部分城市房价滞涨甚至下跌，房地产行业的利润水平从先前的高利润逐步回归到正常水平，特别是一些中小房地产企业面临严峻生存考验。在这种复杂的投资环境下，房地产企业要维持原有的投资收益率，要生存下去，只有提高自身的成本管理水平，有效控制项目的开发成本。
2 房地产开发成本构成及影响因素分析
2.1 房地产开发成本构成 所谓房地产开发成本是指房地产开发商在开发工程项目的过程中，从投资决策到销售，在这一过程中所花费的全部费用，主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用等。
2.2 房地产开发成本影响因素分析 由于房地产开发具有高收益、高风险、投资期限长的特点，所以影响成本因素多，一方面受宏观经济政策等因素的影响；另一方面对于单个房地产项目来说，是指影响房地产开发企业营运成本的因素。①项目决策。房地产项目的投资通常都是投资数额很大，房地产企业需要重点考虑项目的风险性预测，以及自身把握风险的能力。对于同一个工程项目，不同的房地产企业面临的风险同样存在一定的差异性，在这种情况下，房地产企业需要结合自身的资金实力、融资能力、经营管理水平等实际情况，进一步对项目的风险进行判断。②土地成本。目前，由于用于商业开发的土地数量极为有效，在这种情况下进一步抬高了土地的拍卖价格。另外房企之间的竞争也在一定程度上抬高了地价的上涨，使得土地成本很难控制。同时由于土地价格占项目总成本的比重较大，约占项目总成本的30～35%左右，以相对合理的价格取得开发用地显得尤为重要。③工程建设成本。工程建设成本受工程设计方案、工期、建筑产品的质量水平、生产要素价格市场波动等因素制约，而国家政策和各房地产企业自身的管理水平和项目运作自有资金等对房地产开发的相关税费、管理费用和筹资成本等也有不同程度的影响。
3 房地产开发的成本控制措施
3.1 开发项目前期成本控制
3.1.1 规范前期的项目投资分析，有效控制投资风险。房地产投资决策过程的科学性，在一定程度上为决策成功奠定基础，而可行性研究为决策提供了参考依据。房地产开发项目的可行性研究，通常情况下，主要是从市场、技术、经济等方面对项目前景进行分析和预测，进而在一定程度上对项目进行整体评价，在技术上判断项目是否可行，以及经济方面是否合理，同时对多个方案进行优选。
在项目投资决策之前，首先要对拟选择项目产品的市场定位，未来消费群体，预期的销售价格进行科学地预测；同时还要对项目所在地原材料价格，市政设施，地理和人文环境等等进行充分的调研。根据已经取得调研资料对项目的成本进行估算，评估项目的经济可行性。
在确定项目可行的前提下，还要结合开发项目的实际情况，在满足使用功能的前提下，借助价值工程等相关理论，进行设计多方案比选，在满足技术先进条件下又兼具经济合理性。
房地产属于资金密集型行业，市场的任何波动和国家的宏观政策等都会在不同程度上对项目的投资收益产生影响，甚至造成企业资金链的断裂，进而瘫痪整个项目。通过投资决策阶段对开发项目的综合评估，明确各因素对项目产生的影响，根据房地产项目风险的类型和特点，帮助投资者提出相应的风控实施方案，进而在一定程度上有效地防范和控制投资风险。
3.1.2 土地竞拍价格的控制。房地产整个开发过程中，一旦获得土地，其开发成本就基本确定，在开发过程中，该成本一般不会太大的变化。因此，对土地成本进行控制的关键是准确分析拿地成本，在土地招投标过程中，制定相应的竞标策略，进而在一定程度上确保以最小的代价和风险获取最大的收益。
3.1.3 设计阶段。对于工程项目来说，成本控制的关键主要集中在设计阶段。这一阶段对于工程造价、建设工期、工程质量等都有一定的决定性作用。
①推行设计监理。优化设计方案、加强造价控制工作，仅仅依靠设计合同的制约是不行的，还要通过设计监理协助设计单位开拓设计思路，优化设计方案。②加强设计出图前的审核。设计变更、现场签证的产生主要是由于施工图质量偏低造成的。加强设计出图前的审核工作，能有效降低施工过程中的成本变动。同时加强审核工作也可以将设计方案的不足或缺陷及时改正。
3.2 项目建设阶段
3.2.1 完善招投标管理。为了确保招标文件规范、严谨，保证所有参加投标的承包商都在同一限制条件下公平竞争，以便开发商进行对比分析，做出公平合理的评价。可以从以下几点来考虑：
①招标文件编制人员除了要有较强的预算知识外，还应当有一定的工程设计知识，施工经验，以及材筑材料与设备、建筑机械、施工技术等综合性建筑科学知识，这样才能对工程有一个全面了解，做到工程量计算不重不漏。
②清单编制完成后要认真进行全面复核。最好是将编制好的清单与同类建筑工程，从工程造价、主要材料消耗量、主要工程量等方面进行比较分析，有助于检查遗漏的项目。同时还要仔细阅读建筑说明，结构说明及各节点详图，发现一些疏忽和遗漏的项目，要及时补足。
3.2.2 设计变更和现场签证。为了减少设计变更的发生，就要认真做好开工建设前的图纸会审工作。在施工过程中确要设计变更的，应严格按照工作流程办事，必须经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位协商确认后才能发生变更。同时在实际管理过程中还要防止设计变更降低原有项目的使用功能情况发生，以及将设计变更引起的工程造价增加的幅度控制在合理的范围之内。 在工程建设过程中，设计图纸以外以及施工图预算中没有包含的而现场又实际发生的施工内容很多。如果不严格管理，势必会增加总投资。要严格审查各种签证的及时性、合理性和真实性，避免事后签证。要对增加的子项目认真核查，一方面要核查增加的子项目是否合同中有约定，另一方面要对增加费用的合理性进行核算。
3.2.3 加强合同的执行力度，以合同管理为手段严格控制开发成本。在房地产开发过程涉及合同比较多，合同规定双方基本责任和义务，同企业经济利益息息相关，是任何企业都应该高度重视的工作。房地产企业应该争取建立明确的合同付款台账，使得有关合同执行过程中的各类付款和支出金额有依据，争取对合同款项支付进行全过程的管理，杜绝一些细节上的问题。
3.3 严格审核工程竣工结算 竣工结算是房地产开发项目成本控制的最后阶段，是核定建设工程造价的最终依据，工程实践表明，在一般情况下，经审查的工程结算较编制的工程结算价款相差10%左右，有的高达20%，对控制投资成本起着重要的作用。
在审核项目竣工决算时，应该依据现行的建设工程项目管理的相关法规，严格按照承包合同中约定的条款，结合工程竣工图纸、设计变更和现场签证等资料认真审核。
①根据施工图、竣工图等资料审核是否按图纸施工，逐项核对合同条款，检查是否存在遗漏或者重复计算的项目；②审查设计变更是否符合工程建设相关标准，手续是否齐全。审核施工现场的相关资料，确认工程是否按设计变更要求实施；③对于工程量清单已有的项目，按照合同约定的价格执行。对于新增的项目并且合同没有约定的，可以参照类似项目或者双方协商确定。
3.4 健全成本管理的考核与激励机制 在成本管理过程中要坚持责与权相互结合的工作原则，是企业成本管理工作能够健康、科学发展的基础。目标成本确定以后，就要将成本逐步分解，落实到相关部门，明确部门管理职责，保障企业按照既定的成本控制目标进行成本控制工作。
4 结语
成本管理对房地产开发企业至关重要，企业要生存下去获得持久的竞争力，还应该树立全员全过程的成本管理理念，建立和完善房地产项目成本监控体系，实时记录跟踪核心业务进展，实现业务、财务、资金管理的有机结合，以达到提高企业经济效益的目的。
参考文献：
[1]史俊霞.房地产开发成本控制的问题及相关对策[J].金融经济，2008，24.
[2]王新芳.房地产开发成本控制研究[D].西安科技大学，2008.
[3]姜树芳.基于房地产项目组织管理的成本控制体系研究[J].沿海企业与科技，2009（11）.
基金项目：咸阳师范学院校级项目（12XSYK034）。
作者简介：
王新芳（1981-），女，陕西凤翔人，咸阳师范学院，硕士，助教，主要研究方向：项目管理、工程造价。
关键词：房地产 成本管理 控制
1 概述
近几年来，由于国家宏观调控、房价波动、行业竞争和市场供求等多方因素的影响，我国房地产市场形势出现了一些新变化，房地产投资增速持续回落，部分城市房价滞涨甚至下跌，房地产行业的利润水平从先前的高利润逐步回归到正常水平，特别是一些中小房地产企业面临严峻生存考验。在这种复杂的投资环境下，房地产企业要维持原有的投资收益率，要生存下去，只有提高自身的成本管理水平，有效控制项目的开发成本。
2 房地产开发成本构成及影响因素分析
2.1 房地产开发成本构成 所谓房地产开发成本是指房地产开发商在开发工程项目的过程中，从投资决策到销售，在这一过程中所花费的全部费用，主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用等。
2.2 房地产开发成本影响因素分析 由于房地产开发具有高收益、高风险、投资期限长的特点，所以影响成本因素多，一方面受宏观经济政策等因素的影响；另一方面对于单个房地产项目来说，是指影响房地产开发企业营运成本的因素。①项目决策。房地产项目的投资通常都是投资数额很大，房地产企业需要重点考虑项目的风险性预测，以及自身把握风险的能力。对于同一个工程项目，不同的房地产企业面临的风险同样存在一定的差异性，在这种情况下，房地产企业需要结合自身的资金实力、融资能力、经营管理水平等实际情况，进一步对项目的风险进行判断。②土地成本。目前，由于用于商业开发的土地数量极为有效，在这种情况下进一步抬高了土地的拍卖价格。另外房企之间的竞争也在一定程度上抬高了地价的上涨，使得土地成本很难控制。同时由于土地价格占项目总成本的比重较大，约占项目总成本的30～35%左右，以相对合理的价格取得开发用地显得尤为重要。③工程建设成本。工程建设成本受工程设计方案、工期、建筑产品的质量水平、生产要素价格市场波动等因素制约，而国家政策和各房地产企业自身的管理水平和项目运作自有资金等对房地产开发的相关税费、管理费用和筹资成本等也有不同程度的影响。
3 房地产开发的成本控制措施
3.1 开发项目前期成本控制
3.1.1 规范前期的项目投资分析，有效控制投资风险。房地产投资决策过程的科学性，在一定程度上为决策成功奠定基础，而可行性研究为决策提供了参考依据。房地产开发项目的可行性研究，通常情况下，主要是从市场、技术、经济等方面对项目前景进行分析和预测，进而在一定程度上对项目进行整体评价，在技术上判断项目是否可行，以及经济方面是否合理，同时对多个方案进行优选。
在项目投资决策之前，首先要对拟选择项目产品的市场定位，未来消费群体，预期的销售价格进行科学地预测；同时还要对项目所在地原材料价格，市政设施，地理和人文环境等等进行充分的调研。根据已经取得调研资料对项目的成本进行估算，评估项目的经济可行性。
在确定项目可行的前提下，还要结合开发项目的实际情况，在满足使用功能的前提下，借助价值工程等相关理论，进行设计多方案比选，在满足技术先进条件下又兼具经济合理性。
房地产属于资金密集型行业，市场的任何波动和国家的宏观政策等都会在不同程度上对项目的投资收益产生影响，甚至造成企业资金链的断裂，进而瘫痪整个项目。通过投资决策阶段对开发项目的综合评估，明确各因素对项目产生的影响，根据房地产项目风险的类型和特点，帮助投资者提出相应的风控实施方案，进而在一定程度上有效地防范和控制投资风险。
3.1.2 土地竞拍价格的控制。房地产整个开发过程中，一旦获得土地，其开发成本就基本确定，在开发过程中，该成本一般不会太大的变化。因此，对土地成本进行控制的关键是准确分析拿地成本，在土地招投标过程中，制定相应的竞标策略，进而在一定程度上确保以最小的代价和风险获取最大的收益。
3.1.3 设计阶段。对于工程项目来说，成本控制的关键主要集中在设计阶段。这一阶段对于工程造价、建设工期、工程质量等都有一定的决定性作用。
①推行设计监理。优化设计方案、加强造价控制工作，仅仅依靠设计合同的制约是不行的，还要通过设计监理协助设计单位开拓设计思路，优化设计方案。②加强设计出图前的审核。设计变更、现场签证的产生主要是由于施工图质量偏低造成的。加强设计出图前的审核工作，能有效降低施工过程中的成本变动。同时加强审核工作也可以将设计方案的不足或缺陷及时改正。
3.2 项目建设阶段
3.2.1 完善招投标管理。为了确保招标文件规范、严谨，保证所有参加投标的承包商都在同一限制条件下公平竞争，以便开发商进行对比分析，做出公平合理的评价。可以从以下几点来考虑：
①招标文件编制人员除了要有较强的预算知识外，还应当有一定的工程设计知识，施工经验，以及材筑材料与设备、建筑机械、施工技术等综合性建筑科学知识，这样才能对工程有一个全面了解，做到工程量计算不重不漏。
②清单编制完成后要认真进行全面复核。最好是将编制好的清单与同类建筑工程，从工程造价、主要材料消耗量、主要工程量等方面进行比较分析，有助于检查遗漏的项目。同时还要仔细阅读建筑说明，结构说明及各节点详图，发现一些疏忽和遗漏的项目，要及时补足。
3.2.2 设计变更和现场签证。为了减少设计变更的发生，就要认真做好开工建设前的图纸会审工作。在施工过程中确要设计变更的，应严格按照工作流程办事，必须经建设单位、设计单位、监理单位、施工单位协商确认后才能发生变更。同时在实际管理过程中还要防止设计变更降低原有项目的使用功能情况发生，以及将设计变更引起的工程造价增加的幅度控制在合理的范围之内。 在工程建设过程中，设计图纸以外以及施工图预算中没有包含的而现场又实际发生的施工内容很多。如果不严格管理，势必会增加总投资。要严格审查各种签证的及时性、合理性和真实性，避免事后签证。要对增加的子项目认真核查，一方面要核查增加的子项目是否合同中有约定，另一方面要对增加费用的合理性进行核算。
3.2.3 加强合同的执行力度，以合同管理为手段严格控制开发成本。在房地产开发过程涉及合同比较多，合同规定双方基本责任和义务，同企业经济利益息息相关，是任何企业都应该高度重视的工作。房地产企业应该争取建立明确的合同付款台账，使得有关合同执行过程中的各类付款和支出金额有依据，争取对合同款项支付进行全过程的管理，杜绝一些细节上的问题。
3.3 严格审核工程竣工结算 竣工结算是房地产开发项目成本控制的最后阶段，是核定建设工程造价的最终依据，工程实践表明，在一般情况下，经审查的工程结算较编制的工程结算价款相差10%左右，有的高达20%，对控制投资成本起着重要的作用。
在审核项目竣工决算时，应该依据现行的建设工程项目管理的相关法规，严格按照承包合同中约定的条款，结合工程竣工图纸、设计变更和现场签证等资料认真审核。
①根据施工图、竣工图等资料审核是否按图纸施工，逐项核对合同条款，检查是否存在遗漏或者重复计算的项目；②审查设计变更是否符合工程建设相关标准，手续是否齐全。审核施工现场的相关资料，确认工程是否按设计变更要求实施；③对于工程量清单已有的项目，按照合同约定的价格执行。对于新增的项目并且合同没有约定的，可以参照类似项目或者双方协商确定。
3.4 健全成本管理的考核与激励机制 在成本管理过程中要坚持责与权相互结合的工作原则，是企业成本管理工作能够健康、科学发展的基础。目标成本确定以后，就要将成本逐步分解，落实到相关部门，明确部门管理职责，保障企业按照既定的成本控制目标进行成本控制工作。
4 结语
成本管理对房地产开发企业至关重要，企业要生存下去获得持久的竞争力，还应该树立全员全过程的成本管理理念，建立和完善房地产项目成本监控体系，实时记录跟踪核心业务进展，实现业务、财务、资金管理的有机结合，以达到提高企业经济效益的目的。
参考文献：
[1]史俊霞.房地产开发成本控制的问题及相关对策[J].金融经济，2008，24.
[2]王新芳.房地产开发成本控制研究[D].西安科技大学，2008.
[3]姜树芳.基于房地产项目组织管理的成本控制体系研究[J].沿海企业与科技，2009（11）.
基金项目：咸阳师范学院校级项目（12XSYK034）。
作者简介：
王新芳（1981-），女，陕西凤翔人，咸阳师范学院，硕士，助教，主要研究方向：项目管理、工程造价。