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摘要： 供应链成本管理是供应链管理和成本管理相结合的产物，是当今成本管理发展的必然趋势，也是现代房地产企业获得竞争优势的重要途径。本文就分析了房地产供应链接成本的管理方法。
关键词：房地产；供应链接；成本管理
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
供应链成本管理概念
对于供应链成本管理的概念，目前被定义为对供应链中的所有成本进行有效控制和合理分析。这个概念最近一段时间被探讨的非常火热，主要是因为供应链中的竞争关系已渐渐取代了企业间的相互竞争，并且只有在供应链中才能有效的对成本进行优化控制。作为供应链管理中的一种元素，供应链成本承担着跨企业成本管理角色，它的扩展将直接影响着整个企业供应链的发展管理，可以说已经与过去以往的成本管理产生了代沟，迈向了跨越化的组织管理模式，
二、房地产供应链成本管理的必要性
现阶段，房地产面临的市场竞争越来越激烈，很多企业为了取得竞争上的优势，不断降低产品的价格，价格竞争已成为市场竞争的主要内容。价格竞争的愈演愈烈使产品的价格不断下滑，造成这种现象的原因可以概括为以下几个方面：一是随着改革开放政策的深入推进，很多国外的企业进入到我国市场中来，积极参与市场竞争，再加上他们的生产技术较为先进，生产成本较低，加剧了我国市场的价格竞争；二是随着贸易壁垒的消除和市场自由度的增加，很多竞争者涌入到市场中来，导致很多行业中的企业数量过多，产生企业过剩的现象，导致供大于求，进一步降低了产品的价格；三是随着信息技术和网络技术的不断应用与推广，人们可以便捷、高效地对企业的价格信息进行对比与分析，科技的发展与进步也推动了拍卖和交易行业的发展，这也在一定程度上加剧了价格竞争；四是顾客更加重视产品的价值，企业必须以较低的价格生产出质量较高的产品，这也在一定程度上助长了价格竞争的趋势。
很多企业为了增强自身的竞争优势，缓解降价压力，不断寻求办法提高劳动生产率，降低生产成本。能否找到新的降低生产成本的办法将是企业面临的重要困难与挑战，也是企业在发展过程中必须要面对的重要课题。为此，企业必须从供应链管理中寻求新的降低成本的方式，只有加强供应链的成本管理，有效降低供应链的总成本，才能使企业在新的市场环境中取得竞争优势，提高企业的经济效益。
三、房地产供应链成本管理方法
成本管理的方法种类较多，运用于供应链成本管理的主要方法有三种：传统型成本管理法、目标成本管理法以及作业成本管理法等。不管采用哪一种方法，供应链的成本管理都要求全体成员共同参与，实现整个成本的最小化。由于它是一个动态的管理过程，需要不断地整合，因此，基于事后对成本进行核算的传统型成本管理方法是不适合应用于供应链成本管理的。下面分别介绍目标成本管理法以及作业成本管理法：
1、供应链中作业成本管理
供应链中的作业成本管理要以生产供应链为方向，综合考虑作业成本与交易成本的优缺点来强化总成本的过程。所以，在供应链的作业成本过程中，要深入分析企业的作业成本与交易成本两个流程。在整个供应链流程中作业成本主要起着调节产品与供应商及用户之间的关系的作用，是将成本动因情况，及时反馈给供应商和客户，让这几方充分了解成本产生变动的原因，并尽可能的制定更改计划，寻找解决突发事件的途径。在供应链的整个过程中，作业成本不仅可以合理实现自身成本控制，还能很好的对供应商及客戶的成本问题进行有效控制，更好的降低供应链中的总成本问题，实现企业利益最大化。
2、目标成本管理法
目标成本管理法以实现目标利润为目的，将客户的满意度纳入考虑范围，首先对产品售价与预期利润进行评估，之后定出产品的目标成本，在对产品的相关流程进行强制约束的过程中不断满足客户需求，该方法能够防止开发成本的无限增长，可以全面管理企业各种支出进行，并且制定的产品价格与成本更符合市场上顾客的需求。
以上两种方法各有优缺点，本文将二者有机结合，建立了作业基础上的供应链目标成本管理体系。基于房地产开发企业供应链机构的特点，融合了以上两种方法的供应链成本管理新方法，建立新的系统结构如图1所示。两种方法结合的实现首先是将目标成本指针分解，落实到作业水平之后来进行控制分析以及考核，从而共同完成成本的管理.
图1
四、目标成本管理与作业成本管理融合的可行性分析
将目标成本管理和作业成本管理相互融合作为房地产供应链成本管理的方法是具有可行性的，表现在：二者都是比较先进的成本管理方法，它们都是伴随着现代企业的发展和壮大而产生的新方法，相对于传统的方法，有很大的更新；二者能够在对企业的生产经营上达成一致，对于成本观念和成本管理观念的理解也基本相同，这就能够奠定两者的有机结合；二者在管理上，都是将成本形成的过程作为重点，由产品层次深入到下一层，这使得许多基础工作，如确定各层次成本标准，落实责任以及建立内部责任制等达成共识。
五、基于作业的供应链目标成本管理实施
1、基于作业的供应链目标成本管理系统的流程
如图2所示，为基于作业的供应链目标成本管理系统的流程，供应链目标成本的决定采用定性和定量的方法进行预测，预测出企业成本未来可能达到的水平；供应链目标成本的分解是对目标成本进行上下的分解，围绕已经确定的目标成本，加强监督目标成本执行过程，从而使得各个部门主动降低成本；供应链作业成本的分析与考核是指对目标成本的执行结果进行的核算、衡量和掌握。供应链作业流程的改善是通过对作业成本的分析来改善供应链的作业流程。
图2
2、结合目标成本进行作业成本控制
2.1上游作业成本控制
对于房地产开发企业来说，在前期的开发阶段，需要确定好开发的楼盘，并且要综合考虑政府部门对于该楼盘的土地成本，在确定的过程中主要参考企业的发展战略、项目所在的位置和环境等，分析中，必须以市场为导向，估算出项目土地成本费用，找出成本控制的目标和应采取的措施，同时，要做好土地成本控制的可行性研究，尽量以最合理的价格获得土地使用权。在融资上，房地产企业在进行融资前，有必要对各个金融机构的手续费用及利息进行认真研究，因为每个金融机构的融资措施都是各有差别的，会产生不同的费用，房地产企业应该尽量选择最优的融资结构。
2.2企业内部作业成本控制
所谓企业内部的供应链成本，包括在前期工程中的费用、在生产过程中的规费、以及基础设施建设费等。对于这一层次的成本控制，要尽量发挥出作业成本管理的优势，采用成本动因法进行分析，有效地控制成本。企业内部运用作业成本法的具体内容是：对各个作业进行详细划分，对待不同情况，采用不同的处理措施；要尽力消除无效的作业，提高维持性作业的效率，同时要增强作业的关联性，以减少其耗费。
2.3下游作业成本控制
房地产供应链条中的下游作业成本，包括营销成本以及物业成本，前者包括客服费用，销售费用，服务成本等；后者包括公共部分运行费，管理人员费等。在营销阶段，会发生以下一些作业：对销售点进行选择，装修样板房，宣传活动，销售推广，估价，报价，交付产品给购买商，保证相应的售后服务等，在销售开始之前，房地产商应与营销机构进行沟通，确定好营销的具体目标以及整个营销策略，还应该对应急事件作出策略；在物业阶段，房地产商与物业公司之间需要进行良好的沟通和交涉，在对项目的后期运营维护上达成一致，不仅要保证物业质量，同时也要尽可能地提高对物业成本的控制强度。
结束语
现阶段，房地产行业面临的市场竞争日趋激烈，房地产行业必须积极运用供应链成本管理的理论和方法，加强成本管理工作，运用积极有效的成本核算方法和措施做好成本核算，建立科学化、规范化、系统化的成本管理体系，降低的生产成本，提高房地产的市场竞争力。
参考文献
[1]文湘蓉.供应链成本管理理论基础和方法分析[J].新财经（理论版），2013，（02）.
[2]黄莹.房地产供应链成本管理的目标与方法探索[J].产业与科技论坛，2013，（11）.
关键词：房地产；供应链接；成本管理
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
供应链成本管理概念
对于供应链成本管理的概念，目前被定义为对供应链中的所有成本进行有效控制和合理分析。这个概念最近一段时间被探讨的非常火热，主要是因为供应链中的竞争关系已渐渐取代了企业间的相互竞争，并且只有在供应链中才能有效的对成本进行优化控制。作为供应链管理中的一种元素，供应链成本承担着跨企业成本管理角色，它的扩展将直接影响着整个企业供应链的发展管理，可以说已经与过去以往的成本管理产生了代沟，迈向了跨越化的组织管理模式，
二、房地产供应链成本管理的必要性
现阶段，房地产面临的市场竞争越来越激烈，很多企业为了取得竞争上的优势，不断降低产品的价格，价格竞争已成为市场竞争的主要内容。价格竞争的愈演愈烈使产品的价格不断下滑，造成这种现象的原因可以概括为以下几个方面：一是随着改革开放政策的深入推进，很多国外的企业进入到我国市场中来，积极参与市场竞争，再加上他们的生产技术较为先进，生产成本较低，加剧了我国市场的价格竞争；二是随着贸易壁垒的消除和市场自由度的增加，很多竞争者涌入到市场中来，导致很多行业中的企业数量过多，产生企业过剩的现象，导致供大于求，进一步降低了产品的价格；三是随着信息技术和网络技术的不断应用与推广，人们可以便捷、高效地对企业的价格信息进行对比与分析，科技的发展与进步也推动了拍卖和交易行业的发展，这也在一定程度上加剧了价格竞争；四是顾客更加重视产品的价值，企业必须以较低的价格生产出质量较高的产品，这也在一定程度上助长了价格竞争的趋势。
很多企业为了增强自身的竞争优势，缓解降价压力，不断寻求办法提高劳动生产率，降低生产成本。能否找到新的降低生产成本的办法将是企业面临的重要困难与挑战，也是企业在发展过程中必须要面对的重要课题。为此，企业必须从供应链管理中寻求新的降低成本的方式，只有加强供应链的成本管理，有效降低供应链的总成本，才能使企业在新的市场环境中取得竞争优势，提高企业的经济效益。
三、房地产供应链成本管理方法
成本管理的方法种类较多，运用于供应链成本管理的主要方法有三种：传统型成本管理法、目标成本管理法以及作业成本管理法等。不管采用哪一种方法，供应链的成本管理都要求全体成员共同参与，实现整个成本的最小化。由于它是一个动态的管理过程，需要不断地整合，因此，基于事后对成本进行核算的传统型成本管理方法是不适合应用于供应链成本管理的。下面分别介绍目标成本管理法以及作业成本管理法：
1、供应链中作业成本管理
供应链中的作业成本管理要以生产供应链为方向，综合考虑作业成本与交易成本的优缺点来强化总成本的过程。所以，在供应链的作业成本过程中，要深入分析企业的作业成本与交易成本两个流程。在整个供应链流程中作业成本主要起着调节产品与供应商及用户之间的关系的作用，是将成本动因情况，及时反馈给供应商和客户，让这几方充分了解成本产生变动的原因，并尽可能的制定更改计划，寻找解决突发事件的途径。在供应链的整个过程中，作业成本不仅可以合理实现自身成本控制，还能很好的对供应商及客戶的成本问题进行有效控制，更好的降低供应链中的总成本问题，实现企业利益最大化。
2、目标成本管理法
目标成本管理法以实现目标利润为目的，将客户的满意度纳入考虑范围，首先对产品售价与预期利润进行评估，之后定出产品的目标成本，在对产品的相关流程进行强制约束的过程中不断满足客户需求，该方法能够防止开发成本的无限增长，可以全面管理企业各种支出进行，并且制定的产品价格与成本更符合市场上顾客的需求。
以上两种方法各有优缺点，本文将二者有机结合，建立了作业基础上的供应链目标成本管理体系。基于房地产开发企业供应链机构的特点，融合了以上两种方法的供应链成本管理新方法，建立新的系统结构如图1所示。两种方法结合的实现首先是将目标成本指针分解，落实到作业水平之后来进行控制分析以及考核，从而共同完成成本的管理.
图1
四、目标成本管理与作业成本管理融合的可行性分析
将目标成本管理和作业成本管理相互融合作为房地产供应链成本管理的方法是具有可行性的，表现在：二者都是比较先进的成本管理方法，它们都是伴随着现代企业的发展和壮大而产生的新方法，相对于传统的方法，有很大的更新；二者能够在对企业的生产经营上达成一致，对于成本观念和成本管理观念的理解也基本相同，这就能够奠定两者的有机结合；二者在管理上，都是将成本形成的过程作为重点，由产品层次深入到下一层，这使得许多基础工作，如确定各层次成本标准，落实责任以及建立内部责任制等达成共识。
五、基于作业的供应链目标成本管理实施
1、基于作业的供应链目标成本管理系统的流程
如图2所示，为基于作业的供应链目标成本管理系统的流程，供应链目标成本的决定采用定性和定量的方法进行预测，预测出企业成本未来可能达到的水平；供应链目标成本的分解是对目标成本进行上下的分解，围绕已经确定的目标成本，加强监督目标成本执行过程，从而使得各个部门主动降低成本；供应链作业成本的分析与考核是指对目标成本的执行结果进行的核算、衡量和掌握。供应链作业流程的改善是通过对作业成本的分析来改善供应链的作业流程。
图2
2、结合目标成本进行作业成本控制
2.1上游作业成本控制
对于房地产开发企业来说，在前期的开发阶段，需要确定好开发的楼盘，并且要综合考虑政府部门对于该楼盘的土地成本，在确定的过程中主要参考企业的发展战略、项目所在的位置和环境等，分析中，必须以市场为导向，估算出项目土地成本费用，找出成本控制的目标和应采取的措施，同时，要做好土地成本控制的可行性研究，尽量以最合理的价格获得土地使用权。在融资上，房地产企业在进行融资前，有必要对各个金融机构的手续费用及利息进行认真研究，因为每个金融机构的融资措施都是各有差别的，会产生不同的费用，房地产企业应该尽量选择最优的融资结构。
2.2企业内部作业成本控制
所谓企业内部的供应链成本，包括在前期工程中的费用、在生产过程中的规费、以及基础设施建设费等。对于这一层次的成本控制，要尽量发挥出作业成本管理的优势，采用成本动因法进行分析，有效地控制成本。企业内部运用作业成本法的具体内容是：对各个作业进行详细划分，对待不同情况，采用不同的处理措施；要尽力消除无效的作业，提高维持性作业的效率，同时要增强作业的关联性，以减少其耗费。
2.3下游作业成本控制
房地产供应链条中的下游作业成本，包括营销成本以及物业成本，前者包括客服费用，销售费用，服务成本等；后者包括公共部分运行费，管理人员费等。在营销阶段，会发生以下一些作业：对销售点进行选择，装修样板房，宣传活动，销售推广，估价，报价，交付产品给购买商，保证相应的售后服务等，在销售开始之前，房地产商应与营销机构进行沟通，确定好营销的具体目标以及整个营销策略，还应该对应急事件作出策略；在物业阶段，房地产商与物业公司之间需要进行良好的沟通和交涉，在对项目的后期运营维护上达成一致，不仅要保证物业质量，同时也要尽可能地提高对物业成本的控制强度。
结束语
现阶段，房地产行业面临的市场竞争日趋激烈，房地产行业必须积极运用供应链成本管理的理论和方法，加强成本管理工作，运用积极有效的成本核算方法和措施做好成本核算，建立科学化、规范化、系统化的成本管理体系，降低的生产成本，提高房地产的市场竞争力。
参考文献
[1]文湘蓉.供应链成本管理理论基础和方法分析[J].新财经（理论版），2013，（02）.
[2]黄莹.房地产供应链成本管理的目标与方法探索[J].产业与科技论坛，2013，（11）.