编者按：
　　“六病灶”系列现已更新至第六期。上一期，我们通过“病灶五”，指出了“因为拥有好地段就信心满满，觉得就能做出一本万利的优质豪宅产品”的误区，并结合实际案例，与读者一起分享了一些提升产品的方法。
　　本期“六病灶”系列，将与大家一起解决因开发分期策略而无法实现土地价值最大化的问题。
　　病灶六：
　　项目开发分期策略无法实现土地价值最大化
　　针对某些项目因开发分期的策略，因客观条件的影响，而无法实现土地价值最大化的情况，可从资源及销售两个角度来解决：
　　【病例诊断】
　　项目位于某二线城市生态型限制发展区域，地块环湖，已有18洞高尔夫球场在运营，内部有小型水景，旅游资源丰富，发展潜力巨大。项目前期已建成酒店及部分住宅，但形象欠佳，项目定位偏低，导致后期销售不佳。
　　项目重新定位之后，因开发商前期收益不佳，对市场信心不足，后期又无大投入的打算，项目的开发分期面临市场的波动将直接影响后期的收益，因此，如何规划项目分期，减少市场风险，实现收益最大化，成为项目开发的问题所在。
　　【对症下药】
　　制定开发策略
　　1　土地价值最大化
　　对于高价值、大体量的地块进行分批穿插式的开发，带动其土地价值的提升，同时降低开发风险。
　　2　土地资源利用最大化
　　未开发地块先营造景观，后期二次利用开发物业，保持各地块开发的完整性和连续性。
　　3　资金快速回笼
　　前期开发小面积功能型物业以实现快速回笼资金，通过核心配套及高端物业的开发，带动后期中端物业的销售。
　　新型城镇化成为中央政策主轴，房地产业或将迎来新的发展契机
　　中共中央将城镇化重心落在推动“工业化、信息化、城镇化、农业现代化”四化同步发展、促进农业转移人口市民化之上。这意味着新型城镇化成为中央政策主轴。未来我国的新型城镇化之路，将以城市群为主体形态，以中小城市发展为支撑，以四化同步为关键，进一步统筹城乡发展，推动农业人口有序向城市人口转移。在新型城镇化过程中，房地产业仍然是一个不可或缺的重要产业，行业发展仍处于上行区间，发展空间巨大。
　　全国成交上涨，青岛供求齐涨
　　全国表现：2013年第2周，十大城市成交指数159.08，环比上涨49.00点。20大典型城市成交指数为120.79，环比上涨16.16点。30个三四线典型城市成交指数130.67，环比上涨24.23点，成交量持续上升。
　　青岛表现：青岛市供应量环比增长247％，供应量增加；成交量环比上升14.21％，房地产成交市场逐步回温；存量去化周期为35周。此前成交均价为8988元／平方米，环比上升1.93％。近日，全国房产税试点风潮正盛，青岛房产税征收日期似越来越近，这也是影响青岛市场的重要因素，短期内势必对青岛市场未来成交量增长走向起到一定积极的作用。
　　2012年12月，除本月加推的中高端项目——保利海上罗兰、青岛小镇和万科城外，面积榜其余上榜项目均为刚需盘；另外面积榜上榜项目主要来自于五市和城市边缘区，其中前六名均来自于胶南市。
　　岁末胶南发力。引领楼市暴涨
　　2012年12月份，青岛商品住宅供应量环比下降1.66％，小幅回落；成交量环比大幅上升81.52％，连续两月上涨。12月推盘量虽有小幅回落，但成交量却有明显增幅，市场热度持续回暖。
　　如图所示，12月成交量达近两年月度成交之最，成交主要集中在12月最后一周，究其原因有两方面：
　　一方面，新区划的黄岛区2013年1月1日开始缴纳维修基金，促成原胶南许多项目在12月末集中签约备案。
　　另一方面，胶南市与黄岛区合并为新的黄岛区，但关于新黄岛区限购政策还未出台，客户担心胶南市由于合并事由也纳入限购区，因此许多观望客户选择提早签约，促成12月成交暴涨。