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摘要：与老百姓生活息息相关的房地产问题是近几年来“两会”上代表们谈论的热点问题之一。房地产作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点也造成了我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。影响价格其中一个主要因素就是由于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高不下。因此研究房地产开发企业的成本控制对我国可持续发展具有重要意义。
关键词：房地产企业；成本控制
随着我国房地产市场由成长期步入成熟期，房地产业的竞争也逐步规范化。在房地产市场竞争越来越激烈的背景下，加强成本控制对于房地产开发企业来说，是其生存发展的关键因素。本文以房地产开发的成本控制为研究对象，以房地产项目存在的问题进行分析并提出合理建议。
一、房地产开发企业的成本控制方法
（一）目标成本控制
目标成本指的是在新产品开发设计过程中为实现目标利润而必须达到的成本目标值。对于房地产企业来说，目标成本控制的方法要按照成本控制的流程来分析主要有：（1）目标成本的制定与优化。（2）目标成本的分解。（3）目标成本的控制。（4）目标成本的分析和考核。
（二）全面预算控制
全面预算成本控制首先是全过程成本控制， 即对包括产品设计过程，制造过程及销售过程在内的整个价值形成过程都进行成本控制。在房地产企业的全面预算控制，强调的是全程预算。事前预算控制、事中预算控制和事后预算控制。
二、河北柏川房地产开发公司成本控制存在的问题
（一）目标成本制度执行力度弱，系统性不强
（1）目标是定不够全面，没有涉及到项目的前期准备、设计、建设开发、收尾的各个阶段，导致控制力度不够。
（2）开发项目目标成本的动态管理力度不够。
（3）成本未能严格执行，成本分摊方法较随意。尤其是期间费用的分摊混乱。
（二）目标成本考核制度不完善
河北柏川房地产开发公司之前没有一套完善的成本管理制度体系，成本管理处于粗放状态。主要原因是未建立起成本管理的保障体系与激励机制，来保证成本管理的有效实施。
三、河北柏川房地产开发公司成本控制的具体改进建议
（一）河北柏川房地产开发公司房开发建设成本控制对策——事前控制
对于河北柏川房地产开发公司，首先应当制定相应的项目成本计划，其周期应与预计的项目开发建设周期一致，其范围是项目所对应的全部成本和费用，并且还要和与成本费用相联系的预计收入一并考虑。另外，制定计划要具有弹性，考虑其他突发事件所产生的费用。
（二）河北柏川房地产开发公司成本控制对策——事中控制
在事中控制中最重要的是期间费用的控制，河北柏川房地产公司应当加强项目期间控制。
（1）管理费用是指由企业统一负担的为管理和组织整个企业经营活动所发生的各项费用，主要包括四方面的内容：
①人工方面的费用，主要包括工资、福利费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、住房公积金和住房补贴。人工方面费用的控制，不能只从绝对额的增减来考查。尤其房地产开发企业，关键岗位上的不合格人才可能造成的损失，要远远大于聘用合格人才所增加的费用。
②公司日常运营费用，主要包括固定资产折旧及修理费、办公费、通讯费、差旅费、交通费、汽车使用费、低值易耗品摊销、资料费等。这些费用的控制应当在合理水平上，而不是越节约越好。
③企业直接管理之外的费用，主要包括董事会费、咨询费、审计费、诉讼费和税金。除税金需要依法缴纳外，董事会费要控制在合理水平，咨詢费、审计费、诉讼费要充分考虑付出的成本和所获得的服务及利益是否相称。
④业务招待费，这项费用是为了购销活动而支付的业务应酬费。房地产开发企业需要打交道的单位很多，对此项费用的控制应格外重视，费用报销时应写明招待的单位和事由，招待的标准应控制在合理水平上，杜绝浪费。
（2）销售费用。对于房地产开发企业，销售费用主要是房屋销售过程中所发生的费用，包括广告费、宣传费、展览费、销售代理费、销售部门费用。对于房地产开发企业销售过程中发生的广告费、宣传费、展览费，由于展览费可以并入广告费，而广告费和宣传费在纳税时可以合并考虑，所以考虑它们之间的比例时，无需引入税务因素。开发商对广告费的控制，主要是制定广告总预算，制定广告战略，批准广告代理商的广告活动以及从事直接邮寄广告、经销商商品展示和其他广告活动。
（三）河北柏川房地产开发公司成本控制对策——事后控制
河北柏川房地产开发公司的成本的事后控制，主要侧重于成本的考核。这里主要不是采用杜邦分析法来进行绩效考核，而是利用基本财务指标考核。通过指标与既定的预算指标进行对比，评价整体绩效。
四、结论
成本控制对企业的发展有着至关重要的作用，做好成本控制实现企业利润的最大化，是每个企业的目标。现在成本控制已经达到一定程度，但是对于房地产企业成本控制还是一块尚需研究的领域。在不同的房地产企业存在着不同的问题，应当因地制宜根据不同的问题来找到解决的方法。
参考文献：
[1]夏冬艳.试论房地产开发企业的成本控制[J].海南大学三亚学院学报，2009.
[2]宋体民.全生命周期工程造价管理研究[J].技术资讯，2008.
[3]冯伟.房地产开发项目全面成本管理与控制[J].四川建筑，2008（05）.
[4]刘佑清.浅谈房地产开发项目的成本控制[J].铁道建筑，2009.
[5]代晨光.房地产开发企业的成本控制措施[J].经营管理者，2009（13）.
关键词：房地产企业；成本控制
随着我国房地产市场由成长期步入成熟期，房地产业的竞争也逐步规范化。在房地产市场竞争越来越激烈的背景下，加强成本控制对于房地产开发企业来说，是其生存发展的关键因素。本文以房地产开发的成本控制为研究对象，以房地产项目存在的问题进行分析并提出合理建议。
一、房地产开发企业的成本控制方法
（一）目标成本控制
目标成本指的是在新产品开发设计过程中为实现目标利润而必须达到的成本目标值。对于房地产企业来说，目标成本控制的方法要按照成本控制的流程来分析主要有：（1）目标成本的制定与优化。（2）目标成本的分解。（3）目标成本的控制。（4）目标成本的分析和考核。
（二）全面预算控制
全面预算成本控制首先是全过程成本控制， 即对包括产品设计过程，制造过程及销售过程在内的整个价值形成过程都进行成本控制。在房地产企业的全面预算控制，强调的是全程预算。事前预算控制、事中预算控制和事后预算控制。
二、河北柏川房地产开发公司成本控制存在的问题
（一）目标成本制度执行力度弱，系统性不强
（1）目标是定不够全面，没有涉及到项目的前期准备、设计、建设开发、收尾的各个阶段，导致控制力度不够。
（2）开发项目目标成本的动态管理力度不够。
（3）成本未能严格执行，成本分摊方法较随意。尤其是期间费用的分摊混乱。
（二）目标成本考核制度不完善
河北柏川房地产开发公司之前没有一套完善的成本管理制度体系，成本管理处于粗放状态。主要原因是未建立起成本管理的保障体系与激励机制，来保证成本管理的有效实施。
三、河北柏川房地产开发公司成本控制的具体改进建议
（一）河北柏川房地产开发公司房开发建设成本控制对策——事前控制
对于河北柏川房地产开发公司，首先应当制定相应的项目成本计划，其周期应与预计的项目开发建设周期一致，其范围是项目所对应的全部成本和费用，并且还要和与成本费用相联系的预计收入一并考虑。另外，制定计划要具有弹性，考虑其他突发事件所产生的费用。
（二）河北柏川房地产开发公司成本控制对策——事中控制
在事中控制中最重要的是期间费用的控制，河北柏川房地产公司应当加强项目期间控制。
（1）管理费用是指由企业统一负担的为管理和组织整个企业经营活动所发生的各项费用，主要包括四方面的内容：
①人工方面的费用，主要包括工资、福利费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、住房公积金和住房补贴。人工方面费用的控制，不能只从绝对额的增减来考查。尤其房地产开发企业，关键岗位上的不合格人才可能造成的损失，要远远大于聘用合格人才所增加的费用。
②公司日常运营费用，主要包括固定资产折旧及修理费、办公费、通讯费、差旅费、交通费、汽车使用费、低值易耗品摊销、资料费等。这些费用的控制应当在合理水平上，而不是越节约越好。
③企业直接管理之外的费用，主要包括董事会费、咨询费、审计费、诉讼费和税金。除税金需要依法缴纳外，董事会费要控制在合理水平，咨詢费、审计费、诉讼费要充分考虑付出的成本和所获得的服务及利益是否相称。
④业务招待费，这项费用是为了购销活动而支付的业务应酬费。房地产开发企业需要打交道的单位很多，对此项费用的控制应格外重视，费用报销时应写明招待的单位和事由，招待的标准应控制在合理水平上，杜绝浪费。
（2）销售费用。对于房地产开发企业，销售费用主要是房屋销售过程中所发生的费用，包括广告费、宣传费、展览费、销售代理费、销售部门费用。对于房地产开发企业销售过程中发生的广告费、宣传费、展览费，由于展览费可以并入广告费，而广告费和宣传费在纳税时可以合并考虑，所以考虑它们之间的比例时，无需引入税务因素。开发商对广告费的控制，主要是制定广告总预算，制定广告战略，批准广告代理商的广告活动以及从事直接邮寄广告、经销商商品展示和其他广告活动。
（三）河北柏川房地产开发公司成本控制对策——事后控制
河北柏川房地产开发公司的成本的事后控制，主要侧重于成本的考核。这里主要不是采用杜邦分析法来进行绩效考核，而是利用基本财务指标考核。通过指标与既定的预算指标进行对比，评价整体绩效。
四、结论
成本控制对企业的发展有着至关重要的作用，做好成本控制实现企业利润的最大化，是每个企业的目标。现在成本控制已经达到一定程度，但是对于房地产企业成本控制还是一块尚需研究的领域。在不同的房地产企业存在着不同的问题，应当因地制宜根据不同的问题来找到解决的方法。
参考文献：
[1]夏冬艳.试论房地产开发企业的成本控制[J].海南大学三亚学院学报，2009.
[2]宋体民.全生命周期工程造价管理研究[J].技术资讯，2008.
[3]冯伟.房地产开发项目全面成本管理与控制[J].四川建筑，2008（05）.
[4]刘佑清.浅谈房地产开发项目的成本控制[J].铁道建筑，2009.
[5]代晨光.房地产开发企业的成本控制措施[J].经营管理者，2009（13）.