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摘 要：自然人不动产交易涉及的税种多，成交量大，而自然人对于税务知识与征管流程知之甚少，又容易受到外界环境的影响，因此征纳矛盾较易激发，从而引发舆情风险。本文从自然人纳税人的特点出发，分析不动产交易税收征管的难题，并提出了优化不动产交易税收征管的路径。
关键词：自然人;不动产交易;信息共享;诚信机制
不动产交易税收涉及的税种多，政策多变，纳税群体特殊，绝大多数为普通老百姓，因此加强不动产交易税收的管理，简化办理流程，全面落实各项优惠政策，让纳税人享受到政策红利是工作重点。
一、自然人纳税人特点
（一）自然人存在从众心理与盲目攀比心理
自然人容易受到外界人群行为的影响，可能会做出非理性的行为。政策的一点点变化都会一石激起千层浪，引发很大的反响，加之一些不良中介机构的引导和推波助澜，从众心理与盲目攀比心理被无限放大，极易产生舆情风险。
（二）自然人税法遵从度普遍不高
自然人普遍对于税法和办税流程等不熟悉、不了解，税法遵从度远不及单位纳税人，存在不如实申报、不主动履行纳税义务的行为。尤其对于不动产交易的自然人来讲，他们将不动产交易视为“一锤子买卖”，所以税法遵从度更低，矛盾与纠纷相比其他税种也更多。
（三）自然人的維权意识不断增强
随着法治进程的持续推进，法治理念深入人心，纳税人的维权意识越来越强，与此同时，为维护纳税人的合法权益，纳税人维权的渠道也越来越广。纳税人既可以拨打12345、12366热线电话，也能够提起税务行政复议或者行政诉讼，纳税人对税务机关的工作质效和税收政策等都非常关注，也很注重维护自己的权益。
二、自然人不动产交易税收征管难题
（一）部门信息共享存在壁垒，容易引发执法风险
不动产交易涉及到多家部门，除直接审核不动产能否更名过户的住建部门、自然资源部门外，还涉及到拆迁部门、公安部门、法院等。但与相关部门的信息交换进程较为缓慢，导致税务部门在进行征税或者免税认定时存在风险。虽然信息化发展势头迅猛，但各部门的历史数据不完善，现有数据与原有数据难以匹配，原有的历史数据不能很好满足工作需要。信息质量不高使得税务机关不能掌握每一个纳税人的房屋套数、家庭状况等信息，直接影响纳税人承担的税负，可能出现不诚信申报的纳税人反而税收负担轻的情形，税收的横向公平无法实现。
（二）违法成本低
现行税收法律法规中对于自然人的征管流程未予明确，《中华人民共和国税收征收管理法》中强制执行措施仅针对从事生产经营的纳税人和扣缴义务人，自然人不履行纳税义务的是否能够对其采取强制措施无明确依据。为规范二手房屋交易，有效防范执法风险，存量房交易税收征管系统上线运行，规范了计税依据，提升了征管质效，促进税收收入的增长，但“阴阳合同”仍然存在，纳税人不如实申报成交价格、隐瞒家庭房屋套数的行为屡见不鲜。
（三）评估价格认定问题
计税依据直接关系着纳税人实际承担的税负，税务机关对房屋交易价格的认定有自由裁量权，对于纳税人申报价格偏低又无正当理由的，可以参照市场价格核定。因此，二手房屋交易计税依据为评估价格与申报价格中取高者，评估价格的认定往往成为争议的焦点。
三、优化不动产交易税收征管的路径
（一）完善信息共享机制，有效防范执法风险
一是各部门联合发布信息交换共享的文件。详细列明需要交换的信息，交换的途径、时限、方式以及公安、法院、民政等部门在综合治税方面应当采取的措施及发挥的作用。二是完善信息保密机制。涉及信息共享的各部门联合出台有关信息保密的文件，对不同信息设定不同的密级，对违反制度规定的列出详尽的处罚措施。三是共同搭建信息共享平台。因各部门信息系统的涉密性，不能实现直接互联，需要搭建信息共享平台，各部门应将需要交换的信息实时上传到平台中。
（二）建立全社会的诚信机制
一是加大对业务的后续管理和抽查力度。不动产交易的自然人数量多，交易量大，缴税业务基本为即时办结项目，因此后续管理尤为重要，应当加强系统的筛选防控功能，做好疑点数据的排查工作。二是奖励诚信，增加不诚信的成本。纳税人的不诚信行为会影响税收征管秩序，降低整个社会的福利水平，不利于全社会诚信体系的建设。三是加大对不动产交易参与人的监管。应严格评定中介机构的信用等级，坚决打击和取缔不良中介。此外，要加强对新建商品房的全流程的监控，从取得土地到建造开发产品、形成固定资产，直到与购房者达成买卖合意，密切关注开发商的动态，防止因开发商原因导致纳税人无法缴税办理产权。
（三）完善评估价格认定及争议处理机制
一是明确税务部门与评估机构的职责界限。应明确税务机关对于评估价格采用上应尽到的责任，以及评估公司出具不实评估报告应承担的风险和后果。二是建立合理的评估价格争议处理机制。纳税人对于评估价格有异议的，向税务机关提出，税务人员在存量房交易税收征管系统系统中录入纳税人的诉求，设置提示和推送功能，层层审核，每一处理人员的意见都需要在系统中详细列明。三是建立合理的评估价格调整机制。运用科学合理的参数和评估方法，完善存量房交易税收征管系统数据库的建设。
参考文献
[1] 周丽丽.个人房地产交易税收征管调查分析与对策探讨[J].乌蒙论坛，2016（2）：38-45.
[2] 王曙光，高攀.二手房交易管理的税收政策分析与建议[J].经济研究导刊，2019（16）：60-61
[3] 王冠中.美国房地产交易中第三方服务机构的法律地位及对我国的启示[J].湖南科技学院学报，2019，40（2）：92-94.
作者简介：祝晓峰（1987-），女，吉林省大安市人，汉，硕士研究生。
关键词：自然人;不动产交易;信息共享;诚信机制
不动产交易税收涉及的税种多，政策多变，纳税群体特殊，绝大多数为普通老百姓，因此加强不动产交易税收的管理，简化办理流程，全面落实各项优惠政策，让纳税人享受到政策红利是工作重点。
一、自然人纳税人特点
（一）自然人存在从众心理与盲目攀比心理
自然人容易受到外界人群行为的影响，可能会做出非理性的行为。政策的一点点变化都会一石激起千层浪，引发很大的反响，加之一些不良中介机构的引导和推波助澜，从众心理与盲目攀比心理被无限放大，极易产生舆情风险。
（二）自然人税法遵从度普遍不高
自然人普遍对于税法和办税流程等不熟悉、不了解，税法遵从度远不及单位纳税人，存在不如实申报、不主动履行纳税义务的行为。尤其对于不动产交易的自然人来讲，他们将不动产交易视为“一锤子买卖”，所以税法遵从度更低，矛盾与纠纷相比其他税种也更多。
（三）自然人的維权意识不断增强
随着法治进程的持续推进，法治理念深入人心，纳税人的维权意识越来越强，与此同时，为维护纳税人的合法权益，纳税人维权的渠道也越来越广。纳税人既可以拨打12345、12366热线电话，也能够提起税务行政复议或者行政诉讼，纳税人对税务机关的工作质效和税收政策等都非常关注，也很注重维护自己的权益。
二、自然人不动产交易税收征管难题
（一）部门信息共享存在壁垒，容易引发执法风险
不动产交易涉及到多家部门，除直接审核不动产能否更名过户的住建部门、自然资源部门外，还涉及到拆迁部门、公安部门、法院等。但与相关部门的信息交换进程较为缓慢，导致税务部门在进行征税或者免税认定时存在风险。虽然信息化发展势头迅猛，但各部门的历史数据不完善，现有数据与原有数据难以匹配，原有的历史数据不能很好满足工作需要。信息质量不高使得税务机关不能掌握每一个纳税人的房屋套数、家庭状况等信息，直接影响纳税人承担的税负，可能出现不诚信申报的纳税人反而税收负担轻的情形，税收的横向公平无法实现。
（二）违法成本低
现行税收法律法规中对于自然人的征管流程未予明确，《中华人民共和国税收征收管理法》中强制执行措施仅针对从事生产经营的纳税人和扣缴义务人，自然人不履行纳税义务的是否能够对其采取强制措施无明确依据。为规范二手房屋交易，有效防范执法风险，存量房交易税收征管系统上线运行，规范了计税依据，提升了征管质效，促进税收收入的增长，但“阴阳合同”仍然存在，纳税人不如实申报成交价格、隐瞒家庭房屋套数的行为屡见不鲜。
（三）评估价格认定问题
计税依据直接关系着纳税人实际承担的税负，税务机关对房屋交易价格的认定有自由裁量权，对于纳税人申报价格偏低又无正当理由的，可以参照市场价格核定。因此，二手房屋交易计税依据为评估价格与申报价格中取高者，评估价格的认定往往成为争议的焦点。
三、优化不动产交易税收征管的路径
（一）完善信息共享机制，有效防范执法风险
一是各部门联合发布信息交换共享的文件。详细列明需要交换的信息，交换的途径、时限、方式以及公安、法院、民政等部门在综合治税方面应当采取的措施及发挥的作用。二是完善信息保密机制。涉及信息共享的各部门联合出台有关信息保密的文件，对不同信息设定不同的密级，对违反制度规定的列出详尽的处罚措施。三是共同搭建信息共享平台。因各部门信息系统的涉密性，不能实现直接互联，需要搭建信息共享平台，各部门应将需要交换的信息实时上传到平台中。
（二）建立全社会的诚信机制
一是加大对业务的后续管理和抽查力度。不动产交易的自然人数量多，交易量大，缴税业务基本为即时办结项目，因此后续管理尤为重要，应当加强系统的筛选防控功能，做好疑点数据的排查工作。二是奖励诚信，增加不诚信的成本。纳税人的不诚信行为会影响税收征管秩序，降低整个社会的福利水平，不利于全社会诚信体系的建设。三是加大对不动产交易参与人的监管。应严格评定中介机构的信用等级，坚决打击和取缔不良中介。此外，要加强对新建商品房的全流程的监控，从取得土地到建造开发产品、形成固定资产，直到与购房者达成买卖合意，密切关注开发商的动态，防止因开发商原因导致纳税人无法缴税办理产权。
（三）完善评估价格认定及争议处理机制
一是明确税务部门与评估机构的职责界限。应明确税务机关对于评估价格采用上应尽到的责任，以及评估公司出具不实评估报告应承担的风险和后果。二是建立合理的评估价格争议处理机制。纳税人对于评估价格有异议的，向税务机关提出，税务人员在存量房交易税收征管系统系统中录入纳税人的诉求，设置提示和推送功能，层层审核，每一处理人员的意见都需要在系统中详细列明。三是建立合理的评估价格调整机制。运用科学合理的参数和评估方法，完善存量房交易税收征管系统数据库的建设。
参考文献
[1] 周丽丽.个人房地产交易税收征管调查分析与对策探讨[J].乌蒙论坛，2016（2）：38-45.
[2] 王曙光，高攀.二手房交易管理的税收政策分析与建议[J].经济研究导刊，2019（16）：60-61
[3] 王冠中.美国房地产交易中第三方服务机构的法律地位及对我国的启示[J].湖南科技学院学报，2019，40（2）：92-94.
作者简介：祝晓峰（1987-），女，吉林省大安市人，汉，硕士研究生。