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[摘 要]随着我国经济发展和城市开发，住宅小区越来越成为居住的主流。为使小区管理者更好地维护各项物业管理业务，实现小区管理业务高效化，开发一套小区物业管理信息系统软件成为很有必要的事情。本文研究开发的物业管理信息系统旨在利用先进的管理手段，提高物业管理水平，实现信息管理的现代化、科学化、规范化。
[关键词]物业管理信息系统；小区管理
中图分类号：TP3F29 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）29-0048-01
1 开发背景
改革开放以来，住宅建设飞速发展。我国城镇现有住宅已近80亿平方米。仅79年至99年城镇新建住宅52.5亿平方米。大量住宅小区投入使用，带来了管理工作的变化。除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫绿化、道路、治安进行专业化管理，以保持新建住区的完好，发挥其整体功能和综合效益。国外和香港对住宅区和其它物业实施专业化管理的经验被引入，取得了较好的效果，带动了全国物业管理工作的起步和发展。物业管理的服务营销是服务经济时代的必然产物，物业管理公司应以服务营销战略来参与物业管理的市场竞争，高举服务的大旗，昂首走进服务经济的新时代。
物业管理包括了商业物业及住宅物业的管理，商业物业涵盖大型综合商场、专业市场、写字楼等多种物业形态，商业物业管理的核心在于有效处理租户、商业合作伙伴及物业管理人员三者之间的关系，实现三方良性互动，提高物业出租率的同时保证物业持续增值；住宅物业管理的核心在于维系住户和物业管理处之间的良好关系，全面提升服务质量和服务水平。为了达到这些目的，除了精准的市场定位、高效的客户追踪、恰当的营销手段、个性化的合同管理、标准的租户管理流程、及时的客户服务、快速有效的报事处理、完善的设施维护等先进的管理思想，还需要结合有效的信息化工具，让管理思想在企业整个经营活动中得到完美充分的体现。
2 应用需求分析
针对当前各住宅小区的诸多综合物业管理事项，我们开发设计了本物业信息管理系统软件，从而使物业部门从过去的纯手工劳动取而代之为智能化的计算机管理，以提高该部门的工作效率，简化手工劳动，使部门的各项资料和档案得到有效整合，使住户能安心舒适的生活在小区里，更适用于现今的办公自动化领域。
该系统软件简单、易用、便于管理，是对小区物业进行信息管理的一种较好的管理工具，可以完成输入、删除、修改、查询以及报表的功能，并且实现了数据库的备份，保证了数据的安全性，该系统能减轻管理人员的工作负担。
对设备维修信息、住户投诉信息、住户报修信息、收费信息（仪表收费及物业收费）、以及物业设备信息的添加、修改、删除，浏览的管理，使得管理者有计划有目的管理信息；并借助于计算机的高速准确的查询、检索、统计、分析等功能，对小区物业的基本信息和各类信息进行科学的管理，物业管理方面的信息化与科学化，已成为现代化生活水平步入高台阶的重要标志。增强管理决策的科学性，提高行业服务效率。
3 系统操作流程
本系统主要实现以下几个方面的内容：基本资料管理（住户资料、房产资料）、收费管理，业务服务管理，保修管理，保安管理，保洁绿化管理。
系统管理员拥有本系统的最高权限：使用系统管理员身份登录系统后可以修改登录密码和个人信息；添加系统管理员、添加普通管理员、添加业主（同一个编号和同一个地址只能添加一户业主）；添加每月的基本费用并进行汇总；业主查询费用信息；来访人员登记和查看（被访的业主姓名和住址必须在本区存在）；申请各项服务；处理报修信息及管理报修信息；查看业主投诉；查询保洁情况以及保安排班表。
物业管理员权限：使用物业管理员登录系统后可以修改登录密码和个人信息；查看管理员信息和业主信息；添加每月的基本费用并进行汇总；业主交费；查询费用信息；来访人员登记和查看（被访的业主姓名和住址必须在本区存在）；处理报修信息及管理报修信息；查看业主投诉；查询保洁情况以及保安排班表。
系统管理员的操作流程，输入自己的用户名和密码并选择用户类型，登入系统后用户可以查看投诉及服务申请信息、修改基本信息、查询保安、添加当月基排班信息，本物业费用和进行访客登记，
业主的操作流程，输入自己的用户名和密码并选择用户类型进入系统后可以发布投诉消息，查看基本信息，查看当月物业费用。
业主权限：使用业主身份登入系统后可以修改个人信息和登录密码；查询费用信息；查看投诉处理；进行服务申请，
4 系统功能规划
通过对本系统所要实现的各项功能进行集中、分块，按照结构化程序设计的要求，得到系统模块分布图，如图1所示。
根据小区物业管理系统的需求，本小区物业管理系统主要包括基本信息管理模块，业主服务管理模块，收费管理模块，保修管理模块，保安管理模块，保洁绿化管理模块。基本信息管理模块主要包括物业公司信息、业主基本信息、房产信息、部门信息、工作计划；业主服务管理模块主要包括服务申请管理、投诉管理；收费管理模块主要包括费用总汇；保修管理模块主要包括保养记录、故障维修记录；保安管理模块主要包括保安排班、来访记录。
本系统分为六大模块：
1、基本信息管理模块。基本信息管理模块由物业公司信息，房产信息，业主信息，部门信息，工作计划五个表组成。物业公司信息表是记录该小区所属的物业公司的详细资料信息，可供业主查看。其中业主能通过表中的电话，E-Mail信息与物业公司进行沟通互动，也为那些忙于工作需要自动汇款的业主提供了银行帐号。房产信息表记录了该小区所有房产信息。想要购买该小区房产的住户可通过该表查询自己想要的住房信息，已经是该小区业主的住户也可通过该表查询到自己的住房详细信息。业主信息表是物业公司为了方便查询业主信息与业主保持联系，能达到业主、物业之间的沟通互动。业主也能在这个部分对自己的信息进行操作和登入密码的修改。部门信息表和工作计划表是物业公司进行内部物业管理的表，属于物业公司内部信息，是系统管理员和物业管理员登入操作。
2、业主服务管理模块。业主服务管理模块由服务申请表和投诉管理表两个部分组成，这两个表都是以业主主动为业主服务的。服务申请是业主向物业公司提出的该物业公司没有的服务项目或是已有但是未能实施的服务项目，而投诉管理则是业主向物业公司反应业主认为其服务不到位以及物业公司的管理漏洞。
3、收费模块。收费管理模块有费用汇总表，但是它包含了费用汇总和费用项目查询两个部分，费用汇总就包括了费用项目的录入，而这一部分也只能又系统管理员和物业管理员进行操作，而业主只能进行费用所有项目信息的查询。
4、保修管理模块。保修管理模块这一部分相对来说比较简单，它包含了设备保养记录和故障维修记录两张表，这两张表都是物业为了能更好的管理小区内的所有公共财产而设立的，通过这个模块物业公司就能及时为业主排忧解难以及减少小区的财产损失。
5、保安管理模块。保安管理模块是小区物业管理的安全阀门，是物业公司管理小区物业的重要组成部分，它由保安排班表和来访登记表组成。保安排班表是物业公司内部管理的组成，该表详细记录了保安的值班详细信息，这样就能对号入座，既能方便管理也能在发生意外时提供保安信息资料和负责人信息。
6、保洁绿化管理模块。保洁绿化管理模块由保洁管理和绿化管理两个表组成，这个模块结构也比较简单，属于物业公司对小区的环境卫生和绿化的管理，是为了方便查询以及信息的存储。
[关键词]物业管理信息系统；小区管理
中图分类号：TP3F29 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）29-0048-01
1 开发背景
改革开放以来，住宅建设飞速发展。我国城镇现有住宅已近80亿平方米。仅79年至99年城镇新建住宅52.5亿平方米。大量住宅小区投入使用，带来了管理工作的变化。除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫绿化、道路、治安进行专业化管理，以保持新建住区的完好，发挥其整体功能和综合效益。国外和香港对住宅区和其它物业实施专业化管理的经验被引入，取得了较好的效果，带动了全国物业管理工作的起步和发展。物业管理的服务营销是服务经济时代的必然产物，物业管理公司应以服务营销战略来参与物业管理的市场竞争，高举服务的大旗，昂首走进服务经济的新时代。
物业管理包括了商业物业及住宅物业的管理，商业物业涵盖大型综合商场、专业市场、写字楼等多种物业形态，商业物业管理的核心在于有效处理租户、商业合作伙伴及物业管理人员三者之间的关系，实现三方良性互动，提高物业出租率的同时保证物业持续增值；住宅物业管理的核心在于维系住户和物业管理处之间的良好关系，全面提升服务质量和服务水平。为了达到这些目的，除了精准的市场定位、高效的客户追踪、恰当的营销手段、个性化的合同管理、标准的租户管理流程、及时的客户服务、快速有效的报事处理、完善的设施维护等先进的管理思想，还需要结合有效的信息化工具，让管理思想在企业整个经营活动中得到完美充分的体现。
2 应用需求分析
针对当前各住宅小区的诸多综合物业管理事项，我们开发设计了本物业信息管理系统软件，从而使物业部门从过去的纯手工劳动取而代之为智能化的计算机管理，以提高该部门的工作效率，简化手工劳动，使部门的各项资料和档案得到有效整合，使住户能安心舒适的生活在小区里，更适用于现今的办公自动化领域。
该系统软件简单、易用、便于管理，是对小区物业进行信息管理的一种较好的管理工具，可以完成输入、删除、修改、查询以及报表的功能，并且实现了数据库的备份，保证了数据的安全性，该系统能减轻管理人员的工作负担。
对设备维修信息、住户投诉信息、住户报修信息、收费信息（仪表收费及物业收费）、以及物业设备信息的添加、修改、删除，浏览的管理，使得管理者有计划有目的管理信息；并借助于计算机的高速准确的查询、检索、统计、分析等功能，对小区物业的基本信息和各类信息进行科学的管理，物业管理方面的信息化与科学化，已成为现代化生活水平步入高台阶的重要标志。增强管理决策的科学性，提高行业服务效率。
3 系统操作流程
本系统主要实现以下几个方面的内容：基本资料管理（住户资料、房产资料）、收费管理，业务服务管理，保修管理，保安管理，保洁绿化管理。
系统管理员拥有本系统的最高权限：使用系统管理员身份登录系统后可以修改登录密码和个人信息；添加系统管理员、添加普通管理员、添加业主（同一个编号和同一个地址只能添加一户业主）；添加每月的基本费用并进行汇总；业主查询费用信息；来访人员登记和查看（被访的业主姓名和住址必须在本区存在）；申请各项服务；处理报修信息及管理报修信息；查看业主投诉；查询保洁情况以及保安排班表。
物业管理员权限：使用物业管理员登录系统后可以修改登录密码和个人信息；查看管理员信息和业主信息；添加每月的基本费用并进行汇总；业主交费；查询费用信息；来访人员登记和查看（被访的业主姓名和住址必须在本区存在）；处理报修信息及管理报修信息；查看业主投诉；查询保洁情况以及保安排班表。
系统管理员的操作流程，输入自己的用户名和密码并选择用户类型，登入系统后用户可以查看投诉及服务申请信息、修改基本信息、查询保安、添加当月基排班信息，本物业费用和进行访客登记，
业主的操作流程，输入自己的用户名和密码并选择用户类型进入系统后可以发布投诉消息，查看基本信息，查看当月物业费用。
业主权限：使用业主身份登入系统后可以修改个人信息和登录密码；查询费用信息；查看投诉处理；进行服务申请，
4 系统功能规划
通过对本系统所要实现的各项功能进行集中、分块，按照结构化程序设计的要求，得到系统模块分布图，如图1所示。
根据小区物业管理系统的需求，本小区物业管理系统主要包括基本信息管理模块，业主服务管理模块，收费管理模块，保修管理模块，保安管理模块，保洁绿化管理模块。基本信息管理模块主要包括物业公司信息、业主基本信息、房产信息、部门信息、工作计划；业主服务管理模块主要包括服务申请管理、投诉管理；收费管理模块主要包括费用总汇；保修管理模块主要包括保养记录、故障维修记录；保安管理模块主要包括保安排班、来访记录。
本系统分为六大模块：
1、基本信息管理模块。基本信息管理模块由物业公司信息，房产信息，业主信息，部门信息，工作计划五个表组成。物业公司信息表是记录该小区所属的物业公司的详细资料信息，可供业主查看。其中业主能通过表中的电话，E-Mail信息与物业公司进行沟通互动，也为那些忙于工作需要自动汇款的业主提供了银行帐号。房产信息表记录了该小区所有房产信息。想要购买该小区房产的住户可通过该表查询自己想要的住房信息，已经是该小区业主的住户也可通过该表查询到自己的住房详细信息。业主信息表是物业公司为了方便查询业主信息与业主保持联系，能达到业主、物业之间的沟通互动。业主也能在这个部分对自己的信息进行操作和登入密码的修改。部门信息表和工作计划表是物业公司进行内部物业管理的表，属于物业公司内部信息，是系统管理员和物业管理员登入操作。
2、业主服务管理模块。业主服务管理模块由服务申请表和投诉管理表两个部分组成，这两个表都是以业主主动为业主服务的。服务申请是业主向物业公司提出的该物业公司没有的服务项目或是已有但是未能实施的服务项目，而投诉管理则是业主向物业公司反应业主认为其服务不到位以及物业公司的管理漏洞。
3、收费模块。收费管理模块有费用汇总表，但是它包含了费用汇总和费用项目查询两个部分，费用汇总就包括了费用项目的录入，而这一部分也只能又系统管理员和物业管理员进行操作，而业主只能进行费用所有项目信息的查询。
4、保修管理模块。保修管理模块这一部分相对来说比较简单，它包含了设备保养记录和故障维修记录两张表，这两张表都是物业为了能更好的管理小区内的所有公共财产而设立的，通过这个模块物业公司就能及时为业主排忧解难以及减少小区的财产损失。
5、保安管理模块。保安管理模块是小区物业管理的安全阀门，是物业公司管理小区物业的重要组成部分，它由保安排班表和来访登记表组成。保安排班表是物业公司内部管理的组成，该表详细记录了保安的值班详细信息，这样就能对号入座，既能方便管理也能在发生意外时提供保安信息资料和负责人信息。
6、保洁绿化管理模块。保洁绿化管理模块由保洁管理和绿化管理两个表组成，这个模块结构也比较简单，属于物业公司对小区的环境卫生和绿化的管理，是为了方便查询以及信息的存储。