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摘要：目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。我国拟开征的物业税是一种财产税，笔者认为，不动产税或房地产税要更加确切一些。一般是以土地和土地改良物的评估价值为计税依据并由地方政府征收的一种税。这是效率极高的税种之一，但这种税却面临着公众的抵抗，这种差异是由物业税的极端特殊性所决定的。现在开征“物业税”条件还不成熟。从制度本身来看，物业税的税种与税率设计、征收范围和税收归属等问题也都需要研究解决。我国应结合自身的特点，同时参考其他国家的现行制度，建立和不断完善适合本国或本地区的不动产税收政策。
关键词：物业税；房地产；财产税；制度
目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。尽管名称不同，这部分税收是国家财政稳定而重要的来源。
我国政府也在逐步推进物业税改革，从现有的资料来看，我国物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。我国政府提出的“物业税”从一开始，就引发了社会各界不小的争论，其中不乏对物业税的误解。有必要先明确物业税的概念。
一、“物业税”的概念
一般来讲，“物业”是指房地产及其附属物。物业税是对房地产征收的一种税，此概念主要在我国香港和东南亚一些国家使用，类似于西方国家普遍开征的房地产税或不动产税，属于财产税，但在香港仅仅对有租金收入的经营性房地产征收物业税。目前，在我国内地，对出租房地产的租金收入也是要征收房产税或城市房地产税的。但真正要使用“物业税”一词来整合与不动产相关税费，还值得商榷。
从税种属性和国际实践来看，物业税、房地产税或不动产税本无太大的区别，但在我国若采用物业税的概念，笔者认为有不妥之处：一是在香港税制中，物业税征收范围较窄，而国外则囊括了各类经营性和非经营性房地产，更类似于我国内地的房产(城市房地产)税和城镇土地使用税，若使用名称相同、内容不同的物业税概念容易产生歧异。二是物业税易与物业费混为一谈，容易引起百姓对“物业”既收费、又征税的误解和反感。三是近十多年来，我国财税部门在对房地产税制的研究中，大多采用房地产税这一概念。因此，采用房地产税而不是物业税的概念，更加符合我国国情，也更易于被人们接受。
与国际上所称的房地产税或不动产税相对应，“物业税”应当属于上述房地产税收的狭义概念。笔者认为，不动产税或房地产税要更加确切一些。在此基础上，我们接下来简要回顾一下有关“物业税”的进展情况。
二、“物业税”的独特属性
我国拟开征的物业税是一种财产税，一般是以土地和土地改良物(建筑)的评估价值为计税依据并由地方政府征收的一种税。这是效率极高的税种之一，因为课税对象十分明确。对这样无弹性征税对象征收的税种所导致的超额税收损失很小。但这种税却面临着公众的抵抗，这种差异是由物业税的极端特殊性所决定的。
首先，这种税的课税对象不易移动，难以规避和转嫁，是一个非常透明的税种，且征收范围极其广泛。尽管从理论上分析，物业税导致的超额税收负担很小，对经济扭曲不大，是有效率的税种，但是公众在心理上很难接受。这个税是对自己财富存量征收，税源与征税对象相背离，是直接从公众收入中付出的，是在本人并没有任何与之相关收入的情况下直接付出的。
其次，该税的计税依据是一般房地产的评估价值，主观性较大。对于物业税的计税依据，世界各国推崇的是房产的市场价值，但是对于房产交易不频繁的区域(占征税范围的很大部分)，其交易的市场价值难以准确得到，在此情况下税务机关一般采用房产的评估价值作为计税依据。这对于纳税人来说很难接受，好像是一个凭空降下的价值，纳税人视之主观随意性很大。
再次，物业税会导致区域间不公平加剧，这是物业税的内在缺陷，直接影响纳税人的税收遵从水平。设计中的物业税应该是归于地方政府，准确地说应该归属于县级政府的收入。它是纳税人享受地方政府公共服务的成本，理论上应该归属区域越小效果越好，区域增大将会增加区域内公众社会福利的损失，基于我国目前实际，归属到县区级政府已是极限。但是我国区域经济发展很不平衡，必将导致物业税税基差异较大，地方政府收入单纯依赖物业税的行为将陷入这样一种恶性循环：贫穷辖区税基不大，要提供公共服务，就需提高物业税税率，致使房产价值下降，吸引投资的竞争力下降，资本流出本辖区，导致更加贫穷。富裕辖区恰恰相反，物业税税率可以设定到最低，在提供优质公共服务的同时又能吸引资本的进入，进一步加大区域间的经济发展差距。
每个国家或地区都尤其自身的特点，需要建立和不断完善适合本国或本地区的不动产税收政策，或许其他国家的现行制度能为我国政府的相关决策提供参考。
三、其他国家或地区的现行制度
在美国，同类税种被称为财产税，是地方政府财政收入的主要来源。税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同，大约平均1％到3％。在加拿大，政府对100％的物业征税。对拥有二套住宅的人还以高税率征收，对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠。
在日本，同类税种则被称为固定资产税，不仅一般意义上的房地产，企业拥有的厂房设备等固定资产也都是课税对象。固定资产税的标准税率为14％。
在香港，如果房地产作出租用途，则该租金收入需要缴纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收，税率为15％。
新加坡，对所有房产征收，自住房产的物业税率是4％，其他类型的房产的物业税率是10％。在新西兰和澳大利亚，不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3％到1％征收。
奥地利征收不动产税，房产持有人每年根据评估价值的1％缴纳不动产税。如果土地没有建造房屋，土地持有人根据土地的评估价值再缴纳1％不动产税。这意味着未开发土地实际需要缴纳2％的税。
在法国，政府采用土地年度税的形式征收不动产税。持有不动产者，每年按3％的公平市场价值(fair market value)纳税。公司将自己房产装修后出租，按税基的84％缴纳15％-30％营业税。税基包括：公司房产的出租价值，或16％的公司所付出租金。
四、开征“物业税”条件不成熟
与上述国家的现行制度而言，我国又有自身的特殊性。一个重要的前提是中国特殊的土地制度。从理论上说，“物业税”是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护，然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。
普遍开征物业税需要多方面条件。要根据房地产评估值进行征税，其中房地产评估体系的建立和房籍管理体系的健全需要相当长的一段时间。现在有关部门对居民房产情况的掌握还不充分，房地产的评估工作也还未确定由哪个部门来做，各方面的条件并不成熟。
如果要按照拥有所有房产的市场价值征税，就需要由评估机构来对房地产的价值进行评估，评估机构的公信力和资质需要提高。房籍管理体系的建立取决于房屋普查工作的进度，两三年内可能完成，还得看相关部门的执行力度。另外，改变居民的观念也需要时间，毕竟新中国成立以来还没有过对居民财产征税的先例。
目前困扰决策层无法出台物业税的难点，在于到底要不要把成为房价重要组成部分土地出让金包括进去。虽然土地出让金由费改税是大势所趋，也是合理的，但财权上移事权下移造成地方政府财政紧张已经是不争的事实。涉及到矛盾重重的相关政府部门利益，因此操作起来难度相当大，即使包括进去，也将有一个相当长的过渡时期。
从制度本身来看，物业税的税种与税率设计、征收范围和税收归属等问题也都需要研究解决。中国地区差异很大，发达地区和欠发达地区经济发展水平不一样，如果搞一个全国一刀切的标准，很可能会对有的地区合适而有的地区却很不合适。在规范的“物业税”模式下，房地产业的税收征收环节后移，购房价格会相对便宜，业主购房之后，每年再缴纳相应的税金。这样一方面可以降低房价，另一方面还可以为地方政府提供连续、稳定的税源。但如果将房地产开发和交易环节的税费转入物业税，对所有的房地产一律按新税法收税，也就意味着对原来已经承担了高额费用的误房者进行了重复计征。如何从土地批租制向“物业税”模式转变，有很多繁琐的问题需要解决。
关键词：物业税；房地产；财产税；制度
目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。尽管名称不同，这部分税收是国家财政稳定而重要的来源。
我国政府也在逐步推进物业税改革，从现有的资料来看，我国物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。我国政府提出的“物业税”从一开始，就引发了社会各界不小的争论，其中不乏对物业税的误解。有必要先明确物业税的概念。
一、“物业税”的概念
一般来讲，“物业”是指房地产及其附属物。物业税是对房地产征收的一种税，此概念主要在我国香港和东南亚一些国家使用，类似于西方国家普遍开征的房地产税或不动产税，属于财产税，但在香港仅仅对有租金收入的经营性房地产征收物业税。目前，在我国内地，对出租房地产的租金收入也是要征收房产税或城市房地产税的。但真正要使用“物业税”一词来整合与不动产相关税费，还值得商榷。
从税种属性和国际实践来看，物业税、房地产税或不动产税本无太大的区别，但在我国若采用物业税的概念，笔者认为有不妥之处：一是在香港税制中，物业税征收范围较窄，而国外则囊括了各类经营性和非经营性房地产，更类似于我国内地的房产(城市房地产)税和城镇土地使用税，若使用名称相同、内容不同的物业税概念容易产生歧异。二是物业税易与物业费混为一谈，容易引起百姓对“物业”既收费、又征税的误解和反感。三是近十多年来，我国财税部门在对房地产税制的研究中，大多采用房地产税这一概念。因此，采用房地产税而不是物业税的概念，更加符合我国国情，也更易于被人们接受。
与国际上所称的房地产税或不动产税相对应，“物业税”应当属于上述房地产税收的狭义概念。笔者认为，不动产税或房地产税要更加确切一些。在此基础上，我们接下来简要回顾一下有关“物业税”的进展情况。
二、“物业税”的独特属性
我国拟开征的物业税是一种财产税，一般是以土地和土地改良物(建筑)的评估价值为计税依据并由地方政府征收的一种税。这是效率极高的税种之一，因为课税对象十分明确。对这样无弹性征税对象征收的税种所导致的超额税收损失很小。但这种税却面临着公众的抵抗，这种差异是由物业税的极端特殊性所决定的。
首先，这种税的课税对象不易移动，难以规避和转嫁，是一个非常透明的税种，且征收范围极其广泛。尽管从理论上分析，物业税导致的超额税收负担很小，对经济扭曲不大，是有效率的税种，但是公众在心理上很难接受。这个税是对自己财富存量征收，税源与征税对象相背离，是直接从公众收入中付出的，是在本人并没有任何与之相关收入的情况下直接付出的。
其次，该税的计税依据是一般房地产的评估价值，主观性较大。对于物业税的计税依据，世界各国推崇的是房产的市场价值，但是对于房产交易不频繁的区域(占征税范围的很大部分)，其交易的市场价值难以准确得到，在此情况下税务机关一般采用房产的评估价值作为计税依据。这对于纳税人来说很难接受，好像是一个凭空降下的价值，纳税人视之主观随意性很大。
再次，物业税会导致区域间不公平加剧，这是物业税的内在缺陷，直接影响纳税人的税收遵从水平。设计中的物业税应该是归于地方政府，准确地说应该归属于县级政府的收入。它是纳税人享受地方政府公共服务的成本，理论上应该归属区域越小效果越好，区域增大将会增加区域内公众社会福利的损失，基于我国目前实际，归属到县区级政府已是极限。但是我国区域经济发展很不平衡，必将导致物业税税基差异较大，地方政府收入单纯依赖物业税的行为将陷入这样一种恶性循环：贫穷辖区税基不大，要提供公共服务，就需提高物业税税率，致使房产价值下降，吸引投资的竞争力下降，资本流出本辖区，导致更加贫穷。富裕辖区恰恰相反，物业税税率可以设定到最低，在提供优质公共服务的同时又能吸引资本的进入，进一步加大区域间的经济发展差距。
每个国家或地区都尤其自身的特点，需要建立和不断完善适合本国或本地区的不动产税收政策，或许其他国家的现行制度能为我国政府的相关决策提供参考。
三、其他国家或地区的现行制度
在美国，同类税种被称为财产税，是地方政府财政收入的主要来源。税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同，大约平均1％到3％。在加拿大，政府对100％的物业征税。对拥有二套住宅的人还以高税率征收，对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠。
在日本，同类税种则被称为固定资产税，不仅一般意义上的房地产，企业拥有的厂房设备等固定资产也都是课税对象。固定资产税的标准税率为14％。
在香港，如果房地产作出租用途，则该租金收入需要缴纳物业税。每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收，税率为15％。
新加坡，对所有房产征收，自住房产的物业税率是4％，其他类型的房产的物业税率是10％。在新西兰和澳大利亚，不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3％到1％征收。
奥地利征收不动产税，房产持有人每年根据评估价值的1％缴纳不动产税。如果土地没有建造房屋，土地持有人根据土地的评估价值再缴纳1％不动产税。这意味着未开发土地实际需要缴纳2％的税。
在法国，政府采用土地年度税的形式征收不动产税。持有不动产者，每年按3％的公平市场价值(fair market value)纳税。公司将自己房产装修后出租，按税基的84％缴纳15％-30％营业税。税基包括：公司房产的出租价值，或16％的公司所付出租金。
四、开征“物业税”条件不成熟
与上述国家的现行制度而言，我国又有自身的特殊性。一个重要的前提是中国特殊的土地制度。从理论上说，“物业税”是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护，然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。
普遍开征物业税需要多方面条件。要根据房地产评估值进行征税，其中房地产评估体系的建立和房籍管理体系的健全需要相当长的一段时间。现在有关部门对居民房产情况的掌握还不充分，房地产的评估工作也还未确定由哪个部门来做，各方面的条件并不成熟。
如果要按照拥有所有房产的市场价值征税，就需要由评估机构来对房地产的价值进行评估，评估机构的公信力和资质需要提高。房籍管理体系的建立取决于房屋普查工作的进度，两三年内可能完成，还得看相关部门的执行力度。另外，改变居民的观念也需要时间，毕竟新中国成立以来还没有过对居民财产征税的先例。
目前困扰决策层无法出台物业税的难点，在于到底要不要把成为房价重要组成部分土地出让金包括进去。虽然土地出让金由费改税是大势所趋，也是合理的，但财权上移事权下移造成地方政府财政紧张已经是不争的事实。涉及到矛盾重重的相关政府部门利益，因此操作起来难度相当大，即使包括进去，也将有一个相当长的过渡时期。
从制度本身来看，物业税的税种与税率设计、征收范围和税收归属等问题也都需要研究解决。中国地区差异很大，发达地区和欠发达地区经济发展水平不一样，如果搞一个全国一刀切的标准，很可能会对有的地区合适而有的地区却很不合适。在规范的“物业税”模式下，房地产业的税收征收环节后移，购房价格会相对便宜，业主购房之后，每年再缴纳相应的税金。这样一方面可以降低房价，另一方面还可以为地方政府提供连续、稳定的税源。但如果将房地产开发和交易环节的税费转入物业税，对所有的房地产一律按新税法收税，也就意味着对原来已经承担了高额费用的误房者进行了重复计征。如何从土地批租制向“物业税”模式转变，有很多繁琐的问题需要解决。