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一、引言
随着我国经济水平的不断提升和国家住宅制度的深入人心，普通百姓购买住宅已经不是难事，但同时出现的房屋面积的测量问题也越来越提上日程。房屋面积的正确测量不仅体现公平正义的市场原则，而且还关系着大众的直接利益，如果解决方法不够妥当，则会导致一系列的社会问题。在本文中，笔者在自身多年实践经验的基础上，结合近几年的案例，对住房面积之所以会出现偏差做出了自己的理解，并提出了解决办法，希望为此类问题的合理解决尽一份力量。
二、当前房屋面积测量误差产生的原因
1.房屋施工时导致的误差
1.1因房地产开发商产生的误差。1.1.1房地产开发商擅自改变房屋设计导致面积发生变化。在目前实行的房屋建设规范中规定，拥有许可证等相关证件的房地产开发商要按照国家标准进行施工建设，如果在施工过程中遇到需要变通的地方，则应该先向规划管理部门报告，经允许后方可更改。但是，有些房地产开发商为了追求自身利益，不顾规范要求，在原来面积的基础上尽可能地开辟新的面积，例如添加阳台或者搭建雨棚等，这些改变甚至是在开发商将房屋售出以后才进行的，等到业主来收房时，则要求业主另外加款。但是，因为在房屋已经出售给业主后，在法律上房屋已经属于业主所有，开发商没有权利再对房屋进行改造，并用此来追加款项。针对这种情况，业主应该寻求法律保护，来维护自己的利益。
1.1.2因施工误差造成面积变化。在对房屋面积进行预测时，测绘部门是通过查看平面图来操作的，即使将粉刷墙体的厚度以及保温材料的厚度计算在内，但也只是表现在理论上。在实际操作中，由于施工方技术水平和其他方面的差别，房屋在实际面积上会受到影响，比如墙体粉刷厚度没有达到匀称等。在房屋建设完成后，测绘部门对面积进行的测量数据就与预先计算的不一致。通常情况下，只要这两个数据的差值在理论范围之内，即1000m2的房屋，差值不能超过3.625m2，这样的话，就能依旧按照原先合同的规定来进行，但是如果差值超过了规定范围，就属于施工质量的问题了。
2.不同的测量规范导致的误差
2.1不同行业的测量规范不同而产生的误差。对于房屋的面积，各个行业内都有属于自己的一套测量标准，不同行业在对同一所房屋测量出来的结果是不盡相同的，甚至会有很大的出入。比如，对于阳台面积的测量，房地产开发商内部规定如果是不封闭阳台面积只按一半计算，但如果是全封闭阳台，则要按整个面积来计算。但是建筑行业里则规定，阳台部分封闭还是不封闭，都只按一半面积来计算。还有，对于柱雨棚面积的测量，房地产开发商规定柱雨棚不在房屋面积测量范围之内，但是规划部门则将其作为一半面积来计算。而且，有些业主自身也是从事相关建筑方面工作的人员，他们自己也有一套计算房屋面积的办法，因此，自然会与开发商等提供的数据产生冲突。在当下对于房屋面积的法律效应是由房屋管理部门证明的，因此，在对房屋面积测量标注进行统一以前，都应该遵照房屋管理部门的数据为准。所以，在房屋面积纠纷问题的处理上，司法部门往往采用房屋管理部门出具的面积数据作为最终的依据。
3.房产测绘部门口径不一导致的误差
3.1房地测绘部门的口径不统一产生的误差。这方面原因成为了导致房屋面积出现偏差最主要的原因。目前，上海的房产测绘部门依据的相关标准是《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》。但是，依据同样的标准来测量，对规范的理解程度或者正确与否，对房屋面积的最终结果也会造成很大的差异性。仍以阳台为计算对象，根据准则的规定，“未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积”，没有进一步地对阳台是封闭状或不封闭状作出具体而明确的规定，因此，如果阳台是不封闭或者半封闭状态，那么有的测绘机构就会将其作为露台来处理，不把其面积计算在内。这就为差异的出现进行了铺垫。另外，在对一些造型比较特殊的房屋计算面积时，不同的机构由于自身测量方法的不同也会得出不同的结论。例如，对于联体别墅的测量，有的部门采取公寓式房屋面积的计算方法，将墙的一半划为公用面积，但有的部门则没有划为公用面积。虽然这两种方法，在理论层面上都没有重大失误，但是结果仍旧不一致。因此，笔者提倡对于这种造成联体别墅面积差异较大的标准应该尽快得到统一。
三、解决房屋面积测量误差的途径
1.加强对房屋建造中的管理控制
作为国家的规划管理部门，在房地产开发商提交开发规划后，要进行认真推敲、细致考察，审批通过后还要继续监督管理开发商的施工过程。如果发现开发商有违规操作的现象，应按照规定对其进行严厉惩处。开发商也要注重自己的商业信誉和口碑，注重自身的品牌形象，招募技术过硬的施工单位，提升工程质量，避免出现大的误差。
2.统一行业标准
在目前的实际操作中，大部分行业都采取“建筑面积”这一说法作为评定工作量和有关数据的计量指标，因此，我们就可以将这个概念推广到更大范围里使用，将其作为测量的统一标准，把预算、规划和房产的测量都置于一个共同平台来计算，通过这种方式，不仅提高了效率，还节省了开支。
3.测量规范的完善
我国于2003年颁布施行了《房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》，对于面积计算的现实困难做了预计，但是随着时代的发展，特别是近几年国外设计部门进军中国市场，为中国建筑带来了诸如英国、意大利等欧洲国家的建筑风格，他们的建筑不同于中式，在视觉上追求立体和复杂，因此，对于某些不规则的建筑部分，原来的面积计算方法则显得捉襟见肘。因此，我国应该尽快组织专家学者对市场作大量的走访调查，对原有的规范做出合理的改进和完善。对于复杂房屋建筑建立合乎实际的操作规范;对规范中说法较为模棱两可的方面做出具体而明确的说明;将不再符合今天市场实际的规定给予更正。另外，还要对各个行业进行培训，使其在对规范的理解上不至于有过大偏差，同时加强各个部门之间测量方式的交流，对于存在的分歧进行讨论和分析，以促进测绘行业整体技术水平的提高和行业的规范化管理。
四、小结
随着物质生活的提升，人们能够有充足的资金去购买自己的住宅，但是随着房地产的开发，住房面积的计算成为当下较为关注的重要方面，由于没有一个统一的测量标准，各个行业内部都有一套自己的测量办法，因此房屋面积的测量结果相差各异，不尽相同。对此，笔者从加强房屋建设的管理、统一行业标准和完善测量规范三方面来提出了自己的建议。
随着我国经济水平的不断提升和国家住宅制度的深入人心，普通百姓购买住宅已经不是难事，但同时出现的房屋面积的测量问题也越来越提上日程。房屋面积的正确测量不仅体现公平正义的市场原则，而且还关系着大众的直接利益，如果解决方法不够妥当，则会导致一系列的社会问题。在本文中，笔者在自身多年实践经验的基础上，结合近几年的案例，对住房面积之所以会出现偏差做出了自己的理解，并提出了解决办法，希望为此类问题的合理解决尽一份力量。
二、当前房屋面积测量误差产生的原因
1.房屋施工时导致的误差
1.1因房地产开发商产生的误差。1.1.1房地产开发商擅自改变房屋设计导致面积发生变化。在目前实行的房屋建设规范中规定，拥有许可证等相关证件的房地产开发商要按照国家标准进行施工建设，如果在施工过程中遇到需要变通的地方，则应该先向规划管理部门报告，经允许后方可更改。但是，有些房地产开发商为了追求自身利益，不顾规范要求，在原来面积的基础上尽可能地开辟新的面积，例如添加阳台或者搭建雨棚等，这些改变甚至是在开发商将房屋售出以后才进行的，等到业主来收房时，则要求业主另外加款。但是，因为在房屋已经出售给业主后，在法律上房屋已经属于业主所有，开发商没有权利再对房屋进行改造，并用此来追加款项。针对这种情况，业主应该寻求法律保护，来维护自己的利益。
1.1.2因施工误差造成面积变化。在对房屋面积进行预测时，测绘部门是通过查看平面图来操作的，即使将粉刷墙体的厚度以及保温材料的厚度计算在内，但也只是表现在理论上。在实际操作中，由于施工方技术水平和其他方面的差别，房屋在实际面积上会受到影响，比如墙体粉刷厚度没有达到匀称等。在房屋建设完成后，测绘部门对面积进行的测量数据就与预先计算的不一致。通常情况下，只要这两个数据的差值在理论范围之内，即1000m2的房屋，差值不能超过3.625m2，这样的话，就能依旧按照原先合同的规定来进行，但是如果差值超过了规定范围，就属于施工质量的问题了。
2.不同的测量规范导致的误差
2.1不同行业的测量规范不同而产生的误差。对于房屋的面积，各个行业内都有属于自己的一套测量标准，不同行业在对同一所房屋测量出来的结果是不盡相同的，甚至会有很大的出入。比如，对于阳台面积的测量，房地产开发商内部规定如果是不封闭阳台面积只按一半计算，但如果是全封闭阳台，则要按整个面积来计算。但是建筑行业里则规定，阳台部分封闭还是不封闭，都只按一半面积来计算。还有，对于柱雨棚面积的测量，房地产开发商规定柱雨棚不在房屋面积测量范围之内，但是规划部门则将其作为一半面积来计算。而且，有些业主自身也是从事相关建筑方面工作的人员，他们自己也有一套计算房屋面积的办法，因此，自然会与开发商等提供的数据产生冲突。在当下对于房屋面积的法律效应是由房屋管理部门证明的，因此，在对房屋面积测量标注进行统一以前，都应该遵照房屋管理部门的数据为准。所以，在房屋面积纠纷问题的处理上，司法部门往往采用房屋管理部门出具的面积数据作为最终的依据。
3.房产测绘部门口径不一导致的误差
3.1房地测绘部门的口径不统一产生的误差。这方面原因成为了导致房屋面积出现偏差最主要的原因。目前，上海的房产测绘部门依据的相关标准是《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》。但是，依据同样的标准来测量，对规范的理解程度或者正确与否，对房屋面积的最终结果也会造成很大的差异性。仍以阳台为计算对象，根据准则的规定，“未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积”，没有进一步地对阳台是封闭状或不封闭状作出具体而明确的规定，因此，如果阳台是不封闭或者半封闭状态，那么有的测绘机构就会将其作为露台来处理，不把其面积计算在内。这就为差异的出现进行了铺垫。另外，在对一些造型比较特殊的房屋计算面积时，不同的机构由于自身测量方法的不同也会得出不同的结论。例如，对于联体别墅的测量，有的部门采取公寓式房屋面积的计算方法，将墙的一半划为公用面积，但有的部门则没有划为公用面积。虽然这两种方法，在理论层面上都没有重大失误，但是结果仍旧不一致。因此，笔者提倡对于这种造成联体别墅面积差异较大的标准应该尽快得到统一。
三、解决房屋面积测量误差的途径
1.加强对房屋建造中的管理控制
作为国家的规划管理部门，在房地产开发商提交开发规划后，要进行认真推敲、细致考察，审批通过后还要继续监督管理开发商的施工过程。如果发现开发商有违规操作的现象，应按照规定对其进行严厉惩处。开发商也要注重自己的商业信誉和口碑，注重自身的品牌形象，招募技术过硬的施工单位，提升工程质量，避免出现大的误差。
2.统一行业标准
在目前的实际操作中，大部分行业都采取“建筑面积”这一说法作为评定工作量和有关数据的计量指标，因此，我们就可以将这个概念推广到更大范围里使用，将其作为测量的统一标准，把预算、规划和房产的测量都置于一个共同平台来计算，通过这种方式，不仅提高了效率，还节省了开支。
3.测量规范的完善
我国于2003年颁布施行了《房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》，对于面积计算的现实困难做了预计，但是随着时代的发展，特别是近几年国外设计部门进军中国市场，为中国建筑带来了诸如英国、意大利等欧洲国家的建筑风格，他们的建筑不同于中式，在视觉上追求立体和复杂，因此，对于某些不规则的建筑部分，原来的面积计算方法则显得捉襟见肘。因此，我国应该尽快组织专家学者对市场作大量的走访调查，对原有的规范做出合理的改进和完善。对于复杂房屋建筑建立合乎实际的操作规范;对规范中说法较为模棱两可的方面做出具体而明确的说明;将不再符合今天市场实际的规定给予更正。另外，还要对各个行业进行培训，使其在对规范的理解上不至于有过大偏差，同时加强各个部门之间测量方式的交流，对于存在的分歧进行讨论和分析，以促进测绘行业整体技术水平的提高和行业的规范化管理。
四、小结
随着物质生活的提升，人们能够有充足的资金去购买自己的住宅，但是随着房地产的开发，住房面积的计算成为当下较为关注的重要方面，由于没有一个统一的测量标准，各个行业内部都有一套自己的测量办法，因此房屋面积的测量结果相差各异，不尽相同。对此，笔者从加强房屋建设的管理、统一行业标准和完善测量规范三方面来提出了自己的建议。