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摘 要：近年来，政府推出了多项宏观调控措施遏制房价的疯长，但一直效果不佳。房地产市场的失灵使政府用“有形的手”干预房地产市场成为宏观调控的必然的结果。限购令的出台体现了经济法的政府适当干预。经过两年多的实施，限购令使全国房地产市场退热，起到了遏制房价上涨立竿见影的效果。但是，限购令作为一项房市后期调控政策，其法律属性和存在的合理性一直饱受争议。试以经济法为视角浅谈限购令出台的必然，浅析限购后现阶段房市出现的各种现象背后的原因。
关键词：限购令；房地产宏观调控；经济法
中图分类号：DF4 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）35-0160-02
房地产业经过十几年的高速发展，迫切需要加快结构调整的步伐。从2010年4月30日首次明确提出限制家庭购房套数的“国十条”，到2011年12月12日“史上最严厉的楼市调控措施”的出台，限购令已经执行了两年多，新增实行限购令的城市数量已经破百。
一、限购令的法律属性及其合法性争议
限购令是政府针对房地产行业出台的一项国家政策或行政命令，位阶极低，其效力远远低于宪法、法律、行政法规，根据“上位法优于下位法”原则，对商品房交易过程中涉及的买卖当事人不产生法律的强制约束力。并且，限购令属于抽象行政行为，不具有可诉性。所以，限购令不具备法律法规的属性，也不是行政法规，而只是政府出台的房产调控颁布的行政规范性文件，因此房产交易中签订的商品房买卖合同就不可能因违反限购令而无效[1]。
对于限购令，目前褒贬不一。支持者认为，限购令应该坚持长期地执行。因为限购令出台对房价的疯涨起到了立竿见影的遏制效果，限购令是拯救房市的法宝，应当坚决长期执行不放松。由于限购令有着自身无法摒除的先天不足，反对声也不绝于耳。反对理由大致如下：首先，限购令缺乏合法存在的法律依据。限购令作为抽象行政行为中位阶极低的其他规范性文件，本身又违反了行政比例原则。其次，限购令的户籍限制有违公平正义的原则，阻碍市场经济条件下人才的优化配置和合理流动，有计划经济过度干预之嫌；再次，限购令虽然使一线城市房价降温，但许多房地产商和有购房资格的人涌向二三线城市抬高了当地房价。最后，限购令使得房产争议诉讼激增。自限购令实施以来，各种假离婚、假结婚、办理假的纳税证明或社保证明、借用他人身份购房等规避手段层出不穷[2]，这些方式存在着巨大法律风险，也给社会带来许多不稳定因素。
总的来说，随着限购、限贷的政策执行，全国房市普遍降温，民众拍手称快。但限购令作为一项国家宏观调整房地产市场的临时性措施，出现诸多争议声也不容忽视。
二、限购令的经济法基础
1.房市失灵使限购令出台成为必然。市场不是万能的，在社会收入分配、公共物品、负外部性等方面存在着自身难以克服的局限性。经济人逐利的本能会驱使买卖双方为实现利益的最大化，公然违反法律法规，甚至践踏基本的伦理道德。房地产价格脱离基础价值持续过快地上涨，扭曲了实体经济中资源的相对价格，使市场上一般消费品遵循的市场供求规律奇迹般失灵。住房价格过度偏离价值，亟需政府这双有形的手需要适时严格的调整。
2.住房成为一种特殊的商品，相对于一般消费品在市场的价格调节机制、供需机制有着明显的不同，使房地产市场的整体价格容易表现出脱离市场基础的暴涨。在市场经济时代，住房属于特殊的消费品，具有消费与投资的双重属性。住房是世界上最具家庭观的中国人的生活必备品，中国人对住房的偏爱由来已久，无房不婚在当今中国也普遍存在。国人对住房的需求量很大，但市面上可流通的住宅量远远小于需求量，房地产市场在很长时期内都处于卖方市场，以致房价一直居高不下。
3.经济法的终极目标是追求社会效益的最大化，经济人逐利本性是房地产市场的供需竞争更加激烈。在中国买房是一个很好的投资方式，温州炒房团的经验告诉人们“逢调必涨，越调越涨”。通货膨胀的压力使得人们手里的货币贬值缩水，投资房市是保值增值的有效理财方式。房屋限购令释放“楼市还要上涨”的信号，买涨不买跌的心理反而促使新一轮的抢购热。在政策出台前购房，不确定性使购买力在短期内爆发出来。短缺经济学的逻辑在房市上依然奏效。
4.在市场经济条件下，资源分配遵循绝对平等原则，如果社会所有成员对某一物品都有需求的话，那么货币的多寡就决定了这一商品最终归属。在中国房屋就是属于这样的生活必需品，土地的稀缺性与不可再生特性决定了土地市场需求弹性大而供给弹性小，只要购买房屋有利可图，社会资本就会源源不断地涌入商品房市场。即使房地产市场都是刚性需求，没有投资和投机资本的加入，刚性需求的群体之间也会相互竞争，导致房价的最终上涨[3]。
作为政府在特殊时期对关系国计民生的房地产市场进行适度干预的一项政策，对促使房地产产业结构优化升级，构建自由公平、健康有序的经济秩序环境有着积极的意义。
三、限购令执行现状及原因分析
限购令已经执行了两年，目前北上广深这类一线城市的房价涨幅明显放缓，抑制住房投机、投资需求的短期调控已初见成效，但距离房价回归理想，让社会中等收入群体能消费得起商品房的宏观调控最终目标仍有一定差距。限购令执行中出现的诸多问题，引起的原因很多，现浅谈一二。
1.看涨心理预期。限购令利于人们形成房价还会涨的预期，限购释放住房作为珍惜资源的信号，目前而言住房是被打压的，一旦政府放开，房价又会重新上涨，实现不断升值的神话。就限购令而言，限购之前是推动投资型消费者进场，实施限购后，则可以威胁刚需型消费者抓紧买入[4]。限购局势下开发商通过减少新房的供给量来维系房地产市场的价格水平，也会使房价维持原有的高价位，故当前房价整体而言处于止涨不跌状态。
2.市场博弈论。地产行业是一个多个利益相关者充分博弈的场所，当前市场已经进入房市下行时期，政府与房地产开发商之间、开發商同行业之间、开发商与购房者之间这场公平与效率的持久博弈仍在继续[5]。第一，政府与房地产开发商之间的博弈与合作。为缓解地方财政吃紧，保证市场商品房供应，刺激楼市消费，在不触及楼市限购、限贷等政策“红线”下，地方政府的微调尝试一直在进行。成都、广州、海口解套限购令的尝试都被纷纷叫停，十八大传达调控房市不放松的信号表明国家对限购的执行力度仍然没有松懈。第二，房地产市场普遍降温，消费市场持币观望气氛浓重，开发商纷纷通过打折促销，以价换量等促销方式回笼资金以熬过房市低迷的寒冬。房地产行业竞争将集中表现为资金竞争，行业兼并、联合的机遇可能出现。第三，限购令使民众看到政府调控房价的决心，改变了长期以来“房价只涨不跌”的神话，部分社会闲散资金突破房市另寻效益更高的投资渠道，继续留守商品房市场的投资者的逐利行为可能会衍生出有关规避限购资格不合法的相关下游产业。
3.寡头垄断论。伴随住房限购令的出台，商业银行收紧信贷，开发成本和建设成本攀升，残酷的市场优胜劣汰原则将发挥作用，我国房地产市场的寡头垄断现象会更严重，中小房企因资金链断裂将逐渐淡出市场，市场资源将流向效益更高的地方去。近年来，土地拍卖价格的持续高涨，中标的都是实力雄厚的大型房地产巨头，房地产企业的资金链紧张将是行业资源并购整合的天赐良机。实力雄厚的投资者和房地产商将考虑由单一的住宅开发转向综合商业地产的开发。重庆投资客在贵阳一次性购买616套酒店式商业公寓就是典型的投资客转向商业地产的案例[6]。
4.地方保护壁垒。限购令要求对户籍、居住证、社保证及个人所得税纳税证明的进行证明，以限制本居民购房数量和限制外来人口落户，部分城市还要求审核户口本上所有家庭成员名下的房产。限购令迫使许多家庭仍然选择租房居住，同时承受由于住房限购令所导致的房租上涨，户籍制度造成的社会福利壁垒将更加坚实。一线城市的工作者迫于压力离开旅居的城市回到户籍所在的二三线城市买房结婚，这在某种程度又激活了当地不景气的房地产市场提前进入旺季。
后金融时代，国际局势前景不明朗、世界经济不景气、国内通货膨胀压力较大、宏观经济形势不确定等因素使得房市更加错综复杂。如果限购的时间较短，则限购令预期给刚性需求群体的利益就不能得到实现。将限购令的期限延长到一个合理的期间，可防止部分开发商捂盘惜售、拖延开竣工时间，在熬过限购令的寒冬后，趁机哄抬房价大赚一笔。所以，限购政策应当是较长期的调控任务，取消限购需要外部环境的支持。
四、小结
限购令有助于中等收入群体在商品房市场上取得住房资格，实现其住宅权。这项措施对房地产市场供求关系和房地产产业都产生了深远的影响。但限购令实施产生的政策干预资源分配的“度”如果把握不好，就会直接违背初衷，带来公权力对私权利侵犯的一系列法律问题。中国楼市的出路是让国内房地产真正成为一个居民消费为主导的市场，一个居民能够买得起房的市场。住房限购令的效果是有限的，解决市场供应需求不平衡，寻找促使房地产市场平稳发展的长效机制是解决乱局的关键。房地产业仍然是中国未来发展中的重要动力，如何继续巩固限购令的阶段性成果，为我国房地产市场的健康稳定发展保驾护航，仍是我国亟待解决的难题。
关键词：限购令；房地产宏观调控；经济法
中图分类号：DF4 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）35-0160-02
房地产业经过十几年的高速发展，迫切需要加快结构调整的步伐。从2010年4月30日首次明确提出限制家庭购房套数的“国十条”，到2011年12月12日“史上最严厉的楼市调控措施”的出台，限购令已经执行了两年多，新增实行限购令的城市数量已经破百。
一、限购令的法律属性及其合法性争议
限购令是政府针对房地产行业出台的一项国家政策或行政命令，位阶极低，其效力远远低于宪法、法律、行政法规，根据“上位法优于下位法”原则，对商品房交易过程中涉及的买卖当事人不产生法律的强制约束力。并且，限购令属于抽象行政行为，不具有可诉性。所以，限购令不具备法律法规的属性，也不是行政法规，而只是政府出台的房产调控颁布的行政规范性文件，因此房产交易中签订的商品房买卖合同就不可能因违反限购令而无效[1]。
对于限购令，目前褒贬不一。支持者认为，限购令应该坚持长期地执行。因为限购令出台对房价的疯涨起到了立竿见影的遏制效果，限购令是拯救房市的法宝，应当坚决长期执行不放松。由于限购令有着自身无法摒除的先天不足，反对声也不绝于耳。反对理由大致如下：首先，限购令缺乏合法存在的法律依据。限购令作为抽象行政行为中位阶极低的其他规范性文件，本身又违反了行政比例原则。其次，限购令的户籍限制有违公平正义的原则，阻碍市场经济条件下人才的优化配置和合理流动，有计划经济过度干预之嫌；再次，限购令虽然使一线城市房价降温，但许多房地产商和有购房资格的人涌向二三线城市抬高了当地房价。最后，限购令使得房产争议诉讼激增。自限购令实施以来，各种假离婚、假结婚、办理假的纳税证明或社保证明、借用他人身份购房等规避手段层出不穷[2]，这些方式存在着巨大法律风险，也给社会带来许多不稳定因素。
总的来说，随着限购、限贷的政策执行，全国房市普遍降温，民众拍手称快。但限购令作为一项国家宏观调整房地产市场的临时性措施，出现诸多争议声也不容忽视。
二、限购令的经济法基础
1.房市失灵使限购令出台成为必然。市场不是万能的，在社会收入分配、公共物品、负外部性等方面存在着自身难以克服的局限性。经济人逐利的本能会驱使买卖双方为实现利益的最大化，公然违反法律法规，甚至践踏基本的伦理道德。房地产价格脱离基础价值持续过快地上涨，扭曲了实体经济中资源的相对价格，使市场上一般消费品遵循的市场供求规律奇迹般失灵。住房价格过度偏离价值，亟需政府这双有形的手需要适时严格的调整。
2.住房成为一种特殊的商品，相对于一般消费品在市场的价格调节机制、供需机制有着明显的不同，使房地产市场的整体价格容易表现出脱离市场基础的暴涨。在市场经济时代，住房属于特殊的消费品，具有消费与投资的双重属性。住房是世界上最具家庭观的中国人的生活必备品，中国人对住房的偏爱由来已久，无房不婚在当今中国也普遍存在。国人对住房的需求量很大，但市面上可流通的住宅量远远小于需求量，房地产市场在很长时期内都处于卖方市场，以致房价一直居高不下。
3.经济法的终极目标是追求社会效益的最大化，经济人逐利本性是房地产市场的供需竞争更加激烈。在中国买房是一个很好的投资方式，温州炒房团的经验告诉人们“逢调必涨，越调越涨”。通货膨胀的压力使得人们手里的货币贬值缩水，投资房市是保值增值的有效理财方式。房屋限购令释放“楼市还要上涨”的信号，买涨不买跌的心理反而促使新一轮的抢购热。在政策出台前购房，不确定性使购买力在短期内爆发出来。短缺经济学的逻辑在房市上依然奏效。
4.在市场经济条件下，资源分配遵循绝对平等原则，如果社会所有成员对某一物品都有需求的话，那么货币的多寡就决定了这一商品最终归属。在中国房屋就是属于这样的生活必需品，土地的稀缺性与不可再生特性决定了土地市场需求弹性大而供给弹性小，只要购买房屋有利可图，社会资本就会源源不断地涌入商品房市场。即使房地产市场都是刚性需求，没有投资和投机资本的加入，刚性需求的群体之间也会相互竞争，导致房价的最终上涨[3]。
作为政府在特殊时期对关系国计民生的房地产市场进行适度干预的一项政策，对促使房地产产业结构优化升级，构建自由公平、健康有序的经济秩序环境有着积极的意义。
三、限购令执行现状及原因分析
限购令已经执行了两年，目前北上广深这类一线城市的房价涨幅明显放缓，抑制住房投机、投资需求的短期调控已初见成效，但距离房价回归理想，让社会中等收入群体能消费得起商品房的宏观调控最终目标仍有一定差距。限购令执行中出现的诸多问题，引起的原因很多，现浅谈一二。
1.看涨心理预期。限购令利于人们形成房价还会涨的预期，限购释放住房作为珍惜资源的信号，目前而言住房是被打压的，一旦政府放开，房价又会重新上涨，实现不断升值的神话。就限购令而言，限购之前是推动投资型消费者进场，实施限购后，则可以威胁刚需型消费者抓紧买入[4]。限购局势下开发商通过减少新房的供给量来维系房地产市场的价格水平，也会使房价维持原有的高价位，故当前房价整体而言处于止涨不跌状态。
2.市场博弈论。地产行业是一个多个利益相关者充分博弈的场所，当前市场已经进入房市下行时期，政府与房地产开发商之间、开發商同行业之间、开发商与购房者之间这场公平与效率的持久博弈仍在继续[5]。第一，政府与房地产开发商之间的博弈与合作。为缓解地方财政吃紧，保证市场商品房供应，刺激楼市消费，在不触及楼市限购、限贷等政策“红线”下，地方政府的微调尝试一直在进行。成都、广州、海口解套限购令的尝试都被纷纷叫停，十八大传达调控房市不放松的信号表明国家对限购的执行力度仍然没有松懈。第二，房地产市场普遍降温，消费市场持币观望气氛浓重，开发商纷纷通过打折促销，以价换量等促销方式回笼资金以熬过房市低迷的寒冬。房地产行业竞争将集中表现为资金竞争，行业兼并、联合的机遇可能出现。第三，限购令使民众看到政府调控房价的决心，改变了长期以来“房价只涨不跌”的神话，部分社会闲散资金突破房市另寻效益更高的投资渠道，继续留守商品房市场的投资者的逐利行为可能会衍生出有关规避限购资格不合法的相关下游产业。
3.寡头垄断论。伴随住房限购令的出台，商业银行收紧信贷，开发成本和建设成本攀升，残酷的市场优胜劣汰原则将发挥作用，我国房地产市场的寡头垄断现象会更严重，中小房企因资金链断裂将逐渐淡出市场，市场资源将流向效益更高的地方去。近年来，土地拍卖价格的持续高涨，中标的都是实力雄厚的大型房地产巨头，房地产企业的资金链紧张将是行业资源并购整合的天赐良机。实力雄厚的投资者和房地产商将考虑由单一的住宅开发转向综合商业地产的开发。重庆投资客在贵阳一次性购买616套酒店式商业公寓就是典型的投资客转向商业地产的案例[6]。
4.地方保护壁垒。限购令要求对户籍、居住证、社保证及个人所得税纳税证明的进行证明，以限制本居民购房数量和限制外来人口落户，部分城市还要求审核户口本上所有家庭成员名下的房产。限购令迫使许多家庭仍然选择租房居住，同时承受由于住房限购令所导致的房租上涨，户籍制度造成的社会福利壁垒将更加坚实。一线城市的工作者迫于压力离开旅居的城市回到户籍所在的二三线城市买房结婚，这在某种程度又激活了当地不景气的房地产市场提前进入旺季。
后金融时代，国际局势前景不明朗、世界经济不景气、国内通货膨胀压力较大、宏观经济形势不确定等因素使得房市更加错综复杂。如果限购的时间较短，则限购令预期给刚性需求群体的利益就不能得到实现。将限购令的期限延长到一个合理的期间，可防止部分开发商捂盘惜售、拖延开竣工时间，在熬过限购令的寒冬后，趁机哄抬房价大赚一笔。所以，限购政策应当是较长期的调控任务，取消限购需要外部环境的支持。
四、小结
限购令有助于中等收入群体在商品房市场上取得住房资格，实现其住宅权。这项措施对房地产市场供求关系和房地产产业都产生了深远的影响。但限购令实施产生的政策干预资源分配的“度”如果把握不好，就会直接违背初衷，带来公权力对私权利侵犯的一系列法律问题。中国楼市的出路是让国内房地产真正成为一个居民消费为主导的市场，一个居民能够买得起房的市场。住房限购令的效果是有限的，解决市场供应需求不平衡，寻找促使房地产市场平稳发展的长效机制是解决乱局的关键。房地产业仍然是中国未来发展中的重要动力，如何继续巩固限购令的阶段性成果，为我国房地产市场的健康稳定发展保驾护航，仍是我国亟待解决的难题。