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摘 要： 物业管理前期介入开发已经得到越来越多的认同。然而，物业管理企业介入开发后以何种身份出现，物业管理公司在开发阶段的工作缺乏一个量化的衡量依据，使得物业管理前期介入开发成为一句口号。本文提出了解决物业管理企业在前期的工作考核办法。
关键词： 物业管理前期介入开发 问题 模式
目前，我国工程建设中的参与者一般是建设单位、施工单位、规划设计单位及工程监理单位。工程监理单位在大多数时刻扮演的是质量控制者的角色，对工程质量进行把关。从实践来看，实行工程监理之后的确为我国的工程建设带来了积极影响，工程质量有了很大的提高。然而，监理单位对质量控制并不是全面的，很多不存在质量问题对日后的使用不利的因素作为监理单位就很难发现。要解决这个问题，最好的办法就是在开发过程中引入物业管理，因为物业管理长期处于物业维护的第一线，对一些影响使用的小问题有着深刻的体验，开发期引入物业管理会让物业的内涵有一个质的飞跃。然而，迄今为止，物业管理前期介入在房地产开发中一般不受重视，很多开发公司把物业管理前期介入开发当成一句空的口号。究其原因，笔者认为物业管理前期介入开发工作的工作量无法考核是其中一个很重要的原因。
一、物业在使用中经常存在的问题
1.裂缝现象。
主要是由材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等原因造成的。
2.渗漏现象。
由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，多见于各种管线与楼板接合处；在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重影响使用人的正常生活，破坏地面装修，影响邻里关系。
3.墙皮脱落现象。
墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。有时在没有形成空鼓的情况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不合要求，也会造成墙皮大面积脱落。
4.门窗密闭性差，出现变形现象。
有的门窗在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形等问题；严重的起不到隔断视线、挡风遮雨的效果；有的无法关闭、开启。这主要是因为选用材料质量不好，木材干燥程度不够，或在安装后受到潮湿侵蚀，做工粗糙。
5.公用设施设计不合理现象。
如楼梯间位置不方便；楼梯宽度过小；电梯运行质量不稳定；公用照明设施不完善；消防安全设施缺乏，等等。［１］
在物业开发期，监理单位很难发现这些问题的存在。然而一经使用，这些问题就会很快暴露出来。物业管理前期介入开发能够在很大程度上避免上述问题。
二、物业管理企业前期介入开发的模式
1.顾问介入模式。物业处在规划设计阶段，开发企业聘请有经验的管理公司或物业管理咨询服务公司做顾问参谋，参与规划设计，用专业眼光和经验提示照顾到使用者的要求以及日后管理需要，有效弥补设计的不足，使其趋于合理完善。也就是说，在设计符合国家规划设计前提下，充当顾问的物业管理企业通过审阅设计图纸提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良意见，藉以满足使用者在装修方面的不同要求，如住宅房建成不作间隔的毛坯房即可；也可以根据实际需要，对设备配置或容量以及服务方面提出改良意见。由于市场竞争、资金状况、消费趋向、国家宏观政策等因素的影响，开发企业会改变原来的设计思路，边施工、边修改是物业开发中普遍的现象。因此，顾问也要对修改的设计是否合理进行评判。
2.扮演监理角色模式。在物业的土建结构已封顶，进入到设备安装和内部装修阶段，物业管理企业应参与监督施工质量，一方面熟悉线路管道的铺设走向，另一方面对设备安装的质量进行监督，其作用类似于监理。开发企业按照国家规定已聘请了工程监理公司监督施工质量，但开发企业和监理公司关注的是设备调试合格验收通过即可。而问题是，设备调试合格并不能说明安装质量无问题，如高层建筑排水管道杂乱较多，暂未堵死，可以排水，但使用后一有杂物聚集就堵塞造成水溢事故。类似情况不在开发企业和监理公司的考虑范围，但物业管理企业对设备安装质量着眼于后期的长期使用，物业管理此时介入，对施工单位不会放过一个小问题，注重细微环节，以此保证安装质量的高标准。
3.准管家模式。根据国家法规规定，开发企业在物业建设工程结束时，应移交给物业管理企业开始管理物业。物业管理企业为适应按管工作的需要，在物业建设工程基本结束，工程开始竣工验收，移交按管验收和准备入伙及筹备开业时全面介入，开始履行管家职责。《业主手册》、《物业管理区域管理规定》等文件制订、物业管理企业人员选派、入伙手续办理等是物业管理企业此间工作重点。显而易见，此时物业管理企业只是拉开由先前的顾问工作转入实质性的操作工作的序幕。［２］
以上是物业公司介入开发的常见模式，建设单位以支付顾问费的方式聘请物业公司前期介入开发。但这种方式的缺点是明显的，其一是物业管理公司的工作效率缺乏监管。对于物业管理公司来说，因缺乏有效的工作核算方法，干多干少一个样，会导致物业管理企业出工不出力的情况。这样就有悖于建设单位聘请物业公司介入开发的初衷。其二是顾问费用的标准很难统一。物业公司为了接到业务，可能会出现恶意竞争的情况出现，最终导致一些实力不强、经验不多但要价较低的小物业公司介入开发，使得前期介入开发的效果不明显。因此，统一一个衡量物业公司介入开发的工作量依据就显得尤为重要。
三、衡量物业公司的工作量的依据
笔者认为，物业公司再介入开发后应该建立《××项目工作记录单》作为衡量工作量的依据。开发公司依据物业公司提供的工作记录单来支付前期物业费。即物业公司对物业的使用功能的提高作用大就可以拿到更多的前期物业费。反之则很少，这样就可以有效地改善以支付物业费聘请物业公司介入开发所带来的不良影响。
1.工作记录单的模式如下：
2.工作记录单的内容。
可以根据不同开发阶段来确定物业公司应该从事哪些工作。
1）规划设计阶段。项目参与审核规划和设计图，提出完善物业功能的建议，对配套设施、公共活动场所、建筑和水电设计、设备及管线布局、商业网点、会所、幼儿园、管理用房、垃圾站、游泳池、智能化、标识、车辆和行人出入口以及停车方案提出物业整改意见。
2）施工阶段。项目参与有关工程例会，针对设备选型、设备节能、管理、值班、设备房的装修、工程用料、水电计量、建筑防水、卫生间防臭、监控装置分布、工程质量、公共区域装修等提出物业管理方面的意见。
3）销售阶段。物业公司提供宣传资料，调配人员配合销售并展示形象，拟定管理处组织构架、确定经营模式、测算管理费用收支、确定管理费标准、《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》等。
4）竣工阶段。参与系统调试、竣工验收、收集备件、手机图纸资料等工作。
工作记录单是物业管理公司提供服务的依据。工作记录单的多少，被采纳的高低，是否可行，等等，不仅决定能否很好地衡量出前期介入开发的物业管理企业的工作能力，而且决定能否为建设单位支付前期物业费提供依据。
参考文献：
［1］石新宇.工程质量再物业管理中的意义和影响［J］.现代物业，2008，（5）：100-102.
［2］魏本忠.物业管理前期介入及模式［J］.彭城职业大学学报，2004，（2）：74-76.
［3］吴湘颖.质量记录再物业管理中的作用［J］.现代物业，2008，（6）：60-61.
基金项目：池州学院人文社会科学科研项目（XK0716）
关键词： 物业管理前期介入开发 问题 模式
目前，我国工程建设中的参与者一般是建设单位、施工单位、规划设计单位及工程监理单位。工程监理单位在大多数时刻扮演的是质量控制者的角色，对工程质量进行把关。从实践来看，实行工程监理之后的确为我国的工程建设带来了积极影响，工程质量有了很大的提高。然而，监理单位对质量控制并不是全面的，很多不存在质量问题对日后的使用不利的因素作为监理单位就很难发现。要解决这个问题，最好的办法就是在开发过程中引入物业管理，因为物业管理长期处于物业维护的第一线，对一些影响使用的小问题有着深刻的体验，开发期引入物业管理会让物业的内涵有一个质的飞跃。然而，迄今为止，物业管理前期介入在房地产开发中一般不受重视，很多开发公司把物业管理前期介入开发当成一句空的口号。究其原因，笔者认为物业管理前期介入开发工作的工作量无法考核是其中一个很重要的原因。
一、物业在使用中经常存在的问题
1.裂缝现象。
主要是由材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等原因造成的。
2.渗漏现象。
由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，多见于各种管线与楼板接合处；在雨季及厨房、卫生间用水量大时，渗漏严重影响使用人的正常生活，破坏地面装修，影响邻里关系。
3.墙皮脱落现象。
墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。有时在没有形成空鼓的情况下，由于墙表面粉刷材料质次，粉刷工艺不合要求，也会造成墙皮大面积脱落。
4.门窗密闭性差，出现变形现象。
有的门窗在使用一段时间后即出现密闭不好、部分材质或整体变形等问题；严重的起不到隔断视线、挡风遮雨的效果；有的无法关闭、开启。这主要是因为选用材料质量不好，木材干燥程度不够，或在安装后受到潮湿侵蚀，做工粗糙。
5.公用设施设计不合理现象。
如楼梯间位置不方便；楼梯宽度过小；电梯运行质量不稳定；公用照明设施不完善；消防安全设施缺乏，等等。［１］
在物业开发期，监理单位很难发现这些问题的存在。然而一经使用，这些问题就会很快暴露出来。物业管理前期介入开发能够在很大程度上避免上述问题。
二、物业管理企业前期介入开发的模式
1.顾问介入模式。物业处在规划设计阶段，开发企业聘请有经验的管理公司或物业管理咨询服务公司做顾问参谋，参与规划设计，用专业眼光和经验提示照顾到使用者的要求以及日后管理需要，有效弥补设计的不足，使其趋于合理完善。也就是说，在设计符合国家规划设计前提下，充当顾问的物业管理企业通过审阅设计图纸提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良意见，藉以满足使用者在装修方面的不同要求，如住宅房建成不作间隔的毛坯房即可；也可以根据实际需要，对设备配置或容量以及服务方面提出改良意见。由于市场竞争、资金状况、消费趋向、国家宏观政策等因素的影响，开发企业会改变原来的设计思路，边施工、边修改是物业开发中普遍的现象。因此，顾问也要对修改的设计是否合理进行评判。
2.扮演监理角色模式。在物业的土建结构已封顶，进入到设备安装和内部装修阶段，物业管理企业应参与监督施工质量，一方面熟悉线路管道的铺设走向，另一方面对设备安装的质量进行监督，其作用类似于监理。开发企业按照国家规定已聘请了工程监理公司监督施工质量，但开发企业和监理公司关注的是设备调试合格验收通过即可。而问题是，设备调试合格并不能说明安装质量无问题，如高层建筑排水管道杂乱较多，暂未堵死，可以排水，但使用后一有杂物聚集就堵塞造成水溢事故。类似情况不在开发企业和监理公司的考虑范围，但物业管理企业对设备安装质量着眼于后期的长期使用，物业管理此时介入，对施工单位不会放过一个小问题，注重细微环节，以此保证安装质量的高标准。
3.准管家模式。根据国家法规规定，开发企业在物业建设工程结束时，应移交给物业管理企业开始管理物业。物业管理企业为适应按管工作的需要，在物业建设工程基本结束，工程开始竣工验收，移交按管验收和准备入伙及筹备开业时全面介入，开始履行管家职责。《业主手册》、《物业管理区域管理规定》等文件制订、物业管理企业人员选派、入伙手续办理等是物业管理企业此间工作重点。显而易见，此时物业管理企业只是拉开由先前的顾问工作转入实质性的操作工作的序幕。［２］
以上是物业公司介入开发的常见模式，建设单位以支付顾问费的方式聘请物业公司前期介入开发。但这种方式的缺点是明显的，其一是物业管理公司的工作效率缺乏监管。对于物业管理公司来说，因缺乏有效的工作核算方法，干多干少一个样，会导致物业管理企业出工不出力的情况。这样就有悖于建设单位聘请物业公司介入开发的初衷。其二是顾问费用的标准很难统一。物业公司为了接到业务，可能会出现恶意竞争的情况出现，最终导致一些实力不强、经验不多但要价较低的小物业公司介入开发，使得前期介入开发的效果不明显。因此，统一一个衡量物业公司介入开发的工作量依据就显得尤为重要。
三、衡量物业公司的工作量的依据
笔者认为，物业公司再介入开发后应该建立《××项目工作记录单》作为衡量工作量的依据。开发公司依据物业公司提供的工作记录单来支付前期物业费。即物业公司对物业的使用功能的提高作用大就可以拿到更多的前期物业费。反之则很少，这样就可以有效地改善以支付物业费聘请物业公司介入开发所带来的不良影响。
1.工作记录单的模式如下：
2.工作记录单的内容。
可以根据不同开发阶段来确定物业公司应该从事哪些工作。
1）规划设计阶段。项目参与审核规划和设计图，提出完善物业功能的建议，对配套设施、公共活动场所、建筑和水电设计、设备及管线布局、商业网点、会所、幼儿园、管理用房、垃圾站、游泳池、智能化、标识、车辆和行人出入口以及停车方案提出物业整改意见。
2）施工阶段。项目参与有关工程例会，针对设备选型、设备节能、管理、值班、设备房的装修、工程用料、水电计量、建筑防水、卫生间防臭、监控装置分布、工程质量、公共区域装修等提出物业管理方面的意见。
3）销售阶段。物业公司提供宣传资料，调配人员配合销售并展示形象，拟定管理处组织构架、确定经营模式、测算管理费用收支、确定管理费标准、《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》等。
4）竣工阶段。参与系统调试、竣工验收、收集备件、手机图纸资料等工作。
工作记录单是物业管理公司提供服务的依据。工作记录单的多少，被采纳的高低，是否可行，等等，不仅决定能否很好地衡量出前期介入开发的物业管理企业的工作能力，而且决定能否为建设单位支付前期物业费提供依据。
参考文献：
［1］石新宇.工程质量再物业管理中的意义和影响［J］.现代物业，2008，（5）：100-102.
［2］魏本忠.物业管理前期介入及模式［J］.彭城职业大学学报，2004，（2）：74-76.
［3］吴湘颖.质量记录再物业管理中的作用［J］.现代物业，2008，（6）：60-61.
基金项目：池州学院人文社会科学科研项目（XK0716）