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[摘 要]为扭转房产资源的供应紧张局势，满足中低收入者的住房需求，国家制定了经济适用房制度。在经济适用房的推行过程中，由于资金投入和地理环境的限制，很难达到其他商品房的公配标准，价格制定也很难和人们的心理接受相契合，严重阻碍了经济适用房在全国范围内的消费和推广。本文详细分析了当前经济适用型房产经济出现的问题，提出了相应的解决方法，为经济适用房制度的推广提供理论参考。
[关键词]经济适用；房产经济；改进方法
中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）12-0070-01
在国际房产模式的影响，我国房产行业发展迅速，房产泡沫效应引发的各种经济问题接踵而来。为有效缓解高价房产过剩与中低层消费无力的矛盾，国家制定了以低价公租的形式来满足中低层消费群体的住房需求政策和以中低层消费水平为建设标准的经济适用房政策。然而，在政策执行的过程中，受资金和环境的制约，经济适用房的绿化环境、交通设施和医疗配置还无法达到人们的要求，经济适用房的销售进程缓慢，没有达到经济适用房制度改革的预期效果。因此，探索解决经济适用型房产经济出现问题的解决办法有重要意义。
一、经济适用型房产经济存在的问题
1、 建筑计划不合理
经济适用型房产建筑计划的不合理是制约整个房产经济结构优化的关键。经济适用房建筑计划不合理主要表现在以下几个方面：第一，整体规划不全面。对既定规划的土地资源没有做全面的分析，没有有效利用周围设施，造成计划格局与周边环境不协调。第二，过度强调经济效益，主要体现在计划只注重经济效益，没有考虑人文需求，造成建筑整体性残缺。第三，建筑设计结构不科学，建筑设计需要充分利用土地资源和空间资源，以小巧实用为标准，最大限度的提高房屋储蓄量，以解决房屋供给与居民需求之间的矛盾。
2、寻租的手续不合理，政府的政策无法正常的运行
在社会上自己寻找租房的行为十分的普遍，使得政府在政策的实施以及在政府的威信上存在很大的挑战。为了减少经济适用房的建造楼房成本，国家在经济适用房的建设中所占用的土地不是通过在市场上竞标的方式得到，这样就保证了在经济适用房从规划、设计、建造到出售的过程中全部都是保持透明性，避免发生通过权利和金钱的交换的受贿行为的发生。但是在经济适用房的实际的销售的过程中还是存在着很大的问题，使得真正的中低收入者很难购买。例如，由于经济适用房过程中的违反政策的规定的不合理不法的行为导致了实际上并不是符合经济适用房购买的资格的人购买，这就让社会的住房体系的发展更加的不平衡。
3、经济适用房的社会认可度不高
在资源和相关政策的影响下，人们对经济适用房的经济价值和社会价值都存在很大差异。具体体现在以下几个方面：
（1）由于对价格的考量，经济适用房的建筑用地都选在远离市中心的地区，经济圈比较窄。虽然解决了人们的居住问题，可交通受阻和商业活动空间狭小给居民生活带来了不便。经济适用房为了减少成本所以土地的价格以及在施工上所用的材料主要关注对于是否适用是否安全等最现实的问题，而对于生活中常见的譬如医院、学校、菜市场等配套设施是否完善，交通是否便利等方面有所忽视，这样就使得在生活的成本上会有所增加，这样对于中低层收入者的生活存在很大的问题。
（2）受居民需求量的影响建筑设计中，户型大多以单一户型为主，屋内格局并不能满足所有居民的需要。根据经济实用型住房的户型上的设计，理论上经济适用房每一套房的总面积主要应该控制在六十平米之内，虽说在实际的施行上存在偏颇，实际的施行的效果并没有达到预期的效果。在之前的经济适用房的建筑过程中由于在设计以及建造中使得经济适用房的面积偏大，因此在价格上有些高使得中低层的收入的家庭没有办法承受；而在近些年又由于在设计上或者设计的面积太小使得住房的户型上设计的并不是很合理。
（3）经济适用房主打的是价格经济合理、在户型具有实用性而广受欢迎。但在实际的施行中却由于国家的对于中低阶层的优惠的政策很难真正的落实，导致了经济适用房的价格与普通商品房的价格差距不是很大。这与经济适用房的建设的最初的目的相悖。
4、经济适用房的投资资金主要来自商业性银行，信贷期限一般较短，在房产投资过程中容易形成资金链条断裂，造成经济适用房建设施工受阻。尤其是商品房的信貸过程，商品房的信贷资金额度比较大，资金依赖性比较强，受国家控股的商业银行资金投放的速度比较慢的影响，容易产生资金供给不足，造成房产投资信誉度下降，建筑使用延误等问题。
5、经济适用房存在很大的问题导致居民持币代待购
经济适用房在总体上存在很大的问题，由于成本的控制导致了在房产的设计和规划上缺少专家的科学的论证和对于居民的需求的详细的调查，导致在筹备和施工的过程中准备仓促，施工效果不理想。居民在购买和入住之后发现与看到的概念房有很大的出入。同时在质量上以及面积上都有出入。
二、经济适用房中存在问题的对策
（1）改变政府工作的眼光。我国在住房领域需要政府的调控，但是由于中央与地方政府的目标不同，导致政府政策的施行过程中有很大的问题。中央政府将政策设定的眼光放长远，这就将目标主要集中在了追求经济总额的增长率以及提高人口就业率上来。对于地方政府则是更加倾向于对于短期目标的实现，是为了短期内就可获得成效的目的。政府获得业绩最快捷的方式就是发展房地产行业，所以对于经济适用房等住房的支持比较的被动，积极性弱。
（2）建立对于房地产的价格预防警示机制，同时还要加强对居民住房购买的价格的检查测控以及调节控制。分析我国房地产市场为何炙手可热的原因是由于成本的不断提高，由于房价的提高促使了建材和施工成本的提高，供求关系的的紧张导致了房价的越来越高。
（3）经济适用房的楼盘开发和楼盘销售过程中还存在很多不按规范执行的现象。例如，有些销售人员为追求个人利益，违规囤积楼层和朝向比较好的楼房，再以高价卖出；而对于楼层高和房屋质量有瑕疵的房屋故意隐瞒实情，严重损害了消费者的利益。再加上房屋中介在进行中介操作的过程中采取的提高价格、垄断市场等操作行为有误的种种问题。应该建立关于企业在土地的投资和房屋的销售等方面的企业的信誉的积累。
结语
在改革创新的新时期，人民对生活已有了新的渴求，将经济适用房制度解决中低层居民居住问题的目的，转变为建立以经济、安全、舒适和优美的居住特色为导向的新经济适用房制度改革势在必行。在转变政府工作眼光、建立健全房地产价格预警机制和提升企业销售环节的信誉度的改革策略的推动下，经济适用房的房产经济必将取得更好的效果。开发企业要认真履行职责，为促进经济适用房产政策的有效推行发挥其重要的作用，良好的企业信誉和高质量的楼盘开发有利于促进人民生活水平的提高以及社会主义和谐社会的建设。
参考文献
[1] 白慧琴.试论新形势下房产经济的发展趋势[J]. 现代经济信息. 2015（13）
[2] 艾素梅.分析国内房产经济现状及其发展[J]. 民营科技. 2015（06）
[关键词]经济适用；房产经济；改进方法
中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）12-0070-01
在国际房产模式的影响，我国房产行业发展迅速，房产泡沫效应引发的各种经济问题接踵而来。为有效缓解高价房产过剩与中低层消费无力的矛盾，国家制定了以低价公租的形式来满足中低层消费群体的住房需求政策和以中低层消费水平为建设标准的经济适用房政策。然而，在政策执行的过程中，受资金和环境的制约，经济适用房的绿化环境、交通设施和医疗配置还无法达到人们的要求，经济适用房的销售进程缓慢，没有达到经济适用房制度改革的预期效果。因此，探索解决经济适用型房产经济出现问题的解决办法有重要意义。
一、经济适用型房产经济存在的问题
1、 建筑计划不合理
经济适用型房产建筑计划的不合理是制约整个房产经济结构优化的关键。经济适用房建筑计划不合理主要表现在以下几个方面：第一，整体规划不全面。对既定规划的土地资源没有做全面的分析，没有有效利用周围设施，造成计划格局与周边环境不协调。第二，过度强调经济效益，主要体现在计划只注重经济效益，没有考虑人文需求，造成建筑整体性残缺。第三，建筑设计结构不科学，建筑设计需要充分利用土地资源和空间资源，以小巧实用为标准，最大限度的提高房屋储蓄量，以解决房屋供给与居民需求之间的矛盾。
2、寻租的手续不合理，政府的政策无法正常的运行
在社会上自己寻找租房的行为十分的普遍，使得政府在政策的实施以及在政府的威信上存在很大的挑战。为了减少经济适用房的建造楼房成本，国家在经济适用房的建设中所占用的土地不是通过在市场上竞标的方式得到，这样就保证了在经济适用房从规划、设计、建造到出售的过程中全部都是保持透明性，避免发生通过权利和金钱的交换的受贿行为的发生。但是在经济适用房的实际的销售的过程中还是存在着很大的问题，使得真正的中低收入者很难购买。例如，由于经济适用房过程中的违反政策的规定的不合理不法的行为导致了实际上并不是符合经济适用房购买的资格的人购买，这就让社会的住房体系的发展更加的不平衡。
3、经济适用房的社会认可度不高
在资源和相关政策的影响下，人们对经济适用房的经济价值和社会价值都存在很大差异。具体体现在以下几个方面：
（1）由于对价格的考量，经济适用房的建筑用地都选在远离市中心的地区，经济圈比较窄。虽然解决了人们的居住问题，可交通受阻和商业活动空间狭小给居民生活带来了不便。经济适用房为了减少成本所以土地的价格以及在施工上所用的材料主要关注对于是否适用是否安全等最现实的问题，而对于生活中常见的譬如医院、学校、菜市场等配套设施是否完善，交通是否便利等方面有所忽视，这样就使得在生活的成本上会有所增加，这样对于中低层收入者的生活存在很大的问题。
（2）受居民需求量的影响建筑设计中，户型大多以单一户型为主，屋内格局并不能满足所有居民的需要。根据经济实用型住房的户型上的设计，理论上经济适用房每一套房的总面积主要应该控制在六十平米之内，虽说在实际的施行上存在偏颇，实际的施行的效果并没有达到预期的效果。在之前的经济适用房的建筑过程中由于在设计以及建造中使得经济适用房的面积偏大，因此在价格上有些高使得中低层的收入的家庭没有办法承受；而在近些年又由于在设计上或者设计的面积太小使得住房的户型上设计的并不是很合理。
（3）经济适用房主打的是价格经济合理、在户型具有实用性而广受欢迎。但在实际的施行中却由于国家的对于中低阶层的优惠的政策很难真正的落实，导致了经济适用房的价格与普通商品房的价格差距不是很大。这与经济适用房的建设的最初的目的相悖。
4、经济适用房的投资资金主要来自商业性银行，信贷期限一般较短，在房产投资过程中容易形成资金链条断裂，造成经济适用房建设施工受阻。尤其是商品房的信貸过程，商品房的信贷资金额度比较大，资金依赖性比较强，受国家控股的商业银行资金投放的速度比较慢的影响，容易产生资金供给不足，造成房产投资信誉度下降，建筑使用延误等问题。
5、经济适用房存在很大的问题导致居民持币代待购
经济适用房在总体上存在很大的问题，由于成本的控制导致了在房产的设计和规划上缺少专家的科学的论证和对于居民的需求的详细的调查，导致在筹备和施工的过程中准备仓促，施工效果不理想。居民在购买和入住之后发现与看到的概念房有很大的出入。同时在质量上以及面积上都有出入。
二、经济适用房中存在问题的对策
（1）改变政府工作的眼光。我国在住房领域需要政府的调控，但是由于中央与地方政府的目标不同，导致政府政策的施行过程中有很大的问题。中央政府将政策设定的眼光放长远，这就将目标主要集中在了追求经济总额的增长率以及提高人口就业率上来。对于地方政府则是更加倾向于对于短期目标的实现，是为了短期内就可获得成效的目的。政府获得业绩最快捷的方式就是发展房地产行业，所以对于经济适用房等住房的支持比较的被动，积极性弱。
（2）建立对于房地产的价格预防警示机制，同时还要加强对居民住房购买的价格的检查测控以及调节控制。分析我国房地产市场为何炙手可热的原因是由于成本的不断提高，由于房价的提高促使了建材和施工成本的提高，供求关系的的紧张导致了房价的越来越高。
（3）经济适用房的楼盘开发和楼盘销售过程中还存在很多不按规范执行的现象。例如，有些销售人员为追求个人利益，违规囤积楼层和朝向比较好的楼房，再以高价卖出；而对于楼层高和房屋质量有瑕疵的房屋故意隐瞒实情，严重损害了消费者的利益。再加上房屋中介在进行中介操作的过程中采取的提高价格、垄断市场等操作行为有误的种种问题。应该建立关于企业在土地的投资和房屋的销售等方面的企业的信誉的积累。
结语
在改革创新的新时期，人民对生活已有了新的渴求，将经济适用房制度解决中低层居民居住问题的目的，转变为建立以经济、安全、舒适和优美的居住特色为导向的新经济适用房制度改革势在必行。在转变政府工作眼光、建立健全房地产价格预警机制和提升企业销售环节的信誉度的改革策略的推动下，经济适用房的房产经济必将取得更好的效果。开发企业要认真履行职责，为促进经济适用房产政策的有效推行发挥其重要的作用，良好的企业信誉和高质量的楼盘开发有利于促进人民生活水平的提高以及社会主义和谐社会的建设。
参考文献
[1] 白慧琴.试论新形势下房产经济的发展趋势[J]. 现代经济信息. 2015（13）
[2] 艾素梅.分析国内房产经济现状及其发展[J]. 民营科技. 2015（06）