论文部分内容阅读
调控之手不让“高房价”出笼，开发商又不甘心降低房价销售。因此，不少可以上市销售的楼盘搁浅在“预售证”的沙滩上……
“速冻期”至少半年
上海楼市真够折腾的，刚坠冰窖，又遭一盆冰水迎头砸来，这就是所谓的上海楼市将进入一段时期“速冻期”。天寒地冻，哀声一片……
今年10月上海楼市新政“沪六条”主要功能，是从市场供应端上严控房价，而上海“11·28”楼市新政主要功能，是从需求端上严控房贷。可谓是“双剑封喉”，有绝杀楼市房价上涨之势。
尽管依然有地产大神在高唱：下一轮房价上涨，将比这轮更高。
同样，亦有地产大咖在哀歌：2016年是上海房价的顶部……
我的观点很明确，高调弹唱楼市赞歌不合时宜;哀声冷言楼市衰落有失风度。
这几天网络疯传任大炮的楼市“强心针”：《任志强谈房价：2017年会比这一轮涨得更高》。而且，转发者曰：任志强每次预测房价上涨都准。
我没细读内容就点评说：“任大炮此次会马失前蹄。”
同时，我在与一位朋友私聊微信时坦言道：此次调控房价上涨，是各级政府的一致行为，在短期内绝对无法改变这种调控房价上涨的趋势。其一，本身我怀疑任志强不可能讲如此无底线的话;其二，任大炮是楼市多方代表，如果正有此言，也是为悲哀的开发商打“强心针”。但此次任大炮不是一般的市场专业预判，而是带有严重的“政治色彩”。
我不想炫耀我的判断是否准确。我一直不认为上海房价会大跌，或者暴跌。上海房价会大跌的观点缺乏市场基础，同时，是一种盲目悲观论。
而让我判断上海楼市猴年马月能再次疯涨，我也不敢枉下结论。至少半年之内，上海房价绝对不可能再次出现疯涨！
尽管不少房地产开发商和代理商面对今年10月上海“沪六条”新政之后，“11·28”又再出重拳严厉调控楼市政策而怨声载道。但我认为这只是一种情绪的发泄，而在短时间内，开发商和代理商必须面对“速冻期”的严峻市场现实。楼市调控政策之所以要“速冻”楼市，是因为楼市房价上涨太疯狂啦。毕竟市场是由买卖双方组成的，不能只见卖方笑，不顾买方哭吧。
我一直强调房地产行业是“靠天吃饭的”行业，这个“天”就是政策。我们可能无力怨天，而只能根据天气的变化，来修正我们所走的行程。不但要在天气不好之时，仍然在路上行走，而且要行走得更稳健，更坚实，那才是楼市真正的“大智者”。
我认为，任何脱离实际的楼市评论都是“耍流氓”。在上海楼市将要面临的至少半年的“速冻期”里，开发商关心的是以什么价格能销售房子？购房者关心的是以什么价格能购买到房子？当然，楼市买卖双方最关心的敏感话题是，明年的房价是涨，还是跌？该不该卖房？该不该买房？
因此，上海楼市围绕着房价涨跌问题，将陷入预售证之房价“死结”！
上海楼市“速冻期”现状：据有关资料显示，上海11月份楼市成交量下滑至年内最低水平——58万平方米。
上海楼市为何会出现这种成交量低谷现象，我认为就是因为目前难以解开的楼盘销售预售证之房价“死结”问题。
众所周知，上海10月份出台的调控政策“沪六条”的核心内容是，规范楼市交易行为，严控楼盘上市量和上市销售房价。
什么楼盘可以上市销售？并以什么价格销售，必须受到严格控制。因此，上海樓市新房上市量大幅缩量。据悉，今年10月17日至11月6日的近三周时间里，上海新房新增供应量为零。据不完全统计，目前上海可以申请上市预售证的楼盘，实际可以获得上市销售之预售证的楼盘不到20%。当然，这种政策调控的目的，是遏制房价过热，遏制资产泡沫，逐步引导市场回归正常，让房价回归理性。
因此，今年11月份上海楼盘交易量降至“冰点”——58万平方米是情有可原的。
据不完全统计，目前上海可以申请上市预售证的楼盘，实际可以获得上市销售之预售证的楼盘不到20%。
为什么有预售证房价“死结”之说呢？原因是开发商们普遍对房价的预期偏高，喜欢房价上涨节节高，而将准备销售的楼盘房价定得很高，但又难过审核房价之关，而拿不到销售预售证。调控之手不让“高房价”出笼，开发商又不甘心降低房价销售。因此，不少可以上市销售的楼盘搁浅在“预售证”的沙滩上……
而上海楼市“11·28”调控新政以严控房贷入手，削弱了市场的购买能力，并将形成市场购买力下降的趋势。
曾经有不少内业专家和开发商预判，明年上海楼市的成交量将“腰斩”50%。我当时认为他们太悲观了，我的预判是明年上海楼市的表现是：量缩价平。缩量最多是30%，房价上涨和下跌的幅度，在上下5%之间。但以今年11月上海楼市成交量58万平方米推算，再加上收紧购房者房贷比例，将折损一定比例的市场购买力而论。如果明年上海楼市成交量真的“腰斩”一半，那市场真的不容乐观啦。
开发商真的纠结啊，高房价的预售证审批不出，低房价的 预售证又不想拿。但又担心一旦市场购买力下降，楼盘又出不了货怎么办？据悉，目前上海已经有几个楼盘以低于调控前的房价在抢销售出货了。
“死结”特征：加价销售 捂盘惜售
上海楼市“速冻期”现状：政策严格规定，不能以任何形式加价销售和捆绑装修加价销售;政策又严格规定不能捂盘惜售……
上海楼市为何会出现这种加价销售和捂盘惜售现象：我认为，这也是楼盘预售证之房价“死结”造成的问题。
楼市交易买卖的矛盾点，归结于房价的高与低。开发商卖低房价不乐意，购房者买高房价闹心。要平衡市场房价的高与低，目前只能仰仗政策“调控之手”了。
“速冻期”至少半年
上海楼市真够折腾的，刚坠冰窖，又遭一盆冰水迎头砸来，这就是所谓的上海楼市将进入一段时期“速冻期”。天寒地冻，哀声一片……
今年10月上海楼市新政“沪六条”主要功能，是从市场供应端上严控房价，而上海“11·28”楼市新政主要功能，是从需求端上严控房贷。可谓是“双剑封喉”，有绝杀楼市房价上涨之势。
尽管依然有地产大神在高唱：下一轮房价上涨，将比这轮更高。
同样，亦有地产大咖在哀歌：2016年是上海房价的顶部……
我的观点很明确，高调弹唱楼市赞歌不合时宜;哀声冷言楼市衰落有失风度。
这几天网络疯传任大炮的楼市“强心针”：《任志强谈房价：2017年会比这一轮涨得更高》。而且，转发者曰：任志强每次预测房价上涨都准。
我没细读内容就点评说：“任大炮此次会马失前蹄。”
同时，我在与一位朋友私聊微信时坦言道：此次调控房价上涨，是各级政府的一致行为，在短期内绝对无法改变这种调控房价上涨的趋势。其一，本身我怀疑任志强不可能讲如此无底线的话;其二，任大炮是楼市多方代表，如果正有此言，也是为悲哀的开发商打“强心针”。但此次任大炮不是一般的市场专业预判，而是带有严重的“政治色彩”。
我不想炫耀我的判断是否准确。我一直不认为上海房价会大跌，或者暴跌。上海房价会大跌的观点缺乏市场基础，同时，是一种盲目悲观论。
而让我判断上海楼市猴年马月能再次疯涨，我也不敢枉下结论。至少半年之内，上海房价绝对不可能再次出现疯涨！
尽管不少房地产开发商和代理商面对今年10月上海“沪六条”新政之后，“11·28”又再出重拳严厉调控楼市政策而怨声载道。但我认为这只是一种情绪的发泄，而在短时间内，开发商和代理商必须面对“速冻期”的严峻市场现实。楼市调控政策之所以要“速冻”楼市，是因为楼市房价上涨太疯狂啦。毕竟市场是由买卖双方组成的，不能只见卖方笑，不顾买方哭吧。
我一直强调房地产行业是“靠天吃饭的”行业，这个“天”就是政策。我们可能无力怨天，而只能根据天气的变化，来修正我们所走的行程。不但要在天气不好之时，仍然在路上行走，而且要行走得更稳健，更坚实，那才是楼市真正的“大智者”。
我认为，任何脱离实际的楼市评论都是“耍流氓”。在上海楼市将要面临的至少半年的“速冻期”里，开发商关心的是以什么价格能销售房子？购房者关心的是以什么价格能购买到房子？当然，楼市买卖双方最关心的敏感话题是，明年的房价是涨，还是跌？该不该卖房？该不该买房？
因此，上海楼市围绕着房价涨跌问题，将陷入预售证之房价“死结”！
上海楼市“速冻期”现状：据有关资料显示，上海11月份楼市成交量下滑至年内最低水平——58万平方米。
上海楼市为何会出现这种成交量低谷现象，我认为就是因为目前难以解开的楼盘销售预售证之房价“死结”问题。
众所周知，上海10月份出台的调控政策“沪六条”的核心内容是，规范楼市交易行为，严控楼盘上市量和上市销售房价。
什么楼盘可以上市销售？并以什么价格销售，必须受到严格控制。因此，上海樓市新房上市量大幅缩量。据悉，今年10月17日至11月6日的近三周时间里，上海新房新增供应量为零。据不完全统计，目前上海可以申请上市预售证的楼盘，实际可以获得上市销售之预售证的楼盘不到20%。当然，这种政策调控的目的，是遏制房价过热，遏制资产泡沫，逐步引导市场回归正常，让房价回归理性。
因此，今年11月份上海楼盘交易量降至“冰点”——58万平方米是情有可原的。
为什么有预售证房价“死结”之说呢？原因是开发商们普遍对房价的预期偏高，喜欢房价上涨节节高，而将准备销售的楼盘房价定得很高，但又难过审核房价之关，而拿不到销售预售证。调控之手不让“高房价”出笼，开发商又不甘心降低房价销售。因此，不少可以上市销售的楼盘搁浅在“预售证”的沙滩上……
而上海楼市“11·28”调控新政以严控房贷入手，削弱了市场的购买能力，并将形成市场购买力下降的趋势。
曾经有不少内业专家和开发商预判，明年上海楼市的成交量将“腰斩”50%。我当时认为他们太悲观了，我的预判是明年上海楼市的表现是：量缩价平。缩量最多是30%，房价上涨和下跌的幅度，在上下5%之间。但以今年11月上海楼市成交量58万平方米推算，再加上收紧购房者房贷比例，将折损一定比例的市场购买力而论。如果明年上海楼市成交量真的“腰斩”一半，那市场真的不容乐观啦。
开发商真的纠结啊，高房价的预售证审批不出，低房价的 预售证又不想拿。但又担心一旦市场购买力下降，楼盘又出不了货怎么办？据悉，目前上海已经有几个楼盘以低于调控前的房价在抢销售出货了。
“死结”特征：加价销售 捂盘惜售
上海楼市“速冻期”现状：政策严格规定，不能以任何形式加价销售和捆绑装修加价销售;政策又严格规定不能捂盘惜售……
上海楼市为何会出现这种加价销售和捂盘惜售现象：我认为，这也是楼盘预售证之房价“死结”造成的问题。
楼市交易买卖的矛盾点，归结于房价的高与低。开发商卖低房价不乐意，购房者买高房价闹心。要平衡市场房价的高与低，目前只能仰仗政策“调控之手”了。