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摘 要：随着建筑行业发展步伐的加快，房地产市场的竞争也越来越激烈，为此，企业需加强内部的管理，严格控制工程造价，提高企业的经济效益。本文就房地产企业在工程项目造价各阶段探讨工程造价控制的对策。
关键词：工程造价控制
在房价下滑，利润减缓的情况下，房地产企业至关重要的是控制成本，最大限度地减少工程成本，提高企业的投资收益，关键是有效地控制工程造价。 因此房地产企业的工程造价管理需由早前的事后“核算”迈入了事前“控制”阶段。控制工程造价是指将工程项目建设的各项费用控制在总工程造价计划中。为增强工程项目的工程造价控制力度，降低低工程造价费用，提高市场竞争力，工程项目工程造价的管理应以市场需求为导向，以保证质量为前提，以过程控制为环节，以规范操作为手段，以提高经济效益为目的。工程项目工程造价控制的主要工作是建立工程造价的事前预测、优化、事中动态控制和事后分析、评价的动态循环系统，逐步提高投资的效价比。房产公司需在工程建设的各个阶段，采用一定方法和措施把工程项目工程造价控制在合理的范围和核定的造价限制内。
一、 前期环节的工程造价控制
房产公司在项目开发前期筹划阶段应进行市场调研，对市场趋走势做出分析、判断，及时提供、反馈，经房企管理层作为决策参考。根据房企业务发展规划、开发能力和面临的市场情况，确定项目开发计划表，尽量将方案设计锁定，方案不得轻易改动，以明确项目定位，避免因方案变化或提升品质等原因导致合同变更发生。在筹划阶段，项目的各项技术经济指标决策，对工程造价以及项目建成后的经济效益，有着决定性的作用，是工程造价控制的重要阶段，合理确定和控制造价对项目方向的准确定位、建设方案优化有指导性作用。
二、设计阶段的工程造价控制
设计是工程造价管理的源头所在，是实现工程造价“事前控制”的关键，尽管设计费占建筑工程全过程费用中比例不大，一般只占总工程造价的1.5%～3%，而设计阶段影响工程造价的可能性为30%至75%，对工程造价的影响深远，合理科目设计，可大幅降低房地产工程造价。房企一方面需要明确产品限额设计的关键技术经济指标，指标的数据化、明晰化往往能够使得工程造价、设计及其他相关部门统一语言，实现工程造价、设计深度沟通和有效协同；另一方面关键技术经济指标本身也是抓大放小。聚焦重点，相对容易推行和落实。关键技术经济指标，指的是描述项目设计方案特征的一系列度量指标，工程造价控制关键技术的确定原则：1）可行，便于前期控制；2）消耗量及指标量大；3）对工程造价影响大。房企可以从以下几方面进行工程造价控制：实行设计招标制度，加强设计阶段的监理，确定合理的设计方案、成熟的工艺，减少在施工阶段重大设计变更和方案性变化的发生，对有效控制工程造价将起到一定的作用。房企并应采取应有的措施促使设计单位去精心设计和限额设计，且采用优选设计方案，避免出现漏项、错位等问题存在的情况，能有效控制工程造价。
二、 施工招标环节的工程造价控制
在项目招标开始前对整个项目的招标做好整体统筹规划，并应组织设计、工程、预算、工程造价四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；准确把握设计图纸，通过对建设项目的具体情况分析和投标单位的资格预审，编制招标文件，确定工程标底；评标应对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见，对投标情况进行评估，提出书面评估意见，避免在签订合同后实施过程中，出现合同以外的工作内容导致合同变更。同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而收费较低的单位。零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行择优选择。垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。
三、 施工过程的工程造价控制：
施工阶段的工程造价是指工程项目在施工过程中，所发生变更费用的控制。可以从以下几点着手：仔细审查合同标价和工程量清单、基本单价及其他有关文件；结合工程进度和质量，正确进行工程计量，复核工程付款账单，按规定进行工程价款结算；正确理解设计意图，严格控制设计变更，对设计不妥的地方及时更正；加强工程索赔控制，进行全方位合同管理；熟练运用概预算定额，合理进行现场签证；审查施工组织设计，利用技术经济比较方法进行综合评审，运用价值工程对施工阶段材料及施工方案选择进行优化，选择合理的施工方案；加强工程建设监理。
当变更发生时，地产企业则需要加强对变更的过程控制，使其对工程造价和进度造成的影响降到最低。在变更过程控制中，建议对以下几点进行重点控制：
1、控制变更的合理性。大型复杂变更在发生前，建议通过变更评审会对该变更的合理性进行讨论，以确认该变更是否有必要发生；
2、控制变更金额估算的准确性。每笔合同变更估算金额务必要准确，且能提供明确的参考依据，如基于目标工程造价估算还是基于现场施工量估量；
3、控制变更方案。变更方案作为合同变更的补充性文件，说明变更应该怎么样做，对整个变更的金额和进度有很大影响，因此变更方案需严格进行审核，保证方案经济化最优，在审核方案时应重点考虑施工技术、施工组织、设计及工期安排等因素；
4、在变更申报中就应明确该变更的具体时间节点，如变更方案的审批时间、变更的最后核查时间等等，工程部门在实施变更时要根据变更申报的时间严格控制进度。
5、现场签证管理：现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理，做到实事求是与合理。现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及现场监理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量、变更签证手续是否齐全、变更签证项目是否已完成且通过验收、签证内容是否合理等根据实际情况进行查实；现场签证必须按“当时发生、当时签证”的原则，签证需按合同规定的时间内办理完毕，严禁事后补签。签证的内容、原因、工程量必须清楚明了。实行造价大包干的工程项目，取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。需要变更设计的，应填写《设计变更审批表》并编制预算，经设计、监理和甲方有关负责人批准后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同明确经济责任，杜绝盲目签证。 四、 工程材料及设备管理：
项目开工前 ，设计管理部或工程技术部应及时列出所需材料及设备清单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确。
1、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余材料和设备实行乙供。
2、实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。
3、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或出现窝工现象。
4、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可以在主要设备和大宗建材采购上采用招标的方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位：
（1）能够实行赊销或定金较低的供货商；
（2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商；
（3）能够到现场安装、接受验收合格后再付款的供货商；
（4）售后服务和信誉良好的供货商。
五、 竣工交付环节的工程造价控制：
单项工程和项目竣工应经过自检、复检、验收三个环节才能移交。凡是有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同条款追究其责任。
六、 工程竣工结算管理：
对于竣工阶段的工程造价控制，造价管理部核对合同条款，审核竣工结算编制范围，编制范围是指编制工程竣工结算的工程及费用范围。审核竣工内容是否符合合同要求、验收是否合格，审核结算方法、计价方法、优惠条款是否符合合同；按竣工图审核工程量，在审核中，应根据竣工图、设计变更、现场签证等，按照国家规定的工程量计算规则逐项核对；严格执行计价依据与计价方法；严格审查设计变更签证，做到资料完整，有根有据、数据准确；检查取费标准，不同地区的税率、价格指数可能不同。因此，工程取费标准必须按照合同规定的要求，根据施工单位的资质等级、工程类别等设定合理的取费标准。造价管理部应对主体工程工程造价进行跟踪分析管理，进行“三算”对比，找出工程造价超、降的因素，并提出改进措施和意见，为后期工程积累经验数据。
七、 其他环节的工程造价控制：
在项目开发经营计划的基础上，应注意加快项目开发节奏，尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工工程造价和延期赔偿；应尽最大努力加快销售，减少现房积压时间，降低利息费用等来降低工程造价。
八、结语
总而言之，工程造价贯穿于建设项目投资决策到设计、施工、竣工验收的全过程，地产企业对工程造价控制水平反映了该企业的管理和技术的综合水平，若在各阶段都能做到全方面控制，就能更好的节约项目工程造价，取得最大的投资效益。
参考文献：
1、 2009年版工程造价计价与控制
2、 2009年版工程造价管理基础理论与相关法规
3、 房地产企业精细化管理
关键词：工程造价控制
在房价下滑，利润减缓的情况下，房地产企业至关重要的是控制成本，最大限度地减少工程成本，提高企业的投资收益，关键是有效地控制工程造价。 因此房地产企业的工程造价管理需由早前的事后“核算”迈入了事前“控制”阶段。控制工程造价是指将工程项目建设的各项费用控制在总工程造价计划中。为增强工程项目的工程造价控制力度，降低低工程造价费用，提高市场竞争力，工程项目工程造价的管理应以市场需求为导向，以保证质量为前提，以过程控制为环节，以规范操作为手段，以提高经济效益为目的。工程项目工程造价控制的主要工作是建立工程造价的事前预测、优化、事中动态控制和事后分析、评价的动态循环系统，逐步提高投资的效价比。房产公司需在工程建设的各个阶段，采用一定方法和措施把工程项目工程造价控制在合理的范围和核定的造价限制内。
一、 前期环节的工程造价控制
房产公司在项目开发前期筹划阶段应进行市场调研，对市场趋走势做出分析、判断，及时提供、反馈，经房企管理层作为决策参考。根据房企业务发展规划、开发能力和面临的市场情况，确定项目开发计划表，尽量将方案设计锁定，方案不得轻易改动，以明确项目定位，避免因方案变化或提升品质等原因导致合同变更发生。在筹划阶段，项目的各项技术经济指标决策，对工程造价以及项目建成后的经济效益，有着决定性的作用，是工程造价控制的重要阶段，合理确定和控制造价对项目方向的准确定位、建设方案优化有指导性作用。
二、设计阶段的工程造价控制
设计是工程造价管理的源头所在，是实现工程造价“事前控制”的关键，尽管设计费占建筑工程全过程费用中比例不大，一般只占总工程造价的1.5%～3%，而设计阶段影响工程造价的可能性为30%至75%，对工程造价的影响深远，合理科目设计，可大幅降低房地产工程造价。房企一方面需要明确产品限额设计的关键技术经济指标，指标的数据化、明晰化往往能够使得工程造价、设计及其他相关部门统一语言，实现工程造价、设计深度沟通和有效协同；另一方面关键技术经济指标本身也是抓大放小。聚焦重点，相对容易推行和落实。关键技术经济指标，指的是描述项目设计方案特征的一系列度量指标，工程造价控制关键技术的确定原则：1）可行，便于前期控制；2）消耗量及指标量大；3）对工程造价影响大。房企可以从以下几方面进行工程造价控制：实行设计招标制度，加强设计阶段的监理，确定合理的设计方案、成熟的工艺，减少在施工阶段重大设计变更和方案性变化的发生，对有效控制工程造价将起到一定的作用。房企并应采取应有的措施促使设计单位去精心设计和限额设计，且采用优选设计方案，避免出现漏项、错位等问题存在的情况，能有效控制工程造价。
二、 施工招标环节的工程造价控制
在项目招标开始前对整个项目的招标做好整体统筹规划，并应组织设计、工程、预算、工程造价四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；准确把握设计图纸，通过对建设项目的具体情况分析和投标单位的资格预审，编制招标文件，确定工程标底；评标应对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见，对投标情况进行评估，提出书面评估意见，避免在签订合同后实施过程中，出现合同以外的工作内容导致合同变更。同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而收费较低的单位。零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行择优选择。垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。
三、 施工过程的工程造价控制：
施工阶段的工程造价是指工程项目在施工过程中，所发生变更费用的控制。可以从以下几点着手：仔细审查合同标价和工程量清单、基本单价及其他有关文件；结合工程进度和质量，正确进行工程计量，复核工程付款账单，按规定进行工程价款结算；正确理解设计意图，严格控制设计变更，对设计不妥的地方及时更正；加强工程索赔控制，进行全方位合同管理；熟练运用概预算定额，合理进行现场签证；审查施工组织设计，利用技术经济比较方法进行综合评审，运用价值工程对施工阶段材料及施工方案选择进行优化，选择合理的施工方案；加强工程建设监理。
当变更发生时，地产企业则需要加强对变更的过程控制，使其对工程造价和进度造成的影响降到最低。在变更过程控制中，建议对以下几点进行重点控制：
1、控制变更的合理性。大型复杂变更在发生前，建议通过变更评审会对该变更的合理性进行讨论，以确认该变更是否有必要发生；
2、控制变更金额估算的准确性。每笔合同变更估算金额务必要准确，且能提供明确的参考依据，如基于目标工程造价估算还是基于现场施工量估量；
3、控制变更方案。变更方案作为合同变更的补充性文件，说明变更应该怎么样做，对整个变更的金额和进度有很大影响，因此变更方案需严格进行审核，保证方案经济化最优，在审核方案时应重点考虑施工技术、施工组织、设计及工期安排等因素；
4、在变更申报中就应明确该变更的具体时间节点，如变更方案的审批时间、变更的最后核查时间等等，工程部门在实施变更时要根据变更申报的时间严格控制进度。
5、现场签证管理：现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理，做到实事求是与合理。现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及现场监理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量、变更签证手续是否齐全、变更签证项目是否已完成且通过验收、签证内容是否合理等根据实际情况进行查实；现场签证必须按“当时发生、当时签证”的原则，签证需按合同规定的时间内办理完毕，严禁事后补签。签证的内容、原因、工程量必须清楚明了。实行造价大包干的工程项目，取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。需要变更设计的，应填写《设计变更审批表》并编制预算，经设计、监理和甲方有关负责人批准后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同明确经济责任，杜绝盲目签证。 四、 工程材料及设备管理：
项目开工前 ，设计管理部或工程技术部应及时列出所需材料及设备清单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确。
1、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余材料和设备实行乙供。
2、实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。
3、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或出现窝工现象。
4、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可以在主要设备和大宗建材采购上采用招标的方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位：
（1）能够实行赊销或定金较低的供货商；
（2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商；
（3）能够到现场安装、接受验收合格后再付款的供货商；
（4）售后服务和信誉良好的供货商。
五、 竣工交付环节的工程造价控制：
单项工程和项目竣工应经过自检、复检、验收三个环节才能移交。凡是有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同条款追究其责任。
六、 工程竣工结算管理：
对于竣工阶段的工程造价控制，造价管理部核对合同条款，审核竣工结算编制范围，编制范围是指编制工程竣工结算的工程及费用范围。审核竣工内容是否符合合同要求、验收是否合格，审核结算方法、计价方法、优惠条款是否符合合同；按竣工图审核工程量，在审核中，应根据竣工图、设计变更、现场签证等，按照国家规定的工程量计算规则逐项核对；严格执行计价依据与计价方法；严格审查设计变更签证，做到资料完整，有根有据、数据准确；检查取费标准，不同地区的税率、价格指数可能不同。因此，工程取费标准必须按照合同规定的要求，根据施工单位的资质等级、工程类别等设定合理的取费标准。造价管理部应对主体工程工程造价进行跟踪分析管理，进行“三算”对比，找出工程造价超、降的因素，并提出改进措施和意见，为后期工程积累经验数据。
七、 其他环节的工程造价控制：
在项目开发经营计划的基础上，应注意加快项目开发节奏，尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工工程造价和延期赔偿；应尽最大努力加快销售，减少现房积压时间，降低利息费用等来降低工程造价。
八、结语
总而言之，工程造价贯穿于建设项目投资决策到设计、施工、竣工验收的全过程，地产企业对工程造价控制水平反映了该企业的管理和技术的综合水平，若在各阶段都能做到全方面控制，就能更好的节约项目工程造价，取得最大的投资效益。
参考文献：
1、 2009年版工程造价计价与控制
2、 2009年版工程造价管理基础理论与相关法规
3、 房地产企业精细化管理