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【摘 要】 近些年来随着房地产行业的飞速发展，原有的自我管理式物业模式被物业集中化管理所改变，而物业管理作为新兴的行业是房地产开发管理的重要组成部分。但是在具体的物业管理过程中出现了很多问题，比如业主与物业公司关于物业管理收费标准矛盾的问题、物业公司管理不到位问题、物业公司责权不明确等等，这些问题的出现直接的制约了物业管理的行业发展。本文根据笔者多年的物业管理经验以及物业管理行业的生存和发展现状，对物业管理收费标准的问题进行思考与建议，不足之处还望大家批评纠正。
【关键词】 物业管理 收费标准 思考 建议
物业公司与业主物业管理收费标准矛盾的问题是很多物业管理小区都存在的问题，一方面来说它是我国物业管理行业的一个折射，而另一方面它也涉及到了很多的部门。以业主的角度分析收费标准和以物业管理公司的角度分析收费标准不难发现他们对此是存在有矛盾的。物业服务可以说是基于我国百姓最切身利益的部分，我们只有不断的将物业管理收费标准问题细致化才能去积极推进物业管理的良性发展，进而实现和谐社会的构建。
一、对物业管理收费标准的思考
（一）以业主的角度分析收费标准
在城市居民的投诉中由物业管理造成的投诉比例占有重要的组成，而其中管理收费标准是大多数业主集中考虑到的问题。不同的住宅小区对于物业管理收费有不同的意见，一方面，人们认为物业管理是对居民的服务或者是一种商品的体现，所以付一定的费用是很正常的。而另一方面呢，也有一部分人认为物业管理属于公共的服务，是别人的事情，我们是可以免费去享受的。这两者的区别就在于前者具有现代化商品经济的理念，而后者则是传统性的理念。作为从事物业管理工作的法人，物业管理公司具有完整的经营模式和管理的方案，可以针对实际情况进行自主的经营和独立的核算，能够有承担民事和法律责任的独立的公司，由于付出了一定的管理与服务，所以收取一定的物业管理收费是相当合理的。
物业管理是具有社会性的。首先，举一个很简单的例子，如果一个小区里面大部分的业主都上交了物业管理费，只有少部分的人未交，物业公司不会因这小部分人而终止物业服务，就这样看来，物业管理其实是面向大部分的业主的。其次，由于物业管理公司没有对服务有一个统一的收费标准，对于服务定位也没有确定的方向，这样一来业主与物业公司就对于物业管理与收费问题有理解的偏差。再次，很多时候我们无法去界定一些状况到底是开发商还是业主的问题，一部分的业主会在类似的问题上选择了不交管理费，让物业管理公司对这部分的费用进行处理。由于管理管理企业收取管理费的具体情况缺乏透明性，很多业主对于物业管理收支情况并不清楚，造成的对物业管理公司的不理解也是导致很多人不交管理费的重要原因。为此物业管理公司定期向业主进行汇报以及接受业主监督就显得很有必要。
（二）以物业管理公司的角度分析收费标准
而针对于物业管理标准可以分为两种类型，一为积极性的收费标准，物业管理公司严格的依据住建局以及物业行业的相关制度来进行收费，这种积极型的收费标准容易出现的问题就是如何去追求管理者的标准与服务者的定位，加强服务员工的专业性，建立自身的高标准来占据市场，不要去不断的提高收费标准，利用高标准建立良好形象去进一步的追求公司的利益。二为消极型的收费标准，他们大多遵守“谁开发，谁管理，谁收费”的原则，这种模式建立的管理公司大多集中扩大生产经营的规模与管理营销，尽可能的去降低管理的成本。但是由于物业管理过程中的人力成本、设施设备维护成本、正常的损耗等都是必须发生的，如果不积极应对很容易出现亏损的现象。因此出现收费不服务或者少服务现象很多，甚至会出现不按照标准收费的现象，乱收费，多收费，对于物业管理行业市场来说造成了一定的混乱性。
二、对物业管理收费标准的建议
（一）建立物业管理费调价互动机制
现在物业管理收费标准不一的很重要原因在于不同地区的物价、人力成本是存在有地域性的差别的。虽然我们有一系列的政策对收费标准进行相关的规定，但是执行能力还是比较弱的。我国曾就多层住宅区，写字楼，住宅楼等多种建筑规定了相应的收费标准，这给我们业主与物业管理公司收费提供了一定的依据，对于乱收费与多收费现象起到了一定的遏制作用，但也存在有一定的问题，比如当对其他行业进行垄断收费时，相应的物业管理费收取就存在问题。所以建立物业管理费调价互动机制就显得很有必要，当水电费出现相应的调整时，业主给水费部门的费用按比例调整了，那么在物业管理过程中使用水电的费用也发生了相应的变化，进行相应的调整就很有必要。
（二）物业管理费免征部分税费
物业管理收费标准对于业主的承担能力来说是偏高的，而对于物业管理公司来说是偏低的。由各自利益造成的业主与物业管理公司之间的矛盾是长期存在的，如果我国政府可以对物业管理费免征增值税就可以有效的减少业主的负担，较低物业管理公司的管理成本，进而促进物业管理行业的有效进行。物业管理之前属于城市与街道房管部门负责，由地方政府出资进行维修，而目前的政府成功的降低了这一部分的支出，物业管理更加的专业化与企业化，由业主来承担，由此看来对物业管理公司免征增值税来说是可以具体来执行的。其次，物业管理公司对业主收取的物业管理费是用于自身服务的，不属于完全商业性的营业关系，对物业管理公司免征增值税是可以理解的。除此之外，《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》中规定了“加工和修理，修配，不属于条例所称应税劳务”，而物业管理公司用于物业管理的维护费用也应该从增值税中抽取。
（三）建立物业管理收费投诉仲裁机构
现在物业管理公司收费标准面临的问题还有缺乏制约的机构。物业管理由原来的街道负责到后来的物业管理公司负责，都处于一种缺乏制约的状态，很多调节以及仲裁行为难以去良好的进行，没有一个特定的机构来对物业管理公司以及业主的问题进行集中权威的处理，单纯的依靠道德力量去对这类问题进行处理很难使问题解决。我国政府对于市民的投诉建议其实很重视的，随着目前市民对于物业管理收费现象投诉越来越多，业主拒绝缴纳相应的管理费现象越来越多，聚众闹事的现象也越来越多，这样的行为不利于物业管理行业的正常运行，也对于社会的和谐发展有了很大的制约，建立物业管理收费投诉仲裁机构就显得很有必要。如果建立起物业管理收费投诉仲裁机构，那么很多不需要进行仲裁的案件就可以进行调节，如果需要仲裁的案件就可以由仲裁的失败方承担仲裁的费用，这样就将物业管理投入成功的推入到了法治的范畴内。
三 小 结
随着社会的发展以及经济的增长，人们对物业管理的标准越来越高，所以物业管理公司在面临重大的机遇的时候，也面临着不少的挑战，而其中很重要的一个问题就是物业管理收费标准的问题，由于物业管理公司以及业主对收费标准这一问题存在有矛盾，所以我们一方面要不断的针对矛盾进行调节，另一方面通过建立物业管理费调价互动机制，对物业管理费免征营业税以及建立物业管理收费投诉仲裁机构来不断的对物业管理收费问题进行调整，以此实现对物业管理的优化。
【 参考文献】
[1] 李珊. 对物业管理收费若干问题的探讨[J]. 特区经济， 2008，（06） .
[2] 李卓章， 付英， 肖慧芳. 物業管理征途上的红军长征精神[J]. 中国物业管理， 2006，（12） .
[3] 吴旭芳. 规范报业中的串换[J]. 经济师， 2005，（04）.
【关键词】 物业管理 收费标准 思考 建议
物业公司与业主物业管理收费标准矛盾的问题是很多物业管理小区都存在的问题，一方面来说它是我国物业管理行业的一个折射，而另一方面它也涉及到了很多的部门。以业主的角度分析收费标准和以物业管理公司的角度分析收费标准不难发现他们对此是存在有矛盾的。物业服务可以说是基于我国百姓最切身利益的部分，我们只有不断的将物业管理收费标准问题细致化才能去积极推进物业管理的良性发展，进而实现和谐社会的构建。
一、对物业管理收费标准的思考
（一）以业主的角度分析收费标准
在城市居民的投诉中由物业管理造成的投诉比例占有重要的组成，而其中管理收费标准是大多数业主集中考虑到的问题。不同的住宅小区对于物业管理收费有不同的意见，一方面，人们认为物业管理是对居民的服务或者是一种商品的体现，所以付一定的费用是很正常的。而另一方面呢，也有一部分人认为物业管理属于公共的服务，是别人的事情，我们是可以免费去享受的。这两者的区别就在于前者具有现代化商品经济的理念，而后者则是传统性的理念。作为从事物业管理工作的法人，物业管理公司具有完整的经营模式和管理的方案，可以针对实际情况进行自主的经营和独立的核算，能够有承担民事和法律责任的独立的公司，由于付出了一定的管理与服务，所以收取一定的物业管理收费是相当合理的。
物业管理是具有社会性的。首先，举一个很简单的例子，如果一个小区里面大部分的业主都上交了物业管理费，只有少部分的人未交，物业公司不会因这小部分人而终止物业服务，就这样看来，物业管理其实是面向大部分的业主的。其次，由于物业管理公司没有对服务有一个统一的收费标准，对于服务定位也没有确定的方向，这样一来业主与物业公司就对于物业管理与收费问题有理解的偏差。再次，很多时候我们无法去界定一些状况到底是开发商还是业主的问题，一部分的业主会在类似的问题上选择了不交管理费，让物业管理公司对这部分的费用进行处理。由于管理管理企业收取管理费的具体情况缺乏透明性，很多业主对于物业管理收支情况并不清楚，造成的对物业管理公司的不理解也是导致很多人不交管理费的重要原因。为此物业管理公司定期向业主进行汇报以及接受业主监督就显得很有必要。
（二）以物业管理公司的角度分析收费标准
而针对于物业管理标准可以分为两种类型，一为积极性的收费标准，物业管理公司严格的依据住建局以及物业行业的相关制度来进行收费，这种积极型的收费标准容易出现的问题就是如何去追求管理者的标准与服务者的定位，加强服务员工的专业性，建立自身的高标准来占据市场，不要去不断的提高收费标准，利用高标准建立良好形象去进一步的追求公司的利益。二为消极型的收费标准，他们大多遵守“谁开发，谁管理，谁收费”的原则，这种模式建立的管理公司大多集中扩大生产经营的规模与管理营销，尽可能的去降低管理的成本。但是由于物业管理过程中的人力成本、设施设备维护成本、正常的损耗等都是必须发生的，如果不积极应对很容易出现亏损的现象。因此出现收费不服务或者少服务现象很多，甚至会出现不按照标准收费的现象，乱收费，多收费，对于物业管理行业市场来说造成了一定的混乱性。
二、对物业管理收费标准的建议
（一）建立物业管理费调价互动机制
现在物业管理收费标准不一的很重要原因在于不同地区的物价、人力成本是存在有地域性的差别的。虽然我们有一系列的政策对收费标准进行相关的规定，但是执行能力还是比较弱的。我国曾就多层住宅区，写字楼，住宅楼等多种建筑规定了相应的收费标准，这给我们业主与物业管理公司收费提供了一定的依据，对于乱收费与多收费现象起到了一定的遏制作用，但也存在有一定的问题，比如当对其他行业进行垄断收费时，相应的物业管理费收取就存在问题。所以建立物业管理费调价互动机制就显得很有必要，当水电费出现相应的调整时，业主给水费部门的费用按比例调整了，那么在物业管理过程中使用水电的费用也发生了相应的变化，进行相应的调整就很有必要。
（二）物业管理费免征部分税费
物业管理收费标准对于业主的承担能力来说是偏高的，而对于物业管理公司来说是偏低的。由各自利益造成的业主与物业管理公司之间的矛盾是长期存在的，如果我国政府可以对物业管理费免征增值税就可以有效的减少业主的负担，较低物业管理公司的管理成本，进而促进物业管理行业的有效进行。物业管理之前属于城市与街道房管部门负责，由地方政府出资进行维修，而目前的政府成功的降低了这一部分的支出，物业管理更加的专业化与企业化，由业主来承担，由此看来对物业管理公司免征增值税来说是可以具体来执行的。其次，物业管理公司对业主收取的物业管理费是用于自身服务的，不属于完全商业性的营业关系，对物业管理公司免征增值税是可以理解的。除此之外，《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》中规定了“加工和修理，修配，不属于条例所称应税劳务”，而物业管理公司用于物业管理的维护费用也应该从增值税中抽取。
（三）建立物业管理收费投诉仲裁机构
现在物业管理公司收费标准面临的问题还有缺乏制约的机构。物业管理由原来的街道负责到后来的物业管理公司负责，都处于一种缺乏制约的状态，很多调节以及仲裁行为难以去良好的进行，没有一个特定的机构来对物业管理公司以及业主的问题进行集中权威的处理，单纯的依靠道德力量去对这类问题进行处理很难使问题解决。我国政府对于市民的投诉建议其实很重视的，随着目前市民对于物业管理收费现象投诉越来越多，业主拒绝缴纳相应的管理费现象越来越多，聚众闹事的现象也越来越多，这样的行为不利于物业管理行业的正常运行，也对于社会的和谐发展有了很大的制约，建立物业管理收费投诉仲裁机构就显得很有必要。如果建立起物业管理收费投诉仲裁机构，那么很多不需要进行仲裁的案件就可以进行调节，如果需要仲裁的案件就可以由仲裁的失败方承担仲裁的费用，这样就将物业管理投入成功的推入到了法治的范畴内。
三 小 结
随着社会的发展以及经济的增长，人们对物业管理的标准越来越高，所以物业管理公司在面临重大的机遇的时候，也面临着不少的挑战，而其中很重要的一个问题就是物业管理收费标准的问题，由于物业管理公司以及业主对收费标准这一问题存在有矛盾，所以我们一方面要不断的针对矛盾进行调节，另一方面通过建立物业管理费调价互动机制，对物业管理费免征营业税以及建立物业管理收费投诉仲裁机构来不断的对物业管理收费问题进行调整，以此实现对物业管理的优化。
【 参考文献】
[1] 李珊. 对物业管理收费若干问题的探讨[J]. 特区经济， 2008，（06） .
[2] 李卓章， 付英， 肖慧芳. 物業管理征途上的红军长征精神[J]. 中国物业管理， 2006，（12） .
[3] 吴旭芳. 规范报业中的串换[J]. 经济师， 2005，（04）.