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【摘要】房地产园林景观工程虽然只占总成本的3%-5%，却随着社会的发展和经济的进步已经成为开发过程中不可忽视的环节，如何在设定的投资造价范围内做出最为理想的景观效果，设计定位控制，质量效果控制和施工成本控制越来越受到房地产公司的重视，本文从成本管理与控制的特点和难点入手，论述了工程设计与施工管理的各个要素及提高房地产景观工程过程管理的性价比控制的重要性。
【关键词】房地产；景观工程；性价比控制；质量控制；效果控制；成本控制
一、前言
景观工程把科学性、技术性、艺术性有机的结合起来，主要用来提升项目的品质，是促销的有力手段，在房地产开发过程中具有不可取代作用，但是其成本控制却是房地产成本管控的难点。本文阐述了房地产景观工程成本管控及突出“性价比”控制的必要性，对景观工程造价报价混乱、虚高的现状进行了分析，结合自身实践经验和相关理论知识，对加强房地产景观工程成本管理的性价比控制的措施进行了探讨。
二、性价比控制的必要性
根据项目定位，设立合理的成本投资额度，确定房地产景观工程项目性价比控制，功能性配置，美观性控制，创造营销卖点和溢价点，用最低的成本实现景观功能效果的价值最大化。
效果好、质量优、工期短、成本低的综合性价比控制目标是房地产企业利益最大化的成本管控的目标。
三、景观工程成本构成及特点
1.景观工程成本的构成
景观工程成本主要由直接成本和间接成本构成。
（1）直接成本：由人工费、材料费、机械使用费、辅助材料费等。其中材料费中的种植土方费、绿化苗木费弹性较大，是成本管控难点。
（2）工程间接成本。与项目相关的其它费用（工程保修费、工程排污费等），现场管理费用及企业与项目有关的管理费用。
2.景观工程成本构成特点
第一，工程涉及面广泛，其中施工过程中涉及多工种，多专业大交叉，采用的材料品种繁多，材料的名称不规范，给主材询价提出严峻挑战；
第二，计价过程中专业定额的选取多样性，相当部分子目可参照市政专业、土建或装饰专业进行计价，计价参考的区别给定价带来争议；
第三，分项工程的工程量较小，子目繁多，容易出现标底清单漏项的现象；
第四，绿化苗木无精确衡量标准并且施工有季节性因素，市场价格差异较大。
这些存在的特点，单独或共同的影响下，从设计到工程结算的过程中，左右着园林景观工程成本的起伏变动，成为所有房地产企业成本控制的难点。
四、景观工程造价成本控制难点
1.设计因素成本控制难点
（1）园林定位不符合实际，方案设计时造成 “软景”和“硬景”配置失衡。方案设计阶段的成本控制可达到70%的成本控制效果，而错误定位，不合宜的方案，为后期施工和养护提出很多挑战，甚至由于销售及使用情况发生改造升级而追加工程造价。
（2）图纸出图质量不高，考虑不足造成细节的忽略。景观设计与资源控制脱节，建设方和施工方的资源采购和加工能力脱节，导致在施工前期，成本很难做好预算；在施工的过程中，不得不进行符合实际情况的调整和替换。
（3）忽略景观工程的过程管理，室外空间是丰富多变的，独立而又相互渗透，植物用材的艺术性很难做到标准化控制，所以园林施工除了需要在图纸上推敲效果，更需要到现场推敲效果。
（4）设计概算控制执行不到位。一种是未编制设计概算，未确定成本控制大方向。第二种是编制不科学，给出的成本控制目标毫无参与意义。
2.招标过程成本控制难点
（1）招标范围界定不准确，造成后期收口、衔接等处理带来大量签证。最常见的问题为景观施工与市政施工交叉范围不明确，衔接工程相互推委，这样不但增加了成本，同时影响了材料的组织到场，造成工期顺延。因此，招标文件必须载明项目信息如：工程地址、现场条件、状况、工程概要、工程发包形式、质量要求、计价依据等等，作为招标文件的实质性要求，必须要清晰、准确，具有可操作性。
（2）清单编制工作的不细致造成签证。园林景观工程的特点容易造成清单漏项或项目描述混淆。不同的部位做法或许大同小异，但实际过程中，这小部分的不同，往往增加采用了一些材料或施工工艺造成前后的价格出入。为此把“项目特征描述”作为清单强制性条款，其准确性由招标单位进行负责。
五、景观工程过程管理的成本控制的措施
1.建立景观工程事前控制机制
应根据工程项目的具体情况，在整个项目中建立预控管理机制，设立效果管理目标，质量管理目标和成本管理目标，实行管理责任到人。在施工过程中，要对各责任人质量成本管理进行监控，进行考核评定，达到预期管控目标，实现60%问题在事前解决。
2.建立景观工程过程管理机制
建设方必须配备相应的专业管理人员，担起总协调的角色。景观地形营造的不确定性，植物材料不确定性，植物群落营造的不确定性要求专业管理人员必须根据工程计划，设置施工过程控制停滞点，质量效果控制的重点和敏感点。做到过程控制有的放矢，实现30%问题在事中解决。
选择有资质的设计、施工单位。设计单位要求责任心强，仔细考察现场后进行方案设计，施工过程中有设计人员现场跟踪，及时调整施工过程中出现的设计矛盾。审查施工单位的施工许可资质，当然项目经理自身的管理水平、成本概念也要高。最好聘请监理或专业技术人员对整个施工过程进行监理，以保证工程的质量和效果。
3.建立景观工程事后评估机制
设计失误、范围交叉、进度太赶等多方面的原因，经常导致工程变更，从而使成本发生变化，现场管理人员应及时联系设计和上级管理人员，使所有问题尽可能在事后第一时间暴露、处理解决，把10%的问题事后第一时间解决，杜绝由于拖拉造成的成本提高。在工程完工之后要及时做好事后项目后评估，为后续工程的事前控制打好基础。
参考文献：
[1]靳洪滦.浅谈园林工程建设在房地产中的作用.科技创新与应用[J].2012，2月（下）：152
[2]刘桂兴.新形势下如何做好房地产园林工程的成本控制.科技资讯[J].2009（11）：130
[3]戴日军，唐波，韦明新.房地产园林景观工程造价的有效控制.中国园艺[J].2009（8）：92-93
[4]贾致.浅谈工程招标中的成本控制管理[J].项目管理者联盟，2012，（11）.
【关键词】房地产；景观工程；性价比控制；质量控制；效果控制；成本控制
一、前言
景观工程把科学性、技术性、艺术性有机的结合起来，主要用来提升项目的品质，是促销的有力手段，在房地产开发过程中具有不可取代作用，但是其成本控制却是房地产成本管控的难点。本文阐述了房地产景观工程成本管控及突出“性价比”控制的必要性，对景观工程造价报价混乱、虚高的现状进行了分析，结合自身实践经验和相关理论知识，对加强房地产景观工程成本管理的性价比控制的措施进行了探讨。
二、性价比控制的必要性
根据项目定位，设立合理的成本投资额度，确定房地产景观工程项目性价比控制，功能性配置，美观性控制，创造营销卖点和溢价点，用最低的成本实现景观功能效果的价值最大化。
效果好、质量优、工期短、成本低的综合性价比控制目标是房地产企业利益最大化的成本管控的目标。
三、景观工程成本构成及特点
1.景观工程成本的构成
景观工程成本主要由直接成本和间接成本构成。
（1）直接成本：由人工费、材料费、机械使用费、辅助材料费等。其中材料费中的种植土方费、绿化苗木费弹性较大，是成本管控难点。
（2）工程间接成本。与项目相关的其它费用（工程保修费、工程排污费等），现场管理费用及企业与项目有关的管理费用。
2.景观工程成本构成特点
第一，工程涉及面广泛，其中施工过程中涉及多工种，多专业大交叉，采用的材料品种繁多，材料的名称不规范，给主材询价提出严峻挑战；
第二，计价过程中专业定额的选取多样性，相当部分子目可参照市政专业、土建或装饰专业进行计价，计价参考的区别给定价带来争议；
第三，分项工程的工程量较小，子目繁多，容易出现标底清单漏项的现象；
第四，绿化苗木无精确衡量标准并且施工有季节性因素，市场价格差异较大。
这些存在的特点，单独或共同的影响下，从设计到工程结算的过程中，左右着园林景观工程成本的起伏变动，成为所有房地产企业成本控制的难点。
四、景观工程造价成本控制难点
1.设计因素成本控制难点
（1）园林定位不符合实际，方案设计时造成 “软景”和“硬景”配置失衡。方案设计阶段的成本控制可达到70%的成本控制效果，而错误定位，不合宜的方案，为后期施工和养护提出很多挑战，甚至由于销售及使用情况发生改造升级而追加工程造价。
（2）图纸出图质量不高，考虑不足造成细节的忽略。景观设计与资源控制脱节，建设方和施工方的资源采购和加工能力脱节，导致在施工前期，成本很难做好预算；在施工的过程中，不得不进行符合实际情况的调整和替换。
（3）忽略景观工程的过程管理，室外空间是丰富多变的，独立而又相互渗透，植物用材的艺术性很难做到标准化控制，所以园林施工除了需要在图纸上推敲效果，更需要到现场推敲效果。
（4）设计概算控制执行不到位。一种是未编制设计概算，未确定成本控制大方向。第二种是编制不科学，给出的成本控制目标毫无参与意义。
2.招标过程成本控制难点
（1）招标范围界定不准确，造成后期收口、衔接等处理带来大量签证。最常见的问题为景观施工与市政施工交叉范围不明确，衔接工程相互推委，这样不但增加了成本，同时影响了材料的组织到场，造成工期顺延。因此，招标文件必须载明项目信息如：工程地址、现场条件、状况、工程概要、工程发包形式、质量要求、计价依据等等，作为招标文件的实质性要求，必须要清晰、准确，具有可操作性。
（2）清单编制工作的不细致造成签证。园林景观工程的特点容易造成清单漏项或项目描述混淆。不同的部位做法或许大同小异，但实际过程中，这小部分的不同，往往增加采用了一些材料或施工工艺造成前后的价格出入。为此把“项目特征描述”作为清单强制性条款，其准确性由招标单位进行负责。
五、景观工程过程管理的成本控制的措施
1.建立景观工程事前控制机制
应根据工程项目的具体情况，在整个项目中建立预控管理机制，设立效果管理目标，质量管理目标和成本管理目标，实行管理责任到人。在施工过程中，要对各责任人质量成本管理进行监控，进行考核评定，达到预期管控目标，实现60%问题在事前解决。
2.建立景观工程过程管理机制
建设方必须配备相应的专业管理人员，担起总协调的角色。景观地形营造的不确定性，植物材料不确定性，植物群落营造的不确定性要求专业管理人员必须根据工程计划，设置施工过程控制停滞点，质量效果控制的重点和敏感点。做到过程控制有的放矢，实现30%问题在事中解决。
选择有资质的设计、施工单位。设计单位要求责任心强，仔细考察现场后进行方案设计，施工过程中有设计人员现场跟踪，及时调整施工过程中出现的设计矛盾。审查施工单位的施工许可资质，当然项目经理自身的管理水平、成本概念也要高。最好聘请监理或专业技术人员对整个施工过程进行监理，以保证工程的质量和效果。
3.建立景观工程事后评估机制
设计失误、范围交叉、进度太赶等多方面的原因，经常导致工程变更，从而使成本发生变化，现场管理人员应及时联系设计和上级管理人员，使所有问题尽可能在事后第一时间暴露、处理解决，把10%的问题事后第一时间解决，杜绝由于拖拉造成的成本提高。在工程完工之后要及时做好事后项目后评估，为后续工程的事前控制打好基础。
参考文献：
[1]靳洪滦.浅谈园林工程建设在房地产中的作用.科技创新与应用[J].2012，2月（下）：152
[2]刘桂兴.新形势下如何做好房地产园林工程的成本控制.科技资讯[J].2009（11）：130
[3]戴日军，唐波，韦明新.房地产园林景观工程造价的有效控制.中国园艺[J].2009（8）：92-93
[4]贾致.浅谈工程招标中的成本控制管理[J].项目管理者联盟，2012，（11）.