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摘 要：本文浅析商业银行在商品房按揭贷款中的风险的来源以及法律手段的防范。
关键词：商品房；按揭；银行风险；法律防范
商品房按揭是指购房者以所购商品房权属作为抵押标的物，向银行等金融机构取得贷款以支付购楼款的一种融资购楼方式。具体而言，是由购房者与商品房开发商签订房屋买卖台同，并向商品房开发商支付一定比例的首期购房款，将其根据房屋买卖合同中取得的对房屋的期待权抵押给与开发商定有协议的银行。以取得该银行贷款用于支付尚未交付部分的购房款。如果购房者未能依约履行还款义务，银行则有权处分抵押的房屋从而优先受偿。如果购房者到期还清银行的所有贷款，则取得该房屋所有权的一种民事法律行为。主要特征是：第一，商品房按揭制度中涉及三方法律主体，即购房者、商品房开发商和按揭银行。第二，商品房按揭制度中涉及三个法律关系，即开发商与购房者之间房屋买卖合同关系；按揭银行与购房者间的借贷法律关系；开发商与按揭银行之间担保合同法律关系。第三，商品房按揭的标的物是房屋所有权的期待权。由于在商品房按揭中购房者还不能取得所购房屋的所有权，将房屋作为按揭贷款抵押物仅仅是产生将来获得所有权的结果，即是一种期待权。
一、我国商品房按揭中存在的银行风险
1.来源于开发商的欺诈风险
⑴开发商延期交房；开发商由于经营管理不善或其他原因导致延期交楼甚至楼盘烂尾，致使《购房合同》无法履行，将导致按揭贷款合同无法常履行，银行信贷资金受到损害。
⑵开发商所建房屋与合同不符；虽然房屋按期竣工，但由于存在质量、面积误差等种种问题，致购房者不能正常按约偿还银行贷款本息，从而损害银行的利益。
⑶开发商所建成房屋存在法律手续上缺陷；开发商开发楼盘未取得土地使用权，无法取得房证或违法预售等而使银行面临债权得不到实现的风险。
⑷开发商用“假按揭”的方式套用银行信用；比如开发商因资金不足，或楼盘销售不畅，或根本无法销售的房屋等情况，通过“假按揭”获取贷款而达到筹集资金或笼的目的，导致银行很难或无法实现债权的风险。
2.来源于购房者的风险
各商业银行按揭期限可以定为30年。在这30年中，可能会有种风险导致影响购房者不能按期偿还按揭贷款本息。首先，借款人可能基于经济利益的考虑而故意违约。当违约所带的经济利益超过所带来的损失，如楼价下降，抵押该房价值低于应偿债务和应交罚金时，借款人可能会主动违约。其次，也会有客观情况变化造成的风险。借款人不幸事故、意外伤害、疾病等原因导致死亡、伤残、丧失工作力而失去还款能力的风险。
3.来源于银行的流动性风险和管理风险
我国发放按揭贷款的金融机构主要是专业银行的商品房信贷部门，其资金来源主要是储蓄存款，基本上属于短期资金来源。因此，银行就存在着以短期资金负担长期贷款的风险，即流动性风险。
二、我国商品房按揭中银行风险的法律防范
1.明确开发商的法律责任
银行风险在香港商品房按揭中，按揭合同当事人一般是购房者与银行，而开发商与银行间并不产生任何直接法律关系。在我国内地由于对开发商的违约责任缺乏明确规定，为促使其依约履行义务而要求开发商作为借款人的保证人。可以说这是从我国内地目前房地产业发展的实际状况为出发与而考虑的。对开发商这种法律责任的规定，有利于提高银行信贷安全性和稳定性。但要求开发商全程担保未免过于严苛，尽管开发商回购后有自由处分按揭房产的权利，但由于处分成本及市场行情的变化，其代位偿付损失不一定能得到相应的弥补。为了平衡各参与方的权益同时明确开发商的违约责任，笔者认为，应由政府制定一个标准的房屋买卖合同来杜绝开发商提出的无理条款欺骗对方当事人的现象。标准合同中应该用具体条款来细化开发商的违约责任。而且应列明，在工程滥尾、延期交付时开发商负有赔偿购房者和贷款银行损失的责任；在房屋竣工交付时，则负有及时通知购房办理房屋抵押登记手续的义务。这种做法既有可以明确开发商的法律责任又有利于化解贷款银行的风险。
2.推进按揭贷款证券化，分散贷款银行风险
资产证券化是指将缺乏流动性但具有未来现金流量的资产通过结构性重组将其转变为可以在金融市场上出售和流通的证券，据以融通资金的过程。商品房按揭贷款证券化发端于美国，由于其具有信誉度高，风脸相对较小的特点，因此问世之后，在美国的发展十分迅速，现在美国约有一半的住宅抵押贷款实现证券化。目前许多国家和地区也纷纷推行按揭贷款证券化。就我国目前情况来看，随着我国抵押贷款陆续开展，住房制度改革不断深入，极大推动了商品房按揭证券化的发展。同时，社会的闲散资金需要寻找新投资渠道而收益率高、信用评级较高的商品房按揭证券无疑对于投资者是十分具有吸引力的。从—定意义上说我国目前已初步具备推行商品房按揭证券化的条件和可行性。为了推进商品房按揭贷款证券化，笔者认为政府可以通过借鉴国外先进经验并结合我国的实际情况采取以下措施：第一，制定和实施相关的法规政策。商品房按揭贷款证券化在实行过程中需涉及一系列有关税收、财会处理方面的特殊要求，同时需要明确各方权力义务及具体操作，而这些在现行法律政策中均无法律依据可循。因此政府需要制定和实施与之相配套的法律法规政策，为贷款银行顺利实现债权转让提供法律保障。第二，由政府提供担保降低商品房按揭贷款信用风险，以此使银行放宽按揭条件增大贷款额度。商品房按揭贷款证券化应形成一定贷款规模，否则将不利于旁地产按揭债权的流动和有价证券的交易。而只有政府凭借其可靠信用，保证其银行债权得以实现，银行才愿意增大对普通居民的贷款额度。世界上任何一个国家的住房制度都不是实行百分之百的商品化，与其通过财政直接补贴，还不如在政策上为居民提供更多融通资金。这既可以降低银行经营风险，也可以让更多居民容易获得住房贷款。
参考文献：
[1]赵明红.我国商品房按揭法律风险防范研究[D].湖南大学，2009
[2]周昊.我国商品房按揭法律制度研究[D].西南政法大学，2007
[2]胡堃 中国商品房按揭的法律风险研究[D].对外经贸大学，2012
作者简介：
邱威棋（1989～ ），男，四川内江人，北京交通大学法学院2013级研究生。
关键词：商品房；按揭；银行风险；法律防范
商品房按揭是指购房者以所购商品房权属作为抵押标的物，向银行等金融机构取得贷款以支付购楼款的一种融资购楼方式。具体而言，是由购房者与商品房开发商签订房屋买卖台同，并向商品房开发商支付一定比例的首期购房款，将其根据房屋买卖合同中取得的对房屋的期待权抵押给与开发商定有协议的银行。以取得该银行贷款用于支付尚未交付部分的购房款。如果购房者未能依约履行还款义务，银行则有权处分抵押的房屋从而优先受偿。如果购房者到期还清银行的所有贷款，则取得该房屋所有权的一种民事法律行为。主要特征是：第一，商品房按揭制度中涉及三方法律主体，即购房者、商品房开发商和按揭银行。第二，商品房按揭制度中涉及三个法律关系，即开发商与购房者之间房屋买卖合同关系；按揭银行与购房者间的借贷法律关系；开发商与按揭银行之间担保合同法律关系。第三，商品房按揭的标的物是房屋所有权的期待权。由于在商品房按揭中购房者还不能取得所购房屋的所有权，将房屋作为按揭贷款抵押物仅仅是产生将来获得所有权的结果，即是一种期待权。
一、我国商品房按揭中存在的银行风险
1.来源于开发商的欺诈风险
⑴开发商延期交房；开发商由于经营管理不善或其他原因导致延期交楼甚至楼盘烂尾，致使《购房合同》无法履行，将导致按揭贷款合同无法常履行，银行信贷资金受到损害。
⑵开发商所建房屋与合同不符；虽然房屋按期竣工，但由于存在质量、面积误差等种种问题，致购房者不能正常按约偿还银行贷款本息，从而损害银行的利益。
⑶开发商所建成房屋存在法律手续上缺陷；开发商开发楼盘未取得土地使用权，无法取得房证或违法预售等而使银行面临债权得不到实现的风险。
⑷开发商用“假按揭”的方式套用银行信用；比如开发商因资金不足，或楼盘销售不畅，或根本无法销售的房屋等情况，通过“假按揭”获取贷款而达到筹集资金或笼的目的，导致银行很难或无法实现债权的风险。
2.来源于购房者的风险
各商业银行按揭期限可以定为30年。在这30年中，可能会有种风险导致影响购房者不能按期偿还按揭贷款本息。首先，借款人可能基于经济利益的考虑而故意违约。当违约所带的经济利益超过所带来的损失，如楼价下降，抵押该房价值低于应偿债务和应交罚金时，借款人可能会主动违约。其次，也会有客观情况变化造成的风险。借款人不幸事故、意外伤害、疾病等原因导致死亡、伤残、丧失工作力而失去还款能力的风险。
3.来源于银行的流动性风险和管理风险
我国发放按揭贷款的金融机构主要是专业银行的商品房信贷部门，其资金来源主要是储蓄存款，基本上属于短期资金来源。因此，银行就存在着以短期资金负担长期贷款的风险，即流动性风险。
二、我国商品房按揭中银行风险的法律防范
1.明确开发商的法律责任
银行风险在香港商品房按揭中，按揭合同当事人一般是购房者与银行，而开发商与银行间并不产生任何直接法律关系。在我国内地由于对开发商的违约责任缺乏明确规定，为促使其依约履行义务而要求开发商作为借款人的保证人。可以说这是从我国内地目前房地产业发展的实际状况为出发与而考虑的。对开发商这种法律责任的规定，有利于提高银行信贷安全性和稳定性。但要求开发商全程担保未免过于严苛，尽管开发商回购后有自由处分按揭房产的权利，但由于处分成本及市场行情的变化，其代位偿付损失不一定能得到相应的弥补。为了平衡各参与方的权益同时明确开发商的违约责任，笔者认为，应由政府制定一个标准的房屋买卖合同来杜绝开发商提出的无理条款欺骗对方当事人的现象。标准合同中应该用具体条款来细化开发商的违约责任。而且应列明，在工程滥尾、延期交付时开发商负有赔偿购房者和贷款银行损失的责任；在房屋竣工交付时，则负有及时通知购房办理房屋抵押登记手续的义务。这种做法既有可以明确开发商的法律责任又有利于化解贷款银行的风险。
2.推进按揭贷款证券化，分散贷款银行风险
资产证券化是指将缺乏流动性但具有未来现金流量的资产通过结构性重组将其转变为可以在金融市场上出售和流通的证券，据以融通资金的过程。商品房按揭贷款证券化发端于美国，由于其具有信誉度高，风脸相对较小的特点，因此问世之后，在美国的发展十分迅速，现在美国约有一半的住宅抵押贷款实现证券化。目前许多国家和地区也纷纷推行按揭贷款证券化。就我国目前情况来看，随着我国抵押贷款陆续开展，住房制度改革不断深入，极大推动了商品房按揭证券化的发展。同时，社会的闲散资金需要寻找新投资渠道而收益率高、信用评级较高的商品房按揭证券无疑对于投资者是十分具有吸引力的。从—定意义上说我国目前已初步具备推行商品房按揭证券化的条件和可行性。为了推进商品房按揭贷款证券化，笔者认为政府可以通过借鉴国外先进经验并结合我国的实际情况采取以下措施：第一，制定和实施相关的法规政策。商品房按揭贷款证券化在实行过程中需涉及一系列有关税收、财会处理方面的特殊要求，同时需要明确各方权力义务及具体操作，而这些在现行法律政策中均无法律依据可循。因此政府需要制定和实施与之相配套的法律法规政策，为贷款银行顺利实现债权转让提供法律保障。第二，由政府提供担保降低商品房按揭贷款信用风险，以此使银行放宽按揭条件增大贷款额度。商品房按揭贷款证券化应形成一定贷款规模，否则将不利于旁地产按揭债权的流动和有价证券的交易。而只有政府凭借其可靠信用，保证其银行债权得以实现，银行才愿意增大对普通居民的贷款额度。世界上任何一个国家的住房制度都不是实行百分之百的商品化，与其通过财政直接补贴，还不如在政策上为居民提供更多融通资金。这既可以降低银行经营风险，也可以让更多居民容易获得住房贷款。
参考文献：
[1]赵明红.我国商品房按揭法律风险防范研究[D].湖南大学，2009
[2]周昊.我国商品房按揭法律制度研究[D].西南政法大学，2007
[2]胡堃 中国商品房按揭的法律风险研究[D].对外经贸大学，2012
作者简介：
邱威棋（1989～ ），男，四川内江人，北京交通大学法学院2013级研究生。