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摘要：全球金融危机对国民经济各产业带来一定突发状态的影响。以此为背景，选择中国西部二级城市南充市为研究对象，分析了南充市房地产其时的态势，并结合土地结构时空优化理论，提出时空相结合的相应优化策略，以期对城市增长及房地产发展有所启发。
关键词：金融危机；房地产；土地结构；时空优化理论
中图分类号：F293文献标志码：A文章编号：1673-291X（2010）36-0150-03
一、 南充市房地产概况
（一）南充市
南充市位于四川盆地东北部，嘉陵江中游，东邻达州市，南连广安市，西与遂宁市、绵阳市接壤，北与广元市、巴中市毗邻，现管辖三区五县一市，总面积12 494平方公里，2007年底城市建成区近60平方公里。南充已被纳入全国城乡统筹综合配套改革试验区；列入四川省优先发展的四个特大城市之一，是具一定代表性的发展中城市。
据国家统计局资料显示，2009年南充GDP总量达686.3亿元，同比增长14.9%。各县（市）区人均GDP最高为顺庆17 482元。人均可支配收入为12 558元，同比增长10.8%，人均消费性支出为9 637元，同比增长12.4%。截至2008年底，南充户籍总人口7 494 938。其中，市辖三区总人口1 924 945，市辖三区城市人口86.36万。
（二）南充市房地产
1.区域经济。南充城市房地产市场主要为三区房地产区域市场。
（1）顺庆区：顺庆是川东北商贸中心，对川东北3 300多万人口的地区具有很强辐射和聚集作用。全区现有各类专业、综合市场近100个，人均市场面积0.57m2，超过全国平均水平。（2）嘉陵区：1993年9月南充市撤地建市时成立的县级行政区。嘉陵始终将经济建设作为重心，将工业和三产作为两翼，居民住房条件继续改善，城镇竣工住宅面积32.72万m2，农村竣工住宅面积16.29万m2。（3）高坪区：高坪区位于南充市东部，与顺庆区一江之隔。盐卤资源、水能资源丰富，还有石油、金沙、膨润土等，是全省商品粮、瘦肉型商品猪、桑蚕茧及水禽蛋生产基地。
2.金融危机时期市场概况。2008年南充市房地产开发完成投资34.5亿元，同比增长25.8%。2008年出台了相关购房利好政策，举办秋季房交会，11月房地产市场出现回暖迹象。其中商品住宅的高层住宅以及90m2及以下住宅，环比均出现了0.1%的增长。同时，二手房的销售价格也出现了小幅增长。
二、态势分析
数据截至2009年上半年，与2008年金融危机之前之后对比分析。
（一）土地市场
经统计历年来经营性土地供应情况，形成（如表1所示）：
从上表可以看出，2005年来，土地市场形势逐渐走高，到2007年达到高峰。2008年受汶川地震、国家宏观调控政策、全球金融危机影响，出现回落。2009年上半年形势有所好转。土地市场恢复性增长，总体上看出让面积和额度均不断上升。
（二）房地产市场（数据摘自南充房管局备案平台）
1.房地产成交情况。（1）商品房供应。南充2009年6月新增商品房供应面积12.77万m2，比2008年12月的 10.35万m2 增加了23.38%。其中三区分别为：嘉陵5.2万m2＞顺庆4.7万m2＞高坪2.8万m2。多层面积8.1万m2；电梯供应面积4.6万m2。（2）三区销售情况。2009年5月南充共成交商品房681套，比上月减少7.85%，比2008年12月成交739套少58套。三区成交情况：顺庆区3.01万m2＞嘉陵区1.36万m2＞高坪区0.91万m2。
2.二手房交易情况。
三、土地结构时空优化理论
（一）土地结构理论研究
土地，是人类生产、生活的场所。土地结构，一方面包括传统的地理结构即地表结构；另一方面包含经济过程与土地空间的联系，即土地经济结构。空间结构反映了经济实体在空间中相互作用及其形成的空间关系，包括空间相互位置、集聚程度等分布规律（陆玉麟，1998；陆大道，1999；潘学标，2003；魏心镇，1989；蔡渝平，1987；蔡耀辰，1994）。大多数土地空间结构是人力作用于土地的结果，即土地利用结构。
土地利用结构和国民经济结构（生产结构或产业结构）有着密切的关系：国民经济结构是土地利用结构在经济上的直接或间接的反映，而土地利用结构是国民经济结构在土地上的直接或间接的具体落实（严金明，2002）。
研究表明，工业化和城市化是导致土地利用结构变化的最主要作用力机制之一。它们不仅通过人口、产业集中、地域扩散占用土地使土地利用非农化，而且通过生活方式和价值观念的扩散，改变原来的土地利用结构。土地利用总体规划的核心内容就是土地利用结构在空间上的优化配置，在时间上的合理安排，获得最大的土地价值。
土地价值取决于其综合效益，包括经济效益、社会效益、生态效益。
V（t） = V （x1，x2，x3）x1，x2，x3代表农用地、建设用地、未利用地效益。
= a1x1+ a2x2+a3x3+ c a1，a2，a3表示修正系数，c为系统随机偏移值。
xi=Fi经+Fi社+Fi生xi即第i种土地类型效益，为其经济效益、社会效益、生态效益之和。
Fi可通过负指数函数模型、特征回归分析等求得。
1.负指数函数模型。假定土地价值与距离之间的关系为:V （u）= B·e－cu。
其中，V （u）为离市中心距离为u的土地的价值；u为到市中心距离；B，c为通过已知数据估算的参数。
负指数函数模型是一种简单的理想化模型，只考虑了一个表示区位的到市中心距离的变量。因此这一模型比较适合于空地或新建住房的价值估计。
2.特征价格模型。特征价格理论认为异质性产品由众多不同的特征组成，产品的价值体现在其具有的承载效用的属性或特征。
Z=（z1，z2，…，zn）Zi表示商品的第i个特征量
P（Z）= P （z1，z2，…，zn）Pi表示商品的第i个特征量的价格
特征价格模型一般都是线性方程函数形式或者可以转化为线性方程函数形式，因此其参数估计方法基本上采用基于最小二乘原理的多元回归方法。
（二）土地结构时空优化
土地结构的时空优化主要有地理结构优化和土地经济结构优化两方面。地理结构优化表现为地理信息系统的研究和多维可视化建模等。土地经济结构优化主要通过分析经济影响因素，确定显著指标，根据约束条件或者目标函数模型拟定可行方案和优化选择。
进入信息社会，已开始时空数据模型和时态地理信息系统的研究。如土地资源动态监测、全球变化、环境等方面监测、水土流失和土地变化，数字地球等。时空数据模型大体有时空立方体、时空快照 、基本状态修正、时空三域等。
在土地利用规划中，结构优化一般采用综合平衡法、线性规划法、系统动力学模型、动态规划法、灰色线性规划法、模糊线性规划法等。并且开始从以单一目标向可持续发展条件下多目标土地利用结构优化转化。通过软性和弹性的综合效益结合硬性的经济效益，为决策者提供多个供选方案，实现“一要吃饭，二要建设，三要环境”的总目标。
四、南充市房地产优化
（一）土地结构时空优化于房地产之应用
房地产的价值，从市场经济角度看取决于供求，而从长期看来源于消费者的心理预期，主要表现为区位和环境价值。城市内部的区位优劣是随城市发展在时间与空间轴上进行演替、变换的。从时间轴看，科技进步、经济发展、产业更新、功能变更，使空间区位转化。从空间轴看，随着城市规模、形态与内部结构变化，交通运输条件改进，空间区位优劣也在变化。总之，区位优劣具有动态性和不稳定性。
土地结构时空优化理论表明，在城市土地、房地产价值众多影响因素中，中观层面的区位因素是最重要原因，其中经济集聚度和交通条件又是其中尤为重要的因子。
城市增长决定城市内区位优劣空间结构的演变机制。城市空间在经济、社会、政治、技术及其自然历史条件等因素的作用下发生着增长，其增长反映在实体上，即为就业、居住、交通流及服务消费和服务设施空间的增长。
根据国内外学者研究，结合中国实情，在中国城市房地产结构优化中要注意土地、房地产的时空阶段变化：市场建立初期，市场机制开始发挥，价值空间分布初步呈现类同心圆的形态，此时市场欠完善，梯度差异大波动明显；市场逐渐完善成熟后，随着城市的快速增长，空间梯度结构将呈现与大多数发达国家相似的、越来越平坦的趋势，多中心、交通走廊等对空间分布形态影响较大。
（二）南充市优化策略
1.背景分析。作为南充区域性的房地产市场，从宏观角度来说，一方面受国家宏观经济形势影响，另一方面随房地产整体市场形势变化。从2006年底至2009年初，由于受国家抑制性调控的影响，全国房地产发展趋势放缓。金融危机爆发之际国家放下抑制之剑而挽扶房地产业使市场回暖。刚性需求和土地供应量的减少从根本上决定了房价的走势，而对房价上涨的预期又决定着投资性购房需求的增长。
从微观角度来看，可以从两个方面来分析南充房地产市场。首先，从需求市场看，随着城市化的推行，南充城市人口增长加快，是导致南充区域性房地产市场向前发展的重要基础。此外，经济形势的好转、劳动就业率的提高等等，也会增加人们对未来收入的预期，从而刺激购房需求。其次，从供给角度看，近几年，供给量增长相对过猛。外地开发商大量涌入南充。成都、重庆、沿海等有实力的开发商进入南充后，开发规模进一步扩大，使房地产品供给的数量越来越多。短期性空置也成为必然。
2.空间板块间竞争重点类比元素分析。顺庆区：顺庆区平均住宅均价为2 595元/m2。顺庆区多层均价为2 381元/m2，电梯均价为3 217元/m2。其中，高档楼盘均价为3 127元/m2，中档及中高档楼盘均价为2 367元/m2。嘉陵区：嘉陵区住宅均价为2 320元/m2。多层均价为2 315元/m2。电梯均价2 552为元/m2。其中，高档楼盘均价为2 525元/m2，中档及中高档楼盘均价为2 170元/m2。高坪区：高坪区住宅均价为2 088元/m2。多层均价为2078元/m2，电梯均价为2 267元/m2。其中，高档楼盘均价为2 148元/m2，中档及中高档楼盘均价为2 060元/m2。
3.价格结构及时空优化分析。根据时空优化理论，南充城市增长形成了一定的多中心及交通走廊区位。南充市房地产以住宅为主，交易活跃的六成以上市场集中在顺庆区，其价格主要分布在以下五个空间。
（1）五星花园区域。五星花园区属于老城区的中心，旧城改造的发展方向，交通便利，配套设施齐全，学校较多。但环境较杂乱，不太适宜居住。拆迁费用较高，工程进度缓慢。
开发项目多以小高、高层、超高层为主。该区域项目规模较小，社区配套设施较少、基本无景观，社区品质一般。该地段经济发展较快，地价较贵，造价成本偏高，所以住宅价格较高，目前主要楼盘有北湖盛景、锦绣北湖，均价都在4 000元/m2以上，最高达到4 500元/m2以上。由于寸土寸金的中心位置，在较长时期内适宜高集约度及商业化开发。
（2）市政新区区域。市体育中心、长途客运站、人民广场、南充大剧院、博物馆展览馆、图书馆、清泉寺旅游景区等规划建立，政府也确定了往北边发展，工作便利，公交也较便利。较适宜居住，该区域价格适中，土地放量很大，楼盘品质较高。如金色愿景、春风·玫瑰园等楼盘。
开发主要以多层为主，小高层、高层逐渐兴起；价格在2 850元/m2～3 500元/m2左右，总体而言相对较低，具一定上涨空间。由于开发的时间效应，短期内适宜中产及老年阶层，多以环境及品质取胜；逐步向生活工作过渡。
（3）滨江大道区域。南充市滨江大道是政府规划发展方向，地价相对较适宜，环境优美、交通便利，医院、学校较多、配套设施比较完善，较适宜居住。
开发项目以小高层、高层为主、多层花园洋较少；价格在3 200元/m2～4 300元/m2左右。由于购房意识的舒适及环境生态需求转化，销售情况较好，具良好升值潜力。
（4）蚂蟥堰区域。蚂蟥堰区域属嘉陵区，有政府广场、南充高中、中心医院、友和农贸市场、光彩大市场、博美装饰城、滨江美食城、香江水上乐园等，规划为嘉陵工业区，商业氛围渐渐凸现。由于离嘉陵江较近，自然风景优美，也很受购买者青睐。
周边市政配套设施有待完善，生活出行不方便，交通工具缺乏。价格在2 200元/m2～2 800元/m2，价格较实惠。暂时来看，不太适合居住，不过也是开发的热点，将来随城市增长会成为人们工作居家的主要区域。
（5）华凤新区域。华凤新区属顺庆区，毗邻“打乐坪生态风景区”和“舞凤山公园”两大城市绿肺，有西华师范大学和南充一中，是南充城市西北部地眼位置。
开发楼盘较多，但是品质较低，体量较小。延西华路上去，有十个楼盘左右，但总建筑面积却没有达20万平方米。该区域主要以多层为主，小高层较少。周边市政配套设施有待完善，生活出行不便。价格在2 200元/m2～3 100元/m2。未来专业化发展还需要经历一定时日。
总体而言，南充市的住宅价格是相对较低的，理论上仍具有上涨空间。
五、结论
根据时空优化理论，随着振兴川东北，南充市人民生活水平不断提高，对于居住环境的要求也越来越高，开发楼盘项目的主要趋势是趋向于中高档电梯公寓，别墅和洋房小区，而高层电梯公寓将会是南充房地产市场的主流市场。
在今后的土地结构优化及房地产发展研究中，需要将时间维度和空间状态结合，并把握发展阶段和利用强度，进行多目标综合效益优化，将成为未来的必然趋势。
参考文献：
[1]严金明.简论土地利用结构优化与模型设计[J].中国土地科学，2002，(4): 20-25.
[2]王兰英，田艳霞.中国城市土地利用结构优化研究述评[J].现代城市研究，2004，(1):53-56.
[3]黄星.2008上半年北京楼市分析及后市展望[J].中国集体经济，2008，(7):13-14.
[4]顾杰.城市增长与城市土地、住房价格空间结构演变[D].杭州：浙江大学博士学位论文，2006.[责任编辑 陈凤雪]
关键词：金融危机；房地产；土地结构；时空优化理论
中图分类号：F293文献标志码：A文章编号：1673-291X（2010）36-0150-03
一、 南充市房地产概况
（一）南充市
南充市位于四川盆地东北部，嘉陵江中游，东邻达州市，南连广安市，西与遂宁市、绵阳市接壤，北与广元市、巴中市毗邻，现管辖三区五县一市，总面积12 494平方公里，2007年底城市建成区近60平方公里。南充已被纳入全国城乡统筹综合配套改革试验区；列入四川省优先发展的四个特大城市之一，是具一定代表性的发展中城市。
据国家统计局资料显示，2009年南充GDP总量达686.3亿元，同比增长14.9%。各县（市）区人均GDP最高为顺庆17 482元。人均可支配收入为12 558元，同比增长10.8%，人均消费性支出为9 637元，同比增长12.4%。截至2008年底，南充户籍总人口7 494 938。其中，市辖三区总人口1 924 945，市辖三区城市人口86.36万。
（二）南充市房地产
1.区域经济。南充城市房地产市场主要为三区房地产区域市场。
（1）顺庆区：顺庆是川东北商贸中心，对川东北3 300多万人口的地区具有很强辐射和聚集作用。全区现有各类专业、综合市场近100个，人均市场面积0.57m2，超过全国平均水平。（2）嘉陵区：1993年9月南充市撤地建市时成立的县级行政区。嘉陵始终将经济建设作为重心，将工业和三产作为两翼，居民住房条件继续改善，城镇竣工住宅面积32.72万m2，农村竣工住宅面积16.29万m2。（3）高坪区：高坪区位于南充市东部，与顺庆区一江之隔。盐卤资源、水能资源丰富，还有石油、金沙、膨润土等，是全省商品粮、瘦肉型商品猪、桑蚕茧及水禽蛋生产基地。
2.金融危机时期市场概况。2008年南充市房地产开发完成投资34.5亿元，同比增长25.8%。2008年出台了相关购房利好政策，举办秋季房交会，11月房地产市场出现回暖迹象。其中商品住宅的高层住宅以及90m2及以下住宅，环比均出现了0.1%的增长。同时，二手房的销售价格也出现了小幅增长。
二、态势分析
数据截至2009年上半年，与2008年金融危机之前之后对比分析。
（一）土地市场
经统计历年来经营性土地供应情况，形成（如表1所示）：
从上表可以看出，2005年来，土地市场形势逐渐走高，到2007年达到高峰。2008年受汶川地震、国家宏观调控政策、全球金融危机影响，出现回落。2009年上半年形势有所好转。土地市场恢复性增长，总体上看出让面积和额度均不断上升。
（二）房地产市场（数据摘自南充房管局备案平台）
1.房地产成交情况。（1）商品房供应。南充2009年6月新增商品房供应面积12.77万m2，比2008年12月的 10.35万m2 增加了23.38%。其中三区分别为：嘉陵5.2万m2＞顺庆4.7万m2＞高坪2.8万m2。多层面积8.1万m2；电梯供应面积4.6万m2。（2）三区销售情况。2009年5月南充共成交商品房681套，比上月减少7.85%，比2008年12月成交739套少58套。三区成交情况：顺庆区3.01万m2＞嘉陵区1.36万m2＞高坪区0.91万m2。
2.二手房交易情况。
三、土地结构时空优化理论
（一）土地结构理论研究
土地，是人类生产、生活的场所。土地结构，一方面包括传统的地理结构即地表结构；另一方面包含经济过程与土地空间的联系，即土地经济结构。空间结构反映了经济实体在空间中相互作用及其形成的空间关系，包括空间相互位置、集聚程度等分布规律（陆玉麟，1998；陆大道，1999；潘学标，2003；魏心镇，1989；蔡渝平，1987；蔡耀辰，1994）。大多数土地空间结构是人力作用于土地的结果，即土地利用结构。
土地利用结构和国民经济结构（生产结构或产业结构）有着密切的关系：国民经济结构是土地利用结构在经济上的直接或间接的反映，而土地利用结构是国民经济结构在土地上的直接或间接的具体落实（严金明，2002）。
研究表明，工业化和城市化是导致土地利用结构变化的最主要作用力机制之一。它们不仅通过人口、产业集中、地域扩散占用土地使土地利用非农化，而且通过生活方式和价值观念的扩散，改变原来的土地利用结构。土地利用总体规划的核心内容就是土地利用结构在空间上的优化配置，在时间上的合理安排，获得最大的土地价值。
土地价值取决于其综合效益，包括经济效益、社会效益、生态效益。
V（t） = V （x1，x2，x3）x1，x2，x3代表农用地、建设用地、未利用地效益。
= a1x1+ a2x2+a3x3+ c a1，a2，a3表示修正系数，c为系统随机偏移值。
xi=Fi经+Fi社+Fi生xi即第i种土地类型效益，为其经济效益、社会效益、生态效益之和。
Fi可通过负指数函数模型、特征回归分析等求得。
1.负指数函数模型。假定土地价值与距离之间的关系为:V （u）= B·e－cu。
其中，V （u）为离市中心距离为u的土地的价值；u为到市中心距离；B，c为通过已知数据估算的参数。
负指数函数模型是一种简单的理想化模型，只考虑了一个表示区位的到市中心距离的变量。因此这一模型比较适合于空地或新建住房的价值估计。
2.特征价格模型。特征价格理论认为异质性产品由众多不同的特征组成，产品的价值体现在其具有的承载效用的属性或特征。
Z=（z1，z2，…，zn）Zi表示商品的第i个特征量
P（Z）= P （z1，z2，…，zn）Pi表示商品的第i个特征量的价格
特征价格模型一般都是线性方程函数形式或者可以转化为线性方程函数形式，因此其参数估计方法基本上采用基于最小二乘原理的多元回归方法。
（二）土地结构时空优化
土地结构的时空优化主要有地理结构优化和土地经济结构优化两方面。地理结构优化表现为地理信息系统的研究和多维可视化建模等。土地经济结构优化主要通过分析经济影响因素，确定显著指标，根据约束条件或者目标函数模型拟定可行方案和优化选择。
进入信息社会，已开始时空数据模型和时态地理信息系统的研究。如土地资源动态监测、全球变化、环境等方面监测、水土流失和土地变化，数字地球等。时空数据模型大体有时空立方体、时空快照 、基本状态修正、时空三域等。
在土地利用规划中，结构优化一般采用综合平衡法、线性规划法、系统动力学模型、动态规划法、灰色线性规划法、模糊线性规划法等。并且开始从以单一目标向可持续发展条件下多目标土地利用结构优化转化。通过软性和弹性的综合效益结合硬性的经济效益，为决策者提供多个供选方案，实现“一要吃饭，二要建设，三要环境”的总目标。
四、南充市房地产优化
（一）土地结构时空优化于房地产之应用
房地产的价值，从市场经济角度看取决于供求，而从长期看来源于消费者的心理预期，主要表现为区位和环境价值。城市内部的区位优劣是随城市发展在时间与空间轴上进行演替、变换的。从时间轴看，科技进步、经济发展、产业更新、功能变更，使空间区位转化。从空间轴看，随着城市规模、形态与内部结构变化，交通运输条件改进，空间区位优劣也在变化。总之，区位优劣具有动态性和不稳定性。
土地结构时空优化理论表明，在城市土地、房地产价值众多影响因素中，中观层面的区位因素是最重要原因，其中经济集聚度和交通条件又是其中尤为重要的因子。
城市增长决定城市内区位优劣空间结构的演变机制。城市空间在经济、社会、政治、技术及其自然历史条件等因素的作用下发生着增长，其增长反映在实体上，即为就业、居住、交通流及服务消费和服务设施空间的增长。
根据国内外学者研究，结合中国实情，在中国城市房地产结构优化中要注意土地、房地产的时空阶段变化：市场建立初期，市场机制开始发挥，价值空间分布初步呈现类同心圆的形态，此时市场欠完善，梯度差异大波动明显；市场逐渐完善成熟后，随着城市的快速增长，空间梯度结构将呈现与大多数发达国家相似的、越来越平坦的趋势，多中心、交通走廊等对空间分布形态影响较大。
（二）南充市优化策略
1.背景分析。作为南充区域性的房地产市场，从宏观角度来说，一方面受国家宏观经济形势影响，另一方面随房地产整体市场形势变化。从2006年底至2009年初，由于受国家抑制性调控的影响，全国房地产发展趋势放缓。金融危机爆发之际国家放下抑制之剑而挽扶房地产业使市场回暖。刚性需求和土地供应量的减少从根本上决定了房价的走势，而对房价上涨的预期又决定着投资性购房需求的增长。
从微观角度来看，可以从两个方面来分析南充房地产市场。首先，从需求市场看，随着城市化的推行，南充城市人口增长加快，是导致南充区域性房地产市场向前发展的重要基础。此外，经济形势的好转、劳动就业率的提高等等，也会增加人们对未来收入的预期，从而刺激购房需求。其次，从供给角度看，近几年，供给量增长相对过猛。外地开发商大量涌入南充。成都、重庆、沿海等有实力的开发商进入南充后，开发规模进一步扩大，使房地产品供给的数量越来越多。短期性空置也成为必然。
2.空间板块间竞争重点类比元素分析。顺庆区：顺庆区平均住宅均价为2 595元/m2。顺庆区多层均价为2 381元/m2，电梯均价为3 217元/m2。其中，高档楼盘均价为3 127元/m2，中档及中高档楼盘均价为2 367元/m2。嘉陵区：嘉陵区住宅均价为2 320元/m2。多层均价为2 315元/m2。电梯均价2 552为元/m2。其中，高档楼盘均价为2 525元/m2，中档及中高档楼盘均价为2 170元/m2。高坪区：高坪区住宅均价为2 088元/m2。多层均价为2078元/m2，电梯均价为2 267元/m2。其中，高档楼盘均价为2 148元/m2，中档及中高档楼盘均价为2 060元/m2。
3.价格结构及时空优化分析。根据时空优化理论，南充城市增长形成了一定的多中心及交通走廊区位。南充市房地产以住宅为主，交易活跃的六成以上市场集中在顺庆区，其价格主要分布在以下五个空间。
（1）五星花园区域。五星花园区属于老城区的中心，旧城改造的发展方向，交通便利，配套设施齐全，学校较多。但环境较杂乱，不太适宜居住。拆迁费用较高，工程进度缓慢。
开发项目多以小高、高层、超高层为主。该区域项目规模较小，社区配套设施较少、基本无景观，社区品质一般。该地段经济发展较快，地价较贵，造价成本偏高，所以住宅价格较高，目前主要楼盘有北湖盛景、锦绣北湖，均价都在4 000元/m2以上，最高达到4 500元/m2以上。由于寸土寸金的中心位置，在较长时期内适宜高集约度及商业化开发。
（2）市政新区区域。市体育中心、长途客运站、人民广场、南充大剧院、博物馆展览馆、图书馆、清泉寺旅游景区等规划建立，政府也确定了往北边发展，工作便利，公交也较便利。较适宜居住，该区域价格适中，土地放量很大，楼盘品质较高。如金色愿景、春风·玫瑰园等楼盘。
开发主要以多层为主，小高层、高层逐渐兴起；价格在2 850元/m2～3 500元/m2左右，总体而言相对较低，具一定上涨空间。由于开发的时间效应，短期内适宜中产及老年阶层，多以环境及品质取胜；逐步向生活工作过渡。
（3）滨江大道区域。南充市滨江大道是政府规划发展方向，地价相对较适宜，环境优美、交通便利，医院、学校较多、配套设施比较完善，较适宜居住。
开发项目以小高层、高层为主、多层花园洋较少；价格在3 200元/m2～4 300元/m2左右。由于购房意识的舒适及环境生态需求转化，销售情况较好，具良好升值潜力。
（4）蚂蟥堰区域。蚂蟥堰区域属嘉陵区，有政府广场、南充高中、中心医院、友和农贸市场、光彩大市场、博美装饰城、滨江美食城、香江水上乐园等，规划为嘉陵工业区，商业氛围渐渐凸现。由于离嘉陵江较近，自然风景优美，也很受购买者青睐。
周边市政配套设施有待完善，生活出行不方便，交通工具缺乏。价格在2 200元/m2～2 800元/m2，价格较实惠。暂时来看，不太适合居住，不过也是开发的热点，将来随城市增长会成为人们工作居家的主要区域。
（5）华凤新区域。华凤新区属顺庆区，毗邻“打乐坪生态风景区”和“舞凤山公园”两大城市绿肺，有西华师范大学和南充一中，是南充城市西北部地眼位置。
开发楼盘较多，但是品质较低，体量较小。延西华路上去，有十个楼盘左右，但总建筑面积却没有达20万平方米。该区域主要以多层为主，小高层较少。周边市政配套设施有待完善，生活出行不便。价格在2 200元/m2～3 100元/m2。未来专业化发展还需要经历一定时日。
总体而言，南充市的住宅价格是相对较低的，理论上仍具有上涨空间。
五、结论
根据时空优化理论，随着振兴川东北，南充市人民生活水平不断提高，对于居住环境的要求也越来越高，开发楼盘项目的主要趋势是趋向于中高档电梯公寓，别墅和洋房小区，而高层电梯公寓将会是南充房地产市场的主流市场。
在今后的土地结构优化及房地产发展研究中，需要将时间维度和空间状态结合，并把握发展阶段和利用强度，进行多目标综合效益优化，将成为未来的必然趋势。
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