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引言：新型城镇化，如何克服简单的城市人口比例增加和城市面积扩张，实现产业结构、就业方式、人居环境、社会保障等由“乡”到“城”的重要转变？
中图分类号：F292文献标识码： A
在面临严峻调控，楼市萧条胶着之际，房地产行业如何通过商业模式创新，实现转型升级，延续黄金十年？
日益引人关注的产业地产，作为房地产行业和区域经济中的一道风景，能否承担产业聚集的使命和功能，成为新型城镇化的支点和房地产行业的增长极？
一、新型城镇化，呼唤产业地产
新型城镇化的核心是“人”的城镇化，即“城镇化不是简单的城市人口的增加和建筑面积扩张，而是要在产业支撑、人居环境、社会保障、生活方式等方面实现由‘乡’到‘城’的转变”。城市的发展不是靠老城拆迁和新城扩张来为老百姓解决住宿问题，而是城镇建设、产业发展的整体转型与升级。新型城镇化需要根据城市资源禀赋，结合自身所处的城市群中地位及未来规划目标，发展各具特色的城市产业体系，强化城市间专业化分工协作，增强中小城市产业承接能力，促进二、三产业向城市聚集，特别是要着力提高服务业比重，增强城市创新能力。
新型城镇化的关键是“产业集聚”，即通过产业体系构建、现有产业升级和新兴产业导入，提供足够的就业机会，发挥产业集聚效应，吸引大量进城农民并逐渐使农民向市民转化。新型城镇化需要生产力水平的提高和相应的产业体系构建、转型和升级作为支撑，否则，新型城镇化建设就只能是空中楼阁。城镇化的建设离不开产业的支撑，没有产业的城镇化也只能是无本之木，无源之水。只有城（镇）与产（业）相互支撑、融合发展、同生共兴，城镇化建设才能长久稳定地走下去。以北京周边为例，能否形成小城市（镇）的产业发展优势是很关键的环节。因为一个地方没有繁荣的产业，相应的教育、医疗等配套硬件就不可能发达，也就很难吸引人的迁移。北京周边的小城市（镇）最重要的优势不在于其地理位置在北京周边，可借力发展，更多的是需要借助产业的力量。
新型城镇化进程将与产业地产发展相互促进，没有城镇化发展，产业地产的生存就会失去空间；没有产业地产发展，城镇化的进程就会受到诸多瓶颈。
二、地产行业升级，催生产业地产
2003-2013，是中国城镇化快速推进的十年，也是房地产业发展的黄金十年。房地产企业享受到了行业快速成长、行业利润丰厚、收入高歌猛进的福利；同时，也承受到了房价疯狂上涨、行业为富不仁、社会各界口诛笔伐的压力。
近年来中央出台了一系列严格和細致的房地产调控政策，使得房地产市场正在发生着深刻的变化和转型，传统的房地产模式已经遇到了挑战。中国房地产业亟待升级与转型，细分的地产类型逐渐浮出水面。在继住宅和商业地产之后，产业地产成为资金追逐的下一轮热点。
产业地产的兴盛有其内在动力和外在压力的驱使。一方面，对于房地产开发商来说，房地产业进入“下半场”，面对日益多元化的客户需求，企业需要提高核心竞争力，创造更加优越的成长环境。专注住宅市场的开发商已经所剩无几，众多房企纷纷选择转型。企业更加关注于以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营的新模式的探索。另一方面，对于地方政府来说，不仅追求经济的高效快速发展，而且需要更加高效集约的使用土地、资金等资源。最终培育和发展跟多的就业机会，实现人口集聚，产业结构升级及新型城镇化的可持续发展。在这种情况下，相对于传统的住宅和商业地产来说，延长了地产行业价值链的新型产业形态——产业地产毫无疑问获得政府、企业的重视和青睐，成为新型城镇化建设的助推器
产业地产是很多房地产企业战略转型、模式升级的一个重要方向。产城融合模式的房地产企业，具有传统房地产企业无法企及的优势。产业地产的创新价值和意义在于：
第一，产业地产融合产业发展和房地产发展两个核心概念，突出了地产作为产业经济发展平台的功能作用，不仅使产业地产商获得了更大的发展空间，而且更重要的是，满足了政府追求产业发展、城市功能提升、区域持续发展的需求。
第二，产业地产相比于传统的住宅地产、商业地产，具有更多的获取价值空间。其一，城市基础设施开发建设利润，因为企业需要前期对市政做投入，企业代政府提前完成前期市政的相关投入，可以从中获益；其二，土地一级开发利润以及土地转让的收益；其三，房地产开发和销售的利润；其四，产业地产后期的运营管理所带来的利润，产业地产替代政府为园区提供相关的服务，可以从中获得稳定的收益。
第三，一些先知先觉的企业已经将注意力放在了产业地产领域。一方面地产开发商，比如，万达高调进军文化旅游地产，万科涉足养老地产，珠江地产大力开拓医疗地产，……。另一方面，一些产业投资人也介入产业地产领域，比如森禾源农发公司开发北京蓝调庄园，世界物流巨头普洛斯建设广州云埔物流园等。
三、产业+地产，产业地产的商业模式
产业地产目前尚无统一的说法，但是，大多数研究和实业人士将产业地产根据叠加与整合产业的不同，细分为工业地产、商业地产、物流地产、旅游地产、文化地产、农业地产、养老养生地产等等。
产业地产的核心意义在于产业+地产，使地产成为产业发展的平台，而且以其相对较高的投资回报，有力的支持了产业培育短中期的现金回流需求。所以，产业地产有利于提高土地利用率，符合中国发展转型要求，能帮助开发运营企业降低运营成本、引入政府资本和金融资本。
表1产业地产的典型模式
盐湖•文化创意驱动型低碳发展试验区，就是文化地产的典型案例。该园区由山西省运城市盐湖区政府与中国著名城市运营商----泛华建设集团进行战略合作，共同开发建设运营。园区位于运城市城区北部，规划面积32平方公里，总投资23.5亿元；通过重点发展创意设计、教育培训、商贸物流、休闲旅游、文化艺术、生态居住等六大功能板块，将园区打造成为国家资源型经济转型发展示范区、山西省桥头堡、大通道战略承载区、运城市提档升级新城区、文化导向型现代服务业集聚区。园区在最初规划设计阶段就充分贯彻了“产城融合、一体发展”的思路和要求：以文化价值提升存量资源价值，盘活文化资源；以产业运营整合提升区域价值，打造服务平台；以主流文化交流价值提升区域品牌，传播运城形象；以服务的价值提升城市形象，完善城市功能。
目前，园区入驻企事业单位25家，教育培训、创意设计、文化艺术等板块已经逐渐培育成熟。第一，随着复旦小学、盐湖中学、运城师范、运城学院等教育机构相继入驻，园区内已形成从小学到大学完整的教育体系。第二，以清华·清尚创意基地、感恩商业文化广场、寰烁电子科技10万台移动多媒体生产线为代表的16个大项目已开工建设，总投资达187.5亿元。第三，清华·清尚创意基地发挥其创意、策划、设计等优势，与恒隆城市综合体、运城市农业展览馆、山西集贤阁文化展览中心等10余家企业签订了合作协议，为企业提供宏观策划或产品设计服务。北大文化产业研究院正在为石榴花家纺绿色环保土布项目、喜洋洋新能源住宅公司等企业提供企业设计定位和产品推广策划服务。第四，北京新桥影视传媒有限公司在园区内创建了山西省内第一家影视数字外景后期制作、人员培训以及拍摄基地，著名制片人、导演张纪中考察后，把盐湖区文化产业园作为其执导电视剧《英雄时代——尧舜禹》的拍摄基地。第四，中国(中西部)创意谷、德孝文化主题旅游小镇、欢乐嘉年华、吉利汽车文化公园、黄河金三角国际商贸物流中心等一系列园内项目正在规划实施。此外，文化产业园还专门设立了转型发展专项引导资金和创意产业专项引导资金，重点鼓励、扶持创意型和孵化类企业发展，吸引外地的高端企业和当地企业结成战略联盟，提升企业和产品的档次，延续企业发展动力。
四、专业化服务，产业地产开发运营的关键
产业地产的核心目标是带动一个地区的整体经济发展、提高地方政府的税收和本地就业率。产业地产开发运营的核心是要解决两个问题，一是产业化如何与城镇化互动融合，即产城融合，产业发展支持城市发展。二是房地产运营如何与产业园区运营互动融合，即产融结合，充分发挥房地产的金融功能，支撑产业培育和园区开发。
产业地产开发运营需要对传统的地产经营模式进行创新。首先是从传统的“盖物业”的思路往“造平台”的角度转变。园区的独特竞争力不在于硬件的丰富和完善，而在于是否把物业做成一个特定产业的综合性全方位平台。其次是从“做产品”向“创服务”转变，传统的开发思路注重硬件，而忽视了软件。现在很多园区可以做出很好的建筑与环境，但是园区的服务远远跟不上，对企业也缺少吸引力。再次是从“单一功能”向“综合功能”的转变，突破单一功能开发的运营模式，转向集商务办公、商贸展示、商务公寓、商务配套、产业服务于一体的产业综合配套区开发。
比如工业地产领域比较成功的“张江模式”，在做好平台服务的基础上，实现了科技与金融服务的巧妙结合。第一，园区平台服务。正是因为张江良好的的创业环境和服务，比如医院、学校、博物馆、会展中心、公园、标准化工厂等等，吸引了众多企业到张江投资发展。第二，园区融资扶持。园区提供专业的金融支持，年销售收入在5亿元以内的科技型小微企业，符合条件的，最高可实际获得园区合作银行5000万元的授信融资。另外，园区合作银行还在审批环节打造了贴合科技型企业生命周期的产品体系，开辟了专业高效的“张江绿色服务通道”。第三，科技股权激励。张江出台的职务科技成果股权和分红激励办法，利用国有股权收益部分对创新个人、创新团队进行的股权激励。参加试点的高校和科研院所可采取科技成果入股、科技成果收益分成等激励方式，激发核心人才的创新激情。
产业地产的核心在于产业，通过综合性的专业化服务实现产业聚集，顺应城镇化的就业和居住需求，适应开发运营企业的战略转型和持续成长需求。我们有理由相信，产业地产将是地产行业未来转型十年的核心增长极，也将是中国新型城镇化未来黄金十年的重要支点。
中图分类号：F292文献标识码： A
在面临严峻调控，楼市萧条胶着之际，房地产行业如何通过商业模式创新，实现转型升级，延续黄金十年？
日益引人关注的产业地产，作为房地产行业和区域经济中的一道风景，能否承担产业聚集的使命和功能，成为新型城镇化的支点和房地产行业的增长极？
一、新型城镇化，呼唤产业地产
新型城镇化的核心是“人”的城镇化，即“城镇化不是简单的城市人口的增加和建筑面积扩张，而是要在产业支撑、人居环境、社会保障、生活方式等方面实现由‘乡’到‘城’的转变”。城市的发展不是靠老城拆迁和新城扩张来为老百姓解决住宿问题，而是城镇建设、产业发展的整体转型与升级。新型城镇化需要根据城市资源禀赋，结合自身所处的城市群中地位及未来规划目标，发展各具特色的城市产业体系，强化城市间专业化分工协作，增强中小城市产业承接能力，促进二、三产业向城市聚集，特别是要着力提高服务业比重，增强城市创新能力。
新型城镇化的关键是“产业集聚”，即通过产业体系构建、现有产业升级和新兴产业导入，提供足够的就业机会，发挥产业集聚效应，吸引大量进城农民并逐渐使农民向市民转化。新型城镇化需要生产力水平的提高和相应的产业体系构建、转型和升级作为支撑，否则，新型城镇化建设就只能是空中楼阁。城镇化的建设离不开产业的支撑，没有产业的城镇化也只能是无本之木，无源之水。只有城（镇）与产（业）相互支撑、融合发展、同生共兴，城镇化建设才能长久稳定地走下去。以北京周边为例，能否形成小城市（镇）的产业发展优势是很关键的环节。因为一个地方没有繁荣的产业，相应的教育、医疗等配套硬件就不可能发达，也就很难吸引人的迁移。北京周边的小城市（镇）最重要的优势不在于其地理位置在北京周边，可借力发展，更多的是需要借助产业的力量。
新型城镇化进程将与产业地产发展相互促进，没有城镇化发展，产业地产的生存就会失去空间；没有产业地产发展，城镇化的进程就会受到诸多瓶颈。
二、地产行业升级，催生产业地产
2003-2013，是中国城镇化快速推进的十年，也是房地产业发展的黄金十年。房地产企业享受到了行业快速成长、行业利润丰厚、收入高歌猛进的福利；同时，也承受到了房价疯狂上涨、行业为富不仁、社会各界口诛笔伐的压力。
近年来中央出台了一系列严格和細致的房地产调控政策，使得房地产市场正在发生着深刻的变化和转型，传统的房地产模式已经遇到了挑战。中国房地产业亟待升级与转型，细分的地产类型逐渐浮出水面。在继住宅和商业地产之后，产业地产成为资金追逐的下一轮热点。
产业地产的兴盛有其内在动力和外在压力的驱使。一方面，对于房地产开发商来说，房地产业进入“下半场”，面对日益多元化的客户需求，企业需要提高核心竞争力，创造更加优越的成长环境。专注住宅市场的开发商已经所剩无几，众多房企纷纷选择转型。企业更加关注于以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营的新模式的探索。另一方面，对于地方政府来说，不仅追求经济的高效快速发展，而且需要更加高效集约的使用土地、资金等资源。最终培育和发展跟多的就业机会，实现人口集聚，产业结构升级及新型城镇化的可持续发展。在这种情况下，相对于传统的住宅和商业地产来说，延长了地产行业价值链的新型产业形态——产业地产毫无疑问获得政府、企业的重视和青睐，成为新型城镇化建设的助推器
产业地产是很多房地产企业战略转型、模式升级的一个重要方向。产城融合模式的房地产企业，具有传统房地产企业无法企及的优势。产业地产的创新价值和意义在于：
第一，产业地产融合产业发展和房地产发展两个核心概念，突出了地产作为产业经济发展平台的功能作用，不仅使产业地产商获得了更大的发展空间，而且更重要的是，满足了政府追求产业发展、城市功能提升、区域持续发展的需求。
第二，产业地产相比于传统的住宅地产、商业地产，具有更多的获取价值空间。其一，城市基础设施开发建设利润，因为企业需要前期对市政做投入，企业代政府提前完成前期市政的相关投入，可以从中获益；其二，土地一级开发利润以及土地转让的收益；其三，房地产开发和销售的利润；其四，产业地产后期的运营管理所带来的利润，产业地产替代政府为园区提供相关的服务，可以从中获得稳定的收益。
第三，一些先知先觉的企业已经将注意力放在了产业地产领域。一方面地产开发商，比如，万达高调进军文化旅游地产，万科涉足养老地产，珠江地产大力开拓医疗地产，……。另一方面，一些产业投资人也介入产业地产领域，比如森禾源农发公司开发北京蓝调庄园，世界物流巨头普洛斯建设广州云埔物流园等。
三、产业+地产，产业地产的商业模式
产业地产目前尚无统一的说法，但是，大多数研究和实业人士将产业地产根据叠加与整合产业的不同，细分为工业地产、商业地产、物流地产、旅游地产、文化地产、农业地产、养老养生地产等等。
产业地产的核心意义在于产业+地产，使地产成为产业发展的平台，而且以其相对较高的投资回报，有力的支持了产业培育短中期的现金回流需求。所以，产业地产有利于提高土地利用率，符合中国发展转型要求，能帮助开发运营企业降低运营成本、引入政府资本和金融资本。
表1产业地产的典型模式
盐湖•文化创意驱动型低碳发展试验区，就是文化地产的典型案例。该园区由山西省运城市盐湖区政府与中国著名城市运营商----泛华建设集团进行战略合作，共同开发建设运营。园区位于运城市城区北部，规划面积32平方公里，总投资23.5亿元；通过重点发展创意设计、教育培训、商贸物流、休闲旅游、文化艺术、生态居住等六大功能板块，将园区打造成为国家资源型经济转型发展示范区、山西省桥头堡、大通道战略承载区、运城市提档升级新城区、文化导向型现代服务业集聚区。园区在最初规划设计阶段就充分贯彻了“产城融合、一体发展”的思路和要求：以文化价值提升存量资源价值，盘活文化资源；以产业运营整合提升区域价值，打造服务平台；以主流文化交流价值提升区域品牌，传播运城形象；以服务的价值提升城市形象，完善城市功能。
目前，园区入驻企事业单位25家，教育培训、创意设计、文化艺术等板块已经逐渐培育成熟。第一，随着复旦小学、盐湖中学、运城师范、运城学院等教育机构相继入驻，园区内已形成从小学到大学完整的教育体系。第二，以清华·清尚创意基地、感恩商业文化广场、寰烁电子科技10万台移动多媒体生产线为代表的16个大项目已开工建设，总投资达187.5亿元。第三，清华·清尚创意基地发挥其创意、策划、设计等优势，与恒隆城市综合体、运城市农业展览馆、山西集贤阁文化展览中心等10余家企业签订了合作协议，为企业提供宏观策划或产品设计服务。北大文化产业研究院正在为石榴花家纺绿色环保土布项目、喜洋洋新能源住宅公司等企业提供企业设计定位和产品推广策划服务。第四，北京新桥影视传媒有限公司在园区内创建了山西省内第一家影视数字外景后期制作、人员培训以及拍摄基地，著名制片人、导演张纪中考察后，把盐湖区文化产业园作为其执导电视剧《英雄时代——尧舜禹》的拍摄基地。第四，中国(中西部)创意谷、德孝文化主题旅游小镇、欢乐嘉年华、吉利汽车文化公园、黄河金三角国际商贸物流中心等一系列园内项目正在规划实施。此外，文化产业园还专门设立了转型发展专项引导资金和创意产业专项引导资金，重点鼓励、扶持创意型和孵化类企业发展，吸引外地的高端企业和当地企业结成战略联盟，提升企业和产品的档次，延续企业发展动力。
四、专业化服务，产业地产开发运营的关键
产业地产的核心目标是带动一个地区的整体经济发展、提高地方政府的税收和本地就业率。产业地产开发运营的核心是要解决两个问题，一是产业化如何与城镇化互动融合，即产城融合，产业发展支持城市发展。二是房地产运营如何与产业园区运营互动融合，即产融结合，充分发挥房地产的金融功能，支撑产业培育和园区开发。
产业地产开发运营需要对传统的地产经营模式进行创新。首先是从传统的“盖物业”的思路往“造平台”的角度转变。园区的独特竞争力不在于硬件的丰富和完善，而在于是否把物业做成一个特定产业的综合性全方位平台。其次是从“做产品”向“创服务”转变，传统的开发思路注重硬件，而忽视了软件。现在很多园区可以做出很好的建筑与环境，但是园区的服务远远跟不上，对企业也缺少吸引力。再次是从“单一功能”向“综合功能”的转变，突破单一功能开发的运营模式，转向集商务办公、商贸展示、商务公寓、商务配套、产业服务于一体的产业综合配套区开发。
比如工业地产领域比较成功的“张江模式”，在做好平台服务的基础上，实现了科技与金融服务的巧妙结合。第一，园区平台服务。正是因为张江良好的的创业环境和服务，比如医院、学校、博物馆、会展中心、公园、标准化工厂等等，吸引了众多企业到张江投资发展。第二，园区融资扶持。园区提供专业的金融支持，年销售收入在5亿元以内的科技型小微企业，符合条件的，最高可实际获得园区合作银行5000万元的授信融资。另外，园区合作银行还在审批环节打造了贴合科技型企业生命周期的产品体系，开辟了专业高效的“张江绿色服务通道”。第三，科技股权激励。张江出台的职务科技成果股权和分红激励办法，利用国有股权收益部分对创新个人、创新团队进行的股权激励。参加试点的高校和科研院所可采取科技成果入股、科技成果收益分成等激励方式，激发核心人才的创新激情。
产业地产的核心在于产业，通过综合性的专业化服务实现产业聚集，顺应城镇化的就业和居住需求，适应开发运营企业的战略转型和持续成长需求。我们有理由相信，产业地产将是地产行业未来转型十年的核心增长极，也将是中国新型城镇化未来黄金十年的重要支点。